Einde huur van woonruimte



Beëindiging van de huur met wederzijds goedvinden of door ontbinding of opzegging

De verhuur van woonruimten kan alleen op de daarvoor in de wet genoemde wijzen worden beëindigd.

In de eerste plaats erkent de wet de mogelijkheid voor partijen om de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden te beëindigen nadat de huur is ingegaan (art. 7:271 lid 8 BW). Elk beding in de huurovereenkomst dat de huur zonder opzegging doet eindigen of andere voorwaarden aan de wettelijke opzegvereisten verbindt, is nietig. Maar als de huur eenmaal een aanvang heeft genomen, mogen verhuurder en huurder wel onderling overeenkomen dat de huurovereenkomst op een bepaald moment zal eindigen, zonder dat daarvoor een opzegging noodzakelijk is of de opzegregels in acht moeten worden genomen. Dit kan dus alleen niet van tevoren in de huurovereenkomst of de bijbehorende huurvoorwaarden worden bedongen.

In de tweede plaats is het mogelijk de huurovereenkomst te beëindigen door een eenzijdige opzegging door huurder of verhuurder. Bij huur van woonruimten is, in afwijking van art. 7:228 lid 1 BW, zowel voor huurovereenkomsten voor bepaalde als onbepaalde tijd altijd een opzegging vereist. Dit is, zoals hierboven al werd gesteld, alleen niet noodzakelijk wanneer de beëindiging geschiedt met wederzijds goedvinden nadat de huur is ingegaan (art. 7:271 lid 8 BW).

In de derde plaats heeft een partij de mogelijkheid om de huurovereenkomst te ontbinden, wanneer de andere partij tekortschiet in de nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. Behoudens enkele specifieke uitzonderingsgevallen, moet de verhuurder zijn wens tot ontbinding altijd door de kantonrechter laten sanctioneren en heeft hij daarvoor dus steeds een vonnis van de kantonrechter nodig. De huurder kan wel door middel van een buitengerechtelijke ontbinding (dit dient schriftelijk te geschieden) tot beëindiging van de huurovereenkomst overgaan, maar hij loopt dan de kans dat de verhuurder alsnog naar de kantonrechter stapt met de eis dat de huurder schadevergoeding betaalt en / of zijn verplichting tot betaling van de huur alsnog moet nakomen, omdat de ontbinding zonder voldoende gronden door de huurder is uitgesproken en de huurovereenkomst dus nog altijd doorloopt.

De verhuurder is bevoegd bij wanbetaling van de huurder of een andere (ernstige) tekortkoming in kortgeding aan de kantonrechter (of de voorzieningenrechter bij de rechtbank) de ontruiming te vorderen. Vereist is wel dat hij tijdens de zitting direct en nagenoeg zonder dat twijfel mogelijk is aantoont dat de huurder (ernstig) tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen. Een bevel tot ontruiming kan derhalve bij voorlopige voorziening worden uitgesproken, waarbij het vonnis uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard. Het is niet mogelijk in kortgeding bij wege van voorlopige voorziening de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.

Zowel de opzegregels als de ontbindingsregels zijn van dwingend recht, in die zin dat er niet ten nadele van de huurder van kan worden afgeweken.


Ontbinding van de huurovereenkomst van woonruimte

Wanneer de huurder of verhuurder zijn uit de huurovereenkomst en wet voortvloeiende verplichtingen niet, niet tijdig, niet volledig of niet behoorlijk nakomt, is de andere partij bevoegd de huurovereenkomst te ontbinden. De vraag of er sprake is van een tekortkoming en of deze de ontbinding rechtvaardigt, moet in beginsel aan de hand van het algemene verbintenissen- en overeenkomstenrecht worden beantwoord. Zo zijn afd. 6.1.6 en 6.1.11 BW beslissend voor kwesties als de ingebrekestelling, verzuim, de termijn waarbinnen de huur moet worden betaald of een andere prestatie dient te worden verricht en een eventuele verplichting tot betaling van schadevergoeding.

Ook de ontbinding van de huurovereenkomst zelf is in beginsel gegrond op de algemene ontbindingsregels van art. 6:265 BW e.v. Iedere tekortkoming van de huurder of verhuurder in de nakoming van een van zijn verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Voor een ontbinding van de huurovereenkomst is dus niet vereist dat de tekortkoming aan de tekortschietende partij kan worden toegerekend. Ook bij overmacht is de wederpartij bevoegd de ontbinding van de huurovereenkomst te verlangen. Wel zal een ontbinding alleen kunnen worden uitgesproken als de tekortkoming haar in de gegeven omstandigheden rechtvaardigt, zodat er altijd een billijkheidsafweging moet plaatsvinden. Daarbij zal mede een rol spelen of de tekortkoming aan de tekortschietende partij is toe te rekenen, en zo ja, in hoeverre. Voorzover nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, ontstaat de bevoegdheid tot ontbinding pas wanneer de schuldenaar in verzuim is. Dus wanneer nakoming van de verschuldigde prestatie op zichzelf nog wel binnen een redelijke termijn zou kunnen plaatsvinden, is een ontbinding alleen mogelijk voorzover de schuldenaar in verzuim verkeert. Als regel is daarvoor een ingebrekestelling nodig, tenzij het een fatale termijn voor de nakoming betreft. Wanneer is overeengekomen dat de huurpenningen op een bepaald tijdstip, bijvoorbeeld aan het begin of einde van de maand moeten zijn voldaan, is er sprake van een fatale termijn. Niettemin is het ook in dat geval verstandig om de nalatige partij eerst door middel van een aangetekende aanmaning of sommatiebrief in gebreke te stellen.

Dat de algemene regels van het verbintenissen- en overeenkomstenrecht de ontbinding van de huurovereenkomst beheersen, betekent tevens dat die ontbinding in beginsel ook door middel van een buitengerechtelijke schriftelijke verklaring zou kunnen worden uitgesproken. Dit geldt echter alleen voorzover de huurder tot ontbinding overgaat in verband met een tekortkoming van de verhuurder. Het omgekeerde geldt niet. Een buitengerechtelijke ontbinding door de verhuurder van een huurovereenkomst ter zake van woonruimte of bedrijfsruimte is uitgesloten. Voor het ontbinden van de huur wegens een tekortkoming van de huurder is derhalve te allen tijde een rechterlijke ontbinding vereist (art. 7:231 lid 1 BW). Is de rechter het eens met de bij dagvaarding ingestelde rechtsvordering van de verhuurder tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens een (toerekenbare) tekortkoming van de huurder, dan zal de kantonrechter tot ontbinding van de huurovereenkomst overgaan en een bevel tot ontruiming geven. Een rechterlijke tussenkomst is alleen dan niet vereist wanneer de ontbinding plaatsvindt op grond van het tenietgaan van de verhuurde zaak (zie art. 7:210 BW). Van de verplichting tot rechterlijke ontbinding wegens een tekortkoming van de huurder kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken (art. 7:231 lid 3 BW). Nog in één ander uitzonderlijk geval is de verhuurder bevoegd de huurovereenkomst door middel van een buitengerechtelijke ontbinding te beëindigen. Dat is namelijk het geval als ter zake van de gehuurde woon- of bedrijfsruimte in het kader van de bestrijding van overlast door drugsgebruikers een besluit als bedoeld in artikel 174a Gemeentewet is genomen (drugsoverlast), dat erop neerkomt dat het pand wordt gesloten en derhalve naleving van de huurovereenkomst onmogelijk wordt gemaakt (art. 7:231 lid 2 BW).

De ontbindingsprocedure wordt in de praktijk door de verhuurder vooral gevolgd bij wanbetaling door de huurder, maar kan eveneens worden toegepast wanneer de huurder op een andere wijze tekortschiet in de nakoming van zijn verbintenissen, bijvoorbeeld als hij zich niet als een goed huurder heeft gedragen, onbevoegd tot onderhuur is overgegaan of een andere wettelijke of contractuele regel heeft overtreden (bijv. met meer personen in huis verblijft dan is toegestaan, in tegenstelling tot de afspraak de woning niet als zijn hoofdverblijf houdt e.d.).

Wanbetaling kan grond zijn voor een ontbinding, mits de huurachterstand een aantal (c.a. 3) maanden beslaat of de huurder in het verleden herhaaldelijk overtijd is geweest met de betaling van zijn huur en niet dan na voortdurende aanmaning alsnog tot voldoening is overgegaan. De huurder heeft verschillende mogelijkheden zich te verweren tegen de rechtsvordering van de verhuurder tot ontbinding wegens wanbetaling. Wanneer de huurder na het aanhangig maken van de ontbindingszaak bij de rechter alsnog zijn huurachterstand inlost, zal er als regel geen reden meer zijn om de ontbinding uit te spreken, tenzij zich in het verleden herhaaldelijk betalingsproblemen hebben voorgedaan. Dit laatste kan reden zijn voor de verhuurder om de ontbindingszaak toch door te zetten. Voorts kan de huurder aantonen dat hij wel degelijk de huur heeft betaald of dat hij zijn huurachterstand inmiddels nagenoeg heeft ingelopen. Voorts kan de huurder een beroep doen op verrekening van een vordering op de verhuurder met zijn huurschuld of op het bevoegdelijk uitoefenen van een opschortingsrecht, bijvoorbeeld wegens het - ondanks herhaalde aanmaningen - niet herstellen van een gebrek (al moet de huurder hiermee voorzichtig zijn en zeker niet de gehele huur weigeren te betalen). Het weigeren van een voorstel tot huurverhoging is geen tekortkoming, zodat de ontbinding niet op grond daarvan kan worden uitgesproken. Dit is slechts anders als er een indexeringsclausule is overeengekomen die de huurder verplicht tot het betalen van de verhoging, mits die verhoging de wettelijke grenzen niet overschrijdt. Doet dit laatste zich wel voor, dan zal er geen sprake van een tekortkoming zijn voorzover de huurder alleen de meer dan wettelijk toegestane huurverhoging niet betaalt. Een beroep van de verhuurder op een niet met de wet strijdige indexeringsclausule om een huurverhoging door te voeren zal zeker niet altijd door de beugel kunnen. Dit speelt vooral bij geliberaliseerde woonruimten. Hier kan de huurder, ondanks de aanvaarding van de indexeringsclausule in het huurcontract, mogelijk met een beroep op de redelijkheid en billijkheid (art. 6:2 en 6:248 BW) verhinderen dat hij de krachtens deze clausule verplichte huurverhoging volledig moet voldoen. Is de indexeringsclausule in de algemene huurvoorwaarden opgenomen, dan kan de huurder daartoe een beroep doen op art. 6:233 onder a BW.

De verhuurder is gerechtigd de huurder tot tijdige betaling te prikkelen door aan wanbetaling een boete te verbinden. Zo'n boetebeding is, ook bij verhuur van woonruimten, geldig, maar hij kan wel door de rechter worden gematigd uit hoofde van art. 6:2 en 6:248 BW of art. 6:94 BW (redelijkheid en billijkheid).

De rechter die op vordering van de verhuurder moet beslissen of een ontbinding van de huurovereenkomst in de gegeven omstandigheden gerechtvaardigd is, kan aan de huurder een termijn van ten hoogste één maand geven om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen (art. 7:280 BW). Komt de huurder binnen deze termijn (zgn. terme de grâce) alsnog zijn verplichtingen na, dan is het ontbindingsverzoek van de verhuurder definitief afgewezen. Zo niet, dan zal de huurovereenkomst na het verstrijken van de termijn van rechtswege zijn ontbonden. Overigens is de rechter niet verplicht de huurder een extra termijn voor de nakoming te verlenen, maar mag hij ook onmiddellijk de rechtsvordering van de verhuurder toe- of afwijzen.

De wet bevat twee bijzondere ontbindingsgronden voor de huur van woonruimten.
De huurder heeft de mogelijkheid om door middel van een buitengerechtelijke verklaring de huurovereenkomst te ontbinden, wanneer de woonruimte door een gebrek of het verhelpen daarvan (gedurende enige tijd) onbewoonbaar is of zal zijn of als het gebruik van de gehuurde woonruimte gevaren oplevert (art. 7:279 lid 1 en 2 BW). De verhuurder is in dat geval gehouden de door het eindigen van de huur veroorzaakte schade te vergoeden (art. 7:279 lid 3 BW jo. art. 7:210 lid 2 BW).

Een verhuurder (meestal een gemeente, projectontwikkelaar) die een verhuurde woning heeft gekocht om een daarop de krachtens een geldend bestemmingsplan liggende bestemming te verwezenlijken, kan op die grond bij dagvaarding de ontbinding van de rechter vorderen. De rechter gaat tot ontbinding van de huurovereenkomst over met ingang van een door hem te bepalen dag (art. 7:281 lid 1 BW). Wel heeft de huurder recht op schadeloosstelling, die tegelijkertijd bij de ontbinding door de rechter moet worden toegekend. Hetzelfde geldt in het hier bedoelde geval van ontbinding voor de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd of met wie de huurovereenkomst anders op de voet van art. 7:269 BW zou zijn voortgezet. Wanneer de huurtijd of onderhuurtijd zonder de ontbinding nog een jaar of langer zou hebben geduurd, is de schadeloosstelling ten minste gelijk aan de huurprijs van twee jaren. Wanneer de huurtijd of onderhuurtijd zonder de ontbinding minder dan een jaar zou hebben geduurd, is de schadeloosstelling ten minste gelijk aan de huurprijs van een jaar. De wet geeft hier aan wat de schadevergoeding minimaal moet zijn, maar laat de rechter de vrijheid om een hogere schadeloosstelling toe te kennen. Bij de berekening van de schade wordt niet gelet op veranderingen die kennelijk zijn tot stand gebracht om de schadeloosstelling te verhogen (art. 7:281 lid 2 BW).

Van het voorgaande kan niet ten nadele van de huurder dan wel onderhuurder worden afgeweken (art. 7:282 BW).


Opzegging

Een voor bepaalde tijd aangegane huur van woonruimte eindigt niet door het enkele verloop van de huurtijd (art. 7:271 lid 1 BW). Ook voor het beëindigen van een tijdelijke huurovereenkomst is een opzegging vereist. Zonder opzegging is de beëindiging nietig en loopt de huurovereenkomst, ook na het verstrijken van de overeengekomen termijn, gewoon door. Een tijdelijke huurovereenkomst kan door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet vallend vóór het verstrijken van de bepaalde tijd. Dit betekent dat een tussentijdse opzegging door één der partijen vóór afloop van de termijn waarvoor de huurovereenkomst is aangegaan, niet mogelijk is. Dit geldt eveneens voor de huurder.

Voor het beëindigen van een voor onbepaalde tijd aangegane huurovereenkomst is eveneens steeds een opzegging vereist. Hetzelfde geldt voor het beëindigen van een tijdelijke huurovereenkomst die is verlengd tot een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De opzegging kan door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag (art. 7:271 lid 2 BW).


Opzegging door de huurder

De opzegging dient plaats te vinden tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag (bij tijdelijke huur: niet vallend vóór het verstrijken van de bepaalde tijd). De opzegging moet geschieden bij exploot of bij aangetekende brief.

De huur wordt als regel maandelijks betaald. De in acht te nemen opzegtermijnen zijn hieraan gerelateerd. De huurder die opzegt moet in acht nemen een opzegtermijn gelijk aan de tijd die tussen twee opvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen verstrijkt, doch niet korter dan een maand en niet langer dan drie maanden. In geval van een maandelijkse betaling van de huur is de opzegtermijn derhalve één maand, ongeacht hoe lang de huurovereenkomst reeds bestaat (art. 7:271 lid 3, onder a BW). Ieder beding waarbij een langere opzegtermijn voor de huurder wordt bedongen, is nietig (art. 7:271 lid 7 BW). Is de opzegging niet gedaan tegen de voorgeschreven dag en / of is de geldende opzegtermijn niet in acht genomen, dan betekent dit niet dat de opzegging nietig is. De opzegging is geldig, maar wordt geacht die werking te hebben wanneer wel op een juiste wijze zou zijn opgezegd (art. 7:271 lid 6 BW). Er vindt met andere woorden een conversie plaats.


Opzegging door de verhuurder en (limitatieve) opzeggingsgronden

De opzegging door de verhuurder dient eveneens bij exploot of aangetekende brief plaats te vinden tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag (bij tijdelijke huur: niet vallend vóór het verstrijken van de bepaalde tijd). Is ingevolge art. 7:266 BW de echtgenoot of geregistreerde partner van de huurder medehuurder, dan moet de opzegging aan beide echtgenoten of geregistreerde partners afzonderlijk worden gedaan (art. 7:271 lid 3 BW). Dit geldt eveneens wanneer degene met wie de huurder samenwoont, als medehuurder is erkent.

De verhuurder die opzegt moet een opzegtermijn in acht nemen die niet korter is dan drie maanden en die wordt verlengd met één maand voor elk jaar dat de huurder krachtens overeenkomst ononderbroken het gehuurde in gebruik heeft gehad, zij het dat de verlenging ten hoogste drie maanden bedraagt, zodat de opzegtermijn maximaal zes maanden is (art. 7:271 lid 3, onder b BW). Elk beding waarbij een kortere opzegtermijn voor de verhuurder wordt overeengekomen, is nietig (art. 7:271 lid 7 BW)

De opzegging door de verhuurder moet bovendien op straffe van nietigheid de gronden vermelden die tot de opzegging hebben geleid. Een opzegging door de verhuurder op andere dan de limitatief in de wet genoemde opzeggingsgronden is nietig. De huurder moet bij de opzegging worden gevraagd binnen zes weken aan de verhuurder mede te delen of hij al dan niet toestemt in beëindiging van de overeenkomst (art. 7:271 lid 4 BW).

Heeft de verhuurder de huurovereenkomst rechtsgeldig opgezegd, dan leidt dit niet tot de beëindiging van de huur, ook niet tegen de opgezegde dag met inachtneming van de opzegtermijn. De huurovereenkomst blijft in principe gewoon van kracht. Alleen wanneer de huurder schriftelijk met de beëindiging toestemt, neemt de huurovereenkomst tegen de dag van opzegging een einde (art. 7:272 BW). Gaat de huurder niet schriftelijk akkoord met de opzegging of laat hij gedurende zes weken na de opzegging niets van zich horen, dan is de verhuurder bevoegd om de rechter in te schakelen. Hij zal daarbij vorderen dat de kantonrechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst wegens opzegging eindigt (art. 7:272 lid 2 BW). Bij zijn beslissing op deze vordering van de verhuurder neemt de rechter uitsluitend de in de opzegging vermelde gronden in aanmerking (art. 7:273 lid 1 BW). De wet noemt limitatief en imperatief zes opzeggingsgronden (art. 7:274 BW). De rechter kan de vordering van de verhuurder tot opzegging van de huur slechts toewijzen wegens:

  • het niet gedragen als een goed huurder;
  • uitdrukkelijk voorbehoud dat woning op een bepaald moment moet zijn ontruimd;
  • beroep op dringend eigen gebruik;
  • afwijzing van een redelijk aanbod tot het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst;
  • verwezenlijking van een bestemmingsplan;
  • bij onzelfstandige woonruimte: afweging belangen verhuurder tegen belangen huurder.

Deze opzeggingsgronden worden hieronder afzonderlijk toegelicht.


Niet gedragen als een goed huurder

Indien de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt, kan de rechter de vordering tot opzegging van de verhuurder toewijzen. Of een huurder zich als een 'goed huurder' gedraagt, moet niet worden beoordeeld met behulp van het normale spraakgebruik, maar aan de hand van de hiervoor in de wetsgeschiedenis en rechtspraak ontwikkelde criteria. Daaruit kan worden afgeleid dat het moet gaan om onbehoorlijk gebruik van de gehuurde zaak door de huurder, het veroorzaken door de huurder van ernstige overlast aan de verhuurder of omwonenden of wanbetaling. Onder die omstandigheden zal de huurovereenkomst meestal tevens kunnen worden ontbonden, zodat in de praktijk deze opzeggingsgrond niet vaak wordt gehanteerd.


Uitdrukkelijk voorbehoud dat woning op een bepaald moment moet zijn ontruimd

De rechter kan de vordering tot opzegging van de verhuurder toewijzen, indien deze zijn vordering grondt op een beding, waarin hij uitdrukkelijk heeft voorbehouden dat de verhuurde zaak op een bepaald moment moet zijn ontruimd, tenzij de verhuurder geen belang meer heeft bij de ontruiming;

Een verhuurder is in beginsel alleen in staat om de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd te sluiten. Althans: bedingt hij dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is aangegaan, in die zin dat zij na verloop van de afgesproken termijn van rechtswege eindigt, dan heeft dit niet het beoogde effect, omdat de verhuurder ook dan de huur door middel van een opzegging moet beëindigen, welke opzegging door de rechter dient te worden getoetst. Wanneer uitdrukkelijk is bedongen de gehuurde woonruimte na afloop van de bij dat beding overeengekomen termijn moet worden ontruimd, kan de verhuurder overeenkomstig dat beding alleen de opzegging en ontruiming verlangen:
  • indien de verhuurder die de woonruimte niet zelf heeft bewoond, noch deze eerder heeft verhuurd, na afloop van die termijn de woning zelf wil betrekken;
  • indien de verhuurder die zelf de vorige bewoner van de woonruimte is, na afloop van die termijn die woonruimte zelf opnieuw wil betrekken;
  • indien de verhuurder de woonruimte eerder aan een ander had verhuurd en na afloop van de bepaalde termijn die andere huurder opnieuw de gelegenheid wil bieden de woonruimte te gaan huren.

Alleen wanneer de huurovereenkomst met inachtneming van deze gronden voor beperkte duur is aangegaan, kan de kantonrechter op basis daarvan de opzegging en ontruiming uitspreken. Dit houdt tevens in dat professionele verhuurders in de praktijk niet of nauwelijks de mogelijkheid hebben tijdelijke huurcontracten te sluiten, aangezien deze voor hen toch niet het beoogde effect zullen hebben. Wel wordt op die manier bereikt dat de huurder niet voor afloop van de termijn door opzegging de huur kan beëindigen, zij het dat hiervan ten gunste van de huurder kan worden afgeweken. Met name professionele verhuurders doen dit laatste vaak. De praktijk kent vele tijdelijke huurovereenkomsten die niet aan de hiervoor genoemde vereisten voldoen. Dit zou betekenen dat de huurder niet tussentijds mag opzeggen (tenzij die bevoegdheid uitdrukkelijk aan hem is toegekend) en dat de verhuurder alleen uit hoofde van één van de andere vijf opzeggingsgronden de opzegging van de huurovereenkomst aan de rechter kan voorleggen. Men denke aan stichtingen die uitsluitend aan bepaalde doelgroepen willen verhuren, werknemers die ergens tijdelijk worden gestationeerd en een ex-echtgenoot die uit hoofde van een echtscheidingsconvenant tijdelijk de echtelijke woning van de andere ex-echtgenoot huurt. De huurder geniet ook in die omstandigheden huurbescherming, in die zin dat opzegging op zichzelf vereist is, maar de kantonrechter deze mogelijkheid niet erkent omdat niet aan de hiervoor genoemde vereisten is voldaan. Wel bestaat de mogelijkheid om in uitzonderlijke situaties de huurder hier huurbescherming te ontzeggen omdat dit in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid.


Beroep op dringend eigen gebruik

De vordering tot opzegging is toewijsbaar, indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.

De verhuurder die kan aantonen dat hij de door hem verhuurde woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik, kan een rechtsvordering tot opzegging van de huurovereenkomst aan de kantonrechter voorleggen. Bij eigen gebruik moet het gaan om gebruik dat het eigen belang van de verhuurder dient. Dit doet zich niet alleen voor als de verhuurder de verhuurde zaak zelf nodig heeft, maar daarvan kan ook sprake zijn als hij haar nodig heeft voor één van zijn kinderen of werknemers of voor een aan hem toebehorende rechtspersoon. Treedt de rechtspersoon als verhuurder op, dan zij zelf de woonruimte niet als zodanig gebruiken. Wel kan de rechtspersoon zich beroepen op dringend eigen woninggebruik ten behoeve van een natuurlijke persoon, bijvoorbeeld zijn directeur of één van zijn werknemers. Het is eveneens mogelijk dat de rechtspersoon zich beroept op een dringend eigen gebruik voor een ander doel dan bewoning. Het eigen gebruik van de verhuurder behoeft namelijk niet te bestaan uit het eigen gebruik van de woonruimte als woning. Van eigen gebruik kan evengoed sprake zijn als de verhuurder de verhuurde woonruimte wil gaan gebruiken vanwege andere belangen, bijvoorbeeld als kantoor, krotopruiming en nieuwbouw of toezicht door eigen personeel. Onder eigen gebruik wordt bovendien mede begrepen de renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is en het verstrekken van een zelfstandige woning aan een gehandicapte (art. 7:274 lid 3 BW).

Géén dringend eigen gebruik is de noodzaak voor of de wens van de verhuurder om de gehuurde woonruimte te vervreemden. Het is niet uitgesloten dat de verhuurder een tweede woning in eigendom heeft of later een andere woning verkrijgt, al dan niet elders, en hij de verhuurde woning graag zou willen vervreemden. Ook wanneer hij daarvoor dringende financiële redenen heeft, is dit geen grond voor een opzegging wegens dringend eigen gebruik.

Een opzegging wegens dringend eigen gebruik komt pas aan de orde als blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen. Wat passend is, wordt bepaald door de persoonlijke omstandigheden van de huurder, zijn financiële mogelijkheden en eventueel door de bijzondere omstandigheden van het geval. Het is niet noodzakelijk dat de passende woning naar omvang, huurprijs en woonklimaat soortgelijk is aan de verhuurde woning. Bij de beoordeling van de vraag of andere woonruimte voor de huurder passend is, houdt de rechter geen rekening met de bijdragen van het Rijk (huursubsidie), die de huurder ter tegemoetkoming in de kosten, verbonden aan het genot van een woning, kan verkrijgen. Komt de rechter tot het oordeel dat er voor de huurder binnen een afzienbare termijn passende woonruimte beschikbaar is, dan zal hij de opzeggingsvordering toewijzen met inachtneming van de hier bedoelde termijn.

De huurder aan wie door de woningbouwvereniging ter plaatse of de verhuurder een andere woning is aangeboden en die dit aanbod heeft geweigerd, loopt het risico dat de rechter, tot wie de verhuurder zich vervolgens heeft gericht met een beroep op dringend eigen gebruik, vindt dat het om een passende woning ging. Ook als die woning dan niet meer beschikbaar is, wijst de rechter de vordering van de verhuurder toe, uiteraard mits aan de andere voorwaarden voor opzegging wegens een dringend eigen gebruik is voldaan. De verhuurder is niet verplicht om voor de huurder op zoek te gaan naar een passende woning en hem deze aan te bieden. Hij behoeft alleen maar aan te tonen dat er in de directe omgeving passende woonruimte beschikbaar is. Hierbij moet niet alleen worden gedacht aan alternatieve huurwoningen, maar eveneens aan koopwoningen die de huurder zou kunnen betalen. Bij de vraag of een dringend eigen gebruik een opzegging rechtvaardigt, is zodoende vooral van belang de marktsituatie ter plaatse en het inkomen van de huurder. Heeft de huurder een laag inkomen, dan is hij aangewezen op sociale huurwoningen die door woningbouwverenigingen worden verhuurd. Vaak zal daarvoor een wachtlijst bestaan.

Van de huurder wordt niet verwacht dat hij actief op zoek gaat naar een alternatieve woning. Wel dient hij binnen redelijke mate zijn medewerking te verlenen. Zo kan van de huurder worden gevergd dat hij zich ten minste als woningzoekende laat inschrijven.

Wanneer de verhuurder niet zelf in de woning kan trekken, omdat voor het in gebruik nemen daarvan een huisvestingsvergunning vereist is en hij daarvoor niet zelf (of zijn kind of werknemer) in aanmerking komt, staat direct vast dat de huurovereenkomst niet wegens een dringend eigen gebruik kan worden opgezegd. De rechter zal dan de verhuurder in zijn rechtsvordering niet-ontvankelijk verklaren. Dit is alleen anders wanneer het dringend eigen gebruik van de verhuurder niet bestaat uit het bewonen door hem, zijn kinderen of werknemers van de woning, maar is gegrond op een andere bestemming.

Is aan alle hierboven genoemde voorwaarden voldaan, dan vindt er nog een eindafweging plaats. Bij die afweging houdt de rechter rekening met alle mogelijke feiten en omstandigheden. Wanneer reeds is vastgesteld dat het door de verhuurder genoemde belang is ingegeven door een dringende noodzaak om de verhuurde zaak zelf te gaan gebruiken, zal de belangenafweging vaak om die reden al in zijn voordeel uitvallen. Maar dat is niet altijd zo. Bijzondere omstandigheden kunnen ervoor zorgen dat de belangen van de huurder in casu extra zwaar wegen. Daarvan zou bijvoorbeeld sprake kunnen zijn als de huurder een hoge leeftijd heeft of vanwege zijn beroepsuitoefening is gebonden aan de woning. Maar ook dan dient de rechter nog te beoordelen of dit belang in de gegeven omstandigheden voldoende gewicht in de schaal te leggen om het zwaarwegende belang van de verhuurder terzijde te stellen.

Indien de rechter de vordering van de verhuurder afwijst, wordt de overeenkomst van rechtswege verlengd. De rechter beslist of de overeenkomst voor onbepaalde tijd of voor een door hem vast te stellen bepaalde tijd wordt verlengd (art. 7:273 lid 2 BW). Indien de rechter de vordering toewijst, stelt hij tevens het tijdstip van ontruiming vast. De toewijzing geldt als een veroordeling tot ontruiming tegen dat tijdstip (art. 7:273 lid 3 BW) De wet bevat in dit verband nog een bijzondere bepaling voor het geval de verhuurde zaak aan een nieuwe eigenaar wordt overgedragen. Degene die een verhuurde woning van een ander koopt, weet dat hij de bestaande huurovereenkomst moet voortzetten ('koop breekt geen huur' art. 7:226 BW). Maar aan deze regel zou eenvoudig voorbij kunnen worden gegaan door de woning te verkopen aan iemand die haar zelf nodig heeft. Als hij er zelf met zijn gezin wil gaan wonen, zal er immers al snel sprake zijn van dringend eigen gebruik. De wet bepaalt daarom dat de eigenaar van de woning pas tot opzegging wegens een dringend eigen gebruik kan overgaan als hij ten minste drie jaar eigenaar is van de verhuurde woning. Degene die een verhuurde zaak koopt, doet er daarom verstandig aan om direct na de levering bij aangetekend schrijven aan de huurder mede te delen dat hij de nieuwe eigenaar van de woning is. Drie jaar nadien mag hij tot schriftelijke opzegging van de huurovereenkomst overgaan wegens dringend eigen gebruik. Vervolgens zal aan de hand van de voor dringend eigen gebruik geldende (overige) criteria moeten worden beoordeeld of de vordering tot opzegging kan worden toegewezen (art. 7:274 lid 4, onder b BW).

De rechter kan in zijn beslissing tot toewijzing van de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst wegens een dringend eigen gebruik een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten. Voordat hij een beslissing geeft, waarin dit bedrag wordt vastgesteld, brengt de rechter zijn voornemen ter kennis van partijen en stelt hij een termijn waarbinnen de verhuurder de opzegging kan intrekken. Maakt de verhuurder van deze bevoegdheid gebruik, dan beslist de rechter uitsluitend omtrent de proceskosten (art. 7:275 BW).

Een verhuurder kan zich natuurlijk gemakkelijk op een dringend eigen gebruik beroepen en daarvoor naar eigen believen gronden aanvoeren. Die gronden zijn moeilijk te controleren. Het is uiteraard niet de bedoeling dat de verhuurder, nadat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik is toegewezen dan wel de huurder met de beëindiging heeft ingestemd, vervolgens niet op de beweerde wijze van de woning gebruik gaat maken, maar de woning verkoopt of aan een ander verhuurt tegen een hogere huurprijs. De wet bepaalt daarom dat de verhuurder jegens de huurder tot betaling van schadevergoeding gehouden is, indien de wil om het verhuurde duurzaam in eigen gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest (art. 7:276 lid 1 BW). Behoudens tegenbewijs wordt die wil geacht niet aanwezig te zijn geweest, indien niet binnen een jaar na het einde van de overeenkomst het verhuurde duurzaam door hem in gebruik is genomen (art. 7:276 lid 2 BW). De rechter die een vordering tot opzegging wegens dringend eigen gebruik toewijst, kan op verlangen van de huurder of ambtshalve een bedrag bepalen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen, indien later mocht blijken dat de wil om het verhuurde duurzaam in eigen gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest, onverminderd het recht van de huurder op verdere schadevergoeding (art. 7:276 lid 3 BW). De vordering van de huurder tot betaling van (de ambtshalve) schadevergoeding vervalt vijf jaren na het einde van de huurovereenkomst (art. 7:276 lid 4 BW). De verhuurder is eveneens tot schadevergoeding gehouden jegens onderhuurders aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd of die krachtens art. 7:269 BW bevoegd waren hun overeenkomst met de hoofdverhuurder voort te zetten. De voorgaande leden zijn van overeenkomstige toepassing (art. 7:276 lid 5 BW).


Afwijzing van een redelijk aanbod tot het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst

De rechtsvordering van de verhuurder tot opzegging is toewijsbaar, indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte, voorzover, in het geval dat onderafdeling 2 van afd. 7.4.5 BW (huurprijzenrecht) op de opgezegde huurovereenkomst van toepassing is, dit aanbod niet een wijziging inhoudt van de huurprijs of van de servicekosten.

De verhuurder kan tijdens de huurovereenkomst niet eenzijdig daarin wijzigingen aanbrengen. Wel is hij gerechtigd om aan de huurder een voorstel tot wijziging te doen. Pas na aanvaarding door de huurder is de huurovereenkomst inhoudelijk gewijzigd. Een huurder zal niet snel tot aanvaarding van zo'n voorstel bereid zijn als hij daarvan geen voordeel heeft. Waarom zou hij. Maar hij kan niet zomaar ieder voorstel van de verhuurder weigeren. Redelijke voorstellen van de verhuurder tot wijziging van de inhoud van de huurovereenkomst of de algemene huurvoorwaarden, die géén betrekking hebben op de huurprijs of servicekosten, moeten door de huurder worden aanvaard. Doet hij dat niet, dan levert dit een opzeggingsgrond op.

Deze bepaling is vooral van belang wanneer de verhuurder een woningverbetering of renovatie uitvoert die tot een inhoudelijke aanpassing van de huurovereenkomst noodzaakt, bijvoorbeeld ten aanzien van het gebruik van gemeenschappelijke woonruimten of aanvullende dienstverlening (niet zijnde servicekosten). Wanneer de huurder niet akkoord gaat met dergelijke inhoudelijke wijzigingen, is de verhuurder bevoegd de huurovereenkomst op te zeggen en dit ter beoordeling aan de rechter voor te leggen. Mits de rechter van mening is dat het gaat om een redelijk voorstel, zal hij de vordering van de verhuurder toewijzen. Acht de rechter het voorstel niet redelijk, bijvoorbeeld omdat het renovatieplan niet voldoende op de huurder (bijv. diens wensen, inkomsten e.d.) is afgestemd, dan zal hij de vordering tot opzegging afwijzen. Als de huurde op zich wel instemt (of heeft moeten instemmen) met de woningverbetering, maar uitsluitend bezwaar maakt tegen de voorgestelde huurprijsverhoging, kan de verhuurder de voorgestelde huurverhoging ter beoordeling voorleggen aan de huurcommissie (art. 7:255 BW) of de kantonrechter.


Verwezenlijking van een bestemmingsplan

Indien de verhuurder een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken, kan hij de rechter verzoeken zijn rechtsvordering tot opzegging van de huur toe te wijzen. Het moet daarbij wel gaan om een onherroepelijk goedgekeurd bestemmingsplan. Wanneer de verhuurder een gemeente is, dient aannemelijk te worden gemaakt dat de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van de onherroepelijke bestemming noopt. De rechter kan in zijn beslissing tot toewijzing van de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst wegens de verwezenlijking van een bestemmingsplan een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten. Voordat hij een beslissing geeft, waarin dit bedrag wordt vastgesteld, brengt de rechter zijn voornemen ter kennis van partijen en stelt hij een termijn waarbinnen de verhuurder de opzegging kan intrekken. Maakt de verhuurder van deze bevoegdheid gebruik, dan beslist de rechter uitsluitend omtrent de proceskosten (art. 7:275 BW).


Bij onzelfstandige woonruimte: afweging belangen verhuurder tegen belangen huurder

Bij verhuur van een onzelfstandige woonruimte, die deel uitmaakt van de woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft, spelen de eerder genoemde vijf opzeggingsgronden geen rol. De eerste negen maanden gelden hier namelijk als een proefperiode, waarin zowel huurder als verhuurder steeds buiten de rechter om de huurovereenkomst kan beëindigen met inachtneming van de geldende opzegtermijn. Na afloop van deze negen maanden behoeft de verhuurder de opzegging niet te baseren op de vijf eerder genoemde opzeggingsgronden, maar behoeft hij slechts aannemelijk te maken dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de huurder bij voortzetting daarvan (indien één van de vijf eerder genoemde opzeggingsgronden van toepassing is, wegen de belangen van de verhuurder per definitie zwaarder). Wel dient de opzegging ook nu door de rechter te worden toegewezen, zodat een buitengerechtelijke opzegging is uitgesloten.