Afdeling 7.4.2 Verplichtingen van de verhuurder

Algemene toelichting afd. 7.4.2 BW:

MvT Algemeen afd. 7.4.2.
1. De in deze artikelen voorgestelde regeling regelt de materie van de huidige artikelen 7A:1586 e.v. Gestreefd is naar een duidelijker systematiek, vermijding van onscherpe onderscheidingen en oplossing van onzekerheden. Uitgangspunt is het genot dat de huurder ingevolge de huurovereenkomst verwachten mag. Of hij in feite dit genot zal hebben hangt van de omstandigheden af. Of de verhuurder aansprakelijk is voor de omstandigheden die de huurder dit genot hebben belet, wordt geregeld met behulp van het begrip "gebrek", dat in een bijzondere, van art. 7A:1588 afwijkende betekenis wordt gebruikt, omschreven in art. 204 lid 2. Ter zake van zulk een gebrek rusten op de verhuurder de in de artikelen 206-208 bedoelde verplichtingen.

2. Deze verplichtingen komen op het volgende neer:
a. De verhuurder is verplicht tot herstel van elk gebrek, hoe ook ontstaan (art. 206). Uitgangspunt is daarbij dat een gebrek een tekortkoming in de zin van de art. 6:74 e.v. oplevert. Dat brengt evenwel nog niet mee dat hij tot vergoeding van de door het gebrek veroorzaakte schade is gehouden. Daarvoor is immers tevens nodig dat de tekortkoming aan de verhuurder is toe te rekenen. Zo zal de verhuurder wel verplicht zijn tot schadevergoeding, wanneer hij ter zake van zijn verplichting tot herstel in verzuim raakt, waarvoor in beginsel vereist is dat de verhuurder in gebreke is gesteld op de voet van art. 6:81 e.v. De verplichting tot herstel bestaat niet indien herstel onmogelijk is of onevenredig hoge kosten zou vergen.
b. De huurder kan volgens art. 207 een evenredige vermindering van de huurprijs vorderen over de tijd dat het genot door een gebrek is verhinderd. Deze vordering is toewijsbaar, ongeacht waardoor het gebrek is ontstaan en of de verhuurder tot herstel verplicht is.
c. Op vergoeding van door het gebrek zelf geleden schade heeft de huurder, zoals gezegd, slechts recht indien reeds de enkele aanwezigheid van het gebrek aan de verhuurder is toe te rekenen. Dit is blijkens art. 208 met name het geval, wanneer het gebrek:
(i) bij het aangaan van de huur bestond en de verhuurder het toen kende of behoorde te kennen dan wel toen aan de huurder heeft te kennen gegeven dat de zaak het gebrek niet had, of:
(ii) na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan de verhuurder is toe te rekenen.
d. De verhuurder is niet verplicht tot schadevergoeding ten aanzien van herstellingen waartoe de huurder verplicht is, en van gebreken voor het ontstaan waarvan hij aansprakelijk is.
e. De bepalingen laten de rechten en vorderingen van de huurder uit anderen hoofde onverlet. Men denke niet alleen aan de in deze afdeling of elders gegeven bevoegdheid tot ontbinding of op andere wijze beëindigen van de huur of wijziging van de huurovereenkomst op de voet van art. 6:258 en aan de bevoegdheid tot opschorten, bedoeld in artikel 6:262, maar ook aan aansprakelijkheid op grond van de art. 6:174 of, in geval van huur van een roerende zaak of een dier, op grond van de art. 6:173 of 179.

3. Het voorgaande wijkt in twee belangrijke opzichten af van de huidige regeling. Enerzijds is het begrip gebrek ruimer dan dat van art.7A:1588. Anderzijds zijn de verplichtingen van de verhuurder in de nieuwe regeling juist beperkter: hij staat niet in voor gebreken in dier voege dat de enkele aanwezigheid van een gebrek al toerekenbare tekortkoming in de nakoming oplevert.

MvA art. 204 en 206 jo 207 jo 208:
1. De leden van alle fracties die zich over de wetsvoorstellen hebben uitgelaten, hebben aandacht gevraagd voor deze belangrijke bepalingen, die een beter doordachte regeling betreffende gebreken van de door de verhuurder verschuldigde prestatie beogen. Overzichtelijkheidshalve vatten wij eerst de hier gestelde vragen kort samen. Vervolgens zullen wij deze vragen, die nauw met elkaar samenhangen, in onderling verband beantwoorden.

De leden van de CDA-fractie vroegen zich af of deze bepalingen niet toch problemen zullen geven als gevolg van de wijzigingen ten opzichte van het geldende recht. Zij hebben eraan herinnerd dat volgens de memorie van toelichting (p. 13) enerzijds de term gebrek in ruimere betekenis wordt gebezigd dan in het huidige recht en anderzijds dat de verhuurder niet in dier voege instaat voor gebreken dat reeds de enkele aanwezigheid van een gebrek een toerekenbare tekortkoming in de nakoming oplevert. Zij hebben zich afgevraagd of hier is sprake is van een nieuw evenwicht en hebben om voorbeelden gevraagd van gebreken die onder het huidige recht wel en onder het nieuwe recht niet een toerekenbaar tekortschieten van de huurder opleveren. De leden van de VVD-fractie hebben gevraagd of wij ons bewust zijn van het risico dat volgens de woningcorporaties bestaat dat de nieuwe regeling een onbedoeld conflict-genererend effect heeft en tot langdurige geschillen tussen huurder en verhuurder kan leiden. De leden van de PvdA-fractie hebben de regering gevraagd nader uit te leggen waarom het nodig werd geacht het begrip "gebrek" in te voeren in plaats van de begrippen waarmee tot nu toe gewerkt is, zoals "onderhoud" en "rustig genot". Voorts hebben zij gevraagd nader in te gaan op de kritiek dat dit onduidelijkheid schept over de vraag wat nu precies de verplichtingen van de verhuurder zijn. Verder hebben zij gevraagd of de regering de mening van Aedes deelt dat de nieuwe bepaling het moeilijker maakt om overlast te bestrijden. De leden van de fractie van GroenLinks hebben medegedeeld er niet helemaal gerust op te zijn dat alle verhuurdersverplichtingen die onder het oude recht zijn uitgekristalliseerd door de nieuwe gebrekenregeling worden bestreken. Zij vroegen of van de verhuurder bijvoorbeeld gevergd kan worden preventief onderhoud uit te voeren of de huurder te vrijwaren tegen overlast van andere huurders van dezelfde verhuurder. Bij dit laatste vroegen zij zich af in hoeverre het derde lid van artikel 204 aan verhuurders een vrijbrief geeft om stil te zitten wanneer een huurder wordt geconfronteerd met overlast door andere huurders. Ook vroegen zij of het begrip gebrek kan worden gezien als ruimer dan betrekking hebbend op de fysieke kwaliteit van het gehuurde, maar bijvoorbeeld ook als dreiging van een fysiek gebrek of als een niet fysiek gebrek. De leden van de fracties van de SGP en ChristenUnie vonden een constructie waarbij uit de omschrijving van een gebrek indirect de verplichting voortvloeit om zorg te dragen voor het rustig woongenot, minder gewenst en vroegen waarom in het wetsvoorstel niet een algemene bepaling is opgenomen dat de verhuurder voor het rustig huurgenot van de huurder dient zorg te dragen. Ook deze leden brachten daarbij overlast door andere huurders ter sprake. Zij stelden tenslotte de vraag of het niet (sterk) de voorkeur zou verdienen om de scheiding te handhaven die naar hun mening in het huidige recht wordt gemaakt tussen materiële en immateriële gebreken.

2. Voor de beantwoording van deze vragen dient eerst op de strekking van de thans voorgestelde regeling te worden ingegaan. Ten einde deze strekking te verduidelijken achten wij het wenselijk eerst enige opmerkingen te maken over het huidige recht voor zover dat de achtergrond van de nieuwe regeling vormt. Een groot en reeds lang gevoeld bezwaar van de huidige algemene bepalingen betreffende huur, is dat zij berusten op een aantal onderscheidingen die tot verschillende rechtsgevolgen leiden, maar onvoldoende scherp zijn om te kunnen bepalen met welke van die rechtsgevolgen men nu eigenlijk te maken heeft.

Een belangrijk onderscheid is het volgende. Er is een verplichting tot het verschaffen van genot (artikel 7A:1586 onder 3), waarvan de Hoge Raad oordeelt dat zij een beroep door de verhuurder op het ontbreken van schuld niet uitsluit, zodat de verhuurder zich op overmacht kan beroepen (HR 20 februari 1976, NJ 1976, 374, en 8 januari 1982, NJ 1982, 373). Anderzijds staat de verhuurder volgens artikel 7A:1588 lid 1 in voor "gebreken", waaraan in lid 2 wordt toegevoegd dat hier steeds aansprakelijkheid voor door het gebrek veroorzaakte schade bestaat, zodat een beroep van de verhuurder op overmacht hier niet mogelijk is. Een onderscheid tussen het verschaffen van het rustig genot en de afwezigheid van gebreken is evenwel niet goed te maken, nu onduidelijkheid bestaat over wat in deze bepaling onder "gebrek" dient te worden verstaan. In ieder geval blijkt uit de rechtspraak dat de mening dat het alleen om materiële gebreken gaat, niet juist is. Zo is volgens HR 17 juni 1921, NJ 1921, 1027, sprake van een gebrek van een schip als de vergunning tot uitvaren ontbreekt. In HR 26 maart 1943, NJ 1943, 316, wordt voorts overwogen: "dat van gebreken in de zin van art. 1588 sprake is, indien de staat van het gebouw zelf niet te wensen overlaat, doch hetzij van buiten inwerkende elementen, hetzij fouten of tekortkomingen van het gebouw, die niet de materiële toestand betreffen, het gebruik verhinderen, waartoe de huurder het gebouw heeft gehuurd". Deze oudere rechtspraak is niet door nieuwe achterhaald; men zie Dozy en Jacobs, Hoofdstukken huurrecht, derde druk 1999, p. 83-85, en Asser-Abas, tweede supplement op de zevende druk, nr. 31. Zij is derhalve nog steeds gezaghebbend. Soms wordt geleerd dat art. 7A:1588 alleen voor bij de aanvang van de huur bestaande gebreken geldt. Hoewel de Hoge Raad dit punt nooit heeft beslist, neemt men algemeen aan dat de regeling ook voor tijdens de huur ontstane gebreken geldt; men zie Dozy en Jacobs, Hoofdstukken huurrecht, derde druk 1999, p. 82, en Asser-Abas, tweede supplement op de zevende druk, nr. 33. Een aansprakelijkheid voor alle schade, veroorzaakt door een gebrek dat tijdens de huur is ontstaan en op het ontstaan waarvan de verhuurder geen enkele invloed heeft kunnen uitoefenen, gaat in vergelijking met wat in het overeenkomstenrecht in het algemeen geldt, uitzonderlijk ver. Dit bezwaar weegt in het bijzonder zwaar wegens de vaagheid van voormeld onderscheid.

Een volgend onderscheid dat naar huidig recht onvermijdelijk moeilijkheden geeft, is dat van artikel 7A:1587. Het eerste lid van deze bepaling verplicht de verhuurder de zaak in goede staat van onderhoud ter beschikking te stellen, hetgeen aansluit bij de onderhoudsverplichting van artikel 7A:1586 onder 2. Volgens het tweede lid evenwel is de verhuurder alleen verplicht tot reparaties "welke noodzakelijk mochten worden met uitzondering van die waartoe de huurder verplicht is". Een onderscheid tussen onderhoud en reparatie is evenwel in de praktijk niet te maken en in het huidige recht bestaat derhalve ook hier onduidelijkheid. Men zie Dozy en Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht, derde druk 1999, p. 60 e.v. Wel is duidelijk dat wat volgens het tweede lid gerepareerd moet worden niet samenvalt met de gebreken vermeld in artikel 7A:1588, zoals door de Hoge Raad opgevat.

Bij dit alles verdient opmerking dat de rechtsonzekerheid die van een en ander het gevolg is, in de praktijk niet zozeer ten nadele van de grote verhuurders werkt, die zich kunnen beschermen in hun contractsvoorwaarden, in hun beleid met deze onzekerheden rekening kunnen houden en zich, waar nodig, de financiële last van een procedure kunnen permitteren, als wel ten nadele van de huurders die in de regel niet de vaardigheden en de draagkracht hebben hiertegen weerwerk te leveren.

3. Uit deze stand van zaken is bij de totstandkoming van het voorontwerp van Boek 7 door de ontwerper Houwing de voor de hand liggende slotsom getrokken, dat alleen een coherent en hanteerbaar stelsel is te verkrijgen door de hiervoor vermelde onscherpe onderscheidingen geheel te laten vallen en voor alle situaties waarin de huurder niet het hem toekomende genot verkrijgt één regime in het leven te roepen, waarvan het genot dat de huurder ingevolge de huurovereenkomst verwachten mag het uitgangspunt is. Men zie de toelichting op het voorontwerp p. 912-915. Zoals uit het voorgaande blijkt is nog steeds juist wat Houwing in deze toelichting schreef, namelijk: "Op dit punt is de regeling van het bestaande BW verward, onduidelijk en onvolledig". Zoals daar voorts wordt gezegd komt de voorgestelde regeling materieel, dat wil zeggen naar resultaat, in hoofdzaken overeen met het huidige recht. Dit stelsel is met aanpassing van enkele details in het wetsvoorstel overgenomen.

Daarbij verdient opmerking dat het - anders dan de huidige regeling - goed aansluit bij het nieuwe vermogensrecht van 1992 en dat de behoefte aan een duidelijke systematiek in het wetsvoorstel nog verder is toegenomen, omdat de regeling daar krachtens artikel 242 voor woonruimte van dwingend recht is. Het gaat hier om een belangrijke bescherming van de huurder van woonruimte, die mede ten doel heeft de mogelijkheden van de huurder te vergroten om herstel van gebreken af te dwingen, hetgeen mede van belang is voor het tegengaan van achterstallig onderhoud. Verwezen moge worden naar p. 1-2 van de memorie van toelichting.

Ook in de handboeken wordt het nieuwe stelsel als een verbetering beschouwd. Men zie Dozy en Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht, derde druk 1999, p. 53, waar wordt gezegd: "Uitgangspunt is het genot dat de huurder ingevolge de huurovereenkomst verwachten mag. We vinden dit een goed criterium (uitgewerkt in art. 7:204 lid 2); het is het equivalent van het conformiteitsvereiste bij koop (art. 7:17 BW) en biedt de praktijk en de rechter voldoende aanknopingspunten om geschillen over gebreken die aan de verhuurde zaak kleven op te lossen." Zie ook Asser-Abas, tweede supplement bij de zevende druk, nr. 42, waar wordt gezegd: "In het voorafgaande is reeds terloops opgemerkt dat het een belangrijke verdienste van het NBW is, dat het op het stuk van aansprakelijkheid van de verhuurder voor de gesteldheid van de verhuurde zaak zelf een duidelijker systeem heeft ontwikkeld". Juist omdat het om een wijziging van systeem gaat, was het voor de rechtspraak die nu eenmaal aan de huidige wet gebonden is, niet goed mogelijk om op de regeling van het voorontwerp te anticiperen. Niettemin is dit op een belangrijk punt, door middel van toepassing van de algemene regels van Boek 6 BW, toch gebeurd in het door de leden van de CDA-fractie geciteerde arrest HR 6 juni 1997, NJ 1998, 128, waarin wordt verwezen naar de bepalingen van het voorontwerp die in het wetsvoorstel zijn te vinden in de artikelen 207, 210 en 222. Bij artikel 207, dat hierna onder 6 zal worden behandeld, zal op dit arrest worden teruggekomen.

4. De regeling van het wetsvoorstel neemt, zoals gezegd, het genot dat de huurder ingevolge de huurovereenkomst mag verwachten, tot uitgangspunt. Dozy en Jacobs, op p. 57 van hun hiervoor aangehaalde handboek, hebben erop gewezen dat eigenlijk al in de wettekst van artikel 203 ("de zaak ter beschikking van de huurder te stellen en te laten voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is") ligt opgesloten dat gedurende de tijd van het contract aan de huurder het huurgenot verschaft moet worden. Wij onderschrijven die mening maar voegen daaraan toe dat artikel 204 lid 2 de kern van de nieuwe regeling bevat.

Deze verplichting wordt daar samengevat door middel van een omschrijving van de term "gebrek", die deze korte term geschikt maakt om in de volgende artikelen te worden gebezigd voor alle gevallen waarin de huurder niet het genot verkrijgt dat hij krachtens huurovereenkomst verwachten mag. Anders dan de leden van de fracties van de SGP en ChristenUnie meenden, is de verplichting tot het verschaffen van het huurgenot waarop de overeenkomst de huurder recht geeft, dus wel degelijk expliciet in het wetsvoorstel neergelegd.

Wij sluiten niet uit dat de term "gebrek" in deze ruime betekenis bij de leden van een aantal fracties weerstand heeft opgewekt, omdat zij menen dat deze betekenis op gespannen voet staat met het dagelijks spraakgebruik. Bij de woorden "gebrek van een zaak" pleegt men immers aan materiële of fysieke gebreken te denken. Dat is in dit geval evenwel om twee redenen minder juist. In de eerste plaats is de term "gebrek" in artikel 204 in wezen niet betrokken op de verhuurde zaak maar op de prestatie die de verhuurder krachtens de huurovereenkomst verschuldigd is, te weten het ter beschikking stellen en laten van de verhuurde zaak voor het beoogde gebruik (artikel 203). Gebrek in deze zin omvat alles wat belet dat de huurder het huurgenot wordt verschaft waarop hij recht heeft. In de tweede plaats maakt, zoals hiervoor uiteengezet, maar anders dan de leden van de fracties van de SGP en ChristenUnie meenden, ook het huidig recht geen duidelijk onderscheid tussen materiële en immateriële gebreken. Wel verdient opmerking dat de omschrijving van artikel 204 lid 2 nog weer aanzienlijk ruimer is dan wat men onder de materiële en immateriële gebreken van artikel 7A:1588 pleegt te begrijpen. Dat ligt ook voor de hand, omdat de thans voorgestelde regeling alles dient te omvatten wat men thans onder de verplichting tot verschaffen van het huurgenot pleegt te brengen. Daarbij is blijkens artikel 204 lid 2 een belangrijk punt dat de zaak goed is onderhouden volgens de maatstaven die gelden voor soortgelijke zaken. Bij gebreken in voormelde zin dient mede te worden gedacht aan achterstallig onderhoud, aan besmetting met ongedierte, aan ongeschiktheid voor het gebruik waar voor verhuurd is als gevolg van een wettelijk voorschrift, en aan overlast door andere huurders van dezelfde verhuurder. Ook dergelijke gevallen vallen ondubbelzinnig onder de omschrijving "omstandigheden waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen" waarvan artikel 204 lid 2 spreekt. Anders dan de leden van de GroenLinks-fractie zich afvroegen vormt, voor wat betreft overlast door andere huurders, ook artikel 204 lid 3 geen beletsel. Dit lid ziet niet op het geval dat de verhuurder zelf tot de overlast bijdraagt door niet tegen de andere huurders op te treden, terwijl zijn huurovereenkomst(en) met die andere huurders hem daartoe wel het recht geeft; men zie de memorie van toelichting, p. 15, punt 4. Ook het huidige artikel 7A:1592 heeft de Hoge Raad niet weerhouden van erkenning van de mogelijkheid om van de verhuurder te vorderen dat deze aan de overlast een einde maakt, eventueel door ontruiming. Deze rechtspraak blijft in het thans voorgestelde stelsel derhalve zijn betekenis behouden.

Op grond van het voorgaande zijn wij - anders dan de leden van de CDA-fractie - niet bevreesd dat de hier besproken bepalingen onvoorziene problemen gaan opleveren of dat zij - zoals de leden van de PvdA-fractie vroegen - onduidelijkheid scheppen over wat nu precies de verplichtingen van de verhuurder zijn. Zoals gezegd, gaat het om het verkrijgen van een duidelijke systematiek met afschaffing van de huidige, onhanteerbare onderscheidingen en niet om het scheppen van een "nieuw evenwicht", al keert de voormelde ver gaande risicoaansprakelijkheid van artikel 7A:1588 in het wetsvoorstel niet terug. Voorts menen wij dat uit het voorgaande voldoende duidelijk wordt, waarom wij nodig hebben geoordeeld het voormelde ruime begrip "gebrek" in te voeren in plaats van de huidige onderscheidingen in "onderhoud" en "rustig genot" te handhaven. Ook de vrees van de leden van GroenLinks-fractie dat de gebrekenregeling niet alle in het huidige recht uitgekristalliseerde verhuurdersverplichtingen bestrijkt, wordt door ons niet gedeeld. Men kan het aldus kort samenvatten dat de regeling alle gevallen van wanprestatie door de verhuurder omvat behoudens rechtsgebreken, die immers in artikel 211 worden geregeld.

Evenmin delen wij de door de leden van de CDA-fractie en van de VVD-fractie aan de orde gestelde vrees van de woningcorporaties dat de nieuwe regeling tot voor de verhouding verhuurder-huurder belastende situaties leidt en dat zij het risico van langdurige geschillen tussen huurders en verhuurders oproept en een onbedoeld conflict-genererend effect kan hebben. Juist is dat door een duidelijker regeling, die voor woonruimte van dwingend recht is, de positie van de huurder wordt versterkt. Daarvoor zijn goede redenen, die samenhangen met het algemene belang van bestrijding van achterstallig onderhoud en verbetering van de kwaliteit van huurwoningen. Het gaat niet aan om de huurder de daartoe nodige instrumenten te onthouden, omdat gebruik van deze instrumenten tot conflicten leidt en de huurder in staat stelt op te treden tegen een verhuurder die hem niet het huurgenot verschaft waarop hij recht heeft. Een en ander neemt niet weg dat het wenselijk is dat partijen in onderling overleg tot een goede oplossing komen die in hun beider belang is. Daarvoor dient echter wel behoorlijk te zijn geregeld welke rechten zij over en weer hebben. Zoals hiervoor uiteengezet, schiet het huidige recht juist hierin tekort.

De vraag van de fracties van de SGP en ChristenUnie waarom geen algemene bepaling is opgenomen dat de verhuurder dient zorg te dragen voor het rustig huurgenot van de huurder, beantwoorden wij aldus dat een dergelijke bepaling in het nieuwe stelsel naast de regeling van artikel 204 e.v. overbodig is en daarom slechts verwarring zou kunnen veroorzaken.

Het zou immers neerkomen op een herstel van de huidige onderscheiding tussen gebreken en genot, die tot veel onzekerheid heeft geleid. Dat zou ook de reikwijdte van de artikelen 206 e.v. onzeker maken. 5.

Na deze algemene uiteenzetting dient nader te worden ingegaan op de wijze waarop het nieuwe stelsel in de artikelen 206 e.v. is uitgewerkt. Zoals gezegd is daarin kortheidshalve telkens de term "gebrek" gebezigd, maar hebben al deze bepalingen in feite betrekking op alle omstandigheden waardoor de huurder niet het huurgenot waarop hij recht heeft, wordt verschaft.

De eerste regel die hier aandacht verdient is artikel 206. Is sprake van een gebrek, dan verplicht artikel 206 de verhuurder in beginsel het gebrek te verhelpen, ongeacht de oorzaak daarvan. Blijft de verhuurder met het herstel in verzuim, dan kan de huurder op grond van het derde lid de gebreken zelf verhelpen op kosten van de verhuurder. Daarbij verdient aantekening dat de verplichting van de verhuurder gebreken te verhelpen insluit, dat hij voor behoorlijk periodiek onderhoud zorgt. Verricht de verhuurder namelijk niet het gebruikelijke onderhoud, dan levert dat een omstandigheid op waardoor hij niet het genot verkrijgt dat hij van een goed onderhouden zaak mag verwachten, dat wil zeggen een gebrek. Zijn er aanwijzingen dat een gebrek dreigt, dan kan de huurder eisen dat de verhuurder de nodige maatregelen treft. Het is immers in ons recht mogelijk om behalve tegen een gepleegde wanprestatie ook op te komen tegen een dreigende wanprestatie. Gedacht kan bijvoorbeeld worden aan het geval dat bij andere huurders ongedierte is aangetroffen en dat er een gerede kans bestaat dat dit ongedierte zich naar de woning zal begeven van de huurder die zich tot de verhuurder gewend heeft. Deze laatste zal dan de nodige maatregelen moeten nemen. Een en ander brengt mee dat de vraag van de leden van de GroenLinks-fractie of van de verhuurder ook preventief onderhoud kan worden gevergd, bevestigend moet worden beantwoord.

De verplichting van de verhuurder tot het verhelpen van gebreken bestaat, zoals gezegd, ongeacht de oorzaak van het gebrek. Uitgangspunt is dat een gebrek een tekortkoming als bedoeld in artikel 6:74 BW oplevert. Levert een gebrek een tekortkoming in de zin van artikel 6:74 op, dan betekent dit echter nog niet dat de verhuurder behalve tot herstel van het gebrek ook tot vergoeding van de door het gebrek veroorzaakte schade is gehouden, bijvoorbeeld de waterschade ontstaan door een gebrek, bestaande in een lek in het dak. Daartoe is nodig dat de tekortkoming hem ook kan worden toegerekend op de voet van artikel 6:75 BW. Ook zal de verhuurder schadevergoeding verschuldigd zijn, wanneer hij met het herstel van een nietaan hem toe te rekenen gebrek in verzuim is geraakt, waarvoor in beginsel vereist is dat de verhuurder in gebreke wordt gesteld op de voet van de artikelen 6:81 e.v. BW. Zoals gezegd, is verzuim ook vereist voor de toepassing van artikel 206 lid 3. Een en ander is mede van belang voor artikel 208, dat eveneens tot uitgangspunt heeft dat voor de vordering tot schade vergoeding een toerekenbare tekortkoming vereist is.

Daarin ligt het antwoord besloten op de vraag van de leden van CDA-fractie welke voorbeelden in het huidige recht wel als een toerekenbare tekortkoming hebben te gelden en in het stelsel van het wetsvoorstel niet. Het verschil tussen het oude en het nieuwe recht zit hierin dat volgens het huidige artikel 7A:1588 verhuurder voor schade door een gebrek dat onder dat artikel valt, bijvoorbeeld waterschade door een lek in het dak, aansprakelijk is ongeacht of het gebrek aan hem toe te rekenen is en ongeacht of hij met het herstel in verzuim was.Volgens het nieuwe artikel 208 is de verhuurder echter alleen aansprakelijk, als het ontstaan van het lek aan hem toegerekend kan worden, bijvoorbeeld omdat het het gevolg is van onvoldoende onderhoud, of omdat hij, na in gebreke te zijn gesteld, in verzuim was met het herstel en de waterschade pas daardoor is ontstaan. Het gebrek zal bijvoorbeeld niet aan hem zijn toe te rekenen, als het is ontstaan door een zo zware storm dat dit overmacht oplevert.

6. Anders gaat het evenwel bij artikel 207. Hier gaat het om de situatie dat de huurder niet het huurgenot wordt verschaft, waarop hij recht heeft. Daartegenover behoort de huur dan naar evenredigheid te worden verminderd. Verzuim is daarvoor niet vereist en het gaat ook niet om een kwestie van schadevergoeding. Het gaat daarentegen om een partiële ontbinding als bedoeld in artikel 6:270 BW, die ingevolge artikel 6:265 kan plaats vinden op grond van elke tekortkoming, toerekenbaar of niet, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. In het door de leden van de CDA-fractie aangehaalde arrest HR 6 juni 1997, NJ 1998, 128 (Van Bommel/Ruijgrok) is deze regeling toegepast. Juist is de mening van deze leden dat voor die toepassing het enkele feit van de tekortkoming, bestaande in het gebrek, voldoende is. Onjuist is evenwel de mening van deze leden dat het hier gaat om een "risicoaansprakelijkheid". Aansprakelijkheid voor schade was in het arrest niet aan de orde; het ging uitsluitend om de vraag of de huurder over de periode waarin het gebrek bestond, huur verschuldigd was of niet. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat een huurder zich van de huurverplichting over de periode dat het gebruik van de zaak verhinderd werd, kan ontdoen door de overeenkomst over die periode te ontbinden, echter slechts met ingang van de dag dat hij van de gebreken aan de verhuurder mededeling heeft gedaan of de huurder stelt en bewijst dat de verhuurder reeds met de gebreken in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan. Anders dan de leden van de fractie van het CDA meenden slaat dit laatste zowel op de bevoegdheid tot ontbinding, als op die tot opschorting (" Een en ander ....."). Dit alles loopt geheel in de pas met artikel 207, behoudens dat dit artikel eist dat de huurder een desbetreffende vordering instelt, terwijl naar de regeling van Boek 6 voor de partiële ontbinding een buitengerechtelijke verklaring voldoende is. Het is wenselijk geacht de eis van het instellen van een vordering te handhaven op de grond dat het te ver gaat de verhuurder geheel afhankelijk te maken van het oordeel van de huurder of er een gebrek is en zo in de hand te werken dat een huurder de regeling misbruikt als dekmantel voor betalingsonwil. Voor het overige echter is er geen reden juist huurders van woonruimte een bevoegdheid te onthouden die in Boek 6 wel aan alle andere contractanten dan huurders wordt toegekend.

Daarin ligt ook het antwoord besloten op de vraag van de leden van de fracties van de SGP en ChristenUnie of de verhuurder niet eerst, gedurende een beperkte tijd, de gelegenheid zou moeten krijgen om het gebrek te verhelpen. Een dergelijke regel achten wij niet wenselijk. Als het gebrek leidt tot een vermindering van het genot dat de huurder mocht verwachten, krijgt de huurder immers vanaf dat moment al niet waarop hij krachtens de overeenkomst recht heeft. Wij delen de mening van de Hoge Raad dat dan huurvermindering op haar plaats is. Juist is weer de mening van de leden van de fractie van het CDA dat, wil de huurder recht op vergoeding hebben van door het gebrek veroorzaakte schade, dat wil zeggen meer dan het enkele herstel van het gebrek en huurvermindering over de periode van de tijdelijke onmogelijkheid van het gebruik - de gewone regels betreffende toerekenbaarheid van de schadeoorzaak, ingebrekestelling en verzuim van toepassing zijn. Anders dan de hier aan het woord zijnde leden, menen wij dat het geen aanbeveling verdient hier alsnog een risicoaansprakelijkheid in te voeren.

De leden van de CDA-fractie brachten nog het geval ter sprake van een gebrek, bijvoorbeeld aan een fundering, dat zich eerst later manifesteert, bijvoorbeeld door een scheur in een muur. Wij menen dat artikel 207 daarvoor een juiste oplossing geeft door de huurvermindering niet te doen ingaan, voordat de verhuurder van het gebrek behoorlijk in kennis is gesteld of het hem reeds voldoende bekend was om de nodige maatregelen te nemen. Zoals gezegd sluit dit aan bij voormeld arrest. Voor wat betreft de vordering tot schadevergoeding dienen zwaardere eisen te worden gesteld, die te vinden zijn in artikel 208. In geen van beide gevallen dient het enkele feit dat het gebrek zich heeft gemanifesteerd en dat er objectief sprake is van vermindering van woongenot, voldoende te zijn voor toewijzing van een desbetreffende vordering.

De leden van de fractie van de PvdA en van de fracties van de SGP en ChristenUnie hebben voorts de vraag gesteld of voor de toepassing van artikel 207 een "substantiële" vermindering van het huurgenot vereist is. Zij hebben daarbij gewezen op p. 11 van de nota naar aanleiding van het verslag en op de uitlatingen van de minister bij het wetgevingsoverleg (p. 19, middelste kolom), terwijl in dit verband ook p. 18, punt 1 van de memorie van toelichting van belang is. Zoals uit de passages, in onderling verband gelezen, naar voren komt, zal artikel 207 niet zonder substantiële vermindering van het huurgenot tot toepassing kunnen komen. Ontbinding is immers naar haar aard uitgesloten, als het gebrek niet van voldoende importantie is om haar te rechtvaardigen. In de nota naar aanleiding van het verslag is slechts bedoeld aan te geven dat het hier niet om een strakke wettelijke maatstaf gaat, maar om iets waaraan de praktijk een redelijke invulling dient te geven. Mede daarom is voor de toepassing van artikel 207 een vordering vereist. Wordt huurvermindering gevraagd die omvangrijk genoeg is om een procedure te rechtvaardigen, dan zal deze niet anders kunnen worden onderbouwd dan met substantiële vermindering van het huurgenot. In verband met dit alles verwachten wij niet dat van de regeling gemakkelijk een oneigenlijk gebruik zal worden gemaakt.

Met een en ander is tevens de vraag beantwoord van de leden van de VVD-fractie hoe wij tegen de uitvoerbaarheid en fraudegevoeligheid van de bepaling aankijken, waarbij zij in het bijzonder wezen op het moment van ingaan van de huurvermindering, te weten het moment dat de huurder de verhuurder "in kennis heeft gesteld". De huurder die van de regeling gebruik wil maken, zal inderdaad moeten beginnen met de verhuurder van het gebrek in kennis te stellen, aangenomen dat deze daarvan al niet uit anderen hoofde voldoende bekend was. Maar vervolgens zal hij ook een vordering in rechte moeten instellen, aangenomen dat de verhuurder niet bereid is de voorgestelde evenredige huurvermindering toe te staan. Alleen reeds het kostenaspect zal hem van een onberaden procedure afhouden. De huidige praktijk, zoals deze sinds het hiervoor geciteerde arrest Van Bommel/Ruijgrok bestaat en waarin de positie van de huurder sterker is dan in artikel 207, omdat hij de huurvermindering niet in rechte hoeft te vorderen, heeft, voor zover ons bekend, tot nu toe geen moeilijkheden gegeven. Het is niet aannemelijk dat artikel 207 dit dan wel zal doen.

7. De conclusie uit dit alles moet zijn dat voorgestelde bepalingen een goede en evenwichtige regeling brengen, waarin de belangen van huurders zowel als verhuurders tot hun recht komen en waardoor de bezwaren tegen de huidige regeling op praktische wijze worden ondervangen. Dat geldt ook voor de door de leden van verschillende fracties aan de orde gestelde problematiek van overlast.

Zoals hiervoor reeds uiteengezet kan niet worden betwijfeld dat de thans voorgestelde regeling ook het geval omvat dat de huurder niet het hem toekomende huurgenot wordt verschaft als gevolg van overlast van buren die huurder van dezelfde verhuurder zijn. Dit geval is dan ook in memorie van toelichting, p. 15, punt 4 en 5, in de nota naar aanleiding van het verslag, p. 8-9 en bij het wetgevingsoverleg van 26 maart 2001 onderwerp van bespreking geweest. Dergelijke overlast levert derhalve een gebrek op, waartegen de verhuurder verplicht is op te treden. Daartoe heeft hij ook de mogelijkheid. In de eerste plaats kan hij nakoming vorderen van de overlast veroorzakende huurders van hun verplichtingen, neergelegd in artikel 213 en 214, waarbij ook van belang is dat zij hebben in te staan voor de gedragingen van allen die met hun goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden (artikel 219). In verband met artikel 3:296 BW kan een dergelijke vordering strekken tot een verbod van voortzetting van de overlast op verbeurte van een dwangsom. In de tweede plaats kan hij, zo de feiten daarvoor ernstig genoeg zijn, de huur van deze huurders opzeggen en ontruiming vorderen op grond van artikel 274 lid 1 onder a. De verhuurder zou door het achterwege laten van passende maatregelen zelf tot het voortduren van de overlast bijdragen. Over de periode dat de overlast voortduurt, zal de huurder huurvermindering kunnen vorderen, aangenomen dat de overlast continu en substantieel genoeg is om een huurvermindering te rechtvaardigen. Is de overlastveroorzaker een buitenstaander en volgt uit de inhoud van de huurovereenkomst dat verhuurder verplicht is ook tegen dergelijke overlast op te treden, dan zal de verhuurder ook die verplichting hebben na te komen op de voet van Boek 6, voor zover de bepalingen betreffende onrechtmatige daad en burenrecht (artikel 5:37e.v.) hem daartoe de mogelijkheid geven. Kan een dergelijke verplichting niet op de overeenkomst worden gegrond, dan zal de huurder zelf jegens de betreffende derden moet optreden en dat wel eveneens op basis van onrechtmatige daad of burenrecht. Het gaat hier dan om een feitelijke stoornis in de zin van artikel 204 lid 3 en derhalve noch om een gebrek, noch om wanprestatie. Dat de huurder zelf kan optreden volgt uit artikel 3:125. De huurder zal eventueel ook de verhuurder van de overlastveroorzaker uit onrechtmatige daad kunnen aanspreken en deze kunnen dwingen de nodige maatregelen te nemen.

Anders dan de leden van de CDA-fractie menen wij dat de verhouding tussen de verhuurder en de overlast ondervindende huurder door de nieuwe regeling niet onnodig belast wordt. Wij delen ook niet de door de leden van de PvdA-fractie aan de orde gestelde mening van Aedes dat de nieuwe regeling het moeilijker maakt om overlast te bestrijden. Ook geven wij een ontkennend antwoord de op vraag van de leden van de fracties van SGP en ChristenUnie of die regeling niet voorbij gaat aan het feit dat bij overlast van een complexe situatie sprake kan zijn waarbij met het oog op het treffen van maatregelen samenwerking tussen huurder en verhuurder aangewezen is. Wij zijn ons ervan bewust dat de problematiek van overlast belastende en vervelende situaties oplevert, waarvoor door alle partijen inclusief de veroorzaker van overlast gezamenlijk een oplossing moet worden gevonden. De onderhavige regeling staat daaraan niet in de weg, ook niet doordat zij de positie van de huurder versterkt. Een duidelijke afbakening van ieders rechten kan juist bijdragen tot de geneigdheid tot overleg. Door de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) zijn enige jaren geleden met het oog hierop ook initiatieven ontplooid om op een aantal plaatsen experimenten op te zetten waarbij kleine groepjes huurders gedragsregels opstellen (Het Wonen Samen Goed Geregeld: een verkenning van de woonregelgeving, SEV, mei 1999). Daarnaast zal tweede ondergetekende in het kader van beleids- Eerste Kamer, vergaderjaar 2001-2002, 26 089, enz., nr. 162 16 maatregelen om het burenlawaai terug te dringen een handreiking laten ontwikkelen voor een gebiedsgerichte aanpak van "burenlawaai". Deze handreiking kan ook aanknopingspunten opleveren voor de aanpak van andere vormen van burenoverlast.

MvA art. 204
Voor het antwoord op de vraag van de leden van de VVD-fractie of wij ons bewust zijn van het ongetwijfeld conflict-genererende effect van de gebrekenregeling in artikel 204 in samenhang met artikel 207, mogen wij verwijzen naar hetgeen wij daarover hierboven naar aanleiding van vragen van de CDA-fractie en de andere fracties met betrekking tot wetsvoorstel 26 089 bij de artikelen 204 en 206 jo 207 jo 208 in het bijzonder onder 4 en 7 hebben opgemerkt.

De leden van de PvdA-fractie hebben gevraagd nader uit te leggen waarom het nodig werd geacht het begrip "gebrek" in te voeren in plaats van de begrippen waar tot nu toe mee gewerkt is, zoals "onderhoud" en "rustig genot". Tevens vroegen zij nader in te gaan op de kritiek dat artikel 204 onduidelijkheid schept over de vraag wat nu precies de verplichtingen van de verhuurder zijn.

Verwezen moge worden naar hetgeen hierboven is opgemerkt bij de vragen van de CDA-fractie en andere fracties met betrekking tot de artikelen 204 en 206 jo 207 jo 208 van wetsvoorstel 26 089 in het bijzonder onder 2, 3 en 4.

Brief minister art. 204 - 209 en 242 (gebrekenregeling):
11. Vele leden hebben de gebrekenregeling aan de orde gesteld. Ik wil vooropstellen dat het huidige recht op dit terrein uitmunt door verwarring en onduidelijkheid. Er is thans een verplichting tot het verschaffen van "rustig genot", waarbij de verhuurder zich op overmacht kan beroepen; zie artikel 7A:1586 onder 3 in verband met HR 20 februari 1976, NJ 1976, 374. Er is verder een bepaling dat de verhuurder instaat voor "gebreken"; zie artikel 7A:1588, waarvan lid 2 een beroep van de verhuurder op overmacht uitsluit. Wat onder die "gebreken" valt is onduidelijk, maar het kan om immateriële gebreken gaan; zie HR 17 juni 1921, NJ 1921, over een schip waarvan het "gebrek" bestond in het ontbreken van vergunning om in oorlogstijd uit te varen. Volgens HR 26 maart 1943, NJ 1943, 316, vallen "fouten en tekortkomingen die de materiële toestand van gebouw betreffen, juist niet onder een gebrek in de zin van artikel 7A:1588. Ook maakt de huidige wet in de artikelen 7A:1587 en 1586 onder 2 een onderscheid tussen "onderhoud" en "reparaties", waarmee kennelijk iets anders is bedoeld dan reparaties van gebreken als bedoeld in artikel 7A:1588. Voor verdere vindplaatsen moge ik verwijzen naar de memorie van antwoord betreffende wv 26 089, stuk nr. 162, p. 10 e.v. Het is duidelijk dat deze vrijwel onbegrijpelijke regeling al lang aan vernieuwing toe is. Die vernieuwing heeft plaatsgevonden door alle vormen van wanprestatie van de verhuurder, die niet rechtsgebreken betreffen, onder één noemer te brengen, waarin - kort gezegd - het genot dat de huurder van het gehuurde mag verwachten, het uitgangspunt is. Daarbij is wel gebruik gemaakt van de term "gebrek" maar die term is zo ruim omschreven, dat de nadruk op de term "genot" valt. Volgens artikel 204 lid 2 is immers alles waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen, waarop deze recht heeft, met de term gebrek aangeduid. Onder deze omschrijving valt dan ook alles wat naar de huidige rechtspraak wordt begrepen onder het verschaffen van het "rustig genot", bedoeld in artikel 7A:1586 onder 3. De huidige rechtspraak op dit punt blijft derhalve ook onder de nieuwe regeling van belang. Wel is de rechter vrij deze rechtspraak onder artikel 204 lid 2 verder te ontwikkelen.

Het genot waarop de huurder recht heeft, wordt in artikel 204 lid 2 nader omschreven als het genot "dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft". In deze omschrijving zitten twee elementen die bij de plenaire behandeling op 29 oktober aan de orde zijn gesteld en die inderdaad aandacht vragen.

12. In de eerste plaats gaat het om de woorden "bij het aangaan van de overeenkomst". Deze zijn aan de orde gesteld door de heer Van de Beeten. Hij heeft opgemerkt dat dit element iets statisch heeft, terwijl gedurende de huurovereenkomst allerlei ontwikkelingen mogelijk zijn. Het is echter bepaald niet de bedoeling dat bij de vraag wat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten, geen rekening mag worden gehouden met latere ontwikkelingen. Met name mag een huurder van een woning niet verwachten dat de omgeving van het gehuurde onveranderd zal blijven. Wie bij de aanvang van de huur uitzicht over weilanden heeft, mag niet verwachten, dat die weilanden niet in de loop der tijd volgebouwd zullen raken. Ook mag een huurder niet verwachten dat het karakter van de wijk waar zijn woning ligt, niet kan veranderen. Dergelijke veranderingen hebben niet van doen met gebreken. Juist is dat een wijk ook kan verpauperen en dat dan leegstand, drugsoverlast en oprukkend ongedierte een rol kunnen gaan spelen. Helaas is ook dat een maatschappelijk verschijnsel waarvan een huurder niet mag verwachten dat zich dat niet kan voordoen. Ook dat heeft niet met gebreken in de zin van artikelen 204 lid 2 van doen. Voor zover het gaat om overlast, zal het gaan om overlast door anderen dan huurders van dezelfde verhuurder. Zoals hierna nog aan de orde zal komen, betekent dit dat het gaat om een feitelijke stoornis door derden, die in artikel 204 lid 3 van de gebrekenregeling wordt uitgezonderd. De verhuurder is daarvoor niet aansprakelijk, zoals hij ook naar huidig recht daarvoor niet aansprakelijk is. Dat ligt ook voor de hand, omdat hij geen middelen heeft daar wat aan te doen. Permanente aanwezigheid van ongedierte kan wel een gebrek opleveren, maar alleen wanneer het gaat om ongedierte in de woning zelf. Als een reinigingsactie nodig is, zal de verhuurder daaraan dus moeten meewerken.

Volledigheidshalve teken ik nog aan dat voor de bestrijding van drugsoverlast ingrijpen door de overheid belangrijk is. De heer Van de Beeten heeft terecht de aandacht gevestigd op de wet Victor en de wet Victoria. Die wetten houden terdege rekening met de belangen van de verhuurders van dergelijke panden. Worden zij door de gemeente gesloten dan kan de verhuurder de huurovereenkomst door een enkele schriftelijk verklaring ontbinden, zoals wordt bepaald in artikel 231 lid 2. Afgezien daarvan kunnen verhuurders van drugspanden de huurovereenkomst op grond van artikel 274 lid 1 onder a of artikel 231 lid 2 beëindigen.

De slotsom moet dus zijn dat bij ontwikkelingen als hier aan de orde gesteld de gebrekenregeling nauwelijks een rol speelt. Dat betekent echter niet dat een verpaupering van een buurt geen invloed heeft op de huurprijzen. Maar dan gaat het niet om de artikelen 207 en 257, maar om de algemene huurprijsregeling van de artikelen 252 en 254. Een huurder kan huurvermindering verlangen op grond van de kwaliteit van de woning waarbij uitgegaan wordt van de bij vast te stellen regels bedoeld in artikel 10 lid 2 UHW, als voorgesteld in wetsvoorstel 26 090. Dat komt neer op handhaving van het stelsel van de Huurprijzenwet woonruimte, zoals uitgewerkt in het Besluit huurprijzen woonruimte.

13. Het tweede element van artikel 204 lid 2 dat hier afzonderlijke bespreking verdient, zit in de woorden "een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft". Mij is bij de plenaire behandeling op 29 oktober voorgehouden dat deze woorden zouden meebrengen dat, als men voor een lage prijs een wormstekig bootje of een oude schuur zou huren, de verhuurder verplicht zou zijn om het bootje of de schuur geheel op te knappen, omdat de staat van het bootje of van de schuur op zichzelf al een gebrek zou opleveren. Deze redenering miskent echter twee dingen.

In de eerste plaats miskent zij de woorden "van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft". Wie een oud bootje of een oude schuur huurt, mag een staat van goed onderhoud verwachten dat past bij het gebruik dat de huurder van het gehuurde zal gaan maken. Het bootje dient zo onderhouden te zijn dat het kan varen en dat het niet zinkt. De schuur dient in een zodanige staat te zijn dat hij geschikt is voor het doel waarvoor een dergelijke schuur normaliter wordt gebruikt. Gelet op de staat van de schuur zal dat wel niet zijn voor de opslag van kostbaar antiek. De staat van onderhoud behoeft daarop dan ook niet te zijn afgestemd. Het begrip "soort" speelt ook een rol bij woonruimte. Bij huur van een luxe appartement gaat het om een daarop afgestemd onderhoudsniveau. Voor een gemeentewoning als bedoeld in artikel 232 lid 4 is uiteraard een lager onderhoudsniveau nog acceptabel.

In de tweede plaats miskent deze redenering dat artikel 204 lid 2, afgezien van woonruimte, niet van dwingend, maar van aanvullend recht is. Artikel 209 verklaart immers niet ook artikel 204 dwingend. Het is dus mogelijk bedingen te maken over wat als gebrek moet worden beschouwd, en in het verlengde daarvan door uitleg van de overeenkomst vast te stellen wat, gelet op de aard van die overeenkomst, tussen partijen als een gebrek heeft te gelden, gesteld dat daarover een conflict ontstaat. Ook de eisen van redelijkheid en billijkheid van artikel 6:248 kunnen tot een dergelijke uitleg bijdragen. Als bij inspectie van een te huur aangeboden bedrijfsruimte wordt geconstateerd, dat bepaalde herstellingen en aanpassingen nodig zijn, kan de overeenkomst zeer wel meebrengen dat de huurder deze voor zijn rekening neemt en dat een en ander niet als gebrek zal gelden.

Bij woonruimte is dit inderdaad anders. Artikel 242 verklaart artikel 204 hier wel van dwingend recht. Maar daarvoor is goede grond. Hier speelt een rol de wens om de kwaliteit van het huurwoningenbestand zoveel mogelijk op peil te brengen. Het dient niet mogelijk te zijn om weinig draagkrachtige huurders in de verleiding te brengen een woning te huren die niet aan redelijke eisen van kwaliteit en onderhoud voldoet, omdat zij dan slechts een lage huur hoeven te betalen. Het tekort aan direct beschikbare goedkope huurwoningen heeft tot gevolg dat dit gevaar maar al te reëel is. Het resultaat van dergelijke overeenkomsten is dat de woning steeds verder achteruit gaat, omdat de huurder zijn verplichtingen tot herstel en onderhoud niet of slecht nakomt en hij de kosten van herstel door een ander die daartoe beter in staat is, niet kan opbrengen.

Natuurlijk is het een nadeel van deze regel dat een verhuurder met een sociale instelling geen afspraken meer kan maken met een huurder met gouden handen, die goedkoper uit is, als hijzelf de woning opknapt. Maar helaas moet rekening worden gehouden met het feit dat niet alle verhuurders een sociale instelling hebben en dat huurders met gouden handen zeldzaam zijn. Om die reden zijn we tot de slotsom gekomen dat experimenten op dit terrein dienen plaats te vinden in het kader van een standaardregeling als bedoeld in artikel 242 lid 1, tot stand te brengen door verhuurders- en huurderorganisaties.

Mevrouw De Wolff heeft zich nog afgevraagd of de verhuurder die door de huurder tot herstel wordt aangesproken van de gebreken die in strijd met de wet voor rekening van de huurder zijn gebracht, een beroep zou kunnen doen op de derogerende werking van artikel 6:248 BW. Het ligt naar mijn mening niet voor de hand dat een dergelijk beroep zal slagen, maar het laatste woord is hier aan de rechter. Gaat het om een overeenkomst waarbij de huurder onder het huidige rechtal heeft aanvaard dat hij zelf eventuele gebreken van de woning zal herstellen, dan zal artikel 6:248 wel van belang kunnen zijn en ligt het ook voor de hand dat wijziging van de overeenkomst kan worden gevorderd op grond van artikel 6:258, dat wijziging van een overeenkomst mogelijk maakt wegens niet in de overeenkomst voorziene omstandigheden. Een dergelijke omstandigheid kan volgens HR 14 juni 1996, NJ 1996, 729 ook in een wetswijziging bestaan.

14. Door verschillende leden is voorts de overlastproblematiek aan de orde gesteld. Voor alle duidelijkheid - met name de heer Hessing heeft daarnaar gevraagd - wil ik nog eens uitdrukkelijk aangeven dat overlast alleen kan worden gezien als een gebrek, als zij wordt veroorzaakt door een andere huurder van dezelfde verhuurder als die van de gedupeerde. Zijn het derden die de overlast veroorzaken, dan is dat een geval van een "feitelijke stoornis door een derde", dat in artikel 204 lid 3 van de gebrekenregeling wordt uitgezonderd. Overlast door derden blijft dus, evenals in het huidige recht, voor rekening van de huurder die daartegen zelf kan optreden uit onrechtmatige daad. Ongerechtvaardigd is dit verschil niet. Overlast door derden aan de huurder zal immers in de regel niet tevens ook een onrechtmatige daad tegen de verhuurder opleveren. Deze zal daarom in de regel ook niets voor de huurder kunnen doen. Gaat het om overlast door een andere huurder, dan kan de verhuurder uiteraard wel daartegen optreden. Een dergelijke overlast, mits ernstig genoeg, levert immers een opzeggingsgrond op als bedoeld in artikel 274 lid 1 onder a, en eventueel ook een grond voor ontbinding wegens wanprestatie ter zake van de verplichting van de huurder op grond van de artikelen 213 en 214. Dat komt overeen met het huidige recht. Het feit dat deze overlast wèl als een gebrek aangemerkt moet worden, brengt mee dat de gedupeerde huurder in beginsel inderdaad aanspraak kan maken op huurvermindering als bedoeld in de artikelen 207 en 257, vast te stellen door de huurcommissie of door de rechter. Daarbij passen echter wel enkele aantekeningen, nu - verschillende leden hebben er terecht op gewezen - de gedupeerde huurder er alle belang bij heeft dat de verhuurder en hij zelf nauw samenwerken om tot beëindiging van de overlast te komen, ook al omdat de verhuurder voor wat betreft het bewijs van de overlast grotendeels van de gedupeerde huurder of huurders afhankelijk zal zijn.

Dat brengt mee dat de huurder er in de praktijk verstandig aan zal doen om van aanspraken op huurvermindering af te zien, zolang de verhuurder bereid is zich voor de beëindiging van de overlast in te zetten. Het is ook niet zo, dat elke overlast zonder meer een recht op huurvermindering doet ontstaan. Zoals hierna nog aan de orde zal komen, dient dat gerechtvaardigd te worden door de ernst van de tekortkoming, wat er op neerkomt dat het moet gaan om een substantiële vermindering van het huurgenot. Incidentele gevallen van overlast, ook al gaat het dan om zeer hinderlijke overlast, zullen daar niet snel onder vallen. Het ligt voor de hand dat hier een toestand met een zekere continuïteit is vereist, wil sprake kunnen zijn van een "evenredige" vermindering van de huurprijs. Het is van belang dat de rechter hierover uiteindelijk beslist, omdat veel zal van afhangen van de omstandigheden van het geval.

Juist is voorts dat, zoals de heer Van de Beeten heeft opgemerkt, de huurder, net als in het huidige recht bevoegd is de huurbetaling in afwachting van een huurvermindering door huurcommissie of rechter, op te schorten op grondslag van artikel 6:263 lid 2. Ik herinner aan het arrest Van Bommel/Ruijgrok (HR 6 juni 1997, NJ 1998, 128). Die bevoegdheid bestaat echter niet onbeperkt, maar alleen "voor zover de tekortkoming haar rechtvaardigt." Dat betekent dat de huurder er niet alleen onverstandig aan doet de zaak op scherp te zetten door zich op zijn opschortingrecht te beroepen, maar dat opschorting ook zeer wel niet door de tekortkoming gerechtvaardigd kan zijn, omdat de verhuurder alles doet om de overlast te bestrijden.

In verband met dit alles meen ik dat niet gezegd kan worden dat de regeling van de huurvermindering de verhouding tussen partijen onnodig op scherp zet. Enerzijds kan de mogelijkheid van huurvermindering moeilijk worden gemist, omdat de huurder een middel moet hebben om de verhuurder in beweging te krijgen in het geval dat deze niet bereid is iets aan de overlast te doen, een verschijnsel dat zich in de praktijk helaas ook kan voordoen. Aan de andere kant moet worden bedacht dat in het huidige recht voor de huurvermindering een enkele schriftelijke verklaring van de huurder voldoende is. Dat in het nieuwe recht een uitspraak van de huurcommissie of de rechter nodig is, maakt dat de mogelijkheden voor de huurder om de zaak op scherp te zetten juist worden gematigd. 15. Vervolgens verdient aandacht aan welke beperkingen de huurvermindering gebonden is. In de eerste plaats moet hier worden vermeld dat, anders dan bij de plenaire behandeling is verondersteld, in het nieuwe recht de vordering tot huurvermindering bij woonruimte aan een termijn gebonden is. Artikel 257 bevat immers een termijn van zes maanden met als gevolg, dat over het verleden nooit huurvermindering kan worden verlangd over een periode langer dan zes maanden voorafgaande aan de bij de rechter ingestelde vordering of het bij de huurcommissie ingediende verzoek.

Verder geeft niet elk gebrek aanspraak op huurvermindering. Er is de aandacht op gevestigd dat in de memorie van antwoord op wetsvoorstel 26 089, stuk nr. 162, wordt gezegd dat het om een "substantiële" vermindering van het huurgenot moet gaan. Juist is dat dit niet in de wettekst zelf staat. Het vloeit evenwel voort uit de aard van het recht op huurvermindering. Dat recht is immers, net als in de huidige rechtspraak, een recht op partiële ontbinding in de zin van artikel 6:270 op grond van een tekortkoming die deze ontbinding moet rechtvaardigen. Volgens artikel 6:265 is dat niet het geval, wanneer de tekortkoming daarvoor te gering van betekenis is.

Ook is opgemerkt dat voor de huurvermindering niet vereist is, dat de verhuurder in gebreke is gesteld. Dat is juist. De heer Hessing heeft dat aangeduid als een resultaatsverplichting. Het komt erop neer dat, evenals in het huidige recht, voldoende is dat de vermindering van het huurgenot aan de verhuurder is medegedeeld of dat hij met het gebrek voldoende bekend was om er iets aan te kunnen doen. Ingebrekestelling van de verhuurder is niet vereist. Over dat huidige recht zijn mij geen klachten bekend. In het oog moet verder worden gehouden, dat de enkele mededeling van een gebrek nog geen aanspraak op huurvermindering geeft. Die aanspraak ontstaat pas als tevens vaststaat dat het gaat om een vermindering van het huurgenot, die voldoende ernstig is om de huurvermindering te rechtvaardigen. Zoals hiervoor is uiteengezet, kan het bijv. in geval van overlast geruime tijd duren eer een toestand is ontstaan die aan deze eis voldoet.

16. De heer Van de Beeten heeft voorts aandacht gevraagd voor het geval van waterschade door een lekkend dak en zich in dat verband afgevraagd waartoe de artikelen 206, 207 en 208 in een dergelijk geval leiden. Aan de hand van dit voorbeeld wil ik dit graag nog eens uiteenzetten.

Het voorbeeld gaat ervan uit dat de lekkage is ontstaan door een zo zware storm dat dit overmacht oplevert. Ik neem verder aan dat de huurder heeft voldaan aan zijn verplichting uit artikel 222 om de verhuurder onverwijld van de lekkage in kennis te stellen. Ook neem ik aan dat de huurder door de lekkage schade heeft geleden, doordat zijn inboedel nat is geworden.

Artikel 206 lid 1 heeft in een dergelijk geval tot gevolg dat de verhuurder in elk geval verplicht is het dak te herstellen en zo het gebrek te verhelpen. Dat dit gebrek door overmacht is ontstaan, kan hij op dit punt niet tegenwerpen. Terecht is naar voren gebracht dat dit ook redelijk is, omdat het herstel onder de verzekering van de verhuurder zal vallen. Anders gaat het evenwel met zijn aansprakelijkheid voor de door de huurder geleden inboedelschade. Daarvoor is hij volgens artikel 208 slechts aansprakelijk, als het gebrek aan hem is toe te rekenen. Dat zou bijv. het geval zijn als het heeft kunnen ontstaan door gebrek aan onderhoud. In het hier besproken geval is er echter sprake van overmacht. De verhuurder is dus niet aansprakelijk voor de waterschade die hij niet heeft kunnen voorkomen. Wel kan het zijn dat de verhuurder met het verhelpen van de lekkage te lang treuzelt. In dat geval zal wellicht verdere waterschade voor de huurder ontstaan. De verhuurder kan voor die verdere waterschade aansprakelijk gesteld worden, omdat het voortduren van de lekkage welaan hem is toe te rekenen. Om vast te stellen dat de verhuurder in verzuim is, kan een ingebrekestelling nodig zijn (artikel 6:81). Maar dat is weer niet zo, als hij heeft geweigerd iets te doen (artikel 6:83 onder c).

Blijft de lekkage zo lang voortduren dat van een substantiële vermindering van het huurgenot kan worden gesproken, dan heeft de huurder over de betreffende periode recht op vermindering van huur als bedoeld in de artikelen 207 en 257; niet op grond van verzuim, maar omdat hij simpelweg niet krijgt waar hij recht op heeft. Die huurvermindering kan dan ingaan op de dag van de mededeling van de lekkage aan de verhuurder. Deze oplossing sluit aan bij Boek 6. Wie zelf door overmacht niet kan nakomen, verliest zijn recht op de tegenprestatie. Ook de huidige rechtspraak over huurvermindering berust daarop.

Daaraan kan worden toegevoegd dat, zo de verhuurder in het geheel niets aan de lekkage doet, de huurder bevoegd is het gebrek zelf op kosten van de verhuurder te verhelpen overeenkomstig artikel 206 lid 3. Daartoe is dan echter wel weer nodig dat de verhuurder in gebreke is gesteld en dus alle gelegenheid heeft gekregen zelf tot het herstel over te gaan.

Zoals het voorgaande laat zien bevatten de artikelen 206-208 een genuanceerd stelsel, maar zijn voor deze nuanceringen steeds goede redenen aan te voeren.

17. Tenslotte zijn in verband met de gebrekenregeling door mevrouw De Wolff en de heer De Beer nog de slooppanden ter sprake gebracht. Zij vragen zich af of deze panden tegen een lage huur kunnen worden verhuurd met de mogelijkheid dat niet het normale onderhoud wordt gepleegd. In de eerste plaats moet hier worden gedacht aan artikel 15 Leegstandwet, zoals dat is gewijzigd bij artikel X van de Invoeringswet. Daar wordt artikel 15 Leegstandwet aldus gewijzigd dat op de daar bedoelde panden de artikelen 206 lid 3 en 242 niet van toepassing zijn. Hier kan een dergelijke afspraak dus worden gemaakt. Een tweede groep slooppanden valt onder artikel 232 lid 4. Daar gaat het om gebouwen die aan de gemeente toebehoren. Ook daar is artikel 206 lid 3 buiten toepassing verklaard, maar niet ook de rest van de gebrekenregeling. Hier wordt dus van de gemeente, zo de panden als woonruimte worden verhuurd, handhaving van een onderhoudsniveau verlangd dat voldoende is om de woonruimte geschikt voor bewoning te doen zijn. Wel ontbeert bij deze panden de huurder de ontruimingsbescherming van de artikelen 270 e.v. Tenslotte is denkbaar dat een pand voor sloop bestemd is, zonder dat daarop een speciale regeling van toepassing is. Op een huur van woonruimte in een dergelijk pand is de gebrekenregeling eveneens van toepassing. Artikel 206 lid 1 kan meebrengen dat herstel van gebreken in het algemeen niet meer van de verhuurder kan worden gevergd, maar ook hier houdt de huurder het recht op handhaving van een onderhoudsniveau dat de woning niet onbewoonbaar maakt. Wordt dat niveau niet gehandhaafd dan pleegt de verhuurder wanprestatie. In elk geval zal de huurprijs dan moeten dalen tot het niveau van artikel 7:256 (9,08 euro per maand), terwijl de vraag of hij ontbinding kan vorderen van de opzeggingsgronden van artikel 274 afhangt, waarvan in het bijzonder de bepaling in lid 3 onder a van belang zal kunnen zijn. Komt het tot een onbewoonbaarverklaring krachtens artikel 29 Woningwet, dan zijn, behalve artikel 7:256, de artikelen 29-38 van de Woningwet van toepassing.

Toelichting art. 7:203 (art. 7.4.2.1)

MvT art. 203:
Anders dan art. 7A:1586 brengt het artikel tot uiting dat niet elke huurovereenkomst verplicht tot aflevering - d.w.z. tot het verschaffen van de feitelijke macht over de zaak - en dat beslissend is dat de huurder een zodanige beschikking over zaak krijgt dat hij er het overeengekomen gebruik van kan hebben.

Verder is, anders dan in art. 7A:1586, tot uiting gebracht dat de verhuurder de zaak niet alleen ter beschikking van de huurder moet stellen, maar ook gedurende de gehele huurtijd ter beschikking van de huurder moet laten. Het artikel geldt ook in geval van huur van een gedeelte van de zaak. Ook dan geldt immers dat de zaak zelf aan de huurder ter beschikking moet worden gesteld voor zover dit voor het overeengekomen gebruik van gehuurde gedeelte noodzakelijk is. Zie ook het hierboven bij artikel 201 onder 2 opgemerkte.

Toelichting art. 204 (art. 7.4.2.2)

Lid 1 (art. 7:204 BW)

MvT art. 204 lid 1:
1. Het eerste lid bevat een inleidende bepaling, die verwijst naar de in deze afdeling met betrekking tot gebreken omschreven verplichtingen. Anders dan in art. 7.4.2.2 wordt hier de term "aansprakelijk" vermeden, nu die verplichtingen niet alleen aansprakelijkheid voor schade betreffen, maar ook belangrijke primaire verplichtingen, zoals die tot het verhelpen van het gebrek en, zo dit achterwege blijft, die tot het zich laten welgevallen van een door de rechter op te leggen huurvermindering.

Nota Verslag algemeen art. 204 - 210:
Alvorens de bij de afzonderlijke artikelen gestelde vragen te beantwoorden zal eerst in het kort de algemene opzet van de regeling van de gebreken uiteen worden gezet en daarbij worden aangegeven in hoeverre die regeling van dwingend recht is en om welke reden daarvoor is gekozen.

Zoals hiervoor al is aangestipt, is de hoofdverplichting van de verhuurder de verhuurde zaak ter beschikking van de huurder te stellen. De huurder zal dan ervan mogen uitgaan dat de zaak hem het genot verschaft dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten; aldus is een soortgelijke maatstaf als die voor de koop (artikel 7:17 lid 2) gegeven. Is niet aan deze, voor de huur nader uitgewerkte maatstaf voldaan, dan is sprake van een "gebrek", ter zake waarvan de huurder en de verhuurder bepaalde rechten onderscheidenlijk verplichtingen hebben. Deze rechten en verplichtingen zijn, kort weergegeven, de volgende.

In de eerste plaats is de verhuurder in beginsel verplicht gebreken te verhelpen; is de verhuurder in verzuim met het verhelpen van de gebreken, dan kan de huurder deze zelf verhelpen en de kosten op de verhuurder verhalen (artikel 206).

In geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek kan de huurder een evenredige vermindering van de huurprijs vorderen (artikel 207).

In bepaalde gevallen is de verhuurder verplicht tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade (artikel 208).

De hiervoor genoemde bepalingen zijn ten dele van dwingend recht, in die zin dat daarvan niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken. Zoals onder Algemeen onder 1.3 al ter sprake is gekomen, brengt deze formulering in verband met de artikelen 40 lid 2 en 41 van Boek 3 mee dat sprake is van vernietigbaarheid van het afwijkende beding, in te roepen door de huurder.

De volgende gevallen kunnen worden onderscheiden.
a. Van artikel 206 lid 3 kan nimmer ten nadele van de huurder worden afgeweken. Een beding dat bijvoorbeeld inhoudt dat de huurder kosten verbonden aan het verhelpen van een gebrek ten aanzien waarvan de verhuurder in verzuim is, niet in mindering op de huurprijs kan brengen, kan derhalve op vordering van de huurder worden vernietigd.
b. Gaat het om een gebrek dat de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen of om huur van woonruimte - behalve wanneer het gaat om gebreken aan door de huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen - dan kan van geen van de bepalingen van de artikelen 206 - 208 ten nadele van de huurder worden afgeweken (zie de artikelen 209 en 242 lid 1).

Buiten deze gevallen - bijvoorbeeld wanneer het gaat om een gebrek aan een gehuurde auto, dat de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst niet kende of behoorde te kennen - kan dus onder meer geldig worden overeengekomen dat de verhuurder niet tot herstel van gebreken is verplicht, of dat een gebrek niet kan leiden tot vermindering van de huurprijs.

Artikel 210 heeft betrekking op een gebrek dat de verhuurder niet verplicht is te verhelpen. Indien een dergelijk gebrek het genot geheel onmogelijk maakt, is ontbinding mogelijk. Voorts is nog van belang artikel 217: indien de verhuurder is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting gebreken te herstellen en daardoor kleine herstellingen nodig zijn geworden, moet de verhuurder deze herstellen.

Lid 2 (art. 7:204 BW)

MvT art. 204 lid 2:
2. Bij afdeling 2 algemeen is de opzet van de gebrekenregeling al uiteengezet. Lid 2 bevat de kern door een geheel eigen omschrijving van wat hier met "gebrek" is bedoeld. Of de huurder het genot dat hij verwachten mocht, in concreto ook kan hebben, hangt uiteraard voor een deel van zijn persoonlijke omstandigheden af. Deze kunnen bijv. maken dat hij het gehuurde huis niet kan betrekken of slechts een deel ervan kan gebruiken. Dergelijke omstandigheden komen voor rekening van de huurder die alsdan als crediteur in verzuim is, zodat de bepalingen van afdeling 6.1.8 van toepassing zijn. Verg. ook HR 17 juni 1949, 544 en 545; AKU had in 1944 steigermateriaal gehuurd van het bedrijf Stalen Steiger, dat AKU op terreinen in Arnhem nodig had. Door de evacuatie van Arnhem kon AKU evenwel het huurgenot niet uitoefenen. Er is dan geen sprake van een gebrek van de gehuurde zaak.

3. Alle genotbeperkende omstandigheden die niet aan de huurder zijn toe te rekenen, vormen een gebrek. Slechts duidelijkheidshalve en zonder tot het maken van onderscheid te nopen noemt lid 2 van deze omstandigheden nog in het bijzonder die welke het meest voorkomen: een staat of eigenschap van de gehuurde zaak. Daarmee is niet enkel de stoffelijke toestand van de zaak op zichzelf bedoeld, maar elke op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt: een slechte staat van onderhoud, materiële beschadigingen, constructiefouten, ongedierte, een erfdienstbaarheid dat enig gebruik uitsluit, een wettelijk voorschrift dat, al of niet in verband met de gesteldheid van de zaak - bijv. te geringe afmetingen -, een bepaald gebruik verbiedt. Men denke ook aan een vakantiehuisje dat volgens de prospectus in een rustig natuurgebied ligt, maar zich in werkelijkheid naast een lawaaiig industriegebied blijkt te bevinden.

Anders dan in het voorontwerp, is uitdrukkelijk bepaald dat sprake is van een gebrek, als de zaak niet het genot aan de huurder kan verschaffen, dat hij bij het aangaan van de overeenkomst van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft, mocht verwachten. Door deze formulering wordt voorkomen dat bij het aangaan van de overeenkomst aanwezige zichtbare gebreken, geen gebrek zouden opleveren. Men denke aan de huur van een gebouw waar het onderhoud enige tijd verwaarloosd is.

Het enkele feit dat de huurder daarmee bekend is, behoeft uiteraard niet mee te brengen dat de verhuurder wordt ontslagen van zijn verplichting dit onderhoud na het aangaan van de overeenkomst alsnog te verrichten. De bepaling is evenwel in beginsel van aanvullend recht. Het staat de verhuurder derhalve vrij te bedingen dat het onderhoud voor de huurder zal zijn of dat deze voor het herstel van gebreken zal zorgen, wat uiteraard in de hoogte van de huurprijs tot uitdrukking zal komen. Zo kan ook een afwijking van de regeling besloten liggen in de aard van de overeenkomst. Indien het de huur van een bouwvallige schuur betreft tegen een lage prijs, zal mogen worden aangenomen dat het de bedoeling van partijen is geweest dat de huurder niet mocht verwachten dat het om een goed onderhouden zaak zou gaan en zich ermee heeft verenigd dat op de verhuurder geen verplichting tot herstel rust.

Voor woonruimte is de bepaling evenwel van dwingend recht gemaakt (artikel 242). Huurt men een huis dat bij het aangaan van de overeenkomst scheuren of andere gebreken vertoont, dan levert dat een gebrek op dat door de verhuurder verholpen moet worden, zelfs als met die staat van onderhoud bij de bepaling van de huurprijs rekening s gehouden. Dit past in het streven om de onderhoudstoestand van het woningenbestand in Nederland op peil te houden en om de positie van de huurder van woonruimte bij achterstallig onderhoud te versterken.

Advies RvS:
2. Artikel 204, lid 2, bevat een algemene omschrijving van "gebrek" die voor alle gehuurde zaken geldt. Volgens artikel 207 kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder tot die waarop het gebrek is verholpen. Deze vordering zal kunnen worden ingesteld bij de kantonrechter. Op grond van artikel 241, dat uitsluitend van toepassing is op de huur van woonruimte, kan bij algemene maatregel van bestuur worden bepaald welke tekortkomingen in elk geval als gebreken worden aangemerkt. Aangenomen moet worden dat met deze aanwijzing van gebreken wordt bedoeld de lijst van ernstige tekortkomingen, zoals opgenomen in de zogenaamde "nulpuntenlijst" van het thans geldende Besluit huurprijzen woonruimte. Volgens artikel 257, lid 2, kan de huurder, indien zijn vordering is gegrond op een tekortkoming die krachtens artikel 241 als een gebrek heeft te gelden, binnen een in dat lid bepaalde termijn de huurcommissie verzoeken een uitspraak te doen over vermindering van de huurprijs.

De Raad merkt in de eerste plaats op dat het niet duidelijk is of een huurder met een vordering als bedoeld in artikel 257, lid 2, zich altijd eerst moet wenden tot de huurcommissie of dat hij zijn vordering ook onmiddellijk bij de kantonrechter aanhangig kan maken. Bovendien dienen vorderingen die uitsluitend zijn gegrond op artikel 207 en die niet gebreken betreffen als bedoeld in artikel 241 bij de kantonrechter aanhangig gemaakt te worden. Tenslotte doet zich de complicatie voor dat de huurder terzake van achterstallig onderhoud op grond van de algemene regels van Boek 6 BW gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst kan vorderen dan wel betaling van de huur kan opschorten op grond van artikel 6:262 BW. Naar het oordeel van de Raad zou voor de huur van woonruimte moeten worden gestreefd naar een eenvormige procedure die alle partijen meer duidelijkheid biedt. Daarbij gaat de voorkeur van de Raad uit naar een procedure waarbij in eerste instantie voor vorderingen tot vermindering van de huur wegens gebreken aan de woonruimte de huurcommissie bevoegd is een oordeel te geven.

Nota Verslag art. 204 lid 2:
Blijkens de omschrijving in lid 2 heeft het begrip "gebrek", zoals ook in de toelichting is uiteengezet, een ruime betekenis: daarbij gaat het niet alleen om de staat van de gehuurde zaak of de materiele eigenschappen daarvan, maar ook om iedere andere omstandigheid die eraan in de weg staat dat de huurder het verwachte genot van de zaak heeft. Door deze in de wet neergelegde omschrijving bestaat niet het gevaar dat het begrip "gebrek", zoals men wellicht op het eerste gezicht geneigd zou zijn te doen, louter in materiele zin wordt opgevat. Hieraan doet niet af dat in de omschrijving de uitdrukking "een goed onderhouden zaak" voorkomt.

Deze uitdrukking ziet niet op de aard van het gebrek, maar heeft een andere functie die hierna nog aan de orde komt.

Uit het voorgaande volgt dat er geen aanleiding bestaat de suggestie van de Nederlandse Orde van Advocaten en de Vereniging van Huurrechtadvocaten te volgen, die menen dat de "aanspraak op genot" die men uit de huidige wettekst afleidt, met het oog op de voormelde materiële aspecten in ere moet worden hersteld. Dit is evenmin nodig met het oog op de aanspraak van de huurder op behoorlijk onderhoud. Deze aanspraak ligt immers eveneens besloten in de gebrekenregeling, waarin het begrip "genot" eveneens centraal is gesteld. Tussen het huidige recht en de thans voorgestelde gebrekenregeling bestaat op dit punt dan ook geen materieel verschil. In beide stelsels zal de huurder pas in actie kunnen komen wanneer hem het genot dat hij mocht verwachten niet wordt verschaft, met andere woorden, wanneer het in de terminologie van het wetsvoorstel een gebrek is. Een nadeel van de gesuggereerde opzet zou voorts zijn dat dan tweeërlei regeling zou bestaan, nl. één met betrekking tot het genot (de immateriële gebreken) en één met betrekking tot de (materiële) gebreken, voor iets wat in wezen hetzelfde probleem is. In het huidige recht heeft juist deze tweeledigheid tot veel onzekerheid geleid.

De Commissie merkt op dat naar de letter van lid 2 alle eigenschappen of omstandigheden waardoor de zaak aan de huurder niet het verwachte genot kan verschaffen, derhalve ook omstandigheden die aan de huurder kunnen worden toegerekend en voor deze crediteursverzuim betekenen, een gebrek opleveren en dus op de voet van artikel 206 een aanspraak vestigen op herstel door de verhuurder. Zoals ook blijkt uit de memorie van toelichting bij dit artikel, onder 2, zijn wij met de Commissie van mening dat dergelijke omstandigheden - bijvoorbeeld wanneer een huurder door hem persoonlijk betreffende omstandigheden het gehuurde huis niet kan betrekken - niet als een gebrek moeten worden aangemerkt. Ter vermijding van misverstand is de omschrijving van gebrek in artikel 204 lid 2 op overeenkomstige wijze als in het voorontwerp, maar met een op artikel 6:58 aansluitende formulering aangevuld. In artikel 204 lid 2 wordt voor "omstandigheid" toegevoegd: niet aan de huurder toe te rekenen.

In de memorie van toelichting bij het onderhavige artikel onder 3 is uiteengezet waarom als maatstaf is gekozen het genot dat de huurder mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft, en waarom deze maatstaf voor de huur van woonruimte dwingend recht is. Waar het om gaat is dat niet mag worden overeengekomen dat het onvoldoende onderhoud niet als een gebrek wordt aangemerkt. Dit betekent derhalve dat de huurder ondanks dit beding, desverkiezend, jegens de verhuurder de door de wet aan het bestaan van een gebrek verbonden rechtsgevolgen kan inroepen.

Naar onze mening levert deze regeling een belangrijke stimulans voor het onderhoud van woonruimte op. Daarmee is niet alleen het bijzondere belang van de concrete huurder gediend, maar ook en vooral is een algemeen belang in het geding, nl. het belang van het op peil houden van een goed onderhouden woningvoorraad. De situatie is derhalve denkbaar, dat een huurder een vervallen woning huurt voor een zeer lage huur met het beding dat het onderhoud voor zijn rekening komt. De verhuurder dient er echter wel rekening mee te houden dat de huurder herstel van een gebrek kan vorderen overeenkomstig de maatstaf van een goed onderhouden soortgelijke woning. Zoals gezegd is het uit volkshuisvestelijk oogpunt onwenselijk dat een deel van de voorraad huurwoningen anders niet meer op een behoorlijk peil zou staan. In het kader van de ontwerpnota Wonen, die op 15 mei 2000 is gepubliceerd, zal nog worden bezien of hier wellicht in de toekomst de mogelijkheid van een afwijkende regeling moet worden geopend, bijv. voor bepaalde groepen van huurders en verhuurders, waar de wens voor een dergelijke afwijkende regeling leeft. Huurdersverenigingen zijn immers vaak beter in staat om voor goedkoop en efficiënt onderhoud te zorgen. Men zou daarbij kunnen denken aan een standaardregeling in de zin van artikel 214 van Boek 6 BW.

Zoals de Commissie opmerkt, is inderdaad gekozen voor een objectieve omschrijving van het begrip gebrek, dat uitsluitend betrekking heeft op eigenschappen die men in het algemeen mag verwachten van een zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft. Daaraan ligt de gedachte ten grondslag dat behoefte bestaat aan een vast uitgangspunt voor de gevallen waarin de regeling van de gebreken een dwingend karakter heeft, zoals het geval is wanneer het gaat om de huur van woonruimte. Hiervoor is al uiteengezet dat en waarom met betrekking tot de huur van woonruimte niet ten nadele van de huurder van deze bepaling mag worden afgeweken. Buiten dit geval is afwijking wel mogelijk, derhalve in geval van huur van woonruimte ten voordele van de huurder, en bij huur van andere zaken zowel ten voordele als ten nadele van de huurder. Wat dan als gebrek heeft te gelden, wordt, uitgaande van het wettelijke criterium, mede bepaald door de overeenkomst, waarin bijvoorbeeld een bijzonder gebruik kan zijn neergelegd. Derhalve kunnen partijen met een bestemming tot een bijzonder gebruik wel degelijk rekening houden. In geval van huur van woonruimte ligt dit echter in zoverre anders dat daar de aard van het gebruik al ligt besloten in het feit dat het om woonruimte gaat, zodat een afwijking in verband met "een bijzonder gebruik" niet goed denkbaar is.

Lid 3 (art. 7:204 BW)

MvT art. 204 lid 3:
4. Het derde lid handhaaft art. 7A:1592: geen gebrek is een feitelijke stoornis in het genot door derden; verkeerslawaai, spelende kinderen die een bal door een ruit gooien, burengerucht enz.. Een dergelijke stoornis komt voor rekening van de huurder. Buiten de uitzondering valt het geval dat de derden zich voor hun feitelijke stoornis beroepen op een hen toekomend recht op het gehuurde bijv. een erfdienstbaarheid op de verhuurde onroerende zaak. Daarmee is dus tevens voor risico van de verhuurder gebracht de stoornis door een derde die beweert tot die stoornis gerechtigd te zijn doch het in werkelijkheid niet is. Ook is niet uitgesloten dat de verhuurder zodanige bevoegdheden tegenover de derden heeft dat gezegd kan worden dat hij zelf mede tot de feitelijke stoornis bijdraagt door van deze bevoegdheden geen gebruik te maken. Ook dat valt niet onder de uitzondering. Of dit zich voordoet hangt van de omstandigheden af. Men zie bijv. HR 5 oktober 1990, NJ 1991, 295, waar het een huurder betrof die een restaurantbedrijf uitoefende in het gehuurde en ernstige overlast van kamerbewoners had in hetzelfde pand.

Is de verhuurder niet ook de verhuurder van de overlast veroorzakende buren dan kan de verhuurder alleen voor deze overlast aansprakelijk zijn, wanneer zulks in de huurovereenkomst is bedongen. De verhuurder is dan aansprakelijk volgens de regels van Boek 6. Van een gebrek is dan geen sprake.

Ook de enkele bewering van recht op zichzelf, zonder feitelijke stoornis, vormt geen gebrek, naar lid 3 volledigheidshalve nog bepaalt, zij stoort de huurder niet in zijn genot. Zij doet dat ook niet als zij geschiedt in de vorm van een rechtsvordering, al kan door toewijzing daarvan de aanwezigheid van een gebrek komen vast te staan.

5. Dat de huurder tegen de in lid 3 bedoelde derden zelf kan optreden, heeft een wettelijke basis in art. 3:125 lid 3, slot op grond waarvan de houder van een zaak ter zake van schending van zijn rechten als houder een vordering uit onrechtmatige daad heeft; verg. ook HR 4 maart 1955, NJ 1955, 301.

Nota Verslag art. 204 lid 3:
In lid 3 wordt met "een recht op het gehuurde" gedoeld op een zakelijk recht, evenals in artikel 211 met de woorden "een recht op de zaak". De door de Commissie ter sprake gebrachte voorbeelden van een overheidsmaatregel of een beding als bedoeld in artikel 6:252 BW hebben er evenwel toe geleid dat opnieuw is nagegaan of beide, onderling samenhangende bepalingen de grens op juiste wijze trekken. Zoals bij artikel 211 zal worden uiteengezet behoort de daar bedoelde regel alle gevallen te omvatten van rechtsgebreken die de huurder blootstellen aan een vordering van een derde, waartegen hij zich zonder processuele bijstand van de verhuurder niet of moeilijk kan verweren. Deze gedachte heeft tot een nieuwe redactie van artikel 211 lid 1 geleid, waarbij in artikel 204 lid 3 behoort te worden aangesloten. Voorgesteld wordt dan ook de zinsnede "een bewering van recht op het gehuurde" te vervangen door: een bewering van recht als bedoeld in artikel 211.

Deze wijziging heeft tot gevolg dat een feitelijke stoornis, gebaseerd op de hier bedoelde rechten, een gebrek in de zin van lid 2 oplevert. Dat ligt ook voor de hand, omdat het in beginsel aan de verhuurder is om tegen een dergelijke stoornis op te treden, zij het dat de huurder dat desgewenst ook zelf kan; men zie de memorie van toelichting bij het onderhavige artikel onder 5.

De Commissie heeft voorts gevraagd of geluidhinder door het verkeer als een gebrek kan worden aangemerkt. Is op dit punt niets naders overeengekomen, dan komt het in de eerste plaats erop aan welk genot de huurder van een goed onderhouden zaak van deze soort mocht verwachten. Gaat het om een huis aan een drukke straat in de stad, dan zal hij bij het aangaan van de huur niet mogen verwachten dat geen geluidhinder ten gevolge van het verkeer bestaat. In geval van een huis aan een stille weg op het platteland, zal hij dit in beginsel wel mogen verwachten; indien naderhand toch geluidhinder optreedt, is dit echter een louter feitelijke stoornis, die geen gebrek oplevert en waarvoor de verhuurder dus niet aansprakelijk is. In beide gevallen kan ten gunste van de huurder anders overeengekomen worden. Volledigheidshalve dient daaraan te worden toegevoegd dat (ernstige) geluidhinder bij woningen een rol kan spelen in het woningwaarderingsstelsel, berustend op artikel 10 UHW van wetsvoorstel 26 090. De geluidhinder kan leiden tot een lagere maximale huurprijsgrens. Er is dan sprake van een gebrek, krachtens de algemene maatregel van bestuur bedoeld in artikel 241.

De Commissie heeft voorts gevraagd of het feit dat een bewering van recht zonder feitelijke stoornis geen gebrek is, niet tot het ongewenste gevolg leidt dat de huurder, zolang er nog geen sprake is van een feitelijke stoornis geen aanspraken heeft jegens de verhuurder, zodat hij niet aan de ongewisse situatie een einde kan maken. De vraag moet aldus worden beantwoord dat in beginsel een verbod of bevel kan worden gevraagd ter zake van toekomstige handelingen die onrechtmatig zijn of wanprestatie opleveren. Men zie bijv. Asser-Hartkamp III, nr 118; Schenk-Blaauw, Het kort geding, zesde druk, 1996, Deel A nr 4.1.4.2 en Deel B nr 6.2.1, in het bijzonder p. 143 voorlaatste alinea met beroep op HR 11 februari 1966, NJ 1966, 405 en HR 4 januari 1952, NJ 1953, 158 ("Intussen is dit vaste jurisprudentie "); en Van Nispen, Mon. Nieuw BW A-11("reeds in de oude rechtspraak uitgekristalliseerde"). Dat brengt mee dat ook een verbod of een bevel kan worden gevorderd op grond van een dreigende feitelijke stoornis. Een dergelijke dreiging kan naar gelang van de omstandigheden door de rechter worden afgeleid uit een bewering van de wederpartij dat deze tot de stoornis gerechtigd is. Aldus kan de huurder bij een dreigende inbreuk op zijn rechten door een buurman die beweert een erfdienstbaarheid op het gehuurde te hebben, in rechte optreden zowel tegen de buurman, als tegen de verhuurder op de grond dat, gezien de bewering van deze buurman, er een onmiddellijk gevaar van een feitelijke stoornis en daarmee ook van een gebrek dreigt.

Vervolgens heeft de Commissie de kwestie van geluidhinder veroorzaakt door derden, zoals bijvoorbeeld medehuurders, aan de orde gesteld. Onderscheiden moet inderdaad worden tussen enerzijds de situatie dat de verhuurder zowel aan de overlast veroorzakende huurder als aan de overlast ondervindende huurder verhuurt, en anderzijds de situatie dat verhuurder geen contractuele band heeft met de overlast veroorzakende personen. In het eerste geval levert het feit dat de verhuurder geen gebruik maakt van zijn bevoegdheid om tegen zijn overlast veroorzakende huurder op te treden een gebrek op jegens zijn overlast ondervindende huurder. Dit geval valt immers niet onder de uitzondering van artikel 204 lid 3; verwezen moge worden naar de memorie van toelichting bij genoemd artikel onder 4. De huurder kan derhalve herstel van dit gebrek vorderen op grond van de onderhavige regeling. Bovendien heeft de verhuurder in een dergelijk geval de mogelijkheid de overlastveroorzaker de huur op te zeggen op grond van artikel 274 lid 1 onder a. In het tweede geval is de verhuurder alleen voor de door deze derde veroorzaakte overlast aansprakelijk, indien zulks in de huurovereenkomst is bedongen. De verhuurder is dan aansprakelijk volgens de regels van Boek 6. Van een gebrek is dan geen sprake. De bevoegdheid van de verhuurder om ter zake van geluidhinder of andere overlast die een huurder ondervindt op te treden tegenover laatstbedoelde derden die deze hinder of overlast veroorzaken, op grondslag van de algemene regels van Boek 6 (zie HR 16 oktober 1992, NJ 1993, 167, alsmede Asser-Abas, nr. 37), achten wij in dit licht niet te mager. Het is vooralsnog niet nodig naast deze op het algemene vermogensrecht te baseren vordering tegen de verhuurder, ook in het huurrecht speciale bepalingen op te nemen.

In het kader van de ontwerpNota Wonen (blz. 92) zal bezien moeten worden of er nog behoefte is aan aanscherping van de regeling om uitzetting van notoire overlastveroorzakers te vergemakkelijken. Verwezen moge ook worden naar hetgeen hierna in verband met overlast door drugspanden bij artikel 231 onder 2 is opgemerkt.

Toelichting art. 7:205.

MvT art. 205:
Dit ingevoegde artikel geeft gevolg aan wat al is gezegd bij afdeling 2, algemeen, onder 2 sub e. Zonder uitdrukkelijke bepaling zou men deze afdeling als een gesloten stelsel kunnen opvatten en met name de aansprakelijkheden uit titel 6.3 uitgesloten kunnen achten. De redactie is ontleend aan het vergelijkbare art. 7:22.

De kwestie is belangrijk omdat de algemene regels van Boek 6 en de onderhavige afdeling vaak in elkaar grijpen. Zo is de huurder in afwachting van de uitoefening van de bevoegdheid die hij aan de artikelen 206 en 207 kan ontlenen, bevoegd de nakoming van zijn verplichting tot betaling van huur op te schorten. Een dergelijke opschorting levert uiteraard geen bevrijding op van de verplichting tot betaling van huur, doch kan wel worden gebezigd om de huurbetaling geheel of ten dele stop te zetten, totdat de bevrijding als gevolg van verrekening op grond van artikel 206 of partiële ontbinding op grond van artikel 207 een feit is.

Een bevoegdheid tot opschorten bestaat uiteraard alleen indien deze in de gegeven omstandigheden voldoende gerechtvaardigd is; men zie met name artikel 6:262 lid 2 en artikel 6:263.

Toelichting art. 7:206 (art. 7.4.2.4)

Lid 1 (art. 7:206 BW)

MvT art. 206 lid 1:
1. Het artikel legt op de verhuurder een verplichting alle gebreken als bedoeld in art. 204 lid 2 te verhelpen, ongeacht door welke oorzaak zij zijn ontstaan en of de verhuurder voor de door het gebrek veroorzaakte schade aansprakelijk is. De term "verhelpen" is gekozen omdat "herstellen" niet past bij gebreken die niet door de fysieke toestand van de zaak veroorzaakt worden.

Hierboven bij artikel 204 onder 3 is uiteengezet wat onder gebrek moet worden verstaan. Een gebrek is - kort gezegd - een omstandigheid die het genot beperkt zoals de huurder dat bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten. Huurt men een zaak dan mag men verwachten dat de zaak in goede staat van onderhoud verkeert, tenzij partijen anders overeen zijn gekomen. Men is vrij tegen een lage prijs een opslagplaats te huren met zichtbare tekortkomingen. Dat levert in beginsel dan geen gebrek op. Het voorgaande is anders bij woonruimte waar de gebrekenregeling van dwingend recht is (artikel 242).

In de onderhavige bepaling in combinatie met artikel 204 vindt men de verplichtingen terug van de verhuurder in de huidige artt. 1586 en 1587 om het gehuurde te onderhouden en te herstellen en de huurder het rustig genot ervan te doen hebben.

2. De bepaling bevat een verplichting van de verhuurder, maar geeft hem geen bevoegdheid in het geval dat de huurder geen ingreep verlangt. Doet de huurder dat niet, dan is de verhuurder niet bevoegd de gebreken te verhelpen. De bevoegdheid van de verhuurder om aan de verhuurde zaak werkzaamheden te verrichten, wordt elders geregeld; men zie art. 220 (7.4.3.8).

Verlangen moet hier niet formeel worden opgevat. De enkele mededeling van de huurder dat er een door de verhuurder te verhelpen gebrek is, is al voldoende. Op grond van artikel 222 (7.4.3.12) moet de huurder onverwijld de verhuurder inlichten dat er een gebrek is. Is de huurder nalatig met zijn verplichting dan is hij aansprakelijk voor de daardoor ontstane schade. Deze bepaling heeft tot resultaat dat de huurder er belang bij heeft ten aanzien van gebreken die de verhuurder schade toebrengen, onverwijld te verlangen dat deze ze verhelpt.

3. Het artikel gaat ervan uit dat de hoofdverplichting van de verhuurder zich niet beperkt tot het ter beschikking stellen van de zaak maar dat hij ook een zekere mogelijkheid van genot verschaffen moet. Daarmee strookt de regel van art. 207 dat de huurder, voor zover door een gebrek de mogelijkheid tot genot vervalt, een evenredige vermindering van de door hem verschuldigde tegenprestatie op haar plaats is.

De verplichting van de verhuurder tot genotsverschaffing houdt evenwel geen garantie van dat genot in. In de eerste plaats is de verhuurder niet reeds op grond van de enkele aanwezigheid van een gebrek dat de mogelijkheid van genot belemmert, schadevergoeding verschuldigd, doch is hij slechts verplicht het gebrek te verhelpen. In de tweede plaats is hij tot verhelpen slechts gehouden tot de grens van overmacht; zie lid 1, slotzinsnede.

4. Dat verhelpen van het gebrek in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze niet van de verhuurder is te vergen, zal niet snel aangenomen mogen worden. Herstelbare gebreken moet hersteld worden. Dat het herstel voor de verhuurder in verband met de verhouding tussen kosten toegevoegde waarde van de zaak onvoordelig is, maakt dit niet anders. Wel kan een wanverhouding op dit punt meewegen met andere omstandigheden zoals de omvang en aard van de te verkrijgen genotsvermeerdering en het belang daarvan voor de huurder, de resterende duur van de huur en de bestemming van de zaak na afloop van de huur. Verg. HR 2 juni 1993, NJ 1993, 582.

Nota n.a.v. Verslag art. 206 lid 1:
Voor beantwoording van de vraag of de verhuurder verplicht is gebreken te verhelpen, is niet de maatstaf of dit - het verhelpen van de gebreken - redelijkerwijs van hem kan worden gevergd, maar of met het verhelpen van de gebreken uitgaven zijn vereist die redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Of aan deze maatstaf is voldaan, zal naar de omstandigheden moeten worden beoordeeld. Zoals in de memorie van toelichting wordt aangestipt, zal aan die maatstaf niet snel zijn voldaan. Men denke aan het geval dat een huis kort voor het einde van de huurovereenkomst ernstige schade oploopt, die niet dan met aanzienlijke kosten kan worden hersteld, of aan de situatie dat vaststaat dat het huis onteigend wordt en het geen zin heeft tot omvangrijke herstelwerkzaamheden over te gaan, omdat het huis binnenkort toch afgebroken wordt en de kosten van het herstel ook niet voor vergoeding door de onteigenende partij in aanmerking komen.

Niet wordt de vrees van de Woonbond gedeeld dat de voorgestelde bepaling tot de gedachte zou kunnen leiden dat een verhuurder door jarenlange verwaarlozing aan zijn onderhoudsverplichting kan ontkomen, welke gedachte kennelijk hierop zou zijn gebaseerd dat dan de uitgaven voor het herstel te hoog zijn opgelopen. Het ligt immers in die situatie niet voor de hand te zeggen dat de uitgaven redelijkerwijs niet te vergen zijn. Verwezen moge ook worden naar de nota naar aanleiding van het verslag bij wetsvoorstel 26 090 3 onder het kopje Onderhoud en herstel van gebreken.

Lid 2 (art. 7:206 BW)

MvT art. 206 lid 2:
5. Het tweede lid houdt er rekening mee dat omgekeerd ook de huurder jegens de verhuurder een aansprakelijkheid heeft ter zake van de toestand van het gehuurde, met name op grond van zijn verplichting tot het doen van kleine herstellingen (art. 217) en zijn verplichting zich als een goed huurder te gedragen (art. 213), die nader wordt bepaald door zijn aansprakelijkheid voor de personen bedoeld in art. 219. Voor gebreken waarvoor de huurder aldus aansprakelijk is, behoort de verhuurder het niet te zijn.

MvT art. 206 lid 3:
6. Het derde lid geeft de huurder een verder gaande bevoegdheid dan uit art. 3:299 voor hem voortvloeit. Een rechterlijke machtiging is hier, nu het vaak om relatief kleine bedragen zal gaan en huurders zich niet gemakkelijk tot de rechter zullen wenden, een te zware maatregel. Het ter hand nemen van herstel door huurder zowel als door de verhuurder dient zoveel mogelijk te worden bevorderd, ook in het algemeen belang. Voor de hantering van de bepaling is daarom verzuim in de zin van art. 6:81 e.v., waarvoor in de regel een ingebrekestelling vereist is, voldoende geacht. Kort gezegd komt het stelsel op het volgende neer. De huurder verlangt van de verhuurder dat deze een gebrek verhelpt. De verhuurder laat na de gebreken te verhelpen.

De huurder stelt hem in gebreke door een schriftelijke aanmaning waarbij de verhuurder een redelijke termijn wordt gegeven om de gebreken te verhelpen (artt. 6:81 en 82). Verhelpt de verhuurder de gebreken niet binnen deze termijn dan is de verhuurder in verzuim en kan de huurder zelf de gebreken verhelpen met verrekening van de kosten overeenkomstig de artt. 6:127 e.v..

De verhuurder wordt tegen misbruik van deze bepaling door een huurder die uit betalingsonwil niet bestaande gebreken inroept, voldoende beschermd door het feit dat de huurder zich aldus aan beëindiging van de huurovereenkomst wegens wanbetaling blootstelt (artikel 212). De onjuistheid van de bewering van de huurder zal in de regel makkelijk kunnen worden aangetoond.

7. Het derde lid hoort van dwingend recht te zijn, omdat anders afwijking in modelcontracten van verhuurdersorganisaties regel zou worden. Nu de regel ter bescherming van de huurder strekt, leidt zulks in verband met art. 3:40 lid 2 tot vernietigbaarheid. De in afwijking van art. 7.4.2.2 lid 3 op dit punt gekozen formulering is inmiddels in Boek 7 gebruikelijk geworden; zie bijv. art. 7:6, 7:413 lid 2, 7:445 lid 2, 7:468, 7:513 en 7:862.

8. Het derde lid gaat verder dan het huidige art. 7A:1623j dat voor woonruimte een vergelijkbare regel geeft. Dat artikel kan dus vervallen. Daarbij verdient nog aantekening dat dat artikel eerder tegen dan voor de huurder werkt. Sinds 1 januari 1992 geldt immers voor verrekening een nieuwe regeling. Deze biedt in beginsel aan een huurder een ruimere mogelijkheid om tot verrekening over te gaan dan het voorafgaande recht. In het huidige recht geldt niet langer de eis van dadelijke vereffenbaarheid, maar geldt artikel 6:136. In vergelijking daarmee stelt artikel 1623j een strengere eis, omdat het ervan uitgaat dat het de rechter is die de bevoegdheid tot verrekening moet toekennen in dier voege dat verrekening anders niet mogelijk lijkt. Men kan nog denken aan het geval dat verrekening contractueel is uitgesloten, maar daar zal in de regel art. 6:237 onder g al aan in de weg staan.

Iets soortgelijks geldt met betrekking tot het huidige art. 7A:1634, dat eveneens kan vervallen.

Lid 3 (art. 7:206 BW)

Advies RvS art. 206 lid 3:
1. Ingevolge het derde lid van het voorgestelde artikel 206 van het Burgerlijk Wetboek (BW) kan, wanneer de verhuurder met het verhelpen van gebreken in verzuim is, de huurder dit verhelpen zelf verrichten en de daarvoor gemaakte kosten, voorzover deze redelijk waren, op de verhuurder verhalen, desgewenst door deze kosten in mindering te brengen op de huurprijs. Van deze bepaling kan in het huurcontract niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. In de toelichting op dit artikel is aangegeven dat een rechterlijke machtiging, zoals artikel 3:299 BW voorschrijft, een te zware maatregel is, nu het vaak om relatief kleine bedragen zal gaan en huurders zich niet gemakkelijk tot de rechter zullen wenden.

De Raad van State wijst erop dat niet uitgesloten is dat het in de praktijk om relatief grote bedragen kan gaan en dat in artikel 206, lid 3, geen financiële grens is ingebouwd. Nu deze bepaling de huurder toestaat de door hem gemaakte kosten in mindering te brengen op de huurprijs, bestaat het risico dat achteraf blijkt dat deze inhouding ten onrechte heeft plaatsgevonden en de huurder te maken krijgt met een achterstand in de betaling van de huur en mogelijk geconfronteerd zal worden met een beëindiging van de huur door de verhuurder. Over de vraag of de huurder een beroep kan doen op artikel 206, lid 3, kan gemakkelijk een geschil ontstaan, bijvoorbeeld over de vraag of de verhuurder in verzuim is en over de vraag of de door de huurder gemaakte kosten redelijk waren.

De Raad adviseert de bevoegdheid van de huurder tot verrekening van de kosten met de huurprijs aan een grens te verbinden.

1. Met betrekking tot het derde lid van het voorgestelde artikel 7:206 BW wijst de Raad van State erop dat niet uitgesloten is dat het in de praktijk om relatief grote bedragen kan gaan en dat in deze bepaling geen financiële grens is ingebouwd. Door de mogelijkheid dat de huurder de door hem gemaakte kosten voor het verhelpen van het gebrek in mindering brengt op de huurprijs, bestaat het risico dat achteraf blijkt dat deze inhouding ten onrechte heeft plaatsgevonden en dat de huurder te maken krijgt met een achterstand in de betaling van de huur en mogelijk geconfronteerd zal worden met een beëindiging van de huur door de verhuurder. De Raad merkt in dit verband op dat gemakkelijk een geschil kan ontstaan over de vraag of de huurder een beroep op deze bepaling kan doen.

De Raad adviseert de bevoegdheid van de huurder tot verrekening van de kosten met de huurprijs aan een grens te verbinden.

Voor de beantwoording van de vraag of de huurder een beroep op artikel 206 lid 3 kan doen, is in de eerste plaats vereist dat het gaat om een gebrek dat de verhuurder verplicht is te verhelpen, met andere woorden een gebrek dat niet valt onder een van de in de leden 1 en 2 opgenomen uitzonderingen. Is niet van zodanige uitzondering sprake, dan is bovendien nog vereist dat de huurder het verlangen heeft kenbaar gemaakt dat de verhuurder het gebrek verhelpt en dat deze met het verhelpen in verzuim is, waarvoor in de regel een ingebrekestelling is vereist. In dit stelsel ligt besloten dat de verhuurder gelegenheid heeft de huurder in een vroeg stadium te waarschuwen, bijv. dat het niet gaat om gebreken tot het verhelpen waarvan hij verplicht is. De huurder zal zich dan een beeld kunnen vormen van het risico dat hij loopt, indien hij zelf het gebrek verhelpt en de kosten daarvan in mindering op de huurprijs brengt. In voornoemd geval kan hij daarin aanleiding vinden zich door de rechter te doen machtigen op de voet van artikel 3:299 BW - van welke bepaling de toepasselijkheid hier niet is uitgesloten - om de gemaakte kosten niet in mindering te brengen op de huur, maar deze op andere wijze op de verhuurder te verhalen. Naarmate het om grotere bedragen gaat, ligt een en ander meer voor de hand. Het komt mij dan ook voor dat in de praktijk de behoefte aan een grens - die ook bezwaarlijk in een absoluut bedrag zou kunnen worden uitgedrukt, maar aan de huurprijs zou moeten worden gerelateerd - niet erg groot zal zijn. Het voordeel ervan is uiteraard dat de huurder niet met een al te grote achterstand zal worden geconfronteerd en dat hij beter in staat zal zijn deze aan te zuiveren dan wanneer het om een aanzienlijk bedrag gaat. Daarbij valt echter nog wel te bedenken dat ook een weigering een geringe huurachterstand te voldoen onder omstandigheden kan leiden tot een beëindiging van de huurovereenkomst. Ten slotte verdient nog het volgende aandacht. Ook in gevallen waarin in redelijkheid niet kan worden betwijfeld dat van een gebrek sprake is, zal de huurder ingeval de kosten van het verhelpen van het gebrek het wettelijk maximum overschrijden - de vraag of dit het geval zal zijn, zal niet altijd van te voren kunnen worden beantwoord - zich voor het verhalen daarvan extra inspanningen moeten getroosten. Te vrezen valt dan ook dat een regel die de verrekenmogelijkheid van de huurder aan een maximum bindt, ertoe kan leiden dat de huurder ervan afziet zelf een gebrek te verhelpen. Op grond van het voorgaande is de suggestie van de Raad op dit punt niet gevolgd.

Nota n.a.v. Verslag art. 206 lid 3:
Bij de in het Verslag aangehaalde opmerkingen van de Raad voor Onroerende Zaken met betrekking tot het derde lid wordt het volgende aangetekend. Uitgangspunt van dit lid is dat het gaat om gebreken die de verhuurder dient te verhelpen, en dat de verhuurder daarmee in verzuim is. Met het oog op die situatie geeft dit lid een eenvoudige regeling die beoogt te bereiken dat het gebrek wordt verholpen, en wel op kosten van de verhuurder. Aan te nemen valt dat deze regeling vooral toepassing zal vinden bij betrekkelijk geringe gebreken waarvan het herstel geen aanzienlijke bedragen vergt, in gevallen waarin geen twijfel kan bestaan over de feitelijke voorwaarden dat sprake is van een gebrek dat de verhuurder moet verhelpen. Bestaat wel onzekerheid, bijv. over de vraag of er een gebrek is, dan zal de huurder zich op de voet van artikel 3:299 door de rechter kunnen doen machtigen. Een en ander betekent dat in de praktijk tussen de voorgestelde bepaling en artikel 7A:1623j een geringer verschil in toepassing zal bestaan dan op het eerste gezicht lijkt. Met betrekking tot het door de Raad gesignaleerde risico dat, kort gezegd, het gebrek op ondeugdelijke wijze tegen hogere kosten dan noodzakelijk wordt verholpen, verdient opmerking enerzijds dat de kosten slechts in mindering op de huurprijs kunnen worden gebracht voor zover deze redelijk waren, en anderzijds dat de verhuurder zich nu eenmaal zelf in de positie heeft geplaatst dat hij niet aan zijn verplichting tot herstel van het gebrek heeft voldaan en aan de huurder heeft overgelaten dit zelf naar eigen inzicht te doen. Ook dit laatste is immers van belang voor de vraag of de verhuurder zich erover kan beklagen dat de kosten niet redelijk waren.

Wat betreft de opmerkingen van de Raad van State geldt het volgende. Gaat het om omvangrijke herstellingen waarmee grote bedragen zijn gemoeid, dan zal de huurder die betwijfelt of de verhuurder tot het verhelpen van het gebrek verplicht is - welke twijfel ook kan voortvloeien uit een reactie van de verhuurder op de ingebrekestelling - verstandig doen zich door de rechter te laten machtigen. Hij vermijdt dan het risico dat achteraf wordt geconstateerd dat hij de kosten van herstel ten onrechte op de huur in mindering heeft gebracht, met als mogelijk gevolg beëindiging van de huur. In het normale geval van een gebrek waarvan het herstel geen aanzienlijke kosten vergt, is dit risico veel geringer. Ook als de huurder de kosten ten onrechte op de huur heeft ingehouden, zal het meestal niet tot beëindiging van de huur kunnen komen, omdat de huurachterstand relatief gering zal zijn. Bovendien valt bij dit alles te bedenken dat een huurder die zelf kosten voor herstel meent te moeten maken, dit in de regel niet lichtvaardig zal doen, ook al kan hij die kosten op de huur in mindering brengen. Hij zal, ook als hij meent dit laatste te kunnen, toch eerst zelf het volle bedrag van de herstelkosten op tafel moeten leggen. Het is dus weinig aannemelijk dat een huurder daartoe zonder goede grond zal overgaan.

Opmerking verdient dat de positie van de huurder in dit geval ook ter sprake komt in de nota naar aanleiding van het verslag bij wetsvoorstel 26 090 (§ 3 onder het kopje Onderhoud en herstel gebreken). Naar aanleiding van een pleidooi van de Woonbond voor een wettelijke verankering van een termijn van een maand waarbinnen de huurder alsnog de gelegenheid krijgt de huur te betalen wanneer de rechter van oordeel is dat de met de huur verrekende kosten van herstel door de rechter niet redelijk worden bevonden, wordt daar opgemerkt dat ook de artikelen 247 lid 5 en 280 voorzien in de mogelijkheid dat de rechter de huurder nog een maand de tijd kan geven om aan zijn verplichtingen te voldoen. Indien de huurder de verhuurder niet of niet op de juiste wijze in gebreke heeft gesteld, is de verhuurder niet in verzuim geraakt. De huurder zal zich dan niet op de onderhavige bepaling kunnen beroepen, maar hij zal wel, aangenomen dat het gaat om een gebrek tot het verhelpen waarvan de verhuurder verplicht was, de kosten van herstel, voor zover deze redelijk waren, van de verhuurder kunnen terugvorderen, eventueel bij wijze van vordering in reconventie indien hij de kosten op de huur heeft ingehouden en de verhuurder betaling van de achterstallige huur vordert.

Toelichting art. 7:207 (art. 7.4.2.5)

MvT art. 207:
1. Artikel 206 ziet op de verplichting van de verhuurder met betrekking tot het genot van het gehuurde. Hij is in zoverre tot genotsverschaffing verplicht dat hij gebreken die het genot verhinderen, moet verhelpen als dit - kort gezegd - redelijkerwijs mogelijk is. Artikel 207 regelt de invloed van het ontbreken van genot op de tegenprestatie van de huurder: deze heeft recht op een aan de genotsvermindering evenredige huurvermindering op grond van de enkele aanwezigheid van het gebrek, ook als de verhuurder niet tot herstel verplicht is of nog niet terzake van zijn verplichting tot herstel in verzuim is.

Overigens zal niet ieder "wissewasje" tot een "vermindering van het huurgenot" van de gehuurde zaak leiden. In de eerste plaats staan processuele voorschriften hieraan in de weg; zoals nog ter sprake zal komen, kan de huurvermindering slechts langs de weg van rechtsmaatregelen worden verkregen, waaraan kosten zijn verbonden. In de tweede plaats leidt ook de evenredigheidsmaatstaf ertoe dat alleen een substantiële aantasting van het huurgenot tot huurvermindering zal leiden. Tenslotte moet erop worden gewezen dat de huurder die de onderhavige bepaling hanteert, er verstandig aan doet daartoe niet onberaden over te gaan. Hij dient in het bijzonder te beseffen dat niet alle achterstallig onderhoud tot huurvermindering zal kunnen leiden. Nodig is dat het zover komt dat er
a. een gebrek ontstaat van zodanige importantie, dat dat
b. tot een substantiële aantasting leidt van het huurgenot, dat hij daadwerkelijk mocht verwachten.
Dat een dak aan vernieuwing toe is, is niet voldoende; wel dat het dak lekt. Voor het geval dat geen verplichting tot herstel bestaat en het genot niet slechts vermindert, maar geheel onmogelijk wordt, geeft art. 210 een nadere regeling in de vorm van de daar bedoelde bevoegdheid tot ontbinding.

2. De regel strookt met hetgeen voor wederkerige overeenkomsten in het algemeen voortvloeit uit art. 6:270 in verbinding met art. 6:265 lid 2 (verg. HR 6 juni 1997, NJ 1998, 128). Zij vormt in wezen een uitwerking van wat deze bepalingen reeds meebrengen, maar wijkt daarvan in enige opzichten af.

In de eerste plaats moet de huurder de vermindering in rechte vorderen en kan hij niet met een schriftelijke ontbindingsverklaring volstaan. Tot een dergelijke vordering kan de huurder zelf het initiatief nemen, waarna het voor de hand ligt dat de verhuurder, die verweer wil voeren, in reconventie doorbetaling van de huur vordert. Neemt de verhuurder, die met een huurvermindering wordt geconfronteerd, bijv. omdat de huurder zich op een opschortingsrecht beroept (zie hiervoor bij artikel 205), het initiatief, dan ligt het voor de hand dat de huurder in reconventie huurvermindering vraagt. De enkele uitoefening van het opschortingsrecht, bevrijdt hem immers niet; terwijl voor opschorting zonder dat de huurder huurvermindering vordert, naar haar aard geen rechtvaardiging is te vinden. Ook in ander opzicht is vertrouwen op een opschortingsrecht voor de huurder met gevaren verbonden. Loopt de huurachterstand te ver op en blijkt de huurder uiteindelijk geen huurvermindering van de rechter te krijgen, dan kan dat op een toewijzing van een ontruimingsvordering komen te staan, wanneer de huurder die achterstand niet terstond betalen kan. Te bedenken valt dat uitgangspunt van de regeling is dat het te ver gaat de huurder toe te staan op eigen gezag tot huurvermindering over te gaan, al moet daaraan onmiddellijk worden toegevoegd dat dit de regeling minder efficiënt maakt omdat de gemiddelde huurder ervoor terugschrikt tegen zijn verhuurder rechtsmaatregelen te nemen. Maar de verhuurder geheel afhankelijk te maken van het oordeel van de huurder over de aanwezigheid van een gebrek en huurvermindering waarop dit aanspraak zou geven, zou te gemakkelijk misbruikt kunnen worden als dekmantel voor betalingsonwil.

In de tweede plaats dient er rekening mee te worden gehouden dat de verhuurder vaak niet met het gebrek bekend zal zijn. Het is daarom redelijk dat de huurvermindering pas ingaat op het ogenblik dat de huurder de verhuurder van het gebrek in kennis heeft gesteld. De verhuurder moet immers, als het gebrek te zijnen aanzien gevolgen heeft, aanstonds in de gelegenheid worden gesteld tot onderzoek en tot eventuele voorzieningen. De verhuurder heeft het aldus in de hand dat niet later over een lange periode alsnog huurvermindering wordt gevorderd. Voor de huur van woonruimte kan in dit verband nog worden gewezen op de termijnen die te dier zake in artikel 257 worden voorgeschreven. Aantekening verdient nog dat ter zake van de kennisgeving de regels van artikel 3:37 leden 3 en 4 van toepassing zijn.

3. Aanspraak op huurvermindering bestaat alleen bij genotsvermindering als gevolg van een gebrek. De omschrijving van art. 204 lid 2 brengt mee dat van een gebrek geen sprake kan zijn wanneer de oorzaak van de genotsvermindering aan de huurder is toe te rekenen. Lid 2 van het onderhavige artikel bepaalt bovendien dat evenmin aanspraak op huurvermindering bestaat als de genotsvermindering is ontstaan door het achterwege blijven van herstellingen die voor rekening van de huurder zijn, of door schade waarvoor de huurder aansprakelijk is.

4. De bepaling is voor woonruimte tot dwingend recht gemaakt in artikel 242. Zie ook het hierboven bij artikel 204 onder 3, laatste alinea opgemerkte.

Advies RvS art. 207:
2. Met betrekking tot de regeling in de artikelen 207 en 257 lid 2 op grond waarvan de huurder in geval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van een gebrek resp. een gebrek als bedoeld in artikel 241 een evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen bij de kantonrechter resp. verzoeken aan de huurcommissie, merkt de Raad op dat het niet duidelijk is of een huurder met een vordering als bedoeld in artikel 257 lid 2 zich altijd eerst moet wenden tot de huurcommissie of dat hij zijn vordering ook onmiddellijk bij de kantonrechter aanhangig kan maken. Bovendien wijst de Raad erop dat vorderingen die uitsluitend zijn gegrond op artikel 207 en die niet gebreken betreffen als bedoeld in artikel 241 bij de kantonrechter aanhangig worden gemaakt. Tenslotte maakt de Raad gewag van de complicatie dat de huurder terzake van achterstallig onderhoud op grond van de algemene regels van Boek 6 BW gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst kan vorderen dan wel betaling van de huur kan opschorten op grond van artikel 6:262 BW. Naar het oordeel van de Raad zou voor de huur van woonruimte moeten worden gestreefd naar een eenvormige procedure die alle partijen meer duidelijkheid biedt. Daarbij gaat de voorkeur van de Raad uit naar een procedure waarbij in eerste instantie voor vorderingen tot vermindering van de huur wegens gebreken aan de woonruimte de huurcommissie bevoegd is een oordeel te geven. Vooropgesteld moet worden dat de Hoge Raad onlangs uitdrukkelijk heeft beslist dat de huurder met een beroep op gebreken of achterstallig onderhoud de huurbetaling kan opschorten op grond van artikel 6:262 dan wel van artikel 6:52 om vervolgens de overeenkomst op grond van artikel 6:265 of van 6:270 in verbinding met artikel 6:265 geheel of gedeeltelijk te ontbinden (HR 6 juni 1997, NJ 1998, 128). In het onderhavige wetsvoorstel is geen nadere, van de algemene opschortingsregeling afwijkende, regeling opgenomen. De regeling in Boek 6 is hier zonder meer van toepassing. Wel is in het onderhavige wetsvoorstel in de algemene bepalingen een speciale regeling van de partiële ontbinding opgenomen. Deze nadere uitwerking is geregeld in artikel 207 op grond waarvan de huurder in geval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van een gebrek een evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen; m.a.w. een gedeeltelijke ontbinding. De regeling in het onderhavige wetsvoorstel bevat op een aantal punten beperkingen ten opzichte van de algemene regeling in Boek 6 en vormt derhalve een lex specialis ten opzichte van die regeling. In de eerste plaats moet de huurder de partiële ontbinding in rechte vorderen en kan hij niet met een schriftelijke ontbindingsverklaring volstaan. In de tweede plaats is bepaald dat de huurvermindering pas ingaat op het ogenblik dat de huurder de verhuurder van het gebrek in kennis heeft gesteld, een regel die in voormeld arrest uit de maatstaven van de redelijkheid en billijkheid wordt afgeleid. Voor woonruimte wordt de regeling dan nog nader uitgewerkt in de artikelen 257 en 262 in die zin dat de vordering van de huurder tot vermindering van de huurprijs vervalt zes maanden na kennisgeving van het gebrek aan de verhuurder. Voorts biedt het tweede lid binnen zekere grenzen de mogelijkheid aan de huurder, in plaats van bij de kantonrechter huurvermindering te vorderen, bij de huurcommissie huurvermindering te verzoeken. Het stelsel ziet er wat woonruimte betreft dan als volgt uit. Op grond van de artikelen 207 jo 257 kan de huurder zich altijd tot de kantonrechter wenden met de vordering tot huurprijsvermindering in geval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van een gebrek. De rechter kan bij de beoordeling van het gebrek als richtsnoer gebruik maken van de algemene maatregel van bestuur bedoeld in artikel 241, bij of krachtens welke algemene maatregel van bestuur tekortkomingen zijn aangewezen, die als gebrek worden aangemerkt. Maar het gaat hier alleen om een richtsnoer, de rechter is overigens vrij in zijn beoordeling of iets een gebrek is en in de waardering daarvan. Daarnaast biedt het wetsvoorstel de mogelijkheid dat de huurder bij de huurcommissie huurprijsvermindering verzoekt in plaats van zich tot de kantonrechter te wenden. Deze weg staat echter alleen open, indien het om een gebrek gaat dat wordt aangewezen bij of krachtens de in artikel 241 bedoelde algemene maatregel van bestuur. De procedure bij de huurcommissie is aan een aantal beperkingen onderworpen. Behalve dat de huurcommissie alleen bevoegd is, als het om zgn. "aangewezen" gebreken gaat, is de huurcommissie ook gebonden aan een ondergrens bij het bepalen van de huurprijsvermindering. Krachtens artikel 16 tweede lid van het voorstel voor de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte dient de huurcommissie de bij het daar bedoelde uitvoeringsbesluit vast te stellen regelen in acht te nemen bij het nemen van haar beslissing. Aan de hand van deze regels stelt de huurcommissie de puntenwaardering van de betreffende woonruimte vast teneinde de ondergrens te kunnen bepalen van de in rekening te brengen huurprijs. De door de huurcommissie vast te stellen huurprijs mag niet lager zijn dan een nader bij genoemd besluit te bepalen percentage van de maximale huurprijsgrens voor de betreffende woonruimte. Partijen worden geacht de huurprijsvermindering zoals door de huurcommissie vastgesteld te zijn overeengekomen, tenzij een van hen binnen twee maanden na verzending van een afschrift van de uitspraak aan hen een verzoekschrift bij de rechter heeft ingediend waarin een beslissing van de rechter wordt gevraagd op de uitspraak van de huurcommissie over de huurprijsvermindering (artikel 262). De rechter is dan aan dezelfde beperkingen gebonden als de huurcommissie. Van de beslissing van de rechter staat geen hogere voorziening open. Deze regeling komt overeen met de huidige regeling in de artikelen 14 en 27-28 HPW. Nu de procedure bij de huurcommissie aan beperkingen is onderworpen, kleven er bezwaren aan een stelsel zoals door de Raad voorgesteld waarbij partijen zich altijd eerst tot de huurcommissie moeten wenden alvorens een procedure bij de rechter kan worden gestart. Een niet-rechterlijke instantie als de huurcommissie is onvoldoende toegerust om in alle gevallen te beoordelen of er sprake is van een gebrek in die zin dat de zaak niet het genot verschaft dat de huurder bij het aangaan van de huur van een dergelijke zaak als de gehuurde mocht verwachten. Daartoe dient nu juist de algemene maatregel van bestuur bij of krachtens welke een aantal gebreken zal worden "aangewezen ". Tegen deze achtergrond verdient een stelsel als in het wetsvoorstel neergelegd de voorkeur. Dit stelsel zal er in de praktijk op neer komen dat de huurder zich in ieder geval altijd tot de kantonrechter kan wenden, ook als het een "aangewezen gebrek" betreft en dat hij in dit laatste geval bovendien naar de huurcommissie kan gaan. Aan de huurder wordt de keuze gelaten of hij zich tot de rechter of de huurcommissie wenst te wenden. Het voordeel van een dergelijk stelsel is dat een huurder bij zijn keuze tussen deze twee procedures mee kan laten wegen de kosten die hij wil maken, de snelheid waarmee hij een beslissing wenst te verkrijgen, dan wel de mate waarin hij verlaging van de huurprijs denkt te kunnen verkrijgen. Heeft de huurder een keuze gemaakt en is eenmaal op grond van bepaalde feiten een procedure, hetzij bij de kantonrechter, hetzij bij de huurcommissie gestart, dan kan de huurder met betrekking tot dezelfde feiten na afloop van de procedure niet alsnog voor de andere procedure kiezen. Het moet immers niet zo zijn dat de huurder als hij van de huurcommissie en de kantonrechter op grond van de artikelen 257 lid 2 en 262 een uitspraak heeft verkregen, hij nog eens een kantongerechtprocedure op grond van de artikelen 207 en 257 lid 1 over dezelfde feiten kan beginnen, en omgekeerd. Problemen kunnen zich hier niet snel voordoen voor de huurder, als men bedenkt dat de huurder indien hij zich tot de rechter wendt altijd juist handelt en indien hij zich tot de huurcommissie wendt ook, als het ten minste om een "aangewezen" gebrek gaat. Samengevat komt het stelsel erop neer dat voor de huurovereenkomst de regeling van de partiële ontbinding uitsluitend is neergelegd in artikel 207 in verbinding met artikel 257 op grond waarvan de huurder zich altijd tot de rechter kan wenden en in een aantal gevallen daarnaast ook nog tot de huurcommissie. Het voorgaande brengt mij ertoe het voorstel van de Raad niet te volgen. Wel zal de toelichting worden aangevuld met een passage waarin nog eens duidelijk het stelsel wordt uiteengezet.

Nota n.a.v. Verslag art. 207:
Noch in het wetsvoorstel noch in de memorie van toelichting wordt als vereiste voor vermindering van de huurprijs gesteld dat het om een substantiële aantasting van het genot moet gaan. In de memorie van toelichting is slechts tot uitdrukking gebracht dat de vereisten van evenredigheid en van een vordering in rechte zullen meebrengen dat in de praktijk slechts een substantiële aantasting van het huurgenot aanleiding tot huurvermindering zal opleveren. Zowel het door de Commissie aangehaalde arrest als de formulering van artikel 16 lid 2 UHW (wetsvoorstel 26 090) hebben ertoe geleid het eerste lid van artikel 207 aan te vullen met het geval dat de verhuurder reeds voldoende met de gebreken bekend was om tot maatregelen over te gaan. In de bij deze nota gevoegde nota van wijziging wordt voorgesteld in artikel 207 lid 1 toe te voegen achter "de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder" en voor ", tot die waarop het gebrek is verholpen" de woorden "of deze reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan". Wat betreft het tweede door de Commissie gesignaleerde verschil met het door haar geciteerde arrest, kan worden opgemerkt dat de eis dat de huurder de huurvermindering in rechte moet vorderen, gehandhaafd dient te blijven. Het gaat te ver de verhuurder geheel afhankelijk te maken van het oordeel van de huurder over de aanwezigheid van een gebrek, en zo in de hand te werken dat een huurder de regeling misbruikt als dekmantel voor betalingsonwil. De huurder is voor wat betreft drukmiddelen om buiten rechte herstel af te dwingen voldoende gewapend met zijn opschortingsrecht en de mogelijkheid zelf tot herstel over te gaan en artikel 206 lid 3 te hanteren. Het zwaardere middel van huurvermindering past bij de situatie dat de verhuurder in rechte betaling van de huur vordert, waarna de huurder kan antwoorden met de vordering tot huurvermindering over de gehele in artikel 207 bedoelde periode. In de memorie van toelichting wordt dan ook op deze laatste situatie de nadruk gelegd. Bij het arrest van de Hoge Raad moet voorts worden bedacht dat ten tijde van het arrest slechts de artikelen 6:265 lid 2 en 6:270 ter beschikking stonden, die geen verdergaande anticipering op artikel 207 toelieten dan in het arrest heeft plaatsgevonden. Met betrekking tot deze afwijking in artikel 207 van de algemene regels van Boek 6 geldt dat uit de voorgestelde tekst en de toelichting met voldoende duidelijkheid volgt dat artikel 205 hier toepassing mist. Een wijziging als door de Commissie gesuggereerd, waarmee dit nog uitdrukkelijker in de tekst tot uiting zou worden gebracht, lijkt dan ook niet nodig. De aan de huurder toegekende bevoegdheid huurvermindering te vorderen berust op de enkele vermindering van het genot ten gevolge van een gebrek, en niet op verzuim van de verhuurder het gebrek te verhelpen. Voor het stellen van een termijn aan de verhuurder om het gebrek te verhelpen is dan ook geen plaats. In geval van een gebrek dat ingrijpende en dus wellicht tijdrovende maatregelen vergt, zou een dergelijke termijnstelling bovendien meebrengen dat de huurder langere tijd het genot waarop hij aanspraak kan maken, wordt onthouden, terwijl hij toch de volle huur moet betalen. Afhankelijk van de beschikbaarheid van herstelmogelijkheden zal een redelijke termijn, die bij een ingebrekestelling voor het volledig verhelpen van het gebrek wordt gesteld, immers flink oplopen. Dat herstel niet terstond mogelijk - laat staan gereed - is, behoort voor wat betreft het recht op huurvermindering (anders dan voor wat betreft het recht op schadevergoeding) evenwel voor risico van de verhuurder te komen. [Een andere opvatting] is moeilijk te verenigen met behoefte aan woningverbetering die in het onderhavige wetsvoorstel een belangrijke plaats inneemt. Men zie artikel 220. Ook bij het herstellen van gebreken kan het passend zijn een betere oplossing te kiezen, dan vóór het ontstaan van het gebrek bestond. Aan een bepaling als artikel 7A:1590 is voorts ook geen behoefte. Er is geen reden de verhuurder te verbieden de gedaante van de gehuurde zaak te veranderen, zo lang de huurder desondanks het verwachte genot heeft. Is dit niet het geval, dan is sprake van een gebrek dat de verhuurder op grond van artikel 206 dient te verhelpen, dat wil in het algemeen zeggen dat hij de verandering ongedaan moet maken. Nu het hier bovendien gaat om een gebrek dat na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en dat, naar moet worden aangenomen, aan de verhuurder kan worden toegerekend, is hij op grond van artikel 208 ook tot schadevergoeding verplicht.

Toelichting art. 7:208 (art. 7.4.2.6)

MvT art. 208:
1. Zoals bij afdeling 2 algemeen reeds aangestipt gaat dit artikel ervan uit dat de enkele aanwezigheid van een gebrek weliswaar een tekortkoming oplevert, maar dat deze niet zonder meer aan de verhuurder mag worden toegerekend, zoals nodig is, wil de huurder recht op schadevergoeding terzake van dit gebrek hebben. Dit artikel bepaalt nader op welke gronden toerekening aan de verhuurder kan plaatsvinden. Overigens laat de onderhavige bepaling de rechten en vorderingen van de huurder uit anderen hoofde onverlet (zie het hierboven in de algemene opmerkingen bij afdeling 2 onder 2, e. opgemerkte).

2. Het artikel ziet op de schade die het gevolg is van het gebrek zelf. De schade die ontstaat doordat herstel van het gebrek uitblijft, wordt al bestreken door art. 206 en de gewone regels van Boek 6 betreffende toerekenbare tekortkoming in de nakoming. Hantering van art. 207 kan voorts tot beperking van de schade leiden: tegenover de genotsvermindering staat dan immers huurvermindering.

Maar ook dan is denkbaar dat de huurder bovendien schade lijdt in de vorm van winstderving of bedrijfsschade dan wel de kosten van tijdelijke verplaatsing of een tijdelijke huur van een vervangend object tegen een wellicht hogere huurprijs. Ook kan worden gedacht aan een gebrek, bestaande in een lekkend dak, waardoor tevens waterschade ontstaat.

Om het voorbeeld van het dak te nemen, uitgangspunt is dat de verhuurder slechts verplicht is het dak te herstellen en niet om de waterschade te vergoeden. Dat is alleen anders als aan de eisen van art. 208 is voldaan hetzij omdat het lek er al bij het aangaan van de overeenkomst was en de verhuurder dat wist of had behoren te weten of uitdrukkelijk gezegd heeft dat het dak niet lekte, hetzij omdat het lek later is ontstaan door een oorzaak die hem is toe te rekenen, bijv. door een ondeugdelijke reparatie.

Nota n.a.v. Verslag art. 208:
De verhuurder is onder meer tot vergoeding van de door een gebrek ontstane schade verplicht, indien het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en hij het toen kende of had behoren te kennen. Van "behoren te kennen" is sprake indien de verhuurder zich ervan bewust moest zijn dat de verhuurde zaak, kort gezegd, niet het genot kon verschaffen dat de huurder mocht verwachten. Daarmee is bedoeld tot uitdrukking te brengen dat de verhuurder zich niet op louter subjectieve onwetendheid kan beroepen, maar dat hij, gegeven zijn bekendheid met de te verhuren zaak, ook rekening moet houden met hetgeen hij in de omstandigheden van het geval behoort te weten omtrent het gebruik dat de huurder voor ogen staat.

Wetenschap van de huurder met betrekking tot het bestaan van een "gebrek", kan daaraan in de regel het karakter van een gebrek in de zin van artikel 204 lid 2 ontnemen, omdat die wetenschap mede bepaalt wat de huurder in de zin van die bepaling mocht verwachten. Zoals in de memorie van toelichting bij artikel 204 onder 3 is uiteengezet, brengt dit echter niet mee dat zichtbare gebreken nimmer een gebrek opleveren. Zo mag de huurder verwachten dat gebreken die op slecht onderhoud neerkomen, door de verhuurder zullen worden hersteld.

In de regel dat de huurder recht heeft op herstel van gebreken ligt besloten dat de verhuurder verplicht is de zaak behoorlijk te onderhouden. Normaal onderhoud heeft tevens een preventieve functie. Wordt een gebruikelijk onderhoud niet tijdig verricht, dan levert dit een "omstandigheid " op waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder "van een goed onderhouden zaak mag verwachten". Dat komt neer op een gebrek. Anderzijds zal de huurder geen aanspraak kunnen maken op onderhoudswerkzaamheden die vooruitlopen op wat behoorlijk periodiek onderhoud eist. Waar hier de grens ligt, zal mede worden bepaald door de eisen van redelijkheid en billijkheid, bedoeld in artikel 6:248. Verder moet worden bedacht dat het recht op herstel van gebreken meebrengt dat, indien er een voldoende concreet gevaar bestaat dat een gebrek zal ontstaan, tevens preventieve maatregelen ter voorkoming daarvan kunnen worden verlangd; verwezen moge worden naar hetgeen daarover hiervoor bij artikel 204 reeds is opgemerkt.

Bij de beantwoording van de vragen omtrent de verhouding tussen de artikelen 6:74 en 75 enerzijds en het onderhavige artikel anderzijds moet het uitgangspunt zijn dat een gebrek een tekortkoming als bedoeld in artikel 6:74 oplevert. Voor de vraag of de verhuurder tot schadevergoeding is verplicht, is van belang of die tekortkoming hem op de voet van artikel 6:75 kan worden toegerekend. Artikel 208 geeft met het oog hierop een nadere precisering, in die zin dat in de hier genoemde gevallen de tekortkoming krachtens de wet voor rekening van de verhuurder komt. Dit artikel heeft daarmee in ieder geval deze functie dat in die gevallen discussie is uitgesloten over de vraag die zou moeten worden beantwoord indien het artikel niet zou bestaan, te weten of de tekortkoming krachtens de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van de verhuurder komt. Men zou bijvoorbeeld geredelijk kunnen aarzelen over de vraag of in een geval waarin de verhuurder te kennen heeft gegeven dat de zaak een bepaald gebrek niet had, terwijl hij dit gebrek niet kende noch behoorde te kennen, kan worden gezegd dat het om een tekortkoming gaat die krachtens verkeersopvattingen voor zijn rekening komt.

Aldus wordt tevens derhalve nader bepaald wat uit de artikelen 6:74 en 6:75 bij toepassing van de daar bedoelde toerekeningsmaatstaf voortvloeit. Deze artikelen, met name artikel 6:75, verwijzen immers mede naar "de wet", in dit geval artikel 208. Een discrepantie tussen de toepassing van de artikelen 6:74 en 6:75 en artikel 208 kan derhalve moeilijk ontstaan. Het lijkt vooralsnog niet erg waarschijnlijk dat zich verkeersopvattingen zullen ontwikkelen die ertoe zullen leiden dat in meer gevallen dan op grond van artikel 208 mogelijk zou zijn, het gebrek aan de verhuurder kan worden toegerekend. Mochten zich toch verkeersopvattingen ontwikkelen die ertoe zouden leiden dat een gebrek aan de verhuurder moet worden toegerekend op een grond die niet reeds uit artikel 208 voortvloeit, dan brengt artikel 205 mee dat dit mogelijk is met toepassing van de artikelen 6:74 en 75.

De regel van het huidige artikel 7A:1590 is moeilijk te verenigen met behoefte aan woningverbetering die in het onderhavige wetsvoorstel een belangrijke plaats inneemt. Men zie artikel 220. Ook bij het herstellen van gebreken kan het passend zijn een betere oplossing te kiezen, dan vóór het ontstaan van het gebrek bestond. Aan een bepaling als artikel 7A:1590 is voorts ook geen behoefte. Er is geen reden de verhuurder te verbieden de gedaante van de gehuurde zaak te veranderen, zo lang de huurder desondanks het verwachte genot heeft. Is dit niet het geval, dan is sprake van een gebrek dat de verhuurder op grond van artikel 206 dient te verhelpen, dat wil in het algemeen zeggen dat hij de verandering ongedaan moet maken. Nu het hier bovendien gaat om een gebrek dat na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en dat, naar moet worden aangenomen, aan de verhuurder kan worden toegerekend, is hij op grond van artikel 208 ook tot schadevergoeding verplicht.

Toelichting art. 7:209 (art. 7.4.2.3)

MvT art. 209:
1. De verplaatsing van het artikel ten opzichte van art. 7.4.2.3 OM is een gevolg van gewijzigde inkleding van art. 204 lid 1. Tevens is duidelijker en op de in Boek 7 gebruikelijke wijze aangegeven dat het hier dwingend recht betreft, waarvan afwijking tot vernietigbaarheid leidt in dier voege dat slechts de huurder zich op de vernietigingsgrond kan beroepen; verg. ook hiervoor bij art. 206 onder 7.

2. De bescherming van de huurder is nog wat verder uitgebreid doordat ten opzichte van art. 7.4.2.3 de bepaling mede ziet op het geval dat verhuurder het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst had behoren te kennen. Dit is verantwoord geacht omdat de omschrijving van een gebrek in art. 204 lid 2 al meebrengt dat de verhuurder door een behoorlijke voorlichting op het punt van wat de huurder aan genot van de verhuurde zaak kan verwachten, kan voorkomen dat hij aansprakelijk is. Zo staat het onderhavige artikel niet in de weg aan een regeling die de verhuurder van zijn verplichting tot onderzoek naar mogelijke tekortkomingen van de zaak voor het sluiten van de overeenkomst ontheft en in plaats daarvan aan de huurder de bevoegdheid tot een zodanig onderzoek geeft. Wat de verhuurder aan hem vooralsnog onbekende gebreken, wel had behoren te kennen, zal door een dergelijke regeling op zijn minst sterk afnemen. In het algemeen echter is de verhuurder beter dan de huurder in staat zich inzicht in de werkelijke toestand van de zaak te verschaffen en is het redelijk ervan uit te gaan dat hij, alvorens te verhuren, een onderzoek als in de gegeven omstandigheden van hem kan worden gevergd, moet verrichten met het oog op de geschiktheid van de zaak voor het gebruik dat de huurder daarvan beoogt te maken.

Welk onderzoek van de verhuurder kan worden gevergd, hangt mede af van de vraag of hij in de uitoefening van een beroep of bedrijf handelt en staat tegenover een huurder die een natuurlijk persoon is en dat niet doet. In dat geval zullen aan het onderzoek hogere eisen mogen worden gesteld dan in andere gevallen.

3. Dat een partij dwingendrechtelijk aansprakelijk is voor gebreken die zij had behoren te kennen, komt ook op andere plaatsen voor; zie bijv. de aansprakelijkheid voor gebreken die de koper van een roerende zaak kende of had behoren te kennen, die voor het geval van consumentenkoop besloten ligt in art. 7:24 lid 2, aanhef en onder a.

4. Partijen kunnen met betrekking tot gebreken die na het aangaan van de overeenkomst zijn ontstaan, derhalve overeenkomen dat de huurder zelf de gebreken herstelt of dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor de zg. gevolgschade. Komen dergelijke bedingen in algemene voorwaarden voor en is de huurder een natuurlijke persoon die niet in de uitoefening van een beroep of bedrijf handelt, dan kan zo'n beding onder omstandigheden vernietigbaar zijn op grond van art. 6:237 onder b dan wel art. 6:237 onder f.

Bij woonruimte is het evenwel anders. Krachtens artikel 217 komen kleine herstellingen voor rekening van de huurder en krachtens artikel 242 kan daarvan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Evenmin kan krachtens laatstgenoemde bepaling worden afgeweken van artikel 208.

Nota n.a.v. Verslag art. 209
In de eerste plaats dient hier te worden verwezen naar hetgeen hiervoor onder Algemeen sub 1.3 is uiteengezet. Daar is ook de in artikel 209 voorgestelde redactiewijziging toegelicht.

De weergave door de Commissie van de inhoud van artikel 209 verdient in zoverre enige nuancering dat de artikelen 206 tot en met 208 weliswaar van dwingend recht zijn, maar enkel in die zin dat daarvan niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Voorts is het van belang voorop te stellen dat in deze bepaling niet ook artikel 204 is genoemd. In zoverre wijkt dit artikel af van het op de huur van woonruimte betrekking hebbende artikel 242. Met het oog hierop moet hetgeen hieronder in antwoord op de vragen van de Commissie wordt opgemerkt, in die zin worden verstaan dat het uitsluitend betrekking heeft op de huur van andere zaken dan woonruimte; men denke aan de huur van een roerende zaak of van bijvoorbeeld een opslagloods.

Anders dan de Commissie in het vervolg van haar bespreking van dit artikel lijkt te veronderstellen, bestaat er geen wezenlijke tegenstelling tussen de toelichting bij dit artikel onder 2 en die bij artikel 204 onder 3. In beide passages is uitgangspunt dat er behoefte aan kan bestaan een zaak te huren die bepaalde tekortkomingen heeft, bijv. door gebrekkig onderhoud, indien daar een lagere huurprijs tegenover staat. De regel van artikel 209 staat daaraan niet in de weg. Zoals in de memorie van toelichting bij artikel 204 onder 3 wordt gezegd, is dit laatste artikel in beginsel van aanvullend recht en staat het de huurder vrij te bedingen dat het onderhoud voor de huurder zal zijn of dat deze voor het herstel van gebreken zal zorg dragen, wat uiteraard in de hoogte van de huurprijs tot uiting zal komen. Zo zal ook een afwijking besloten liggen in de aard van de overeenkomst, bijv. in geval van de huur van een bouwvallige schuur, in welk geval, aldus de memorie van toelichting, het de bedoeling van partijen zal zijn geweest "dat de huurder niet mocht verwachten dat het om een goed onderhouden zaak zou gaan en zich ermee heeft verenigd dat op de verhuurder geen verplichting tot herstel rust". Hierin ligt besloten dat in geval van een dergelijke overeenkomst de slecht onderhouden staat van het gehuurde niet meer kan worden gezien als een gebrek in de zin van artikel 204 lid 2 en daarmee ook niet als een gebrek in de zin van artikel 209.

Een betoog van dezelfde strekking is te vinden in de memorie van toelichting bij artikel 209 onder 2. Door bij het aangaan van de overeenkomst de huurder bekend te maken met bestaande of mogelijke tekortkomingen van het gehuurde en hem aldus behoorlijk voor te lichten kan de verhuurder voorkomen dat tekortkomingen van het gehuurde een gebrek in de zin van artikel 204 lid 2 opleveren. Bij de vraag of er een gebrek is, komt het immers aan op wat de huurder mocht verwachten, waarbij mede van belang is op wie de verplichting tot onderhoud is gelegd. Voor de vraag wat de huurder mocht verwachten, kan, aldus de memorie van toelichting bij artikel 209, ook een beding van belang zijn dat de verhuurder ontslaat van zijn verplichting tot onderzoek naar tekortkomingen en in plaats daarvan aan de huurder een bevoegdheid tot een dergelijk onderzoek geeft. Ook als gevolg van een dergelijk beding zal de huurder, die dit onderzoek nalaat, geen zaak mogen verwachten zonder tekortkomingen van de soort als bij onderzoek aan het licht zouden zijn gekomen. Ook dit is van belang voor de vraag of nog van een gebrek in de zin van artikel 204 lid 2 en dus van artikel 209 sprake kan zijn.

Het is niet de strekking van artikel 209 om ook bedingen als hiervoor besproken met vernietigbaarheid te treffen. Wel is de strekking om - kort gezegd - vrijtekening uit te sluiten voor gebreken die de verhuurder kende of behoorde te kennen en die de huurder niet behoefde te verwachten, in de regel, omdat hij ze niet kende. Aldus opgevat levert artikel 209 geen beletsel op om de inhoud van de huurovereenkomst, voor wat betreft de aansprakelijkheid van de verhuurder, aan de behoeften van de praktijk en de aard van het gehuurde aan te passen.

Met nadruk wordt er echter nogmaals op gewezen dat het voorgaande niet geldt voor huur van woonruimte. De aard van het gehuurde brengt hier mee dat de huurder van het gehuurde object steeds het genot mag verwachten van een goed onderhouden woning van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Nu artikel 204 in artikel 242 van dwingend recht wordt verklaard en bovendien op grond van artikel 241 nader aangegeven zal worden welke tekortkomingen dwingendrechtelijk als een gebrek van woonruimte zullen worden aangemerkt, kan daarin geen verandering worden gebracht door bedingen die op deze verwachting invloed kunnen hebben. Of ook hier wellicht nuancering op zijn plaats is, zal nader moeten worden bezien in het kader van de het op 15 mei 2000 gepubliceerde ontwerp van de Nota Wonen.

Toelichting art. 7:210 (art. 7.4.2.7)

Lid 1 (art. 7:210 BW)

MvT art. 210:
1. Het artikel bevat een soortgelijke regel als het huidige art. 7A:1589 dat de huur van rechtswege geheel doet vervallen als het gehuurde geheel en al "vergaat". Het maakt een einde aan de discussie over de vraag wat onder dit vergaan moet worden verstaan door als maatstaf te bezigen dat het gebrek het genot dat de huurder mocht verwachten, geheel onmogelijk maakt.

2. Van een geheel onmogelijk worden van een genot is ook sprake als weliswaar nog enig genot mogelijk is, maar dit genot door de beperking ten gevolge van het gebrek een wezenlijk ander genot is dan de huurder mocht verwachten. Zo zal een door brand onbewoonbaar gedeelte van een woonhuis een geheel tenietgaan van de mogelijkheid van genot van dat woonhuis opleveren, ook al is het overblijvende wellicht bewoonbaar gebleven. Het afbranden van alleen de bij het woonhuis behorende schuur, zal daarentegen het genot slechts ten dele onmogelijk maken, zodat dit artikel niet van toepassing is. Weer wel zal het van toepassing kunnen zijn als de opslagruimte die bij een verhuurde bedrijfsruimte afbrandt, en de aard van het bedrijf meebrengt dat het bedrijf dan niet kan worden uitgeoefend.

3. De bepaling geeft aan de huurder dan wel de verhuurder een bevoegdheid tot ontbinden op de voet van art. 6:267 in verbinding met art. 6:265. Deze bevoegdheid valt niet samen met de ontbinding van art. 6:258 op grond van onvoorziene omstandigheden. Het artikel eist dan ook niet dat aan de maatstaf van art. 6:258 is voldaan, al zal dat in de praktijk vaak het geval zijn. Een van rechtswege vervallen van de huurovereenkomst als art. 7A:1589 voorschrijft, is uit een oogpunt van rechtszekerheid onwenselijk geacht. Aan de andere kant is evenzeer onwenselijk dat hier ontbinding slechts door de rechter kan worden uitgesproken. Nu de overeenkomst hier evident haar zin verliest, moet het partijen vrijstaan haar met onmiddellijke ingang door de schriftelijke verklaring te beëindigen.

4. Uit de omstandigheid dat het artikel slechts van toepassing is in geval van een gebrek als omschreven in art. 204 lid 2, volgt dat het toepassing mist, als de oorzaak van het onmogelijk worden aan de persoonlijke omstandigheden van de huurder ligt; zie hierboven het bij art. 204 onder 2 opgemerkte.

5. De in art. 7A:1589 voorkomende bepaling over vermindering van de huurprijs in geval van ten dele tenietgaan is opgegaan in art. 207. Aan een bevoegdheid tot ontbinding in geval van een ten dele tenietgaan is geen behoefte, wanneer het onmogelijk worden van genot wordt opgevat als hiervoor onder 2 is uiteengezet.

6. De leden 2 en 3 van art. 7.4.2.7 zijn niet in dit artikel overgenomen. Zij betreffen het einde van huur van woonruimte en zijn naar de daarop betrekking hebbende onderafdeling overgebracht; verg. artikel 279.

Nota n.a.v. Verslag art. 210:
De Commissie constateert met juistheid dat de aanwezigheid van een gebrek een tekortkoming oplevert, die, ook in geval van overmacht, in beginsel de bevoegdheid tot ontbinding geeft. Zij verbindt daaraan de vraag waarom deze bepaling noodzakelijk is naast de artikelen 6:265 en 267. Met betrekking tot die vraag merken wij op dat de onderhavige bepaling uiteraard alleen van toepassing is, indien aan de daarin gestelde voorwaarden is voldaan. Dit betekent evenwel niet dat ingeval niet aan deze voorwaarden is voldaan, ontbinding op grond van de algemene regels van Boek 6, met name de artikelen 6:265 en 267, eveneens is uitgesloten. Mits de in deze artikelen gestelde vereisten zijn vervuld, blijft dit op grond van artikel 205 mogelijk.

Een belangrijk verschil tussen het onderhavige artikel en de regeling betreffende de ontbinding van Boek 6 is dat hier, ingeval het gebrek het genot geheel onmogelijk maakt, niet alleen - zoals volgens de regeling van Boek 6 het geval zou zijn - de huurder, maar ook de verhuurder bevoegd is tot ontbinding. Daarmee wordt aangesloten bij het resultaat dat met het huidige artikel 7A:1589 wordt bereikt, te weten dat bij geheel vergaan van het gehuurde de huurovereenkomst van rechtswege vervalt. Verwezen moge worden te dien aanzien naar de memorie van toelichting bij dit artikel, waar ook is uiteengezet waarom een aan beide partijen toekomende bevoegdheid tot ontbinding de voorkeur verdient boven vervallen van rechtswege.

Met de ook aan de verhuurder toegekende bevoegdheid tot ontbinding ingeval een gebrek het genot geheel onmogelijk maakt, zou niet goed te verenigen zijn indien ontbinding op de voet van het onderhavige artikel ook mogelijk zou zijn wanneer het gaat om gebreken die de verhuurder wel verplicht is te verhelpen. Dit laat onverlet dat de huurder in zodanig geval de huurovereenkomst op grond van artikel 6:265 kan ontbinden. Evenals in de hiervoor besproken artikelen gaat het in het onderhavige artikel om een gebrek als bedoeld in artikel 204. Nu dit begrip "gebrek" is omschreven met behulp van het geobjectiveerde begrip "genot", is het niet nodig ook in het onderhavige artikel met zoveel woorden tot uitdrukking te brengen dat het om hetzelfde begrip "genot" gaat.

De bepaling wijkt af van de regel van artikel 231 lid 1 waar wordt bepaald dat ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak of een woonwagen of standplaats slechts door de rechter kan geschieden. Voor rechterlijke tussenkomst is geen reden. In de meeste gevallen zal aan partijen volstrekt duidelijk zijn of het genot geheel onmogelijk is geworden en het onnodig omslachtig zou zijn om eerst een wellicht tijdrovende procedure te beginnen om tot de beoogde ontbinding te komen. Wanneer niet onmiddellijk evident is of het genot geheel is vervallen dan wel nog enig genot overblijft, kan de partij die de overeenkomst heeft ontbonden, zich tot de rechter wenden en een verklaring voor recht vorderen. De huurder zou hieraan voor het geval de rechter zou oordelen dat het genot niet geheel is vervallen, een vordering tot huurvermindering kunnen verbinden.

De vraag van de Commissie of het onderhavige artikel ook van toepassing is indien een (onvoorziene) overheidsmaatregel het gebruik van de zaak verhindert, moet bevestigend worden beantwoord. Er is dan immers sprake van een gebrek in de zin van artikel 204, dat het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk maakt.

Lid 2 (art. 7:210 BW)

Nota n.a.v. Verslag art. 210:
Het tweede lid komt erop neer dat de schade die is veroorzaakt door het eindigen van de huur ingevolge lid 1, moet worden vergoed als sprake is van een gebrek dat leidt tot een verplichting tot schadevergoeding. Men zal hierbij vooral moeten denken aan het geval dat de verhuurder op grond van artikel 208 tot schadevergoeding verplicht is; verwezen zij naar hetgeen hiervoor bij dit artikel is aangetekend. Voor zover de verplichting tot schadevergoeding zou zijn gebaseerd op artikel 6:74 geldt dat geen schadevergoeding is verschuldigd in geval van een niet toerekenbare tekortkoming, zodat in dat geval ook vergoeding van de door het eindigen van de huur veroorzaakte schade niet aan de orde komt.

Toelichting art. 7:211 (art. 7.4.2.8)

Lid 1 (art. 7:211 BW)

MvT art. 211 lid 1:
1. De enkele bewering van een derde dat hij een recht op het gehuurde heeft vormt geen gebrek, ook niet als zij geschiedt in de vorm van een rechtsvordering; zie artikel 204 lid 3 slot. Wel kan zij met een feitelijke stoornis gepaard gaan, die dan wel een gebrek oplevert. Ook kan de rechtsvordering leiden tot vaststelling van een recht en zo tot feitelijke stoornis. Men zie art. 204 lid 3. Voor de aansprakelijkheid van deze gebreken gelden de gewone regels.

Onafhankelijk daarvan schept het onderhavige artikel een zelfstandige verplichting van de verhuurder met betrekking tot tegen de huurder ingestelde rechtsvorderingen betreffende een recht op de verhuurde zaak. Het beginsel komt overeen met dat van de art. 7A:1593 en 1594, doch de uitwerking sluit aan bij de redactie van art. 7:16.

2. De verplichting van de verhuurder kan worden afgedwongen door toepassing van de art. 70 e.v. Rv. Anders dan in art. 7.4.2.8 heeft de verhuurder niet de bevoegdheid het voeren van verweer aan de huurder over te laten door hem tot het voeren van dit verweer "in staat te stellen". Wel is de verhuurder krachtens art. 70 Rv. bevoegd het geding "over te nemen", hetgeen echter niet meebrengt dat de huurder ophoudt partij in het geding te zijn. Men zie Parl. Gesch. Wijziging Rv. e.a.w. (inv. 3, 5 en 6), p. 44-45., waar mede met art. 7.4.2.8 rekening wordt gehouden.

3. Komt de verhuurder zijn verplichting niet na, dan zal hij de huurder niet kunnen verwijten dat deze onvoldoende verweer heeft gevoerd.

4. Wordt de verhuurde zaak met succes door een derde van de huurder opgeëist, omdat deze zijn recht slechts aan een bezitter die niet ook rechthebbende op de zaak was, ontleent, dan moeten de rechten van de huurder jegens de derde worden beoordeeld aan de hand van art. 3:124. Dit brengt mee dat hij naar gelang van de omstandigheden jegens de derde de rechten van een bezitter te goeder trouw zal kunnen uitoefenen. Men zie met name art. 3:120 en denke in het bijzonder aan vergoeding van ten behoeve van de zaak gemaakte kosten.

5. De redactie van lid 1 houdt rekening met het geval dat slechts een gedeelte van de zaak is verhuurd. Ook dan is denkbaar dat een vordering als hier bedoeld tegen de huurder wordt ingesteld. Men denke aan de huurder van de beneden verdieping van een huis. Het artikel is ook dan van toepassing.

Advies RvS art. 211 lid 1:
3. In artikel 211, lid 1, is bepaald dat, wanneer door een derde tegen een huurder een vordering wordt ingesteld betreffende een recht op de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, de verhuurder na kennisgeving daarvan door de huurder gehouden is in het geding te komen teneinde de belangen van de huurder te verdedigen. Volgens lid 3 is lid 1 van overeenkomstige toepassing op de onderhuurder wanneer tegen een onderhuurder een vordering betreffende het ondergehuurde wordt ingesteld door de hoofdverhuurder.

In de toelichting op dit artikel is aangegeven dat, teneinde buiten twijfel te stellen dat artikel 70 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (WRv) van toepassing is, tevens wordt voorgesteld aan artikel 70 WRv een zinsnede toe te voegen inhoudende dat onder uitwinning van een goed is begrepen het geval dat een onderhuurder wordt uitgewonnen door de hoofdverhuurder. Deze wijziging is echter niet in het wetsvoorstel opgenomen.

In de toelichting op artikel 266 is voorts met betrekking tot artikel 826 WRv vermeld dat dit artikel zal worden gewijzigd in de Invoeringswet.

Indien het de bedoeling is ook artikel 70 WRv bij de Invoeringswet aan te passen, ware ook de toelichting op dit artikel aan te passen. Zo niet, dan ware een wijziging van artikel 70 WRv in het wetsvoorstel op te nemen.

3. Het is inderdaad de bedoeling de voorgestelde wijziging van artikel 70 Rv. in de Invoeringswet (zie ook punt 11) op te nemen. Overeenkomstig de aanbeveling van de Raad is de laatste alinea van de toelichting bij artikel 211 aangepast.

4. In artikel 220, lid 1, is bepaald dat indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd of de verhuurder krachtens artikel 56 van Boek 5 BW iets moet toestaan ten behoeve van een naburig erf, de huurder daartoe gelegenheid moet geven. Daarnaast is in artikel 223 - onder verwijzing in de toelichting op dit artikel naar de artikelen 10 en 12 van de Grondwet - bepaald dat, indien de verhuurder tot verhuur na afloop van lopende huur of tot verkoop wenst over te gaan, de huurder aan belangstellenden verplicht is te dulden dat aan de zaak de gebruikelijke kennisgevingen van het te huur of te koop zijn worden aangebracht en aan belangstellenden gelegenheid wordt gegeven tot bezichtiging.

De Raad merkt op dat in artikel 220 niet is geregeld dat de verhuurder toegang tot het gehuurde dient te hebben in verband met de vraag of, en zo ja welke, werkzaamheden uitgevoerd moeten worden. In dit verband kan ook worden gedacht aan de situatie, bedoeld in artikel 214, dat de verhuurder wil bezien of het gehuurde gebruikt wordt overeenkomstig hetgeen daaromtrent is overeengekomen of, zo daaromtrent niets is overeengekomen, tot het gebruik waartoe de zaak naar zijn aard bestemd is.

Het college adviseert beide artikelen in vorenbedoelde zin aan te vullen.

Nota n.a.v. Verslag art. 211 lid 1:
1. De Commissie heeft gevraagd waarom in artikel 211 niet de bevoegdheid van de verhuurder is opgenomen om het voeren van verweer aan de huurder over te laten door hem tot het voeren van het verweer in staat te stellen, een bevoegdheid die wel is te vinden in artikel 7.4.2.8 van het voorontwerp, maar niet in artikel 211 is overgenomen.

De hier bedoelde bevoegdheid is niet overgenomen omdat de huurder, uit oogpunt van rechtsbescherming, steeds het recht dient te hebben de verhuurder in het geding te halen. Iets anders is dat hij ook genoegen kan nemen met het mindere: zelf het geding voeren aan de hand van door de verhuurder verstrekte gegevens. Maar ook dan behoort hij het recht te behouden de verhuurder tot vrijwaring te dwingen, wanneer deze onvoldoende blijkt mee te werken. Bedacht moet verder worden dat de bepaling van artikel 7.4.2.8 in zoverre geen volledige duidelijkheid schept dat zij niet schijnt uit te sluiten dat de huurder artikel 70 Rv. hanteert teneinde de verhuurder processueel tot vrijwaring te dwingen zonder dat de verhuurder het verweer kan voeren dat hij slechts verplicht is de huurder "in staat te stellen" zelf verweer te voeren. In deze omstandigheden is de knoop in die zin doorgehakt dat de door de Commissie bedoelde bevoegdheid van de verhuurder is geschrapt, zodat het aan de huurder is overgelaten of hij met een enkele "in staat stellen" tot het voeren van verweer genoegen wil nemen. Het stelsel is derhalve als volgt. De huurder (gewaarborgde) heeft krachtens artikel 211 het recht de verhuurder (de waarborg) in vrijwaring te roepen. De verhuurder is dan gehouden in het geding te komen teneinde de belangen van de huurder te verdedigen. Deze verplichting kan van de verhuurder worden afgedwongen met toepassing van de artikelen 68 e.v. Rv.. Is de verhuurder in het geding gekomen, dan heeft hij krachtens artikel 70 Rv. het recht de zaak van de huurder over te nemen met dien verstande dat de huurder als partij in het geding blijft.

2. De Commissie heeft voorts gevraagd of het artikel ook van toepassing is op de vordering van de onderhuurder om de huurder te veroordelen de verhuurde zaak ter beschikking te stellen alsmede of het artikel van toepassing is op de vordering van een derde die gebaseerd is op een beding als bedoeld in artikel 6:252 BW en derhalve niet op een zakelijk recht.

Zoals reeds is aangestipt bij artikel 204 lid 3, hebben deze voorbeelden ertoe geleid de redactie van deze bepaling opnieuw te bezien. Zij behoort alle gevallen te omvatten van rechtsgebreken die de huurder blootstellen aan een vordering van een derde waartegen hij zich zonder processuele bijstand van de verhuurder niet of moeilijk kan verweren. De voorbeelden van de Commissie en ook vergelijking met de redactie van de overeenkomstige bepalingen van artikel 7:16 betreffende koop, tonen aan dat de huidige redactie van artikel 211 lid 1 de grens iets te nauw trekt. Het door de Commissie vermelde geval van een vordering, gebaseerd op een beding als bedoeld in artikel 6:252 behoort eronder te vallen. Hetzelfde geldt voor het door de Commissie bij artikel 204 lid 3 vermelde geval van een maatregel ter uitvoering van een saneringsbevel. Voor wat betreft de vordering van een onderhuurder zal men moeten onderscheiden. Onder de bepaling behoort te vallen een vordering van een onderhuurder van een vorige huurder, die meent zijn recht aan de nieuwe huurder te kunnen tegenwerpen en zich derhalve op een niet aan de huurder zelf ontleend recht beroept. De bepaling behoort evenwel niet te gelden voor een vordering van een onderhuurder die slechts pretendeert van de huurder zelf gehuurd te hebben; dat is immers iets waar de verhuurder geheel buiten staat.

Zoals bij artikel 204 lid 3 reeds aangegeven, wordt in bijgaande nota van wijziging derhalve voorgesteld artikel 211 lid 1 te lezen: "1. Wanneer tegen de huurder door een derde een vordering wordt ingesteld tot uitwinning of tot verlening van een recht waarmee de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking had, ingevolge die overeenkomst niet belast had mogen zijn,". De hier voorgestelde redactie sluit ook beter aan bij die van artikel 70 Rv.. De Commissie heeft terecht opgemerkt dat dit artikel de waarborg bevoegd maakt het geding over te nemen. Dat sluit aan bij de redactie van artikel 211 die de verhuurder verplicht om "in het geding te komen ten einde de belangen van de huurder te verdedigen". De huurder, eenmaal gedagvaard, dient in het geding te blijven teneinde er zeker van te zijn dat de verhuurder de verplichting om zijn belangen te verdedigen behoorlijk nakomt. Het zou te ver gaan de huurder de bevoegdheid te geven uit het geding te verdwijnen. Ook een "overnemen" in de zin van artikel 70 Rv. door de verhuurder leidt daar niet toe. Of de verhuurder er verstandig aan doet de huurder tot een passieve rol in de procedure te dwingen en aldus zelf de gehele verantwoordelijkheid voor het voeren van verweer op zich te nemen, zal van de omstandigheden van het geval afhangen. In de regel zal de verhuurder immers goed doen bij het verweer mede met de inzichten en wensen van de huurder rekening te houden. De uiteindelijke uitkomst is immers bepalend voor de vraag in hoeverre de verhuurder jegens de huurder voor de aanwezigheid van het door de derde ingeroepen recht aansprakelijk is. In dat alles ligt besloten dat er geen reden bestaat voor een regel die de huurder de bevoegdheid geeft de verhuurder tot overneming van het geding te dwingen.

Lid 2 (art. 7:211 BW)

MvT art. 211 lid 2:
6. Het tweede lid legt een voor de hand liggende vergoedingsplicht op de huurder die de verhuurder niet onverwijld inlicht; zie art. 222.

Nota n.a.v. Verslag art. 211 lid 2:
Het tweede lid ziet op de door de vordering van de derde veroorzaakte kosten, niet op de schade die de huurder lijdt, bijv. omdat de vordering van de derde wordt toegewezen en daarmee het gehuurde aan hem wordt ontnomen. Schade van de laatste soort zal, indien de overeenkomst op dit punt geen nadere regels bevat, zonder meer vergoed moeten worden, in beginsel ongeacht of en wanneer de huurder heeft kennis genomen van de door de derde ingestelde vordering. Dat zou wel anders kunnen zijn, in het uitzonderlijke geval dat het late tijdstip van een kennisgeving of het uitblijven daarvan causaal is geweest voor de uiteindelijke toewijzing van de vordering van de derde, maar de maatstaf van artikel 211 lid 2 heeft hierop geen betrekking. Men zie ook de toelichting op artikel 7.4.2.8 van het voorontwerp, p. 926, waar tot uiting is gebracht dat het in lid 2 inderdaad om de kosten in de zin van de werkelijke("alle") kosten van de procedure gaat.

Lid 3 (art. 7:211 BW)

MvT art. 211 lid 3:
7. Het derde lid ziet op het geval dat de onderhuurder rechtstreeks door de hoofdverhuurder wordt gedagvaard en zijn vordering grondt op het niet of niet meer bestaan van de hoofdhuur dan wel op de onbevoegdheid van de hoofdhuurder tot de betreffende onderhuur (artikel 221), en dat de onderhuurder meent dat hoofdhuurder dit moet kunnen betwisten. De leden 1 en 2 alsmede artikel zien alleen op de zg. "zakelijke vrijwaring". Zonder uitdrukkelijke bepaling kan de onderhuurder een recht op vrijwaring door de hoofdhuurder slechts gronden op de zg. "eenvoudige vrijwaring" van artikel 278 zonder mogelijkheid van overneming van het geding. Het hangt dan van de rechter af of oproeping in vrijwaring zal worden toegestaan.

Teneinde buiten twijfel te stellen dat artikel 70 Rv. hier van toepassing is, zal in het te zijner tijd in te dienen wetsvoorstel dat de invoering van titel 7.4 regelt, worden voorgesteld aan artikel 70 Rv. een zin van de volgende strekking toe te voegen: Onder uitwinning van een goed is begrepen het geval dat een onderhuurder wordt uitgewonnen door de hoofdverhuurder.

Nota n.a.v. Verslag art. 211 lid 3:
Tenslotte wordt er nog op gewezen dat het derde lid van het artikel is gehandhaafd. Ook bij de thans voorgestelde redactie van het eerste lid zou men anders kunnen twijfelen wat in het geval van het derde lid geldt.

Afdeling 7.4.2 Verplichtingen van de verhuurder

Algemene toelichting afd. 7.4.2 BW:

MvT Algemeen afd. 7.4.2.
1. De in deze artikelen voorgestelde regeling regelt de materie van de huidige artikelen 7A:1586 e.v. Gestreefd is naar een duidelijker systematiek, vermijding van onscherpe onderscheidingen en oplossing van onzekerheden. Uitgangspunt is het genot dat de huurder ingevolge de huurovereenkomst verwachten mag. Of hij in feite dit genot zal hebben hangt van de omstandigheden af. Of de verhuurder aansprakelijk is voor de omstandigheden die de huurder dit genot hebben belet, wordt geregeld met behulp van het begrip "gebrek", dat in een bijzondere, van art. 7A:1588 afwijkende betekenis wordt gebruikt, omschreven in art. 204 lid 2. Ter zake van zulk een gebrek rusten op de verhuurder de in de artikelen 206-208 bedoelde verplichtingen.

2. Deze verplichtingen komen op het volgende neer:
a. De verhuurder is verplicht tot herstel van elk gebrek, hoe ook ontstaan (art. 206). Uitgangspunt is daarbij dat een gebrek een tekortkoming in de zin van de art. 6:74 e.v. oplevert. Dat brengt evenwel nog niet mee dat hij tot vergoeding van de door het gebrek veroorzaakte schade is gehouden. Daarvoor is immers tevens nodig dat de tekortkoming aan de verhuurder is toe te rekenen. Zo zal de verhuurder wel verplicht zijn tot schadevergoeding, wanneer hij ter zake van zijn verplichting tot herstel in verzuim raakt, waarvoor in beginsel vereist is dat de verhuurder in gebreke is gesteld op de voet van art. 6:81 e.v. De verplichting tot herstel bestaat niet indien herstel onmogelijk is of onevenredig hoge kosten zou vergen.
b. De huurder kan volgens art. 207 een evenredige vermindering van de huurprijs vorderen over de tijd dat het genot door een gebrek is verhinderd. Deze vordering is toewijsbaar, ongeacht waardoor het gebrek is ontstaan en of de verhuurder tot herstel verplicht is.
c. Op vergoeding van door het gebrek zelf geleden schade heeft de huurder, zoals gezegd, slechts recht indien reeds de enkele aanwezigheid van het gebrek aan de verhuurder is toe te rekenen. Dit is blijkens art. 208 met name het geval, wanneer het gebrek:
(i) bij het aangaan van de huur bestond en de verhuurder het toen kende of behoorde te kennen dan wel toen aan de huurder heeft te kennen gegeven dat de zaak het gebrek niet had, of:
(ii) na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan de verhuurder is toe te rekenen.
d. De verhuurder is niet verplicht tot schadevergoeding ten aanzien van herstellingen waartoe de huurder verplicht is, en van gebreken voor het ontstaan waarvan hij aansprakelijk is.
e. De bepalingen laten de rechten en vorderingen van de huurder uit anderen hoofde onverlet. Men denke niet alleen aan de in deze afdeling of elders gegeven bevoegdheid tot ontbinding of op andere wijze beëindigen van de huur of wijziging van de huurovereenkomst op de voet van art. 6:258 en aan de bevoegdheid tot opschorten, bedoeld in artikel 6:262, maar ook aan aansprakelijkheid op grond van de art. 6:174 of, in geval van huur van een roerende zaak of een dier, op grond van de art. 6:173 of 179.

3. Het voorgaande wijkt in twee belangrijke opzichten af van de huidige regeling. Enerzijds is het begrip gebrek ruimer dan dat van art.7A:1588. Anderzijds zijn de verplichtingen van de verhuurder in de nieuwe regeling juist beperkter: hij staat niet in voor gebreken in dier voege dat de enkele aanwezigheid van een gebrek al toerekenbare tekortkoming in de nakoming oplevert.

MvA art. 204 en 206 jo 207 jo 208:
1. De leden van alle fracties die zich over de wetsvoorstellen hebben uitgelaten, hebben aandacht gevraagd voor deze belangrijke bepalingen, die een beter doordachte regeling betreffende gebreken van de door de verhuurder verschuldigde prestatie beogen. Overzichtelijkheidshalve vatten wij eerst de hier gestelde vragen kort samen. Vervolgens zullen wij deze vragen, die nauw met elkaar samenhangen, in onderling verband beantwoorden.

De leden van de CDA-fractie vroegen zich af of deze bepalingen niet toch problemen zullen geven als gevolg van de wijzigingen ten opzichte van het geldende recht. Zij hebben eraan herinnerd dat volgens de memorie van toelichting (p. 13) enerzijds de term gebrek in ruimere betekenis wordt gebezigd dan in het huidige recht en anderzijds dat de verhuurder niet in dier voege instaat voor gebreken dat reeds de enkele aanwezigheid van een gebrek een toerekenbare tekortkoming in de nakoming oplevert. Zij hebben zich afgevraagd of hier is sprake is van een nieuw evenwicht en hebben om voorbeelden gevraagd van gebreken die onder het huidige recht wel en onder het nieuwe recht niet een toerekenbaar tekortschieten van de huurder opleveren. De leden van de VVD-fractie hebben gevraagd of wij ons bewust zijn van het risico dat volgens de woningcorporaties bestaat dat de nieuwe regeling een onbedoeld conflict-genererend effect heeft en tot langdurige geschillen tussen huurder en verhuurder kan leiden. De leden van de PvdA-fractie hebben de regering gevraagd nader uit te leggen waarom het nodig werd geacht het begrip "gebrek" in te voeren in plaats van de begrippen waarmee tot nu toe gewerkt is, zoals "onderhoud" en "rustig genot". Voorts hebben zij gevraagd nader in te gaan op de kritiek dat dit onduidelijkheid schept over de vraag wat nu precies de verplichtingen van de verhuurder zijn. Verder hebben zij gevraagd of de regering de mening van Aedes deelt dat de nieuwe bepaling het moeilijker maakt om overlast te bestrijden. De leden van de fractie van GroenLinks hebben medegedeeld er niet helemaal gerust op te zijn dat alle verhuurdersverplichtingen die onder het oude recht zijn uitgekristalliseerd door de nieuwe gebrekenregeling worden bestreken. Zij vroegen of van de verhuurder bijvoorbeeld gevergd kan worden preventief onderhoud uit te voeren of de huurder te vrijwaren tegen overlast van andere huurders van dezelfde verhuurder. Bij dit laatste vroegen zij zich af in hoeverre het derde lid van artikel 204 aan verhuurders een vrijbrief geeft om stil te zitten wanneer een huurder wordt geconfronteerd met overlast door andere huurders. Ook vroegen zij of het begrip gebrek kan worden gezien als ruimer dan betrekking hebbend op de fysieke kwaliteit van het gehuurde, maar bijvoorbeeld ook als dreiging van een fysiek gebrek of als een niet fysiek gebrek. De leden van de fracties van de SGP en ChristenUnie vonden een constructie waarbij uit de omschrijving van een gebrek indirect de verplichting voortvloeit om zorg te dragen voor het rustig woongenot, minder gewenst en vroegen waarom in het wetsvoorstel niet een algemene bepaling is opgenomen dat de verhuurder voor het rustig huurgenot van de huurder dient zorg te dragen. Ook deze leden brachten daarbij overlast door andere huurders ter sprake. Zij stelden tenslotte de vraag of het niet (sterk) de voorkeur zou verdienen om de scheiding te handhaven die naar hun mening in het huidige recht wordt gemaakt tussen materiële en immateriële gebreken.

2. Voor de beantwoording van deze vragen dient eerst op de strekking van de thans voorgestelde regeling te worden ingegaan. Ten einde deze strekking te verduidelijken achten wij het wenselijk eerst enige opmerkingen te maken over het huidige recht voor zover dat de achtergrond van de nieuwe regeling vormt. Een groot en reeds lang gevoeld bezwaar van de huidige algemene bepalingen betreffende huur, is dat zij berusten op een aantal onderscheidingen die tot verschillende rechtsgevolgen leiden, maar onvoldoende scherp zijn om te kunnen bepalen met welke van die rechtsgevolgen men nu eigenlijk te maken heeft.

Een belangrijk onderscheid is het volgende. Er is een verplichting tot het verschaffen van genot (artikel 7A:1586 onder 3), waarvan de Hoge Raad oordeelt dat zij een beroep door de verhuurder op het ontbreken van schuld niet uitsluit, zodat de verhuurder zich op overmacht kan beroepen (HR 20 februari 1976, NJ 1976, 374, en 8 januari 1982, NJ 1982, 373). Anderzijds staat de verhuurder volgens artikel 7A:1588 lid 1 in voor "gebreken", waaraan in lid 2 wordt toegevoegd dat hier steeds aansprakelijkheid voor door het gebrek veroorzaakte schade bestaat, zodat een beroep van de verhuurder op overmacht hier niet mogelijk is. Een onderscheid tussen het verschaffen van het rustig genot en de afwezigheid van gebreken is evenwel niet goed te maken, nu onduidelijkheid bestaat over wat in deze bepaling onder "gebrek" dient te worden verstaan. In ieder geval blijkt uit de rechtspraak dat de mening dat het alleen om materiële gebreken gaat, niet juist is. Zo is volgens HR 17 juni 1921, NJ 1921, 1027, sprake van een gebrek van een schip als de vergunning tot uitvaren ontbreekt. In HR 26 maart 1943, NJ 1943, 316, wordt voorts overwogen: "dat van gebreken in de zin van art. 1588 sprake is, indien de staat van het gebouw zelf niet te wensen overlaat, doch hetzij van buiten inwerkende elementen, hetzij fouten of tekortkomingen van het gebouw, die niet de materiële toestand betreffen, het gebruik verhinderen, waartoe de huurder het gebouw heeft gehuurd". Deze oudere rechtspraak is niet door nieuwe achterhaald; men zie Dozy en Jacobs, Hoofdstukken huurrecht, derde druk 1999, p. 83-85, en Asser-Abas, tweede supplement op de zevende druk, nr. 31. Zij is derhalve nog steeds gezaghebbend. Soms wordt geleerd dat art. 7A:1588 alleen voor bij de aanvang van de huur bestaande gebreken geldt. Hoewel de Hoge Raad dit punt nooit heeft beslist, neemt men algemeen aan dat de regeling ook voor tijdens de huur ontstane gebreken geldt; men zie Dozy en Jacobs, Hoofdstukken huurrecht, derde druk 1999, p. 82, en Asser-Abas, tweede supplement op de zevende druk, nr. 33. Een aansprakelijkheid voor alle schade, veroorzaakt door een gebrek dat tijdens de huur is ontstaan en op het ontstaan waarvan de verhuurder geen enkele invloed heeft kunnen uitoefenen, gaat in vergelijking met wat in het overeenkomstenrecht in het algemeen geldt, uitzonderlijk ver. Dit bezwaar weegt in het bijzonder zwaar wegens de vaagheid van voormeld onderscheid.

Een volgend onderscheid dat naar huidig recht onvermijdelijk moeilijkheden geeft, is dat van artikel 7A:1587. Het eerste lid van deze bepaling verplicht de verhuurder de zaak in goede staat van onderhoud ter beschikking te stellen, hetgeen aansluit bij de onderhoudsverplichting van artikel 7A:1586 onder 2. Volgens het tweede lid evenwel is de verhuurder alleen verplicht tot reparaties "welke noodzakelijk mochten worden met uitzondering van die waartoe de huurder verplicht is". Een onderscheid tussen onderhoud en reparatie is evenwel in de praktijk niet te maken en in het huidige recht bestaat derhalve ook hier onduidelijkheid. Men zie Dozy en Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht, derde druk 1999, p. 60 e.v. Wel is duidelijk dat wat volgens het tweede lid gerepareerd moet worden niet samenvalt met de gebreken vermeld in artikel 7A:1588, zoals door de Hoge Raad opgevat.

Bij dit alles verdient opmerking dat de rechtsonzekerheid die van een en ander het gevolg is, in de praktijk niet zozeer ten nadele van de grote verhuurders werkt, die zich kunnen beschermen in hun contractsvoorwaarden, in hun beleid met deze onzekerheden rekening kunnen houden en zich, waar nodig, de financiële last van een procedure kunnen permitteren, als wel ten nadele van de huurders die in de regel niet de vaardigheden en de draagkracht hebben hiertegen weerwerk te leveren.

3. Uit deze stand van zaken is bij de totstandkoming van het voorontwerp van Boek 7 door de ontwerper Houwing de voor de hand liggende slotsom getrokken, dat alleen een coherent en hanteerbaar stelsel is te verkrijgen door de hiervoor vermelde onscherpe onderscheidingen geheel te laten vallen en voor alle situaties waarin de huurder niet het hem toekomende genot verkrijgt één regime in het leven te roepen, waarvan het genot dat de huurder ingevolge de huurovereenkomst verwachten mag het uitgangspunt is. Men zie de toelichting op het voorontwerp p. 912-915. Zoals uit het voorgaande blijkt is nog steeds juist wat Houwing in deze toelichting schreef, namelijk: "Op dit punt is de regeling van het bestaande BW verward, onduidelijk en onvolledig". Zoals daar voorts wordt gezegd komt de voorgestelde regeling materieel, dat wil zeggen naar resultaat, in hoofdzaken overeen met het huidige recht. Dit stelsel is met aanpassing van enkele details in het wetsvoorstel overgenomen.

Daarbij verdient opmerking dat het - anders dan de huidige regeling - goed aansluit bij het nieuwe vermogensrecht van 1992 en dat de behoefte aan een duidelijke systematiek in het wetsvoorstel nog verder is toegenomen, omdat de regeling daar krachtens artikel 242 voor woonruimte van dwingend recht is. Het gaat hier om een belangrijke bescherming van de huurder van woonruimte, die mede ten doel heeft de mogelijkheden van de huurder te vergroten om herstel van gebreken af te dwingen, hetgeen mede van belang is voor het tegengaan van achterstallig onderhoud. Verwezen moge worden naar p. 1-2 van de memorie van toelichting.

Ook in de handboeken wordt het nieuwe stelsel als een verbetering beschouwd. Men zie Dozy en Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht, derde druk 1999, p. 53, waar wordt gezegd: "Uitgangspunt is het genot dat de huurder ingevolge de huurovereenkomst verwachten mag. We vinden dit een goed criterium (uitgewerkt in art. 7:204 lid 2); het is het equivalent van het conformiteitsvereiste bij koop (art. 7:17 BW) en biedt de praktijk en de rechter voldoende aanknopingspunten om geschillen over gebreken die aan de verhuurde zaak kleven op te lossen." Zie ook Asser-Abas, tweede supplement bij de zevende druk, nr. 42, waar wordt gezegd: "In het voorafgaande is reeds terloops opgemerkt dat het een belangrijke verdienste van het NBW is, dat het op het stuk van aansprakelijkheid van de verhuurder voor de gesteldheid van de verhuurde zaak zelf een duidelijker systeem heeft ontwikkeld". Juist omdat het om een wijziging van systeem gaat, was het voor de rechtspraak die nu eenmaal aan de huidige wet gebonden is, niet goed mogelijk om op de regeling van het voorontwerp te anticiperen. Niettemin is dit op een belangrijk punt, door middel van toepassing van de algemene regels van Boek 6 BW, toch gebeurd in het door de leden van de CDA-fractie geciteerde arrest HR 6 juni 1997, NJ 1998, 128, waarin wordt verwezen naar de bepalingen van het voorontwerp die in het wetsvoorstel zijn te vinden in de artikelen 207, 210 en 222. Bij artikel 207, dat hierna onder 6 zal worden behandeld, zal op dit arrest worden teruggekomen.

4. De regeling van het wetsvoorstel neemt, zoals gezegd, het genot dat de huurder ingevolge de huurovereenkomst mag verwachten, tot uitgangspunt. Dozy en Jacobs, op p. 57 van hun hiervoor aangehaalde handboek, hebben erop gewezen dat eigenlijk al in de wettekst van artikel 203 ("de zaak ter beschikking van de huurder te stellen en te laten voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is") ligt opgesloten dat gedurende de tijd van het contract aan de huurder het huurgenot verschaft moet worden. Wij onderschrijven die mening maar voegen daaraan toe dat artikel 204 lid 2 de kern van de nieuwe regeling bevat.

Deze verplichting wordt daar samengevat door middel van een omschrijving van de term "gebrek", die deze korte term geschikt maakt om in de volgende artikelen te worden gebezigd voor alle gevallen waarin de huurder niet het genot verkrijgt dat hij krachtens huurovereenkomst verwachten mag. Anders dan de leden van de fracties van de SGP en ChristenUnie meenden, is de verplichting tot het verschaffen van het huurgenot waarop de overeenkomst de huurder recht geeft, dus wel degelijk expliciet in het wetsvoorstel neergelegd.

Wij sluiten niet uit dat de term "gebrek" in deze ruime betekenis bij de leden van een aantal fracties weerstand heeft opgewekt, omdat zij menen dat deze betekenis op gespannen voet staat met het dagelijks spraakgebruik. Bij de woorden "gebrek van een zaak" pleegt men immers aan materiële of fysieke gebreken te denken. Dat is in dit geval evenwel om twee redenen minder juist. In de eerste plaats is de term "gebrek" in artikel 204 in wezen niet betrokken op de verhuurde zaak maar op de prestatie die de verhuurder krachtens de huurovereenkomst verschuldigd is, te weten het ter beschikking stellen en laten van de verhuurde zaak voor het beoogde gebruik (artikel 203). Gebrek in deze zin omvat alles wat belet dat de huurder het huurgenot wordt verschaft waarop hij recht heeft. In de tweede plaats maakt, zoals hiervoor uiteengezet, maar anders dan de leden van de fracties van de SGP en ChristenUnie meenden, ook het huidig recht geen duidelijk onderscheid tussen materiële en immateriële gebreken. Wel verdient opmerking dat de omschrijving van artikel 204 lid 2 nog weer aanzienlijk ruimer is dan wat men onder de materiële en immateriële gebreken van artikel 7A:1588 pleegt te begrijpen. Dat ligt ook voor de hand, omdat de thans voorgestelde regeling alles dient te omvatten wat men thans onder de verplichting tot verschaffen van het huurgenot pleegt te brengen. Daarbij is blijkens artikel 204 lid 2 een belangrijk punt dat de zaak goed is onderhouden volgens de maatstaven die gelden voor soortgelijke zaken. Bij gebreken in voormelde zin dient mede te worden gedacht aan achterstallig onderhoud, aan besmetting met ongedierte, aan ongeschiktheid voor het gebruik waar voor verhuurd is als gevolg van een wettelijk voorschrift, en aan overlast door andere huurders van dezelfde verhuurder. Ook dergelijke gevallen vallen ondubbelzinnig onder de omschrijving "omstandigheden waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen" waarvan artikel 204 lid 2 spreekt. Anders dan de leden van de GroenLinks-fractie zich afvroegen vormt, voor wat betreft overlast door andere huurders, ook artikel 204 lid 3 geen beletsel. Dit lid ziet niet op het geval dat de verhuurder zelf tot de overlast bijdraagt door niet tegen de andere huurders op te treden, terwijl zijn huurovereenkomst(en) met die andere huurders hem daartoe wel het recht geeft; men zie de memorie van toelichting, p. 15, punt 4. Ook het huidige artikel 7A:1592 heeft de Hoge Raad niet weerhouden van erkenning van de mogelijkheid om van de verhuurder te vorderen dat deze aan de overlast een einde maakt, eventueel door ontruiming. Deze rechtspraak blijft in het thans voorgestelde stelsel derhalve zijn betekenis behouden.

Op grond van het voorgaande zijn wij - anders dan de leden van de CDA-fractie - niet bevreesd dat de hier besproken bepalingen onvoorziene problemen gaan opleveren of dat zij - zoals de leden van de PvdA-fractie vroegen - onduidelijkheid scheppen over wat nu precies de verplichtingen van de verhuurder zijn. Zoals gezegd, gaat het om het verkrijgen van een duidelijke systematiek met afschaffing van de huidige, onhanteerbare onderscheidingen en niet om het scheppen van een "nieuw evenwicht", al keert de voormelde ver gaande risicoaansprakelijkheid van artikel 7A:1588 in het wetsvoorstel niet terug. Voorts menen wij dat uit het voorgaande voldoende duidelijk wordt, waarom wij nodig hebben geoordeeld het voormelde ruime begrip "gebrek" in te voeren in plaats van de huidige onderscheidingen in "onderhoud" en "rustig genot" te handhaven. Ook de vrees van de leden van GroenLinks-fractie dat de gebrekenregeling niet alle in het huidige recht uitgekristalliseerde verhuurdersverplichtingen bestrijkt, wordt door ons niet gedeeld. Men kan het aldus kort samenvatten dat de regeling alle gevallen van wanprestatie door de verhuurder omvat behoudens rechtsgebreken, die immers in artikel 211 worden geregeld.

Evenmin delen wij de door de leden van de CDA-fractie en van de VVD-fractie aan de orde gestelde vrees van de woningcorporaties dat de nieuwe regeling tot voor de verhouding verhuurder-huurder belastende situaties leidt en dat zij het risico van langdurige geschillen tussen huurders en verhuurders oproept en een onbedoeld conflict-genererend effect kan hebben. Juist is dat door een duidelijker regeling, die voor woonruimte van dwingend recht is, de positie van de huurder wordt versterkt. Daarvoor zijn goede redenen, die samenhangen met het algemene belang van bestrijding van achterstallig onderhoud en verbetering van de kwaliteit van huurwoningen. Het gaat niet aan om de huurder de daartoe nodige instrumenten te onthouden, omdat gebruik van deze instrumenten tot conflicten leidt en de huurder in staat stelt op te treden tegen een verhuurder die hem niet het huurgenot verschaft waarop hij recht heeft. Een en ander neemt niet weg dat het wenselijk is dat partijen in onderling overleg tot een goede oplossing komen die in hun beider belang is. Daarvoor dient echter wel behoorlijk te zijn geregeld welke rechten zij over en weer hebben. Zoals hiervoor uiteengezet, schiet het huidige recht juist hierin tekort.

De vraag van de fracties van de SGP en ChristenUnie waarom geen algemene bepaling is opgenomen dat de verhuurder dient zorg te dragen voor het rustig huurgenot van de huurder, beantwoorden wij aldus dat een dergelijke bepaling in het nieuwe stelsel naast de regeling van artikel 204 e.v. overbodig is en daarom slechts verwarring zou kunnen veroorzaken.

Het zou immers neerkomen op een herstel van de huidige onderscheiding tussen gebreken en genot, die tot veel onzekerheid heeft geleid. Dat zou ook de reikwijdte van de artikelen 206 e.v. onzeker maken. 5.

Na deze algemene uiteenzetting dient nader te worden ingegaan op de wijze waarop het nieuwe stelsel in de artikelen 206 e.v. is uitgewerkt. Zoals gezegd is daarin kortheidshalve telkens de term "gebrek" gebezigd, maar hebben al deze bepalingen in feite betrekking op alle omstandigheden waardoor de huurder niet het huurgenot waarop hij recht heeft, wordt verschaft.

De eerste regel die hier aandacht verdient is artikel 206. Is sprake van een gebrek, dan verplicht artikel 206 de verhuurder in beginsel het gebrek te verhelpen, ongeacht de oorzaak daarvan. Blijft de verhuurder met het herstel in verzuim, dan kan de huurder op grond van het derde lid de gebreken zelf verhelpen op kosten van de verhuurder. Daarbij verdient aantekening dat de verplichting van de verhuurder gebreken te verhelpen insluit, dat hij voor behoorlijk periodiek onderhoud zorgt. Verricht de verhuurder namelijk niet het gebruikelijke onderhoud, dan levert dat een omstandigheid op waardoor hij niet het genot verkrijgt dat hij van een goed onderhouden zaak mag verwachten, dat wil zeggen een gebrek. Zijn er aanwijzingen dat een gebrek dreigt, dan kan de huurder eisen dat de verhuurder de nodige maatregelen treft. Het is immers in ons recht mogelijk om behalve tegen een gepleegde wanprestatie ook op te komen tegen een dreigende wanprestatie. Gedacht kan bijvoorbeeld worden aan het geval dat bij andere huurders ongedierte is aangetroffen en dat er een gerede kans bestaat dat dit ongedierte zich naar de woning zal begeven van de huurder die zich tot de verhuurder gewend heeft. Deze laatste zal dan de nodige maatregelen moeten nemen. Een en ander brengt mee dat de vraag van de leden van de GroenLinks-fractie of van de verhuurder ook preventief onderhoud kan worden gevergd, bevestigend moet worden beantwoord.

De verplichting van de verhuurder tot het verhelpen van gebreken bestaat, zoals gezegd, ongeacht de oorzaak van het gebrek. Uitgangspunt is dat een gebrek een tekortkoming als bedoeld in artikel 6:74 BW oplevert. Levert een gebrek een tekortkoming in de zin van artikel 6:74 op, dan betekent dit echter nog niet dat de verhuurder behalve tot herstel van het gebrek ook tot vergoeding van de door het gebrek veroorzaakte schade is gehouden, bijvoorbeeld de waterschade ontstaan door een gebrek, bestaande in een lek in het dak. Daartoe is nodig dat de tekortkoming hem ook kan worden toegerekend op de voet van artikel 6:75 BW. Ook zal de verhuurder schadevergoeding verschuldigd zijn, wanneer hij met het herstel van een nietaan hem toe te rekenen gebrek in verzuim is geraakt, waarvoor in beginsel vereist is dat de verhuurder in gebreke wordt gesteld op de voet van de artikelen 6:81 e.v. BW. Zoals gezegd, is verzuim ook vereist voor de toepassing van artikel 206 lid 3. Een en ander is mede van belang voor artikel 208, dat eveneens tot uitgangspunt heeft dat voor de vordering tot schade vergoeding een toerekenbare tekortkoming vereist is.

Daarin ligt het antwoord besloten op de vraag van de leden van CDA-fractie welke voorbeelden in het huidige recht wel als een toerekenbare tekortkoming hebben te gelden en in het stelsel van het wetsvoorstel niet. Het verschil tussen het oude en het nieuwe recht zit hierin dat volgens het huidige artikel 7A:1588 verhuurder voor schade door een gebrek dat onder dat artikel valt, bijvoorbeeld waterschade door een lek in het dak, aansprakelijk is ongeacht of het gebrek aan hem toe te rekenen is en ongeacht of hij met het herstel in verzuim was.Volgens het nieuwe artikel 208 is de verhuurder echter alleen aansprakelijk, als het ontstaan van het lek aan hem toegerekend kan worden, bijvoorbeeld omdat het het gevolg is van onvoldoende onderhoud, of omdat hij, na in gebreke te zijn gesteld, in verzuim was met het herstel en de waterschade pas daardoor is ontstaan. Het gebrek zal bijvoorbeeld niet aan hem zijn toe te rekenen, als het is ontstaan door een zo zware storm dat dit overmacht oplevert.

6. Anders gaat het evenwel bij artikel 207. Hier gaat het om de situatie dat de huurder niet het huurgenot wordt verschaft, waarop hij recht heeft. Daartegenover behoort de huur dan naar evenredigheid te worden verminderd. Verzuim is daarvoor niet vereist en het gaat ook niet om een kwestie van schadevergoeding. Het gaat daarentegen om een partiële ontbinding als bedoeld in artikel 6:270 BW, die ingevolge artikel 6:265 kan plaats vinden op grond van elke tekortkoming, toerekenbaar of niet, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. In het door de leden van de CDA-fractie aangehaalde arrest HR 6 juni 1997, NJ 1998, 128 (Van Bommel/Ruijgrok) is deze regeling toegepast. Juist is de mening van deze leden dat voor die toepassing het enkele feit van de tekortkoming, bestaande in het gebrek, voldoende is. Onjuist is evenwel de mening van deze leden dat het hier gaat om een "risicoaansprakelijkheid". Aansprakelijkheid voor schade was in het arrest niet aan de orde; het ging uitsluitend om de vraag of de huurder over de periode waarin het gebrek bestond, huur verschuldigd was of niet. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat een huurder zich van de huurverplichting over de periode dat het gebruik van de zaak verhinderd werd, kan ontdoen door de overeenkomst over die periode te ontbinden, echter slechts met ingang van de dag dat hij van de gebreken aan de verhuurder mededeling heeft gedaan of de huurder stelt en bewijst dat de verhuurder reeds met de gebreken in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan. Anders dan de leden van de fractie van het CDA meenden slaat dit laatste zowel op de bevoegdheid tot ontbinding, als op die tot opschorting (" Een en ander ....."). Dit alles loopt geheel in de pas met artikel 207, behoudens dat dit artikel eist dat de huurder een desbetreffende vordering instelt, terwijl naar de regeling van Boek 6 voor de partiële ontbinding een buitengerechtelijke verklaring voldoende is. Het is wenselijk geacht de eis van het instellen van een vordering te handhaven op de grond dat het te ver gaat de verhuurder geheel afhankelijk te maken van het oordeel van de huurder of er een gebrek is en zo in de hand te werken dat een huurder de regeling misbruikt als dekmantel voor betalingsonwil. Voor het overige echter is er geen reden juist huurders van woonruimte een bevoegdheid te onthouden die in Boek 6 wel aan alle andere contractanten dan huurders wordt toegekend.

Daarin ligt ook het antwoord besloten op de vraag van de leden van de fracties van de SGP en ChristenUnie of de verhuurder niet eerst, gedurende een beperkte tijd, de gelegenheid zou moeten krijgen om het gebrek te verhelpen. Een dergelijke regel achten wij niet wenselijk. Als het gebrek leidt tot een vermindering van het genot dat de huurder mocht verwachten, krijgt de huurder immers vanaf dat moment al niet waarop hij krachtens de overeenkomst recht heeft. Wij delen de mening van de Hoge Raad dat dan huurvermindering op haar plaats is. Juist is weer de mening van de leden van de fractie van het CDA dat, wil de huurder recht op vergoeding hebben van door het gebrek veroorzaakte schade, dat wil zeggen meer dan het enkele herstel van het gebrek en huurvermindering over de periode van de tijdelijke onmogelijkheid van het gebruik - de gewone regels betreffende toerekenbaarheid van de schadeoorzaak, ingebrekestelling en verzuim van toepassing zijn. Anders dan de hier aan het woord zijnde leden, menen wij dat het geen aanbeveling verdient hier alsnog een risicoaansprakelijkheid in te voeren.

De leden van de CDA-fractie brachten nog het geval ter sprake van een gebrek, bijvoorbeeld aan een fundering, dat zich eerst later manifesteert, bijvoorbeeld door een scheur in een muur. Wij menen dat artikel 207 daarvoor een juiste oplossing geeft door de huurvermindering niet te doen ingaan, voordat de verhuurder van het gebrek behoorlijk in kennis is gesteld of het hem reeds voldoende bekend was om de nodige maatregelen te nemen. Zoals gezegd sluit dit aan bij voormeld arrest. Voor wat betreft de vordering tot schadevergoeding dienen zwaardere eisen te worden gesteld, die te vinden zijn in artikel 208. In geen van beide gevallen dient het enkele feit dat het gebrek zich heeft gemanifesteerd en dat er objectief sprake is van vermindering van woongenot, voldoende te zijn voor toewijzing van een desbetreffende vordering.

De leden van de fractie van de PvdA en van de fracties van de SGP en ChristenUnie hebben voorts de vraag gesteld of voor de toepassing van artikel 207 een "substantiële" vermindering van het huurgenot vereist is. Zij hebben daarbij gewezen op p. 11 van de nota naar aanleiding van het verslag en op de uitlatingen van de minister bij het wetgevingsoverleg (p. 19, middelste kolom), terwijl in dit verband ook p. 18, punt 1 van de memorie van toelichting van belang is. Zoals uit de passages, in onderling verband gelezen, naar voren komt, zal artikel 207 niet zonder substantiële vermindering van het huurgenot tot toepassing kunnen komen. Ontbinding is immers naar haar aard uitgesloten, als het gebrek niet van voldoende importantie is om haar te rechtvaardigen. In de nota naar aanleiding van het verslag is slechts bedoeld aan te geven dat het hier niet om een strakke wettelijke maatstaf gaat, maar om iets waaraan de praktijk een redelijke invulling dient te geven. Mede daarom is voor de toepassing van artikel 207 een vordering vereist. Wordt huurvermindering gevraagd die omvangrijk genoeg is om een procedure te rechtvaardigen, dan zal deze niet anders kunnen worden onderbouwd dan met substantiële vermindering van het huurgenot. In verband met dit alles verwachten wij niet dat van de regeling gemakkelijk een oneigenlijk gebruik zal worden gemaakt.

Met een en ander is tevens de vraag beantwoord van de leden van de VVD-fractie hoe wij tegen de uitvoerbaarheid en fraudegevoeligheid van de bepaling aankijken, waarbij zij in het bijzonder wezen op het moment van ingaan van de huurvermindering, te weten het moment dat de huurder de verhuurder "in kennis heeft gesteld". De huurder die van de regeling gebruik wil maken, zal inderdaad moeten beginnen met de verhuurder van het gebrek in kennis te stellen, aangenomen dat deze daarvan al niet uit anderen hoofde voldoende bekend was. Maar vervolgens zal hij ook een vordering in rechte moeten instellen, aangenomen dat de verhuurder niet bereid is de voorgestelde evenredige huurvermindering toe te staan. Alleen reeds het kostenaspect zal hem van een onberaden procedure afhouden. De huidige praktijk, zoals deze sinds het hiervoor geciteerde arrest Van Bommel/Ruijgrok bestaat en waarin de positie van de huurder sterker is dan in artikel 207, omdat hij de huurvermindering niet in rechte hoeft te vorderen, heeft, voor zover ons bekend, tot nu toe geen moeilijkheden gegeven. Het is niet aannemelijk dat artikel 207 dit dan wel zal doen.

7. De conclusie uit dit alles moet zijn dat voorgestelde bepalingen een goede en evenwichtige regeling brengen, waarin de belangen van huurders zowel als verhuurders tot hun recht komen en waardoor de bezwaren tegen de huidige regeling op praktische wijze worden ondervangen. Dat geldt ook voor de door de leden van verschillende fracties aan de orde gestelde problematiek van overlast.

Zoals hiervoor reeds uiteengezet kan niet worden betwijfeld dat de thans voorgestelde regeling ook het geval omvat dat de huurder niet het hem toekomende huurgenot wordt verschaft als gevolg van overlast van buren die huurder van dezelfde verhuurder zijn. Dit geval is dan ook in memorie van toelichting, p. 15, punt 4 en 5, in de nota naar aanleiding van het verslag, p. 8-9 en bij het wetgevingsoverleg van 26 maart 2001 onderwerp van bespreking geweest. Dergelijke overlast levert derhalve een gebrek op, waartegen de verhuurder verplicht is op te treden. Daartoe heeft hij ook de mogelijkheid. In de eerste plaats kan hij nakoming vorderen van de overlast veroorzakende huurders van hun verplichtingen, neergelegd in artikel 213 en 214, waarbij ook van belang is dat zij hebben in te staan voor de gedragingen van allen die met hun goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden (artikel 219). In verband met artikel 3:296 BW kan een dergelijke vordering strekken tot een verbod van voortzetting van de overlast op verbeurte van een dwangsom. In de tweede plaats kan hij, zo de feiten daarvoor ernstig genoeg zijn, de huur van deze huurders opzeggen en ontruiming vorderen op grond van artikel 274 lid 1 onder a. De verhuurder zou door het achterwege laten van passende maatregelen zelf tot het voortduren van de overlast bijdragen. Over de periode dat de overlast voortduurt, zal de huurder huurvermindering kunnen vorderen, aangenomen dat de overlast continu en substantieel genoeg is om een huurvermindering te rechtvaardigen. Is de overlastveroorzaker een buitenstaander en volgt uit de inhoud van de huurovereenkomst dat verhuurder verplicht is ook tegen dergelijke overlast op te treden, dan zal de verhuurder ook die verplichting hebben na te komen op de voet van Boek 6, voor zover de bepalingen betreffende onrechtmatige daad en burenrecht (artikel 5:37e.v.) hem daartoe de mogelijkheid geven. Kan een dergelijke verplichting niet op de overeenkomst worden gegrond, dan zal de huurder zelf jegens de betreffende derden moet optreden en dat wel eveneens op basis van onrechtmatige daad of burenrecht. Het gaat hier dan om een feitelijke stoornis in de zin van artikel 204 lid 3 en derhalve noch om een gebrek, noch om wanprestatie. Dat de huurder zelf kan optreden volgt uit artikel 3:125. De huurder zal eventueel ook de verhuurder van de overlastveroorzaker uit onrechtmatige daad kunnen aanspreken en deze kunnen dwingen de nodige maatregelen te nemen.

Anders dan de leden van de CDA-fractie menen wij dat de verhouding tussen de verhuurder en de overlast ondervindende huurder door de nieuwe regeling niet onnodig belast wordt. Wij delen ook niet de door de leden van de PvdA-fractie aan de orde gestelde mening van Aedes dat de nieuwe regeling het moeilijker maakt om overlast te bestrijden. Ook geven wij een ontkennend antwoord de op vraag van de leden van de fracties van SGP en ChristenUnie of die regeling niet voorbij gaat aan het feit dat bij overlast van een complexe situatie sprake kan zijn waarbij met het oog op het treffen van maatregelen samenwerking tussen huurder en verhuurder aangewezen is. Wij zijn ons ervan bewust dat de problematiek van overlast belastende en vervelende situaties oplevert, waarvoor door alle partijen inclusief de veroorzaker van overlast gezamenlijk een oplossing moet worden gevonden. De onderhavige regeling staat daaraan niet in de weg, ook niet doordat zij de positie van de huurder versterkt. Een duidelijke afbakening van ieders rechten kan juist bijdragen tot de geneigdheid tot overleg. Door de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) zijn enige jaren geleden met het oog hierop ook initiatieven ontplooid om op een aantal plaatsen experimenten op te zetten waarbij kleine groepjes huurders gedragsregels opstellen (Het Wonen Samen Goed Geregeld: een verkenning van de woonregelgeving, SEV, mei 1999). Daarnaast zal tweede ondergetekende in het kader van beleids- Eerste Kamer, vergaderjaar 2001-2002, 26 089, enz., nr. 162 16 maatregelen om het burenlawaai terug te dringen een handreiking laten ontwikkelen voor een gebiedsgerichte aanpak van "burenlawaai". Deze handreiking kan ook aanknopingspunten opleveren voor de aanpak van andere vormen van burenoverlast.

MvA art. 204
Voor het antwoord op de vraag van de leden van de VVD-fractie of wij ons bewust zijn van het ongetwijfeld conflict-genererende effect van de gebrekenregeling in artikel 204 in samenhang met artikel 207, mogen wij verwijzen naar hetgeen wij daarover hierboven naar aanleiding van vragen van de CDA-fractie en de andere fracties met betrekking tot wetsvoorstel 26 089 bij de artikelen 204 en 206 jo 207 jo 208 in het bijzonder onder 4 en 7 hebben opgemerkt.

De leden van de PvdA-fractie hebben gevraagd nader uit te leggen waarom het nodig werd geacht het begrip "gebrek" in te voeren in plaats van de begrippen waar tot nu toe mee gewerkt is, zoals "onderhoud" en "rustig genot". Tevens vroegen zij nader in te gaan op de kritiek dat artikel 204 onduidelijkheid schept over de vraag wat nu precies de verplichtingen van de verhuurder zijn.

Verwezen moge worden naar hetgeen hierboven is opgemerkt bij de vragen van de CDA-fractie en andere fracties met betrekking tot de artikelen 204 en 206 jo 207 jo 208 van wetsvoorstel 26 089 in het bijzonder onder 2, 3 en 4.

Brief minister art. 204 - 209 en 242 (gebrekenregeling):
11. Vele leden hebben de gebrekenregeling aan de orde gesteld. Ik wil vooropstellen dat het huidige recht op dit terrein uitmunt door verwarring en onduidelijkheid. Er is thans een verplichting tot het verschaffen van "rustig genot", waarbij de verhuurder zich op overmacht kan beroepen; zie artikel 7A:1586 onder 3 in verband met HR 20 februari 1976, NJ 1976, 374. Er is verder een bepaling dat de verhuurder instaat voor "gebreken"; zie artikel 7A:1588, waarvan lid 2 een beroep van de verhuurder op overmacht uitsluit. Wat onder die "gebreken" valt is onduidelijk, maar het kan om immateriële gebreken gaan; zie HR 17 juni 1921, NJ 1921, over een schip waarvan het "gebrek" bestond in het ontbreken van vergunning om in oorlogstijd uit te varen. Volgens HR 26 maart 1943, NJ 1943, 316, vallen "fouten en tekortkomingen die de materiële toestand van gebouw betreffen, juist niet onder een gebrek in de zin van artikel 7A:1588. Ook maakt de huidige wet in de artikelen 7A:1587 en 1586 onder 2 een onderscheid tussen "onderhoud" en "reparaties", waarmee kennelijk iets anders is bedoeld dan reparaties van gebreken als bedoeld in artikel 7A:1588. Voor verdere vindplaatsen moge ik verwijzen naar de memorie van antwoord betreffende wv 26 089, stuk nr. 162, p. 10 e.v. Het is duidelijk dat deze vrijwel onbegrijpelijke regeling al lang aan vernieuwing toe is. Die vernieuwing heeft plaatsgevonden door alle vormen van wanprestatie van de verhuurder, die niet rechtsgebreken betreffen, onder één noemer te brengen, waarin - kort gezegd - het genot dat de huurder van het gehuurde mag verwachten, het uitgangspunt is. Daarbij is wel gebruik gemaakt van de term "gebrek" maar die term is zo ruim omschreven, dat de nadruk op de term "genot" valt. Volgens artikel 204 lid 2 is immers alles waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen, waarop deze recht heeft, met de term gebrek aangeduid. Onder deze omschrijving valt dan ook alles wat naar de huidige rechtspraak wordt begrepen onder het verschaffen van het "rustig genot", bedoeld in artikel 7A:1586 onder 3. De huidige rechtspraak op dit punt blijft derhalve ook onder de nieuwe regeling van belang. Wel is de rechter vrij deze rechtspraak onder artikel 204 lid 2 verder te ontwikkelen.

Het genot waarop de huurder recht heeft, wordt in artikel 204 lid 2 nader omschreven als het genot "dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft". In deze omschrijving zitten twee elementen die bij de plenaire behandeling op 29 oktober aan de orde zijn gesteld en die inderdaad aandacht vragen.

12. In de eerste plaats gaat het om de woorden "bij het aangaan van de overeenkomst". Deze zijn aan de orde gesteld door de heer Van de Beeten. Hij heeft opgemerkt dat dit element iets statisch heeft, terwijl gedurende de huurovereenkomst allerlei ontwikkelingen mogelijk zijn. Het is echter bepaald niet de bedoeling dat bij de vraag wat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten, geen rekening mag worden gehouden met latere ontwikkelingen. Met name mag een huurder van een woning niet verwachten dat de omgeving van het gehuurde onveranderd zal blijven. Wie bij de aanvang van de huur uitzicht over weilanden heeft, mag niet verwachten, dat die weilanden niet in de loop der tijd volgebouwd zullen raken. Ook mag een huurder niet verwachten dat het karakter van de wijk waar zijn woning ligt, niet kan veranderen. Dergelijke veranderingen hebben niet van doen met gebreken. Juist is dat een wijk ook kan verpauperen en dat dan leegstand, drugsoverlast en oprukkend ongedierte een rol kunnen gaan spelen. Helaas is ook dat een maatschappelijk verschijnsel waarvan een huurder niet mag verwachten dat zich dat niet kan voordoen. Ook dat heeft niet met gebreken in de zin van artikelen 204 lid 2 van doen. Voor zover het gaat om overlast, zal het gaan om overlast door anderen dan huurders van dezelfde verhuurder. Zoals hierna nog aan de orde zal komen, betekent dit dat het gaat om een feitelijke stoornis door derden, die in artikel 204 lid 3 van de gebrekenregeling wordt uitgezonderd. De verhuurder is daarvoor niet aansprakelijk, zoals hij ook naar huidig recht daarvoor niet aansprakelijk is. Dat ligt ook voor de hand, omdat hij geen middelen heeft daar wat aan te doen. Permanente aanwezigheid van ongedierte kan wel een gebrek opleveren, maar alleen wanneer het gaat om ongedierte in de woning zelf. Als een reinigingsactie nodig is, zal de verhuurder daaraan dus moeten meewerken.

Volledigheidshalve teken ik nog aan dat voor de bestrijding van drugsoverlast ingrijpen door de overheid belangrijk is. De heer Van de Beeten heeft terecht de aandacht gevestigd op de wet Victor en de wet Victoria. Die wetten houden terdege rekening met de belangen van de verhuurders van dergelijke panden. Worden zij door de gemeente gesloten dan kan de verhuurder de huurovereenkomst door een enkele schriftelijk verklaring ontbinden, zoals wordt bepaald in artikel 231 lid 2. Afgezien daarvan kunnen verhuurders van drugspanden de huurovereenkomst op grond van artikel 274 lid 1 onder a of artikel 231 lid 2 beëindigen.

De slotsom moet dus zijn dat bij ontwikkelingen als hier aan de orde gesteld de gebrekenregeling nauwelijks een rol speelt. Dat betekent echter niet dat een verpaupering van een buurt geen invloed heeft op de huurprijzen. Maar dan gaat het niet om de artikelen 207 en 257, maar om de algemene huurprijsregeling van de artikelen 252 en 254. Een huurder kan huurvermindering verlangen op grond van de kwaliteit van de woning waarbij uitgegaan wordt van de bij vast te stellen regels bedoeld in artikel 10 lid 2 UHW, als voorgesteld in wetsvoorstel 26 090. Dat komt neer op handhaving van het stelsel van de Huurprijzenwet woonruimte, zoals uitgewerkt in het Besluit huurprijzen woonruimte.

13. Het tweede element van artikel 204 lid 2 dat hier afzonderlijke bespreking verdient, zit in de woorden "een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft". Mij is bij de plenaire behandeling op 29 oktober voorgehouden dat deze woorden zouden meebrengen dat, als men voor een lage prijs een wormstekig bootje of een oude schuur zou huren, de verhuurder verplicht zou zijn om het bootje of de schuur geheel op te knappen, omdat de staat van het bootje of van de schuur op zichzelf al een gebrek zou opleveren. Deze redenering miskent echter twee dingen.

In de eerste plaats miskent zij de woorden "van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft". Wie een oud bootje of een oude schuur huurt, mag een staat van goed onderhoud verwachten dat past bij het gebruik dat de huurder van het gehuurde zal gaan maken. Het bootje dient zo onderhouden te zijn dat het kan varen en dat het niet zinkt. De schuur dient in een zodanige staat te zijn dat hij geschikt is voor het doel waarvoor een dergelijke schuur normaliter wordt gebruikt. Gelet op de staat van de schuur zal dat wel niet zijn voor de opslag van kostbaar antiek. De staat van onderhoud behoeft daarop dan ook niet te zijn afgestemd. Het begrip "soort" speelt ook een rol bij woonruimte. Bij huur van een luxe appartement gaat het om een daarop afgestemd onderhoudsniveau. Voor een gemeentewoning als bedoeld in artikel 232 lid 4 is uiteraard een lager onderhoudsniveau nog acceptabel.

In de tweede plaats miskent deze redenering dat artikel 204 lid 2, afgezien van woonruimte, niet van dwingend, maar van aanvullend recht is. Artikel 209 verklaart immers niet ook artikel 204 dwingend. Het is dus mogelijk bedingen te maken over wat als gebrek moet worden beschouwd, en in het verlengde daarvan door uitleg van de overeenkomst vast te stellen wat, gelet op de aard van die overeenkomst, tussen partijen als een gebrek heeft te gelden, gesteld dat daarover een conflict ontstaat. Ook de eisen van redelijkheid en billijkheid van artikel 6:248 kunnen tot een dergelijke uitleg bijdragen. Als bij inspectie van een te huur aangeboden bedrijfsruimte wordt geconstateerd, dat bepaalde herstellingen en aanpassingen nodig zijn, kan de overeenkomst zeer wel meebrengen dat de huurder deze voor zijn rekening neemt en dat een en ander niet als gebrek zal gelden.

Bij woonruimte is dit inderdaad anders. Artikel 242 verklaart artikel 204 hier wel van dwingend recht. Maar daarvoor is goede grond. Hier speelt een rol de wens om de kwaliteit van het huurwoningenbestand zoveel mogelijk op peil te brengen. Het dient niet mogelijk te zijn om weinig draagkrachtige huurders in de verleiding te brengen een woning te huren die niet aan redelijke eisen van kwaliteit en onderhoud voldoet, omdat zij dan slechts een lage huur hoeven te betalen. Het tekort aan direct beschikbare goedkope huurwoningen heeft tot gevolg dat dit gevaar maar al te reëel is. Het resultaat van dergelijke overeenkomsten is dat de woning steeds verder achteruit gaat, omdat de huurder zijn verplichtingen tot herstel en onderhoud niet of slecht nakomt en hij de kosten van herstel door een ander die daartoe beter in staat is, niet kan opbrengen.

Natuurlijk is het een nadeel van deze regel dat een verhuurder met een sociale instelling geen afspraken meer kan maken met een huurder met gouden handen, die goedkoper uit is, als hijzelf de woning opknapt. Maar helaas moet rekening worden gehouden met het feit dat niet alle verhuurders een sociale instelling hebben en dat huurders met gouden handen zeldzaam zijn. Om die reden zijn we tot de slotsom gekomen dat experimenten op dit terrein dienen plaats te vinden in het kader van een standaardregeling als bedoeld in artikel 242 lid 1, tot stand te brengen door verhuurders- en huurderorganisaties.

Mevrouw De Wolff heeft zich nog afgevraagd of de verhuurder die door de huurder tot herstel wordt aangesproken van de gebreken die in strijd met de wet voor rekening van de huurder zijn gebracht, een beroep zou kunnen doen op de derogerende werking van artikel 6:248 BW. Het ligt naar mijn mening niet voor de hand dat een dergelijk beroep zal slagen, maar het laatste woord is hier aan de rechter. Gaat het om een overeenkomst waarbij de huurder onder het huidige rechtal heeft aanvaard dat hij zelf eventuele gebreken van de woning zal herstellen, dan zal artikel 6:248 wel van belang kunnen zijn en ligt het ook voor de hand dat wijziging van de overeenkomst kan worden gevorderd op grond van artikel 6:258, dat wijziging van een overeenkomst mogelijk maakt wegens niet in de overeenkomst voorziene omstandigheden. Een dergelijke omstandigheid kan volgens HR 14 juni 1996, NJ 1996, 729 ook in een wetswijziging bestaan.

14. Door verschillende leden is voorts de overlastproblematiek aan de orde gesteld. Voor alle duidelijkheid - met name de heer Hessing heeft daarnaar gevraagd - wil ik nog eens uitdrukkelijk aangeven dat overlast alleen kan worden gezien als een gebrek, als zij wordt veroorzaakt door een andere huurder van dezelfde verhuurder als die van de gedupeerde. Zijn het derden die de overlast veroorzaken, dan is dat een geval van een "feitelijke stoornis door een derde", dat in artikel 204 lid 3 van de gebrekenregeling wordt uitgezonderd. Overlast door derden blijft dus, evenals in het huidige recht, voor rekening van de huurder die daartegen zelf kan optreden uit onrechtmatige daad. Ongerechtvaardigd is dit verschil niet. Overlast door derden aan de huurder zal immers in de regel niet tevens ook een onrechtmatige daad tegen de verhuurder opleveren. Deze zal daarom in de regel ook niets voor de huurder kunnen doen. Gaat het om overlast door een andere huurder, dan kan de verhuurder uiteraard wel daartegen optreden. Een dergelijke overlast, mits ernstig genoeg, levert immers een opzeggingsgrond op als bedoeld in artikel 274 lid 1 onder a, en eventueel ook een grond voor ontbinding wegens wanprestatie ter zake van de verplichting van de huurder op grond van de artikelen 213 en 214. Dat komt overeen met het huidige recht. Het feit dat deze overlast wèl als een gebrek aangemerkt moet worden, brengt mee dat de gedupeerde huurder in beginsel inderdaad aanspraak kan maken op huurvermindering als bedoeld in de artikelen 207 en 257, vast te stellen door de huurcommissie of door de rechter. Daarbij passen echter wel enkele aantekeningen, nu - verschillende leden hebben er terecht op gewezen - de gedupeerde huurder er alle belang bij heeft dat de verhuurder en hij zelf nauw samenwerken om tot beëindiging van de overlast te komen, ook al omdat de verhuurder voor wat betreft het bewijs van de overlast grotendeels van de gedupeerde huurder of huurders afhankelijk zal zijn.

Dat brengt mee dat de huurder er in de praktijk verstandig aan zal doen om van aanspraken op huurvermindering af te zien, zolang de verhuurder bereid is zich voor de beëindiging van de overlast in te zetten. Het is ook niet zo, dat elke overlast zonder meer een recht op huurvermindering doet ontstaan. Zoals hierna nog aan de orde zal komen, dient dat gerechtvaardigd te worden door de ernst van de tekortkoming, wat er op neerkomt dat het moet gaan om een substantiële vermindering van het huurgenot. Incidentele gevallen van overlast, ook al gaat het dan om zeer hinderlijke overlast, zullen daar niet snel onder vallen. Het ligt voor de hand dat hier een toestand met een zekere continuïteit is vereist, wil sprake kunnen zijn van een "evenredige" vermindering van de huurprijs. Het is van belang dat de rechter hierover uiteindelijk beslist, omdat veel zal van afhangen van de omstandigheden van het geval.

Juist is voorts dat, zoals de heer Van de Beeten heeft opgemerkt, de huurder, net als in het huidige recht bevoegd is de huurbetaling in afwachting van een huurvermindering door huurcommissie of rechter, op te schorten op grondslag van artikel 6:263 lid 2. Ik herinner aan het arrest Van Bommel/Ruijgrok (HR 6 juni 1997, NJ 1998, 128). Die bevoegdheid bestaat echter niet onbeperkt, maar alleen "voor zover de tekortkoming haar rechtvaardigt." Dat betekent dat de huurder er niet alleen onverstandig aan doet de zaak op scherp te zetten door zich op zijn opschortingrecht te beroepen, maar dat opschorting ook zeer wel niet door de tekortkoming gerechtvaardigd kan zijn, omdat de verhuurder alles doet om de overlast te bestrijden.

In verband met dit alles meen ik dat niet gezegd kan worden dat de regeling van de huurvermindering de verhouding tussen partijen onnodig op scherp zet. Enerzijds kan de mogelijkheid van huurvermindering moeilijk worden gemist, omdat de huurder een middel moet hebben om de verhuurder in beweging te krijgen in het geval dat deze niet bereid is iets aan de overlast te doen, een verschijnsel dat zich in de praktijk helaas ook kan voordoen. Aan de andere kant moet worden bedacht dat in het huidige recht voor de huurvermindering een enkele schriftelijke verklaring van de huurder voldoende is. Dat in het nieuwe recht een uitspraak van de huurcommissie of de rechter nodig is, maakt dat de mogelijkheden voor de huurder om de zaak op scherp te zetten juist worden gematigd. 15. Vervolgens verdient aandacht aan welke beperkingen de huurvermindering gebonden is. In de eerste plaats moet hier worden vermeld dat, anders dan bij de plenaire behandeling is verondersteld, in het nieuwe recht de vordering tot huurvermindering bij woonruimte aan een termijn gebonden is. Artikel 257 bevat immers een termijn van zes maanden met als gevolg, dat over het verleden nooit huurvermindering kan worden verlangd over een periode langer dan zes maanden voorafgaande aan de bij de rechter ingestelde vordering of het bij de huurcommissie ingediende verzoek.

Verder geeft niet elk gebrek aanspraak op huurvermindering. Er is de aandacht op gevestigd dat in de memorie van antwoord op wetsvoorstel 26 089, stuk nr. 162, wordt gezegd dat het om een "substantiële" vermindering van het huurgenot moet gaan. Juist is dat dit niet in de wettekst zelf staat. Het vloeit evenwel voort uit de aard van het recht op huurvermindering. Dat recht is immers, net als in de huidige rechtspraak, een recht op partiële ontbinding in de zin van artikel 6:270 op grond van een tekortkoming die deze ontbinding moet rechtvaardigen. Volgens artikel 6:265 is dat niet het geval, wanneer de tekortkoming daarvoor te gering van betekenis is.

Ook is opgemerkt dat voor de huurvermindering niet vereist is, dat de verhuurder in gebreke is gesteld. Dat is juist. De heer Hessing heeft dat aangeduid als een resultaatsverplichting. Het komt erop neer dat, evenals in het huidige recht, voldoende is dat de vermindering van het huurgenot aan de verhuurder is medegedeeld of dat hij met het gebrek voldoende bekend was om er iets aan te kunnen doen. Ingebrekestelling van de verhuurder is niet vereist. Over dat huidige recht zijn mij geen klachten bekend. In het oog moet verder worden gehouden, dat de enkele mededeling van een gebrek nog geen aanspraak op huurvermindering geeft. Die aanspraak ontstaat pas als tevens vaststaat dat het gaat om een vermindering van het huurgenot, die voldoende ernstig is om de huurvermindering te rechtvaardigen. Zoals hiervoor is uiteengezet, kan het bijv. in geval van overlast geruime tijd duren eer een toestand is ontstaan die aan deze eis voldoet.

16. De heer Van de Beeten heeft voorts aandacht gevraagd voor het geval van waterschade door een lekkend dak en zich in dat verband afgevraagd waartoe de artikelen 206, 207 en 208 in een dergelijk geval leiden. Aan de hand van dit voorbeeld wil ik dit graag nog eens uiteenzetten.

Het voorbeeld gaat ervan uit dat de lekkage is ontstaan door een zo zware storm dat dit overmacht oplevert. Ik neem verder aan dat de huurder heeft voldaan aan zijn verplichting uit artikel 222 om de verhuurder onverwijld van de lekkage in kennis te stellen. Ook neem ik aan dat de huurder door de lekkage schade heeft geleden, doordat zijn inboedel nat is geworden.

Artikel 206 lid 1 heeft in een dergelijk geval tot gevolg dat de verhuurder in elk geval verplicht is het dak te herstellen en zo het gebrek te verhelpen. Dat dit gebrek door overmacht is ontstaan, kan hij op dit punt niet tegenwerpen. Terecht is naar voren gebracht dat dit ook redelijk is, omdat het herstel onder de verzekering van de verhuurder zal vallen. Anders gaat het evenwel met zijn aansprakelijkheid voor de door de huurder geleden inboedelschade. Daarvoor is hij volgens artikel 208 slechts aansprakelijk, als het gebrek aan hem is toe te rekenen. Dat zou bijv. het geval zijn als het heeft kunnen ontstaan door gebrek aan onderhoud. In het hier besproken geval is er echter sprake van overmacht. De verhuurder is dus niet aansprakelijk voor de waterschade die hij niet heeft kunnen voorkomen. Wel kan het zijn dat de verhuurder met het verhelpen van de lekkage te lang treuzelt. In dat geval zal wellicht verdere waterschade voor de huurder ontstaan. De verhuurder kan voor die verdere waterschade aansprakelijk gesteld worden, omdat het voortduren van de lekkage welaan hem is toe te rekenen. Om vast te stellen dat de verhuurder in verzuim is, kan een ingebrekestelling nodig zijn (artikel 6:81). Maar dat is weer niet zo, als hij heeft geweigerd iets te doen (artikel 6:83 onder c).

Blijft de lekkage zo lang voortduren dat van een substantiële vermindering van het huurgenot kan worden gesproken, dan heeft de huurder over de betreffende periode recht op vermindering van huur als bedoeld in de artikelen 207 en 257; niet op grond van verzuim, maar omdat hij simpelweg niet krijgt waar hij recht op heeft. Die huurvermindering kan dan ingaan op de dag van de mededeling van de lekkage aan de verhuurder. Deze oplossing sluit aan bij Boek 6. Wie zelf door overmacht niet kan nakomen, verliest zijn recht op de tegenprestatie. Ook de huidige rechtspraak over huurvermindering berust daarop.

Daaraan kan worden toegevoegd dat, zo de verhuurder in het geheel niets aan de lekkage doet, de huurder bevoegd is het gebrek zelf op kosten van de verhuurder te verhelpen overeenkomstig artikel 206 lid 3. Daartoe is dan echter wel weer nodig dat de verhuurder in gebreke is gesteld en dus alle gelegenheid heeft gekregen zelf tot het herstel over te gaan.

Zoals het voorgaande laat zien bevatten de artikelen 206-208 een genuanceerd stelsel, maar zijn voor deze nuanceringen steeds goede redenen aan te voeren.

17. Tenslotte zijn in verband met de gebrekenregeling door mevrouw De Wolff en de heer De Beer nog de slooppanden ter sprake gebracht. Zij vragen zich af of deze panden tegen een lage huur kunnen worden verhuurd met de mogelijkheid dat niet het normale onderhoud wordt gepleegd. In de eerste plaats moet hier worden gedacht aan artikel 15 Leegstandwet, zoals dat is gewijzigd bij artikel X van de Invoeringswet. Daar wordt artikel 15 Leegstandwet aldus gewijzigd dat op de daar bedoelde panden de artikelen 206 lid 3 en 242 niet van toepassing zijn. Hier kan een dergelijke afspraak dus worden gemaakt. Een tweede groep slooppanden valt onder artikel 232 lid 4. Daar gaat het om gebouwen die aan de gemeente toebehoren. Ook daar is artikel 206 lid 3 buiten toepassing verklaard, maar niet ook de rest van de gebrekenregeling. Hier wordt dus van de gemeente, zo de panden als woonruimte worden verhuurd, handhaving van een onderhoudsniveau verlangd dat voldoende is om de woonruimte geschikt voor bewoning te doen zijn. Wel ontbeert bij deze panden de huurder de ontruimingsbescherming van de artikelen 270 e.v. Tenslotte is denkbaar dat een pand voor sloop bestemd is, zonder dat daarop een speciale regeling van toepassing is. Op een huur van woonruimte in een dergelijk pand is de gebrekenregeling eveneens van toepassing. Artikel 206 lid 1 kan meebrengen dat herstel van gebreken in het algemeen niet meer van de verhuurder kan worden gevergd, maar ook hier houdt de huurder het recht op handhaving van een onderhoudsniveau dat de woning niet onbewoonbaar maakt. Wordt dat niveau niet gehandhaafd dan pleegt de verhuurder wanprestatie. In elk geval zal de huurprijs dan moeten dalen tot het niveau van artikel 7:256 (9,08 euro per maand), terwijl de vraag of hij ontbinding kan vorderen van de opzeggingsgronden van artikel 274 afhangt, waarvan in het bijzonder de bepaling in lid 3 onder a van belang zal kunnen zijn. Komt het tot een onbewoonbaarverklaring krachtens artikel 29 Woningwet, dan zijn, behalve artikel 7:256, de artikelen 29-38 van de Woningwet van toepassing.

Toelichting art. 7:203 (art. 7.4.2.1)

MvT art. 203:
Anders dan art. 7A:1586 brengt het artikel tot uiting dat niet elke huurovereenkomst verplicht tot aflevering - d.w.z. tot het verschaffen van de feitelijke macht over de zaak - en dat beslissend is dat de huurder een zodanige beschikking over zaak krijgt dat hij er het overeengekomen gebruik van kan hebben.

Verder is, anders dan in art. 7A:1586, tot uiting gebracht dat de verhuurder de zaak niet alleen ter beschikking van de huurder moet stellen, maar ook gedurende de gehele huurtijd ter beschikking van de huurder moet laten. Het artikel geldt ook in geval van huur van een gedeelte van de zaak. Ook dan geldt immers dat de zaak zelf aan de huurder ter beschikking moet worden gesteld voor zover dit voor het overeengekomen gebruik van gehuurde gedeelte noodzakelijk is. Zie ook het hierboven bij artikel 201 onder 2 opgemerkte.

Toelichting art. 204 (art. 7.4.2.2)

Lid 1 (art. 7:204 BW)

MvT art. 204 lid 1:
1. Het eerste lid bevat een inleidende bepaling, die verwijst naar de in deze afdeling met betrekking tot gebreken omschreven verplichtingen. Anders dan in art. 7.4.2.2 wordt hier de term "aansprakelijk" vermeden, nu die verplichtingen niet alleen aansprakelijkheid voor schade betreffen, maar ook belangrijke primaire verplichtingen, zoals die tot het verhelpen van het gebrek en, zo dit achterwege blijft, die tot het zich laten welgevallen van een door de rechter op te leggen huurvermindering.

Nota Verslag algemeen art. 204 - 210:
Alvorens de bij de afzonderlijke artikelen gestelde vragen te beantwoorden zal eerst in het kort de algemene opzet van de regeling van de gebreken uiteen worden gezet en daarbij worden aangegeven in hoeverre die regeling van dwingend recht is en om welke reden daarvoor is gekozen.

Zoals hiervoor al is aangestipt, is de hoofdverplichting van de verhuurder de verhuurde zaak ter beschikking van de huurder te stellen. De huurder zal dan ervan mogen uitgaan dat de zaak hem het genot verschaft dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten; aldus is een soortgelijke maatstaf als die voor de koop (artikel 7:17 lid 2) gegeven. Is niet aan deze, voor de huur nader uitgewerkte maatstaf voldaan, dan is sprake van een "gebrek", ter zake waarvan de huurder en de verhuurder bepaalde rechten onderscheidenlijk verplichtingen hebben. Deze rechten en verplichtingen zijn, kort weergegeven, de volgende.

In de eerste plaats is de verhuurder in beginsel verplicht gebreken te verhelpen; is de verhuurder in verzuim met het verhelpen van de gebreken, dan kan de huurder deze zelf verhelpen en de kosten op de verhuurder verhalen (artikel 206).

In geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek kan de huurder een evenredige vermindering van de huurprijs vorderen (artikel 207).

In bepaalde gevallen is de verhuurder verplicht tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade (artikel 208).

De hiervoor genoemde bepalingen zijn ten dele van dwingend recht, in die zin dat daarvan niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken. Zoals onder Algemeen onder 1.3 al ter sprake is gekomen, brengt deze formulering in verband met de artikelen 40 lid 2 en 41 van Boek 3 mee dat sprake is van vernietigbaarheid van het afwijkende beding, in te roepen door de huurder.

De volgende gevallen kunnen worden onderscheiden.
a. Van artikel 206 lid 3 kan nimmer ten nadele van de huurder worden afgeweken. Een beding dat bijvoorbeeld inhoudt dat de huurder kosten verbonden aan het verhelpen van een gebrek ten aanzien waarvan de verhuurder in verzuim is, niet in mindering op de huurprijs kan brengen, kan derhalve op vordering van de huurder worden vernietigd.
b. Gaat het om een gebrek dat de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen of om huur van woonruimte - behalve wanneer het gaat om gebreken aan door de huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen - dan kan van geen van de bepalingen van de artikelen 206 - 208 ten nadele van de huurder worden afgeweken (zie de artikelen 209 en 242 lid 1).

Buiten deze gevallen - bijvoorbeeld wanneer het gaat om een gebrek aan een gehuurde auto, dat de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst niet kende of behoorde te kennen - kan dus onder meer geldig worden overeengekomen dat de verhuurder niet tot herstel van gebreken is verplicht, of dat een gebrek niet kan leiden tot vermindering van de huurprijs.

Artikel 210 heeft betrekking op een gebrek dat de verhuurder niet verplicht is te verhelpen. Indien een dergelijk gebrek het genot geheel onmogelijk maakt, is ontbinding mogelijk. Voorts is nog van belang artikel 217: indien de verhuurder is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting gebreken te herstellen en daardoor kleine herstellingen nodig zijn geworden, moet de verhuurder deze herstellen.

Lid 2 (art. 7:204 BW)

MvT art. 204 lid 2:
2. Bij afdeling 2 algemeen is de opzet van de gebrekenregeling al uiteengezet. Lid 2 bevat de kern door een geheel eigen omschrijving van wat hier met "gebrek" is bedoeld. Of de huurder het genot dat hij verwachten mocht, in concreto ook kan hebben, hangt uiteraard voor een deel van zijn persoonlijke omstandigheden af. Deze kunnen bijv. maken dat hij het gehuurde huis niet kan betrekken of slechts een deel ervan kan gebruiken. Dergelijke omstandigheden komen voor rekening van de huurder die alsdan als crediteur in verzuim is, zodat de bepalingen van afdeling 6.1.8 van toepassing zijn. Verg. ook HR 17 juni 1949, 544 en 545; AKU had in 1944 steigermateriaal gehuurd van het bedrijf Stalen Steiger, dat AKU op terreinen in Arnhem nodig had. Door de evacuatie van Arnhem kon AKU evenwel het huurgenot niet uitoefenen. Er is dan geen sprake van een gebrek van de gehuurde zaak.

3. Alle genotbeperkende omstandigheden die niet aan de huurder zijn toe te rekenen, vormen een gebrek. Slechts duidelijkheidshalve en zonder tot het maken van onderscheid te nopen noemt lid 2 van deze omstandigheden nog in het bijzonder die welke het meest voorkomen: een staat of eigenschap van de gehuurde zaak. Daarmee is niet enkel de stoffelijke toestand van de zaak op zichzelf bedoeld, maar elke op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt: een slechte staat van onderhoud, materiële beschadigingen, constructiefouten, ongedierte, een erfdienstbaarheid dat enig gebruik uitsluit, een wettelijk voorschrift dat, al of niet in verband met de gesteldheid van de zaak - bijv. te geringe afmetingen -, een bepaald gebruik verbiedt. Men denke ook aan een vakantiehuisje dat volgens de prospectus in een rustig natuurgebied ligt, maar zich in werkelijkheid naast een lawaaiig industriegebied blijkt te bevinden.

Anders dan in het voorontwerp, is uitdrukkelijk bepaald dat sprake is van een gebrek, als de zaak niet het genot aan de huurder kan verschaffen, dat hij bij het aangaan van de overeenkomst van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft, mocht verwachten. Door deze formulering wordt voorkomen dat bij het aangaan van de overeenkomst aanwezige zichtbare gebreken, geen gebrek zouden opleveren. Men denke aan de huur van een gebouw waar het onderhoud enige tijd verwaarloosd is.

Het enkele feit dat de huurder daarmee bekend is, behoeft uiteraard niet mee te brengen dat de verhuurder wordt ontslagen van zijn verplichting dit onderhoud na het aangaan van de overeenkomst alsnog te verrichten. De bepaling is evenwel in beginsel van aanvullend recht. Het staat de verhuurder derhalve vrij te bedingen dat het onderhoud voor de huurder zal zijn of dat deze voor het herstel van gebreken zal zorgen, wat uiteraard in de hoogte van de huurprijs tot uitdrukking zal komen. Zo kan ook een afwijking van de regeling besloten liggen in de aard van de overeenkomst. Indien het de huur van een bouwvallige schuur betreft tegen een lage prijs, zal mogen worden aangenomen dat het de bedoeling van partijen is geweest dat de huurder niet mocht verwachten dat het om een goed onderhouden zaak zou gaan en zich ermee heeft verenigd dat op de verhuurder geen verplichting tot herstel rust.

Voor woonruimte is de bepaling evenwel van dwingend recht gemaakt (artikel 242). Huurt men een huis dat bij het aangaan van de overeenkomst scheuren of andere gebreken vertoont, dan levert dat een gebrek op dat door de verhuurder verholpen moet worden, zelfs als met die staat van onderhoud bij de bepaling van de huurprijs rekening s gehouden. Dit past in het streven om de onderhoudstoestand van het woningenbestand in Nederland op peil te houden en om de positie van de huurder van woonruimte bij achterstallig onderhoud te versterken.

Advies RvS:
2. Artikel 204, lid 2, bevat een algemene omschrijving van "gebrek" die voor alle gehuurde zaken geldt. Volgens artikel 207 kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder tot die waarop het gebrek is verholpen. Deze vordering zal kunnen worden ingesteld bij de kantonrechter. Op grond van artikel 241, dat uitsluitend van toepassing is op de huur van woonruimte, kan bij algemene maatregel van bestuur worden bepaald welke tekortkomingen in elk geval als gebreken worden aangemerkt. Aangenomen moet worden dat met deze aanwijzing van gebreken wordt bedoeld de lijst van ernstige tekortkomingen, zoals opgenomen in de zogenaamde "nulpuntenlijst" van het thans geldende Besluit huurprijzen woonruimte. Volgens artikel 257, lid 2, kan de huurder, indien zijn vordering is gegrond op een tekortkoming die krachtens artikel 241 als een gebrek heeft te gelden, binnen een in dat lid bepaalde termijn de huurcommissie verzoeken een uitspraak te doen over vermindering van de huurprijs.

De Raad merkt in de eerste plaats op dat het niet duidelijk is of een huurder met een vordering als bedoeld in artikel 257, lid 2, zich altijd eerst moet wenden tot de huurcommissie of dat hij zijn vordering ook onmiddellijk bij de kantonrechter aanhangig kan maken. Bovendien dienen vorderingen die uitsluitend zijn gegrond op artikel 207 en die niet gebreken betreffen als bedoeld in artikel 241 bij de kantonrechter aanhangig gemaakt te worden. Tenslotte doet zich de complicatie voor dat de huurder terzake van achterstallig onderhoud op grond van de algemene regels van Boek 6 BW gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst kan vorderen dan wel betaling van de huur kan opschorten op grond van artikel 6:262 BW. Naar het oordeel van de Raad zou voor de huur van woonruimte moeten worden gestreefd naar een eenvormige procedure die alle partijen meer duidelijkheid biedt. Daarbij gaat de voorkeur van de Raad uit naar een procedure waarbij in eerste instantie voor vorderingen tot vermindering van de huur wegens gebreken aan de woonruimte de huurcommissie bevoegd is een oordeel te geven.

Nota Verslag art. 204 lid 2:
Blijkens de omschrijving in lid 2 heeft het begrip "gebrek", zoals ook in de toelichting is uiteengezet, een ruime betekenis: daarbij gaat het niet alleen om de staat van de gehuurde zaak of de materiele eigenschappen daarvan, maar ook om iedere andere omstandigheid die eraan in de weg staat dat de huurder het verwachte genot van de zaak heeft. Door deze in de wet neergelegde omschrijving bestaat niet het gevaar dat het begrip "gebrek", zoals men wellicht op het eerste gezicht geneigd zou zijn te doen, louter in materiele zin wordt opgevat. Hieraan doet niet af dat in de omschrijving de uitdrukking "een goed onderhouden zaak" voorkomt.

Deze uitdrukking ziet niet op de aard van het gebrek, maar heeft een andere functie die hierna nog aan de orde komt.

Uit het voorgaande volgt dat er geen aanleiding bestaat de suggestie van de Nederlandse Orde van Advocaten en de Vereniging van Huurrechtadvocaten te volgen, die menen dat de "aanspraak op genot" die men uit de huidige wettekst afleidt, met het oog op de voormelde materiële aspecten in ere moet worden hersteld. Dit is evenmin nodig met het oog op de aanspraak van de huurder op behoorlijk onderhoud. Deze aanspraak ligt immers eveneens besloten in de gebrekenregeling, waarin het begrip "genot" eveneens centraal is gesteld. Tussen het huidige recht en de thans voorgestelde gebrekenregeling bestaat op dit punt dan ook geen materieel verschil. In beide stelsels zal de huurder pas in actie kunnen komen wanneer hem het genot dat hij mocht verwachten niet wordt verschaft, met andere woorden, wanneer het in de terminologie van het wetsvoorstel een gebrek is. Een nadeel van de gesuggereerde opzet zou voorts zijn dat dan tweeërlei regeling zou bestaan, nl. één met betrekking tot het genot (de immateriële gebreken) en één met betrekking tot de (materiële) gebreken, voor iets wat in wezen hetzelfde probleem is. In het huidige recht heeft juist deze tweeledigheid tot veel onzekerheid geleid.

De Commissie merkt op dat naar de letter van lid 2 alle eigenschappen of omstandigheden waardoor de zaak aan de huurder niet het verwachte genot kan verschaffen, derhalve ook omstandigheden die aan de huurder kunnen worden toegerekend en voor deze crediteursverzuim betekenen, een gebrek opleveren en dus op de voet van artikel 206 een aanspraak vestigen op herstel door de verhuurder. Zoals ook blijkt uit de memorie van toelichting bij dit artikel, onder 2, zijn wij met de Commissie van mening dat dergelijke omstandigheden - bijvoorbeeld wanneer een huurder door hem persoonlijk betreffende omstandigheden het gehuurde huis niet kan betrekken - niet als een gebrek moeten worden aangemerkt. Ter vermijding van misverstand is de omschrijving van gebrek in artikel 204 lid 2 op overeenkomstige wijze als in het voorontwerp, maar met een op artikel 6:58 aansluitende formulering aangevuld. In artikel 204 lid 2 wordt voor "omstandigheid" toegevoegd: niet aan de huurder toe te rekenen.

In de memorie van toelichting bij het onderhavige artikel onder 3 is uiteengezet waarom als maatstaf is gekozen het genot dat de huurder mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft, en waarom deze maatstaf voor de huur van woonruimte dwingend recht is. Waar het om gaat is dat niet mag worden overeengekomen dat het onvoldoende onderhoud niet als een gebrek wordt aangemerkt. Dit betekent derhalve dat de huurder ondanks dit beding, desverkiezend, jegens de verhuurder de door de wet aan het bestaan van een gebrek verbonden rechtsgevolgen kan inroepen.

Naar onze mening levert deze regeling een belangrijke stimulans voor het onderhoud van woonruimte op. Daarmee is niet alleen het bijzondere belang van de concrete huurder gediend, maar ook en vooral is een algemeen belang in het geding, nl. het belang van het op peil houden van een goed onderhouden woningvoorraad. De situatie is derhalve denkbaar, dat een huurder een vervallen woning huurt voor een zeer lage huur met het beding dat het onderhoud voor zijn rekening komt. De verhuurder dient er echter wel rekening mee te houden dat de huurder herstel van een gebrek kan vorderen overeenkomstig de maatstaf van een goed onderhouden soortgelijke woning. Zoals gezegd is het uit volkshuisvestelijk oogpunt onwenselijk dat een deel van de voorraad huurwoningen anders niet meer op een behoorlijk peil zou staan. In het kader van de ontwerpnota Wonen, die op 15 mei 2000 is gepubliceerd, zal nog worden bezien of hier wellicht in de toekomst de mogelijkheid van een afwijkende regeling moet worden geopend, bijv. voor bepaalde groepen van huurders en verhuurders, waar de wens voor een dergelijke afwijkende regeling leeft. Huurdersverenigingen zijn immers vaak beter in staat om voor goedkoop en efficiënt onderhoud te zorgen. Men zou daarbij kunnen denken aan een standaardregeling in de zin van artikel 214 van Boek 6 BW.

Zoals de Commissie opmerkt, is inderdaad gekozen voor een objectieve omschrijving van het begrip gebrek, dat uitsluitend betrekking heeft op eigenschappen die men in het algemeen mag verwachten van een zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft. Daaraan ligt de gedachte ten grondslag dat behoefte bestaat aan een vast uitgangspunt voor de gevallen waarin de regeling van de gebreken een dwingend karakter heeft, zoals het geval is wanneer het gaat om de huur van woonruimte. Hiervoor is al uiteengezet dat en waarom met betrekking tot de huur van woonruimte niet ten nadele van de huurder van deze bepaling mag worden afgeweken. Buiten dit geval is afwijking wel mogelijk, derhalve in geval van huur van woonruimte ten voordele van de huurder, en bij huur van andere zaken zowel ten voordele als ten nadele van de huurder. Wat dan als gebrek heeft te gelden, wordt, uitgaande van het wettelijke criterium, mede bepaald door de overeenkomst, waarin bijvoorbeeld een bijzonder gebruik kan zijn neergelegd. Derhalve kunnen partijen met een bestemming tot een bijzonder gebruik wel degelijk rekening houden. In geval van huur van woonruimte ligt dit echter in zoverre anders dat daar de aard van het gebruik al ligt besloten in het feit dat het om woonruimte gaat, zodat een afwijking in verband met "een bijzonder gebruik" niet goed denkbaar is.

Lid 3 (art. 7:204 BW)

MvT art. 204 lid 3:
4. Het derde lid handhaaft art. 7A:1592: geen gebrek is een feitelijke stoornis in het genot door derden; verkeerslawaai, spelende kinderen die een bal door een ruit gooien, burengerucht enz.. Een dergelijke stoornis komt voor rekening van de huurder. Buiten de uitzondering valt het geval dat de derden zich voor hun feitelijke stoornis beroepen op een hen toekomend recht op het gehuurde bijv. een erfdienstbaarheid op de verhuurde onroerende zaak. Daarmee is dus tevens voor risico van de verhuurder gebracht de stoornis door een derde die beweert tot die stoornis gerechtigd te zijn doch het in werkelijkheid niet is. Ook is niet uitgesloten dat de verhuurder zodanige bevoegdheden tegenover de derden heeft dat gezegd kan worden dat hij zelf mede tot de feitelijke stoornis bijdraagt door van deze bevoegdheden geen gebruik te maken. Ook dat valt niet onder de uitzondering. Of dit zich voordoet hangt van de omstandigheden af. Men zie bijv. HR 5 oktober 1990, NJ 1991, 295, waar het een huurder betrof die een restaurantbedrijf uitoefende in het gehuurde en ernstige overlast van kamerbewoners had in hetzelfde pand.

Is de verhuurder niet ook de verhuurder van de overlast veroorzakende buren dan kan de verhuurder alleen voor deze overlast aansprakelijk zijn, wanneer zulks in de huurovereenkomst is bedongen. De verhuurder is dan aansprakelijk volgens de regels van Boek 6. Van een gebrek is dan geen sprake.

Ook de enkele bewering van recht op zichzelf, zonder feitelijke stoornis, vormt geen gebrek, naar lid 3 volledigheidshalve nog bepaalt, zij stoort de huurder niet in zijn genot. Zij doet dat ook niet als zij geschiedt in de vorm van een rechtsvordering, al kan door toewijzing daarvan de aanwezigheid van een gebrek komen vast te staan.

5. Dat de huurder tegen de in lid 3 bedoelde derden zelf kan optreden, heeft een wettelijke basis in art. 3:125 lid 3, slot op grond waarvan de houder van een zaak ter zake van schending van zijn rechten als houder een vordering uit onrechtmatige daad heeft; verg. ook HR 4 maart 1955, NJ 1955, 301.

Nota Verslag art. 204 lid 3:
In lid 3 wordt met "een recht op het gehuurde" gedoeld op een zakelijk recht, evenals in artikel 211 met de woorden "een recht op de zaak". De door de Commissie ter sprake gebrachte voorbeelden van een overheidsmaatregel of een beding als bedoeld in artikel 6:252 BW hebben er evenwel toe geleid dat opnieuw is nagegaan of beide, onderling samenhangende bepalingen de grens op juiste wijze trekken. Zoals bij artikel 211 zal worden uiteengezet behoort de daar bedoelde regel alle gevallen te omvatten van rechtsgebreken die de huurder blootstellen aan een vordering van een derde, waartegen hij zich zonder processuele bijstand van de verhuurder niet of moeilijk kan verweren. Deze gedachte heeft tot een nieuwe redactie van artikel 211 lid 1 geleid, waarbij in artikel 204 lid 3 behoort te worden aangesloten. Voorgesteld wordt dan ook de zinsnede "een bewering van recht op het gehuurde" te vervangen door: een bewering van recht als bedoeld in artikel 211.

Deze wijziging heeft tot gevolg dat een feitelijke stoornis, gebaseerd op de hier bedoelde rechten, een gebrek in de zin van lid 2 oplevert. Dat ligt ook voor de hand, omdat het in beginsel aan de verhuurder is om tegen een dergelijke stoornis op te treden, zij het dat de huurder dat desgewenst ook zelf kan; men zie de memorie van toelichting bij het onderhavige artikel onder 5.

De Commissie heeft voorts gevraagd of geluidhinder door het verkeer als een gebrek kan worden aangemerkt. Is op dit punt niets naders overeengekomen, dan komt het in de eerste plaats erop aan welk genot de huurder van een goed onderhouden zaak van deze soort mocht verwachten. Gaat het om een huis aan een drukke straat in de stad, dan zal hij bij het aangaan van de huur niet mogen verwachten dat geen geluidhinder ten gevolge van het verkeer bestaat. In geval van een huis aan een stille weg op het platteland, zal hij dit in beginsel wel mogen verwachten; indien naderhand toch geluidhinder optreedt, is dit echter een louter feitelijke stoornis, die geen gebrek oplevert en waarvoor de verhuurder dus niet aansprakelijk is. In beide gevallen kan ten gunste van de huurder anders overeengekomen worden. Volledigheidshalve dient daaraan te worden toegevoegd dat (ernstige) geluidhinder bij woningen een rol kan spelen in het woningwaarderingsstelsel, berustend op artikel 10 UHW van wetsvoorstel 26 090. De geluidhinder kan leiden tot een lagere maximale huurprijsgrens. Er is dan sprake van een gebrek, krachtens de algemene maatregel van bestuur bedoeld in artikel 241.

De Commissie heeft voorts gevraagd of het feit dat een bewering van recht zonder feitelijke stoornis geen gebrek is, niet tot het ongewenste gevolg leidt dat de huurder, zolang er nog geen sprake is van een feitelijke stoornis geen aanspraken heeft jegens de verhuurder, zodat hij niet aan de ongewisse situatie een einde kan maken. De vraag moet aldus worden beantwoord dat in beginsel een verbod of bevel kan worden gevraagd ter zake van toekomstige handelingen die onrechtmatig zijn of wanprestatie opleveren. Men zie bijv. Asser-Hartkamp III, nr 118; Schenk-Blaauw, Het kort geding, zesde druk, 1996, Deel A nr 4.1.4.2 en Deel B nr 6.2.1, in het bijzonder p. 143 voorlaatste alinea met beroep op HR 11 februari 1966, NJ 1966, 405 en HR 4 januari 1952, NJ 1953, 158 ("Intussen is dit vaste jurisprudentie "); en Van Nispen, Mon. Nieuw BW A-11("reeds in de oude rechtspraak uitgekristalliseerde"). Dat brengt mee dat ook een verbod of een bevel kan worden gevorderd op grond van een dreigende feitelijke stoornis. Een dergelijke dreiging kan naar gelang van de omstandigheden door de rechter worden afgeleid uit een bewering van de wederpartij dat deze tot de stoornis gerechtigd is. Aldus kan de huurder bij een dreigende inbreuk op zijn rechten door een buurman die beweert een erfdienstbaarheid op het gehuurde te hebben, in rechte optreden zowel tegen de buurman, als tegen de verhuurder op de grond dat, gezien de bewering van deze buurman, er een onmiddellijk gevaar van een feitelijke stoornis en daarmee ook van een gebrek dreigt.

Vervolgens heeft de Commissie de kwestie van geluidhinder veroorzaakt door derden, zoals bijvoorbeeld medehuurders, aan de orde gesteld. Onderscheiden moet inderdaad worden tussen enerzijds de situatie dat de verhuurder zowel aan de overlast veroorzakende huurder als aan de overlast ondervindende huurder verhuurt, en anderzijds de situatie dat verhuurder geen contractuele band heeft met de overlast veroorzakende personen. In het eerste geval levert het feit dat de verhuurder geen gebruik maakt van zijn bevoegdheid om tegen zijn overlast veroorzakende huurder op te treden een gebrek op jegens zijn overlast ondervindende huurder. Dit geval valt immers niet onder de uitzondering van artikel 204 lid 3; verwezen moge worden naar de memorie van toelichting bij genoemd artikel onder 4. De huurder kan derhalve herstel van dit gebrek vorderen op grond van de onderhavige regeling. Bovendien heeft de verhuurder in een dergelijk geval de mogelijkheid de overlastveroorzaker de huur op te zeggen op grond van artikel 274 lid 1 onder a. In het tweede geval is de verhuurder alleen voor de door deze derde veroorzaakte overlast aansprakelijk, indien zulks in de huurovereenkomst is bedongen. De verhuurder is dan aansprakelijk volgens de regels van Boek 6. Van een gebrek is dan geen sprake. De bevoegdheid van de verhuurder om ter zake van geluidhinder of andere overlast die een huurder ondervindt op te treden tegenover laatstbedoelde derden die deze hinder of overlast veroorzaken, op grondslag van de algemene regels van Boek 6 (zie HR 16 oktober 1992, NJ 1993, 167, alsmede Asser-Abas, nr. 37), achten wij in dit licht niet te mager. Het is vooralsnog niet nodig naast deze op het algemene vermogensrecht te baseren vordering tegen de verhuurder, ook in het huurrecht speciale bepalingen op te nemen.

In het kader van de ontwerpNota Wonen (blz. 92) zal bezien moeten worden of er nog behoefte is aan aanscherping van de regeling om uitzetting van notoire overlastveroorzakers te vergemakkelijken. Verwezen moge ook worden naar hetgeen hierna in verband met overlast door drugspanden bij artikel 231 onder 2 is opgemerkt.

Toelichting art. 7:205.

MvT art. 205:
Dit ingevoegde artikel geeft gevolg aan wat al is gezegd bij afdeling 2, algemeen, onder 2 sub e. Zonder uitdrukkelijke bepaling zou men deze afdeling als een gesloten stelsel kunnen opvatten en met name de aansprakelijkheden uit titel 6.3 uitgesloten kunnen achten. De redactie is ontleend aan het vergelijkbare art. 7:22.

De kwestie is belangrijk omdat de algemene regels van Boek 6 en de onderhavige afdeling vaak in elkaar grijpen. Zo is de huurder in afwachting van de uitoefening van de bevoegdheid die hij aan de artikelen 206 en 207 kan ontlenen, bevoegd de nakoming van zijn verplichting tot betaling van huur op te schorten. Een dergelijke opschorting levert uiteraard geen bevrijding op van de verplichting tot betaling van huur, doch kan wel worden gebezigd om de huurbetaling geheel of ten dele stop te zetten, totdat de bevrijding als gevolg van verrekening op grond van artikel 206 of partiële ontbinding op grond van artikel 207 een feit is.

Een bevoegdheid tot opschorten bestaat uiteraard alleen indien deze in de gegeven omstandigheden voldoende gerechtvaardigd is; men zie met name artikel 6:262 lid 2 en artikel 6:263.

Toelichting art. 7:206 (art. 7.4.2.4)

Lid 1 (art. 7:206 BW)

MvT art. 206 lid 1:
1. Het artikel legt op de verhuurder een verplichting alle gebreken als bedoeld in art. 204 lid 2 te verhelpen, ongeacht door welke oorzaak zij zijn ontstaan en of de verhuurder voor de door het gebrek veroorzaakte schade aansprakelijk is. De term "verhelpen" is gekozen omdat "herstellen" niet past bij gebreken die niet door de fysieke toestand van de zaak veroorzaakt worden.

Hierboven bij artikel 204 onder 3 is uiteengezet wat onder gebrek moet worden verstaan. Een gebrek is - kort gezegd - een omstandigheid die het genot beperkt zoals de huurder dat bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten. Huurt men een zaak dan mag men verwachten dat de zaak in goede staat van onderhoud verkeert, tenzij partijen anders overeen zijn gekomen. Men is vrij tegen een lage prijs een opslagplaats te huren met zichtbare tekortkomingen. Dat levert in beginsel dan geen gebrek op. Het voorgaande is anders bij woonruimte waar de gebrekenregeling van dwingend recht is (artikel 242).

In de onderhavige bepaling in combinatie met artikel 204 vindt men de verplichtingen terug van de verhuurder in de huidige artt. 1586 en 1587 om het gehuurde te onderhouden en te herstellen en de huurder het rustig genot ervan te doen hebben.

2. De bepaling bevat een verplichting van de verhuurder, maar geeft hem geen bevoegdheid in het geval dat de huurder geen ingreep verlangt. Doet de huurder dat niet, dan is de verhuurder niet bevoegd de gebreken te verhelpen. De bevoegdheid van de verhuurder om aan de verhuurde zaak werkzaamheden te verrichten, wordt elders geregeld; men zie art. 220 (7.4.3.8).

Verlangen moet hier niet formeel worden opgevat. De enkele mededeling van de huurder dat er een door de verhuurder te verhelpen gebrek is, is al voldoende. Op grond van artikel 222 (7.4.3.12) moet de huurder onverwijld de verhuurder inlichten dat er een gebrek is. Is de huurder nalatig met zijn verplichting dan is hij aansprakelijk voor de daardoor ontstane schade. Deze bepaling heeft tot resultaat dat de huurder er belang bij heeft ten aanzien van gebreken die de verhuurder schade toebrengen, onverwijld te verlangen dat deze ze verhelpt.

3. Het artikel gaat ervan uit dat de hoofdverplichting van de verhuurder zich niet beperkt tot het ter beschikking stellen van de zaak maar dat hij ook een zekere mogelijkheid van genot verschaffen moet. Daarmee strookt de regel van art. 207 dat de huurder, voor zover door een gebrek de mogelijkheid tot genot vervalt, een evenredige vermindering van de door hem verschuldigde tegenprestatie op haar plaats is.

De verplichting van de verhuurder tot genotsverschaffing houdt evenwel geen garantie van dat genot in. In de eerste plaats is de verhuurder niet reeds op grond van de enkele aanwezigheid van een gebrek dat de mogelijkheid van genot belemmert, schadevergoeding verschuldigd, doch is hij slechts verplicht het gebrek te verhelpen. In de tweede plaats is hij tot verhelpen slechts gehouden tot de grens van overmacht; zie lid 1, slotzinsnede.

4. Dat verhelpen van het gebrek in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze niet van de verhuurder is te vergen, zal niet snel aangenomen mogen worden. Herstelbare gebreken moet hersteld worden. Dat het herstel voor de verhuurder in verband met de verhouding tussen kosten toegevoegde waarde van de zaak onvoordelig is, maakt dit niet anders. Wel kan een wanverhouding op dit punt meewegen met andere omstandigheden zoals de omvang en aard van de te verkrijgen genotsvermeerdering en het belang daarvan voor de huurder, de resterende duur van de huur en de bestemming van de zaak na afloop van de huur. Verg. HR 2 juni 1993, NJ 1993, 582.

Nota n.a.v. Verslag art. 206 lid 1:
Voor beantwoording van de vraag of de verhuurder verplicht is gebreken te verhelpen, is niet de maatstaf of dit - het verhelpen van de gebreken - redelijkerwijs van hem kan worden gevergd, maar of met het verhelpen van de gebreken uitgaven zijn vereist die redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Of aan deze maatstaf is voldaan, zal naar de omstandigheden moeten worden beoordeeld. Zoals in de memorie van toelichting wordt aangestipt, zal aan die maatstaf niet snel zijn voldaan. Men denke aan het geval dat een huis kort voor het einde van de huurovereenkomst ernstige schade oploopt, die niet dan met aanzienlijke kosten kan worden hersteld, of aan de situatie dat vaststaat dat het huis onteigend wordt en het geen zin heeft tot omvangrijke herstelwerkzaamheden over te gaan, omdat het huis binnenkort toch afgebroken wordt en de kosten van het herstel ook niet voor vergoeding door de onteigenende partij in aanmerking komen.

Niet wordt de vrees van de Woonbond gedeeld dat de voorgestelde bepaling tot de gedachte zou kunnen leiden dat een verhuurder door jarenlange verwaarlozing aan zijn onderhoudsverplichting kan ontkomen, welke gedachte kennelijk hierop zou zijn gebaseerd dat dan de uitgaven voor het herstel te hoog zijn opgelopen. Het ligt immers in die situatie niet voor de hand te zeggen dat de uitgaven redelijkerwijs niet te vergen zijn. Verwezen moge ook worden naar de nota naar aanleiding van het verslag bij wetsvoorstel 26 090 3 onder het kopje Onderhoud en herstel van gebreken.

Lid 2 (art. 7:206 BW)

MvT art. 206 lid 2:
5. Het tweede lid houdt er rekening mee dat omgekeerd ook de huurder jegens de verhuurder een aansprakelijkheid heeft ter zake van de toestand van het gehuurde, met name op grond van zijn verplichting tot het doen van kleine herstellingen (art. 217) en zijn verplichting zich als een goed huurder te gedragen (art. 213), die nader wordt bepaald door zijn aansprakelijkheid voor de personen bedoeld in art. 219. Voor gebreken waarvoor de huurder aldus aansprakelijk is, behoort de verhuurder het niet te zijn.

MvT art. 206 lid 3:
6. Het derde lid geeft de huurder een verder gaande bevoegdheid dan uit art. 3:299 voor hem voortvloeit. Een rechterlijke machtiging is hier, nu het vaak om relatief kleine bedragen zal gaan en huurders zich niet gemakkelijk tot de rechter zullen wenden, een te zware maatregel. Het ter hand nemen van herstel door huurder zowel als door de verhuurder dient zoveel mogelijk te worden bevorderd, ook in het algemeen belang. Voor de hantering van de bepaling is daarom verzuim in de zin van art. 6:81 e.v., waarvoor in de regel een ingebrekestelling vereist is, voldoende geacht. Kort gezegd komt het stelsel op het volgende neer. De huurder verlangt van de verhuurder dat deze een gebrek verhelpt. De verhuurder laat na de gebreken te verhelpen.

De huurder stelt hem in gebreke door een schriftelijke aanmaning waarbij de verhuurder een redelijke termijn wordt gegeven om de gebreken te verhelpen (artt. 6:81 en 82). Verhelpt de verhuurder de gebreken niet binnen deze termijn dan is de verhuurder in verzuim en kan de huurder zelf de gebreken verhelpen met verrekening van de kosten overeenkomstig de artt. 6:127 e.v..

De verhuurder wordt tegen misbruik van deze bepaling door een huurder die uit betalingsonwil niet bestaande gebreken inroept, voldoende beschermd door het feit dat de huurder zich aldus aan beëindiging van de huurovereenkomst wegens wanbetaling blootstelt (artikel 212). De onjuistheid van de bewering van de huurder zal in de regel makkelijk kunnen worden aangetoond.

7. Het derde lid hoort van dwingend recht te zijn, omdat anders afwijking in modelcontracten van verhuurdersorganisaties regel zou worden. Nu de regel ter bescherming van de huurder strekt, leidt zulks in verband met art. 3:40 lid 2 tot vernietigbaarheid. De in afwijking van art. 7.4.2.2 lid 3 op dit punt gekozen formulering is inmiddels in Boek 7 gebruikelijk geworden; zie bijv. art. 7:6, 7:413 lid 2, 7:445 lid 2, 7:468, 7:513 en 7:862.

8. Het derde lid gaat verder dan het huidige art. 7A:1623j dat voor woonruimte een vergelijkbare regel geeft. Dat artikel kan dus vervallen. Daarbij verdient nog aantekening dat dat artikel eerder tegen dan voor de huurder werkt. Sinds 1 januari 1992 geldt immers voor verrekening een nieuwe regeling. Deze biedt in beginsel aan een huurder een ruimere mogelijkheid om tot verrekening over te gaan dan het voorafgaande recht. In het huidige recht geldt niet langer de eis van dadelijke vereffenbaarheid, maar geldt artikel 6:136. In vergelijking daarmee stelt artikel 1623j een strengere eis, omdat het ervan uitgaat dat het de rechter is die de bevoegdheid tot verrekening moet toekennen in dier voege dat verrekening anders niet mogelijk lijkt. Men kan nog denken aan het geval dat verrekening contractueel is uitgesloten, maar daar zal in de regel art. 6:237 onder g al aan in de weg staan.

Iets soortgelijks geldt met betrekking tot het huidige art. 7A:1634, dat eveneens kan vervallen.

Lid 3 (art. 7:206 BW)

Advies RvS art. 206 lid 3:
1. Ingevolge het derde lid van het voorgestelde artikel 206 van het Burgerlijk Wetboek (BW) kan, wanneer de verhuurder met het verhelpen van gebreken in verzuim is, de huurder dit verhelpen zelf verrichten en de daarvoor gemaakte kosten, voorzover deze redelijk waren, op de verhuurder verhalen, desgewenst door deze kosten in mindering te brengen op de huurprijs. Van deze bepaling kan in het huurcontract niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. In de toelichting op dit artikel is aangegeven dat een rechterlijke machtiging, zoals artikel 3:299 BW voorschrijft, een te zware maatregel is, nu het vaak om relatief kleine bedragen zal gaan en huurders zich niet gemakkelijk tot de rechter zullen wenden.

De Raad van State wijst erop dat niet uitgesloten is dat het in de praktijk om relatief grote bedragen kan gaan en dat in artikel 206, lid 3, geen financiële grens is ingebouwd. Nu deze bepaling de huurder toestaat de door hem gemaakte kosten in mindering te brengen op de huurprijs, bestaat het risico dat achteraf blijkt dat deze inhouding ten onrechte heeft plaatsgevonden en de huurder te maken krijgt met een achterstand in de betaling van de huur en mogelijk geconfronteerd zal worden met een beëindiging van de huur door de verhuurder. Over de vraag of de huurder een beroep kan doen op artikel 206, lid 3, kan gemakkelijk een geschil ontstaan, bijvoorbeeld over de vraag of de verhuurder in verzuim is en over de vraag of de door de huurder gemaakte kosten redelijk waren.

De Raad adviseert de bevoegdheid van de huurder tot verrekening van de kosten met de huurprijs aan een grens te verbinden.

1. Met betrekking tot het derde lid van het voorgestelde artikel 7:206 BW wijst de Raad van State erop dat niet uitgesloten is dat het in de praktijk om relatief grote bedragen kan gaan en dat in deze bepaling geen financiële grens is ingebouwd. Door de mogelijkheid dat de huurder de door hem gemaakte kosten voor het verhelpen van het gebrek in mindering brengt op de huurprijs, bestaat het risico dat achteraf blijkt dat deze inhouding ten onrechte heeft plaatsgevonden en dat de huurder te maken krijgt met een achterstand in de betaling van de huur en mogelijk geconfronteerd zal worden met een beëindiging van de huur door de verhuurder. De Raad merkt in dit verband op dat gemakkelijk een geschil kan ontstaan over de vraag of de huurder een beroep op deze bepaling kan doen.

De Raad adviseert de bevoegdheid van de huurder tot verrekening van de kosten met de huurprijs aan een grens te verbinden.

Voor de beantwoording van de vraag of de huurder een beroep op artikel 206 lid 3 kan doen, is in de eerste plaats vereist dat het gaat om een gebrek dat de verhuurder verplicht is te verhelpen, met andere woorden een gebrek dat niet valt onder een van de in de leden 1 en 2 opgenomen uitzonderingen. Is niet van zodanige uitzondering sprake, dan is bovendien nog vereist dat de huurder het verlangen heeft kenbaar gemaakt dat de verhuurder het gebrek verhelpt en dat deze met het verhelpen in verzuim is, waarvoor in de regel een ingebrekestelling is vereist. In dit stelsel ligt besloten dat de verhuurder gelegenheid heeft de huurder in een vroeg stadium te waarschuwen, bijv. dat het niet gaat om gebreken tot het verhelpen waarvan hij verplicht is. De huurder zal zich dan een beeld kunnen vormen van het risico dat hij loopt, indien hij zelf het gebrek verhelpt en de kosten daarvan in mindering op de huurprijs brengt. In voornoemd geval kan hij daarin aanleiding vinden zich door de rechter te doen machtigen op de voet van artikel 3:299 BW - van welke bepaling de toepasselijkheid hier niet is uitgesloten - om de gemaakte kosten niet in mindering te brengen op de huur, maar deze op andere wijze op de verhuurder te verhalen. Naarmate het om grotere bedragen gaat, ligt een en ander meer voor de hand. Het komt mij dan ook voor dat in de praktijk de behoefte aan een grens - die ook bezwaarlijk in een absoluut bedrag zou kunnen worden uitgedrukt, maar aan de huurprijs zou moeten worden gerelateerd - niet erg groot zal zijn. Het voordeel ervan is uiteraard dat de huurder niet met een al te grote achterstand zal worden geconfronteerd en dat hij beter in staat zal zijn deze aan te zuiveren dan wanneer het om een aanzienlijk bedrag gaat. Daarbij valt echter nog wel te bedenken dat ook een weigering een geringe huurachterstand te voldoen onder omstandigheden kan leiden tot een beëindiging van de huurovereenkomst. Ten slotte verdient nog het volgende aandacht. Ook in gevallen waarin in redelijkheid niet kan worden betwijfeld dat van een gebrek sprake is, zal de huurder ingeval de kosten van het verhelpen van het gebrek het wettelijk maximum overschrijden - de vraag of dit het geval zal zijn, zal niet altijd van te voren kunnen worden beantwoord - zich voor het verhalen daarvan extra inspanningen moeten getroosten. Te vrezen valt dan ook dat een regel die de verrekenmogelijkheid van de huurder aan een maximum bindt, ertoe kan leiden dat de huurder ervan afziet zelf een gebrek te verhelpen. Op grond van het voorgaande is de suggestie van de Raad op dit punt niet gevolgd.

Nota n.a.v. Verslag art. 206 lid 3:
Bij de in het Verslag aangehaalde opmerkingen van de Raad voor Onroerende Zaken met betrekking tot het derde lid wordt het volgende aangetekend. Uitgangspunt van dit lid is dat het gaat om gebreken die de verhuurder dient te verhelpen, en dat de verhuurder daarmee in verzuim is. Met het oog op die situatie geeft dit lid een eenvoudige regeling die beoogt te bereiken dat het gebrek wordt verholpen, en wel op kosten van de verhuurder. Aan te nemen valt dat deze regeling vooral toepassing zal vinden bij betrekkelijk geringe gebreken waarvan het herstel geen aanzienlijke bedragen vergt, in gevallen waarin geen twijfel kan bestaan over de feitelijke voorwaarden dat sprake is van een gebrek dat de verhuurder moet verhelpen. Bestaat wel onzekerheid, bijv. over de vraag of er een gebrek is, dan zal de huurder zich op de voet van artikel 3:299 door de rechter kunnen doen machtigen. Een en ander betekent dat in de praktijk tussen de voorgestelde bepaling en artikel 7A:1623j een geringer verschil in toepassing zal bestaan dan op het eerste gezicht lijkt. Met betrekking tot het door de Raad gesignaleerde risico dat, kort gezegd, het gebrek op ondeugdelijke wijze tegen hogere kosten dan noodzakelijk wordt verholpen, verdient opmerking enerzijds dat de kosten slechts in mindering op de huurprijs kunnen worden gebracht voor zover deze redelijk waren, en anderzijds dat de verhuurder zich nu eenmaal zelf in de positie heeft geplaatst dat hij niet aan zijn verplichting tot herstel van het gebrek heeft voldaan en aan de huurder heeft overgelaten dit zelf naar eigen inzicht te doen. Ook dit laatste is immers van belang voor de vraag of de verhuurder zich erover kan beklagen dat de kosten niet redelijk waren.

Wat betreft de opmerkingen van de Raad van State geldt het volgende. Gaat het om omvangrijke herstellingen waarmee grote bedragen zijn gemoeid, dan zal de huurder die betwijfelt of de verhuurder tot het verhelpen van het gebrek verplicht is - welke twijfel ook kan voortvloeien uit een reactie van de verhuurder op de ingebrekestelling - verstandig doen zich door de rechter te laten machtigen. Hij vermijdt dan het risico dat achteraf wordt geconstateerd dat hij de kosten van herstel ten onrechte op de huur in mindering heeft gebracht, met als mogelijk gevolg beëindiging van de huur. In het normale geval van een gebrek waarvan het herstel geen aanzienlijke kosten vergt, is dit risico veel geringer. Ook als de huurder de kosten ten onrechte op de huur heeft ingehouden, zal het meestal niet tot beëindiging van de huur kunnen komen, omdat de huurachterstand relatief gering zal zijn. Bovendien valt bij dit alles te bedenken dat een huurder die zelf kosten voor herstel meent te moeten maken, dit in de regel niet lichtvaardig zal doen, ook al kan hij die kosten op de huur in mindering brengen. Hij zal, ook als hij meent dit laatste te kunnen, toch eerst zelf het volle bedrag van de herstelkosten op tafel moeten leggen. Het is dus weinig aannemelijk dat een huurder daartoe zonder goede grond zal overgaan.

Opmerking verdient dat de positie van de huurder in dit geval ook ter sprake komt in de nota naar aanleiding van het verslag bij wetsvoorstel 26 090 (§ 3 onder het kopje Onderhoud en herstel gebreken). Naar aanleiding van een pleidooi van de Woonbond voor een wettelijke verankering van een termijn van een maand waarbinnen de huurder alsnog de gelegenheid krijgt de huur te betalen wanneer de rechter van oordeel is dat de met de huur verrekende kosten van herstel door de rechter niet redelijk worden bevonden, wordt daar opgemerkt dat ook de artikelen 247 lid 5 en 280 voorzien in de mogelijkheid dat de rechter de huurder nog een maand de tijd kan geven om aan zijn verplichtingen te voldoen. Indien de huurder de verhuurder niet of niet op de juiste wijze in gebreke heeft gesteld, is de verhuurder niet in verzuim geraakt. De huurder zal zich dan niet op de onderhavige bepaling kunnen beroepen, maar hij zal wel, aangenomen dat het gaat om een gebrek tot het verhelpen waarvan de verhuurder verplicht was, de kosten van herstel, voor zover deze redelijk waren, van de verhuurder kunnen terugvorderen, eventueel bij wijze van vordering in reconventie indien hij de kosten op de huur heeft ingehouden en de verhuurder betaling van de achterstallige huur vordert.

Toelichting art. 7:207 (art. 7.4.2.5)

MvT art. 207:
1. Artikel 206 ziet op de verplichting van de verhuurder met betrekking tot het genot van het gehuurde. Hij is in zoverre tot genotsverschaffing verplicht dat hij gebreken die het genot verhinderen, moet verhelpen als dit - kort gezegd - redelijkerwijs mogelijk is. Artikel 207 regelt de invloed van het ontbreken van genot op de tegenprestatie van de huurder: deze heeft recht op een aan de genotsvermindering evenredige huurvermindering op grond van de enkele aanwezigheid van het gebrek, ook als de verhuurder niet tot herstel verplicht is of nog niet terzake van zijn verplichting tot herstel in verzuim is.

Overigens zal niet ieder "wissewasje" tot een "vermindering van het huurgenot" van de gehuurde zaak leiden. In de eerste plaats staan processuele voorschriften hieraan in de weg; zoals nog ter sprake zal komen, kan de huurvermindering slechts langs de weg van rechtsmaatregelen worden verkregen, waaraan kosten zijn verbonden. In de tweede plaats leidt ook de evenredigheidsmaatstaf ertoe dat alleen een substantiële aantasting van het huurgenot tot huurvermindering zal leiden. Tenslotte moet erop worden gewezen dat de huurder die de onderhavige bepaling hanteert, er verstandig aan doet daartoe niet onberaden over te gaan. Hij dient in het bijzonder te beseffen dat niet alle achterstallig onderhoud tot huurvermindering zal kunnen leiden. Nodig is dat het zover komt dat er
a. een gebrek ontstaat van zodanige importantie, dat dat
b. tot een substantiële aantasting leidt van het huurgenot, dat hij daadwerkelijk mocht verwachten.
Dat een dak aan vernieuwing toe is, is niet voldoende; wel dat het dak lekt. Voor het geval dat geen verplichting tot herstel bestaat en het genot niet slechts vermindert, maar geheel onmogelijk wordt, geeft art. 210 een nadere regeling in de vorm van de daar bedoelde bevoegdheid tot ontbinding.

2. De regel strookt met hetgeen voor wederkerige overeenkomsten in het algemeen voortvloeit uit art. 6:270 in verbinding met art. 6:265 lid 2 (verg. HR 6 juni 1997, NJ 1998, 128). Zij vormt in wezen een uitwerking van wat deze bepalingen reeds meebrengen, maar wijkt daarvan in enige opzichten af.

In de eerste plaats moet de huurder de vermindering in rechte vorderen en kan hij niet met een schriftelijke ontbindingsverklaring volstaan. Tot een dergelijke vordering kan de huurder zelf het initiatief nemen, waarna het voor de hand ligt dat de verhuurder, die verweer wil voeren, in reconventie doorbetaling van de huur vordert. Neemt de verhuurder, die met een huurvermindering wordt geconfronteerd, bijv. omdat de huurder zich op een opschortingsrecht beroept (zie hiervoor bij artikel 205), het initiatief, dan ligt het voor de hand dat de huurder in reconventie huurvermindering vraagt. De enkele uitoefening van het opschortingsrecht, bevrijdt hem immers niet; terwijl voor opschorting zonder dat de huurder huurvermindering vordert, naar haar aard geen rechtvaardiging is te vinden. Ook in ander opzicht is vertrouwen op een opschortingsrecht voor de huurder met gevaren verbonden. Loopt de huurachterstand te ver op en blijkt de huurder uiteindelijk geen huurvermindering van de rechter te krijgen, dan kan dat op een toewijzing van een ontruimingsvordering komen te staan, wanneer de huurder die achterstand niet terstond betalen kan. Te bedenken valt dat uitgangspunt van de regeling is dat het te ver gaat de huurder toe te staan op eigen gezag tot huurvermindering over te gaan, al moet daaraan onmiddellijk worden toegevoegd dat dit de regeling minder efficiënt maakt omdat de gemiddelde huurder ervoor terugschrikt tegen zijn verhuurder rechtsmaatregelen te nemen. Maar de verhuurder geheel afhankelijk te maken van het oordeel van de huurder over de aanwezigheid van een gebrek en huurvermindering waarop dit aanspraak zou geven, zou te gemakkelijk misbruikt kunnen worden als dekmantel voor betalingsonwil.

In de tweede plaats dient er rekening mee te worden gehouden dat de verhuurder vaak niet met het gebrek bekend zal zijn. Het is daarom redelijk dat de huurvermindering pas ingaat op het ogenblik dat de huurder de verhuurder van het gebrek in kennis heeft gesteld. De verhuurder moet immers, als het gebrek te zijnen aanzien gevolgen heeft, aanstonds in de gelegenheid worden gesteld tot onderzoek en tot eventuele voorzieningen. De verhuurder heeft het aldus in de hand dat niet later over een lange periode alsnog huurvermindering wordt gevorderd. Voor de huur van woonruimte kan in dit verband nog worden gewezen op de termijnen die te dier zake in artikel 257 worden voorgeschreven. Aantekening verdient nog dat ter zake van de kennisgeving de regels van artikel 3:37 leden 3 en 4 van toepassing zijn.

3. Aanspraak op huurvermindering bestaat alleen bij genotsvermindering als gevolg van een gebrek. De omschrijving van art. 204 lid 2 brengt mee dat van een gebrek geen sprake kan zijn wanneer de oorzaak van de genotsvermindering aan de huurder is toe te rekenen. Lid 2 van het onderhavige artikel bepaalt bovendien dat evenmin aanspraak op huurvermindering bestaat als de genotsvermindering is ontstaan door het achterwege blijven van herstellingen die voor rekening van de huurder zijn, of door schade waarvoor de huurder aansprakelijk is.

4. De bepaling is voor woonruimte tot dwingend recht gemaakt in artikel 242. Zie ook het hierboven bij artikel 204 onder 3, laatste alinea opgemerkte.

Advies RvS art. 207:
2. Met betrekking tot de regeling in de artikelen 207 en 257 lid 2 op grond waarvan de huurder in geval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van een gebrek resp. een gebrek als bedoeld in artikel 241 een evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen bij de kantonrechter resp. verzoeken aan de huurcommissie, merkt de Raad op dat het niet duidelijk is of een huurder met een vordering als bedoeld in artikel 257 lid 2 zich altijd eerst moet wenden tot de huurcommissie of dat hij zijn vordering ook onmiddellijk bij de kantonrechter aanhangig kan maken. Bovendien wijst de Raad erop dat vorderingen die uitsluitend zijn gegrond op artikel 207 en die niet gebreken betreffen als bedoeld in artikel 241 bij de kantonrechter aanhangig worden gemaakt. Tenslotte maakt de Raad gewag van de complicatie dat de huurder terzake van achterstallig onderhoud op grond van de algemene regels van Boek 6 BW gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst kan vorderen dan wel betaling van de huur kan opschorten op grond van artikel 6:262 BW. Naar het oordeel van de Raad zou voor de huur van woonruimte moeten worden gestreefd naar een eenvormige procedure die alle partijen meer duidelijkheid biedt. Daarbij gaat de voorkeur van de Raad uit naar een procedure waarbij in eerste instantie voor vorderingen tot vermindering van de huur wegens gebreken aan de woonruimte de huurcommissie bevoegd is een oordeel te geven. Vooropgesteld moet worden dat de Hoge Raad onlangs uitdrukkelijk heeft beslist dat de huurder met een beroep op gebreken of achterstallig onderhoud de huurbetaling kan opschorten op grond van artikel 6:262 dan wel van artikel 6:52 om vervolgens de overeenkomst op grond van artikel 6:265 of van 6:270 in verbinding met artikel 6:265 geheel of gedeeltelijk te ontbinden (HR 6 juni 1997, NJ 1998, 128). In het onderhavige wetsvoorstel is geen nadere, van de algemene opschortingsregeling afwijkende, regeling opgenomen. De regeling in Boek 6 is hier zonder meer van toepassing. Wel is in het onderhavige wetsvoorstel in de algemene bepalingen een speciale regeling van de partiële ontbinding opgenomen. Deze nadere uitwerking is geregeld in artikel 207 op grond waarvan de huurder in geval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van een gebrek een evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen; m.a.w. een gedeeltelijke ontbinding. De regeling in het onderhavige wetsvoorstel bevat op een aantal punten beperkingen ten opzichte van de algemene regeling in Boek 6 en vormt derhalve een lex specialis ten opzichte van die regeling. In de eerste plaats moet de huurder de partiële ontbinding in rechte vorderen en kan hij niet met een schriftelijke ontbindingsverklaring volstaan. In de tweede plaats is bepaald dat de huurvermindering pas ingaat op het ogenblik dat de huurder de verhuurder van het gebrek in kennis heeft gesteld, een regel die in voormeld arrest uit de maatstaven van de redelijkheid en billijkheid wordt afgeleid. Voor woonruimte wordt de regeling dan nog nader uitgewerkt in de artikelen 257 en 262 in die zin dat de vordering van de huurder tot vermindering van de huurprijs vervalt zes maanden na kennisgeving van het gebrek aan de verhuurder. Voorts biedt het tweede lid binnen zekere grenzen de mogelijkheid aan de huurder, in plaats van bij de kantonrechter huurvermindering te vorderen, bij de huurcommissie huurvermindering te verzoeken. Het stelsel ziet er wat woonruimte betreft dan als volgt uit. Op grond van de artikelen 207 jo 257 kan de huurder zich altijd tot de kantonrechter wenden met de vordering tot huurprijsvermindering in geval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van een gebrek. De rechter kan bij de beoordeling van het gebrek als richtsnoer gebruik maken van de algemene maatregel van bestuur bedoeld in artikel 241, bij of krachtens welke algemene maatregel van bestuur tekortkomingen zijn aangewezen, die als gebrek worden aangemerkt. Maar het gaat hier alleen om een richtsnoer, de rechter is overigens vrij in zijn beoordeling of iets een gebrek is en in de waardering daarvan. Daarnaast biedt het wetsvoorstel de mogelijkheid dat de huurder bij de huurcommissie huurprijsvermindering verzoekt in plaats van zich tot de kantonrechter te wenden. Deze weg staat echter alleen open, indien het om een gebrek gaat dat wordt aangewezen bij of krachtens de in artikel 241 bedoelde algemene maatregel van bestuur. De procedure bij de huurcommissie is aan een aantal beperkingen onderworpen. Behalve dat de huurcommissie alleen bevoegd is, als het om zgn. "aangewezen" gebreken gaat, is de huurcommissie ook gebonden aan een ondergrens bij het bepalen van de huurprijsvermindering. Krachtens artikel 16 tweede lid van het voorstel voor de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte dient de huurcommissie de bij het daar bedoelde uitvoeringsbesluit vast te stellen regelen in acht te nemen bij het nemen van haar beslissing. Aan de hand van deze regels stelt de huurcommissie de puntenwaardering van de betreffende woonruimte vast teneinde de ondergrens te kunnen bepalen van de in rekening te brengen huurprijs. De door de huurcommissie vast te stellen huurprijs mag niet lager zijn dan een nader bij genoemd besluit te bepalen percentage van de maximale huurprijsgrens voor de betreffende woonruimte. Partijen worden geacht de huurprijsvermindering zoals door de huurcommissie vastgesteld te zijn overeengekomen, tenzij een van hen binnen twee maanden na verzending van een afschrift van de uitspraak aan hen een verzoekschrift bij de rechter heeft ingediend waarin een beslissing van de rechter wordt gevraagd op de uitspraak van de huurcommissie over de huurprijsvermindering (artikel 262). De rechter is dan aan dezelfde beperkingen gebonden als de huurcommissie. Van de beslissing van de rechter staat geen hogere voorziening open. Deze regeling komt overeen met de huidige regeling in de artikelen 14 en 27-28 HPW. Nu de procedure bij de huurcommissie aan beperkingen is onderworpen, kleven er bezwaren aan een stelsel zoals door de Raad voorgesteld waarbij partijen zich altijd eerst tot de huurcommissie moeten wenden alvorens een procedure bij de rechter kan worden gestart. Een niet-rechterlijke instantie als de huurcommissie is onvoldoende toegerust om in alle gevallen te beoordelen of er sprake is van een gebrek in die zin dat de zaak niet het genot verschaft dat de huurder bij het aangaan van de huur van een dergelijke zaak als de gehuurde mocht verwachten. Daartoe dient nu juist de algemene maatregel van bestuur bij of krachtens welke een aantal gebreken zal worden "aangewezen ". Tegen deze achtergrond verdient een stelsel als in het wetsvoorstel neergelegd de voorkeur. Dit stelsel zal er in de praktijk op neer komen dat de huurder zich in ieder geval altijd tot de kantonrechter kan wenden, ook als het een "aangewezen gebrek" betreft en dat hij in dit laatste geval bovendien naar de huurcommissie kan gaan. Aan de huurder wordt de keuze gelaten of hij zich tot de rechter of de huurcommissie wenst te wenden. Het voordeel van een dergelijk stelsel is dat een huurder bij zijn keuze tussen deze twee procedures mee kan laten wegen de kosten die hij wil maken, de snelheid waarmee hij een beslissing wenst te verkrijgen, dan wel de mate waarin hij verlaging van de huurprijs denkt te kunnen verkrijgen. Heeft de huurder een keuze gemaakt en is eenmaal op grond van bepaalde feiten een procedure, hetzij bij de kantonrechter, hetzij bij de huurcommissie gestart, dan kan de huurder met betrekking tot dezelfde feiten na afloop van de procedure niet alsnog voor de andere procedure kiezen. Het moet immers niet zo zijn dat de huurder als hij van de huurcommissie en de kantonrechter op grond van de artikelen 257 lid 2 en 262 een uitspraak heeft verkregen, hij nog eens een kantongerechtprocedure op grond van de artikelen 207 en 257 lid 1 over dezelfde feiten kan beginnen, en omgekeerd. Problemen kunnen zich hier niet snel voordoen voor de huurder, als men bedenkt dat de huurder indien hij zich tot de rechter wendt altijd juist handelt en indien hij zich tot de huurcommissie wendt ook, als het ten minste om een "aangewezen" gebrek gaat. Samengevat komt het stelsel erop neer dat voor de huurovereenkomst de regeling van de partiële ontbinding uitsluitend is neergelegd in artikel 207 in verbinding met artikel 257 op grond waarvan de huurder zich altijd tot de rechter kan wenden en in een aantal gevallen daarnaast ook nog tot de huurcommissie. Het voorgaande brengt mij ertoe het voorstel van de Raad niet te volgen. Wel zal de toelichting worden aangevuld met een passage waarin nog eens duidelijk het stelsel wordt uiteengezet.

Nota n.a.v. Verslag art. 207:
Noch in het wetsvoorstel noch in de memorie van toelichting wordt als vereiste voor vermindering van de huurprijs gesteld dat het om een substantiële aantasting van het genot moet gaan. In de memorie van toelichting is slechts tot uitdrukking gebracht dat de vereisten van evenredigheid en van een vordering in rechte zullen meebrengen dat in de praktijk slechts een substantiële aantasting van het huurgenot aanleiding tot huurvermindering zal opleveren. Zowel het door de Commissie aangehaalde arrest als de formulering van artikel 16 lid 2 UHW (wetsvoorstel 26 090) hebben ertoe geleid het eerste lid van artikel 207 aan te vullen met het geval dat de verhuurder reeds voldoende met de gebreken bekend was om tot maatregelen over te gaan. In de bij deze nota gevoegde nota van wijziging wordt voorgesteld in artikel 207 lid 1 toe te voegen achter "de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder" en voor ", tot die waarop het gebrek is verholpen" de woorden "of deze reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan". Wat betreft het tweede door de Commissie gesignaleerde verschil met het door haar geciteerde arrest, kan worden opgemerkt dat de eis dat de huurder de huurvermindering in rechte moet vorderen, gehandhaafd dient te blijven. Het gaat te ver de verhuurder geheel afhankelijk te maken van het oordeel van de huurder over de aanwezigheid van een gebrek, en zo in de hand te werken dat een huurder de regeling misbruikt als dekmantel voor betalingsonwil. De huurder is voor wat betreft drukmiddelen om buiten rechte herstel af te dwingen voldoende gewapend met zijn opschortingsrecht en de mogelijkheid zelf tot herstel over te gaan en artikel 206 lid 3 te hanteren. Het zwaardere middel van huurvermindering past bij de situatie dat de verhuurder in rechte betaling van de huur vordert, waarna de huurder kan antwoorden met de vordering tot huurvermindering over de gehele in artikel 207 bedoelde periode. In de memorie van toelichting wordt dan ook op deze laatste situatie de nadruk gelegd. Bij het arrest van de Hoge Raad moet voorts worden bedacht dat ten tijde van het arrest slechts de artikelen 6:265 lid 2 en 6:270 ter beschikking stonden, die geen verdergaande anticipering op artikel 207 toelieten dan in het arrest heeft plaatsgevonden. Met betrekking tot deze afwijking in artikel 207 van de algemene regels van Boek 6 geldt dat uit de voorgestelde tekst en de toelichting met voldoende duidelijkheid volgt dat artikel 205 hier toepassing mist. Een wijziging als door de Commissie gesuggereerd, waarmee dit nog uitdrukkelijker in de tekst tot uiting zou worden gebracht, lijkt dan ook niet nodig. De aan de huurder toegekende bevoegdheid huurvermindering te vorderen berust op de enkele vermindering van het genot ten gevolge van een gebrek, en niet op verzuim van de verhuurder het gebrek te verhelpen. Voor het stellen van een termijn aan de verhuurder om het gebrek te verhelpen is dan ook geen plaats. In geval van een gebrek dat ingrijpende en dus wellicht tijdrovende maatregelen vergt, zou een dergelijke termijnstelling bovendien meebrengen dat de huurder langere tijd het genot waarop hij aanspraak kan maken, wordt onthouden, terwijl hij toch de volle huur moet betalen. Afhankelijk van de beschikbaarheid van herstelmogelijkheden zal een redelijke termijn, die bij een ingebrekestelling voor het volledig verhelpen van het gebrek wordt gesteld, immers flink oplopen. Dat herstel niet terstond mogelijk - laat staan gereed - is, behoort voor wat betreft het recht op huurvermindering (anders dan voor wat betreft het recht op schadevergoeding) evenwel voor risico van de verhuurder te komen. [Een andere opvatting] is moeilijk te verenigen met behoefte aan woningverbetering die in het onderhavige wetsvoorstel een belangrijke plaats inneemt. Men zie artikel 220. Ook bij het herstellen van gebreken kan het passend zijn een betere oplossing te kiezen, dan vóór het ontstaan van het gebrek bestond. Aan een bepaling als artikel 7A:1590 is voorts ook geen behoefte. Er is geen reden de verhuurder te verbieden de gedaante van de gehuurde zaak te veranderen, zo lang de huurder desondanks het verwachte genot heeft. Is dit niet het geval, dan is sprake van een gebrek dat de verhuurder op grond van artikel 206 dient te verhelpen, dat wil in het algemeen zeggen dat hij de verandering ongedaan moet maken. Nu het hier bovendien gaat om een gebrek dat na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en dat, naar moet worden aangenomen, aan de verhuurder kan worden toegerekend, is hij op grond van artikel 208 ook tot schadevergoeding verplicht.

Toelichting art. 7:208 (art. 7.4.2.6)

MvT art. 208:
1. Zoals bij afdeling 2 algemeen reeds aangestipt gaat dit artikel ervan uit dat de enkele aanwezigheid van een gebrek weliswaar een tekortkoming oplevert, maar dat deze niet zonder meer aan de verhuurder mag worden toegerekend, zoals nodig is, wil de huurder recht op schadevergoeding terzake van dit gebrek hebben. Dit artikel bepaalt nader op welke gronden toerekening aan de verhuurder kan plaatsvinden. Overigens laat de onderhavige bepaling de rechten en vorderingen van de huurder uit anderen hoofde onverlet (zie het hierboven in de algemene opmerkingen bij afdeling 2 onder 2, e. opgemerkte).

2. Het artikel ziet op de schade die het gevolg is van het gebrek zelf. De schade die ontstaat doordat herstel van het gebrek uitblijft, wordt al bestreken door art. 206 en de gewone regels van Boek 6 betreffende toerekenbare tekortkoming in de nakoming. Hantering van art. 207 kan voorts tot beperking van de schade leiden: tegenover de genotsvermindering staat dan immers huurvermindering.

Maar ook dan is denkbaar dat de huurder bovendien schade lijdt in de vorm van winstderving of bedrijfsschade dan wel de kosten van tijdelijke verplaatsing of een tijdelijke huur van een vervangend object tegen een wellicht hogere huurprijs. Ook kan worden gedacht aan een gebrek, bestaande in een lekkend dak, waardoor tevens waterschade ontstaat.

Om het voorbeeld van het dak te nemen, uitgangspunt is dat de verhuurder slechts verplicht is het dak te herstellen en niet om de waterschade te vergoeden. Dat is alleen anders als aan de eisen van art. 208 is voldaan hetzij omdat het lek er al bij het aangaan van de overeenkomst was en de verhuurder dat wist of had behoren te weten of uitdrukkelijk gezegd heeft dat het dak niet lekte, hetzij omdat het lek later is ontstaan door een oorzaak die hem is toe te rekenen, bijv. door een ondeugdelijke reparatie.

Nota n.a.v. Verslag art. 208:
De verhuurder is onder meer tot vergoeding van de door een gebrek ontstane schade verplicht, indien het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en hij het toen kende of had behoren te kennen. Van "behoren te kennen" is sprake indien de verhuurder zich ervan bewust moest zijn dat de verhuurde zaak, kort gezegd, niet het genot kon verschaffen dat de huurder mocht verwachten. Daarmee is bedoeld tot uitdrukking te brengen dat de verhuurder zich niet op louter subjectieve onwetendheid kan beroepen, maar dat hij, gegeven zijn bekendheid met de te verhuren zaak, ook rekening moet houden met hetgeen hij in de omstandigheden van het geval behoort te weten omtrent het gebruik dat de huurder voor ogen staat.

Wetenschap van de huurder met betrekking tot het bestaan van een "gebrek", kan daaraan in de regel het karakter van een gebrek in de zin van artikel 204 lid 2 ontnemen, omdat die wetenschap mede bepaalt wat de huurder in de zin van die bepaling mocht verwachten. Zoals in de memorie van toelichting bij artikel 204 onder 3 is uiteengezet, brengt dit echter niet mee dat zichtbare gebreken nimmer een gebrek opleveren. Zo mag de huurder verwachten dat gebreken die op slecht onderhoud neerkomen, door de verhuurder zullen worden hersteld.

In de regel dat de huurder recht heeft op herstel van gebreken ligt besloten dat de verhuurder verplicht is de zaak behoorlijk te onderhouden. Normaal onderhoud heeft tevens een preventieve functie. Wordt een gebruikelijk onderhoud niet tijdig verricht, dan levert dit een "omstandigheid " op waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder "van een goed onderhouden zaak mag verwachten". Dat komt neer op een gebrek. Anderzijds zal de huurder geen aanspraak kunnen maken op onderhoudswerkzaamheden die vooruitlopen op wat behoorlijk periodiek onderhoud eist. Waar hier de grens ligt, zal mede worden bepaald door de eisen van redelijkheid en billijkheid, bedoeld in artikel 6:248. Verder moet worden bedacht dat het recht op herstel van gebreken meebrengt dat, indien er een voldoende concreet gevaar bestaat dat een gebrek zal ontstaan, tevens preventieve maatregelen ter voorkoming daarvan kunnen worden verlangd; verwezen moge worden naar hetgeen daarover hiervoor bij artikel 204 reeds is opgemerkt.

Bij de beantwoording van de vragen omtrent de verhouding tussen de artikelen 6:74 en 75 enerzijds en het onderhavige artikel anderzijds moet het uitgangspunt zijn dat een gebrek een tekortkoming als bedoeld in artikel 6:74 oplevert. Voor de vraag of de verhuurder tot schadevergoeding is verplicht, is van belang of die tekortkoming hem op de voet van artikel 6:75 kan worden toegerekend. Artikel 208 geeft met het oog hierop een nadere precisering, in die zin dat in de hier genoemde gevallen de tekortkoming krachtens de wet voor rekening van de verhuurder komt. Dit artikel heeft daarmee in ieder geval deze functie dat in die gevallen discussie is uitgesloten over de vraag die zou moeten worden beantwoord indien het artikel niet zou bestaan, te weten of de tekortkoming krachtens de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van de verhuurder komt. Men zou bijvoorbeeld geredelijk kunnen aarzelen over de vraag of in een geval waarin de verhuurder te kennen heeft gegeven dat de zaak een bepaald gebrek niet had, terwijl hij dit gebrek niet kende noch behoorde te kennen, kan worden gezegd dat het om een tekortkoming gaat die krachtens verkeersopvattingen voor zijn rekening komt. Aldus wordt tevens derhalve nader bepaald wat uit de artikelen 6:74 en 6:75 bij toepassing van de daar bedoelde toerekeningsmaatstaf voortvloeit. Deze artikelen, met name artikel 6:75, verwijzen immers mede naar "de wet", in dit geval artikel 208. Een discrepantie tussen de toepassing van de artikelen 6:74 en 6:75 en artikel 208 kan derhalve moeilijk ontstaan. Het lijkt vooralsnog niet erg waarschijnlijk dat zich verkeersopvattingen zullen ontwikkelen die ertoe zullen leiden dat in meer gevallen dan op grond van artikel 208 mogelijk zou zijn, het gebrek aan de verhuurder kan worden toegerekend. Mochten zich toch verkeersopvattingen ontwikkelen die ertoe zouden leiden dat een gebrek aan de verhuurder moet worden toegerekend op een grond die niet reeds uit artikel 208 voortvloeit, dan brengt artikel 205 mee dat dit mogelijk is met toepassing van de artikelen 6:74 en 75.

De regel van het huidige artikel 7A:1590 is moeilijk te verenigen met behoefte aan woningverbetering die in het onderhavige wetsvoorstel een belangrijke plaats inneemt. Men zie artikel 220. Ook bij het herstellen van gebreken kan het passend zijn een betere oplossing te kiezen, dan vóór het ontstaan van het gebrek bestond. Aan een bepaling als artikel 7A:1590 is voorts ook geen behoefte. Er is geen reden de verhuurder te verbieden de gedaante van de gehuurde zaak te veranderen, zo lang de huurder desondanks het verwachte genot heeft. Is dit niet het geval, dan is sprake van een gebrek dat de verhuurder op grond van artikel 206 dient te verhelpen, dat wil in het algemeen zeggen dat hij de verandering ongedaan moet maken. Nu het hier bovendien gaat om een gebrek dat na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en dat, naar moet worden aangenomen, aan de verhuurder kan worden toegerekend, is hij op grond van artikel 208 ook tot schadevergoeding verplicht.

Toelichting art. 7:209 (art. 7.4.2.3)

MvT art. 209:
1. De verplaatsing van het artikel ten opzichte van art. 7.4.2.3 OM is een gevolg van gewijzigde inkleding van art. 204 lid 1. Tevens is duidelijker en op de in Boek 7 gebruikelijke wijze aangegeven dat het hier dwingend recht betreft, waarvan afwijking tot vernietigbaarheid leidt in dier voege dat slechts de huurder zich op de vernietigingsgrond kan beroepen; verg. ook hiervoor bij art. 206 onder 7.

2. De bescherming van de huurder is nog wat verder uitgebreid doordat ten opzichte van art. 7.4.2.3 de bepaling mede ziet op het geval dat verhuurder het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst had behoren te kennen. Dit is verantwoord geacht omdat de omschrijving van een gebrek in art. 204 lid 2 al meebrengt dat de verhuurder door een behoorlijke voorlichting op het punt van wat de huurder aan genot van de verhuurde zaak kan verwachten, kan voorkomen dat hij aansprakelijk is. Zo staat het onderhavige artikel niet in de weg aan een regeling die de verhuurder van zijn verplichting tot onderzoek naar mogelijke tekortkomingen van de zaak voor het sluiten van de overeenkomst ontheft en in plaats daarvan aan de huurder de bevoegdheid tot een zodanig onderzoek geeft. Wat de verhuurder aan hem vooralsnog onbekende gebreken, wel had behoren te kennen, zal door een dergelijke regeling op zijn minst sterk afnemen. In het algemeen echter is de verhuurder beter dan de huurder in staat zich inzicht in de werkelijke toestand van de zaak te verschaffen en is het redelijk ervan uit te gaan dat hij, alvorens te verhuren, een onderzoek als in de gegeven omstandigheden van hem kan worden gevergd, moet verrichten met het oog op de geschiktheid van de zaak voor het gebruik dat de huurder daarvan beoogt te maken.

Welk onderzoek van de verhuurder kan worden gevergd, hangt mede af van de vraag of hij in de uitoefening van een beroep of bedrijf handelt en staat tegenover een huurder die een natuurlijk persoon is en dat niet doet. In dat geval zullen aan het onderzoek hogere eisen mogen worden gesteld dan in andere gevallen.

3. Dat een partij dwingendrechtelijk aansprakelijk is voor gebreken die zij had behoren te kennen, komt ook op andere plaatsen voor; zie bijv. de aansprakelijkheid voor gebreken die de koper van een roerende zaak kende of had behoren te kennen, die voor het geval van consumentenkoop besloten ligt in art. 7:24 lid 2, aanhef en onder a.

4. Partijen kunnen met betrekking tot gebreken die na het aangaan van de overeenkomst zijn ontstaan, derhalve overeenkomen dat de huurder zelf de gebreken herstelt of dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor de zg. gevolgschade. Komen dergelijke bedingen in algemene voorwaarden voor en is de huurder een natuurlijke persoon die niet in de uitoefening van een beroep of bedrijf handelt, dan kan zo'n beding onder omstandigheden vernietigbaar zijn op grond van art. 6:237 onder b dan wel art. 6:237 onder f.

Bij woonruimte is het evenwel anders. Krachtens artikel 217 komen kleine herstellingen voor rekening van de huurder en krachtens artikel 242 kan daarvan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Evenmin kan krachtens laatstgenoemde bepaling worden afgeweken van artikel 208.

Nota n.a.v. Verslag art. 209
In de eerste plaats dient hier te worden verwezen naar hetgeen hiervoor onder Algemeen sub 1.3 is uiteengezet. Daar is ook de in artikel 209 voorgestelde redactiewijziging toegelicht.

De weergave door de Commissie van de inhoud van artikel 209 verdient in zoverre enige nuancering dat de artikelen 206 tot en met 208 weliswaar van dwingend recht zijn, maar enkel in die zin dat daarvan niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Voorts is het van belang voorop te stellen dat in deze bepaling niet ook artikel 204 is genoemd. In zoverre wijkt dit artikel af van het op de huur van woonruimte betrekking hebbende artikel 242. Met het oog hierop moet hetgeen hieronder in antwoord op de vragen van de Commissie wordt opgemerkt, in die zin worden verstaan dat het uitsluitend betrekking heeft op de huur van andere zaken dan woonruimte; men denke aan de huur van een roerende zaak of van bijvoorbeeld een opslagloods.

Anders dan de Commissie in het vervolg van haar bespreking van dit artikel lijkt te veronderstellen, bestaat er geen wezenlijke tegenstelling tussen de toelichting bij dit artikel onder 2 en die bij artikel 204 onder 3. In beide passages is uitgangspunt dat er behoefte aan kan bestaan een zaak te huren die bepaalde tekortkomingen heeft, bijv. door gebrekkig onderhoud, indien daar een lagere huurprijs tegenover staat. De regel van artikel 209 staat daaraan niet in de weg. Zoals in de memorie van toelichting bij artikel 204 onder 3 wordt gezegd, is dit laatste artikel in beginsel van aanvullend recht en staat het de huurder vrij te bedingen dat het onderhoud voor de huurder zal zijn of dat deze voor het herstel van gebreken zal zorg dragen, wat uiteraard in de hoogte van de huurprijs tot uiting zal komen. Zo zal ook een afwijking besloten liggen in de aard van de overeenkomst, bijv. in geval van de huur van een bouwvallige schuur, in welk geval, aldus de memorie van toelichting, het de bedoeling van partijen zal zijn geweest "dat de huurder niet mocht verwachten dat het om een goed onderhouden zaak zou gaan en zich ermee heeft verenigd dat op de verhuurder geen verplichting tot herstel rust". Hierin ligt besloten dat in geval van een dergelijke overeenkomst de slecht onderhouden staat van het gehuurde niet meer kan worden gezien als een gebrek in de zin van artikel 204 lid 2 en daarmee ook niet als een gebrek in de zin van artikel 209.

Een betoog van dezelfde strekking is te vinden in de memorie van toelichting bij artikel 209 onder 2. Door bij het aangaan van de overeenkomst de huurder bekend te maken met bestaande of mogelijke tekortkomingen van het gehuurde en hem aldus behoorlijk voor te lichten kan de verhuurder voorkomen dat tekortkomingen van het gehuurde een gebrek in de zin van artikel 204 lid 2 opleveren. Bij de vraag of er een gebrek is, komt het immers aan op wat de huurder mocht verwachten, waarbij mede van belang is op wie de verplichting tot onderhoud is gelegd. Voor de vraag wat de huurder mocht verwachten, kan, aldus de memorie van toelichting bij artikel 209, ook een beding van belang zijn dat de verhuurder ontslaat van zijn verplichting tot onderzoek naar tekortkomingen en in plaats daarvan aan de huurder een bevoegdheid tot een dergelijk onderzoek geeft. Ook als gevolg van een dergelijk beding zal de huurder, die dit onderzoek nalaat, geen zaak mogen verwachten zonder tekortkomingen van de soort als bij onderzoek aan het licht zouden zijn gekomen. Ook dit is van belang voor de vraag of nog van een gebrek in de zin van artikel 204 lid 2 en dus van artikel 209 sprake kan zijn.

Het is niet de strekking van artikel 209 om ook bedingen als hiervoor besproken met vernietigbaarheid te treffen. Wel is de strekking om - kort gezegd - vrijtekening uit te sluiten voor gebreken die de verhuurder kende of behoorde te kennen en die de huurder niet behoefde te verwachten, in de regel, omdat hij ze niet kende. Aldus opgevat levert artikel 209 geen beletsel op om de inhoud van de huurovereenkomst, voor wat betreft de aansprakelijkheid van de verhuurder, aan de behoeften van de praktijk en de aard van het gehuurde aan te passen.

Met nadruk wordt er echter nogmaals op gewezen dat het voorgaande niet geldt voor huur van woonruimte. De aard van het gehuurde brengt hier mee dat de huurder van het gehuurde object steeds het genot mag verwachten van een goed onderhouden woning van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Nu artikel 204 in artikel 242 van dwingend recht wordt verklaard en bovendien op grond van artikel 241 nader aangegeven zal worden welke tekortkomingen dwingendrechtelijk als een gebrek van woonruimte zullen worden aangemerkt, kan daarin geen verandering worden gebracht door bedingen die op deze verwachting invloed kunnen hebben. Of ook hier wellicht nuancering op zijn plaats is, zal nader moeten worden bezien in het kader van de het op 15 mei 2000 gepubliceerde ontwerp van de Nota Wonen.

Toelichting art. 7:210 (art. 7.4.2.7)

Lid 1 (art. 7:210 BW)

MvT art. 210:
1. Het artikel bevat een soortgelijke regel als het huidige art. 7A:1589 dat de huur van rechtswege geheel doet vervallen als het gehuurde geheel en al "vergaat". Het maakt een einde aan de discussie over de vraag wat onder dit vergaan moet worden verstaan door als maatstaf te bezigen dat het gebrek het genot dat de huurder mocht verwachten, geheel onmogelijk maakt.

2. Van een geheel onmogelijk worden van een genot is ook sprake als weliswaar nog enig genot mogelijk is, maar dit genot door de beperking ten gevolge van het gebrek een wezenlijk ander genot is dan de huurder mocht verwachten. Zo zal een door brand onbewoonbaar gedeelte van een woonhuis een geheel tenietgaan van de mogelijkheid van genot van dat woonhuis opleveren, ook al is het overblijvende wellicht bewoonbaar gebleven. Het afbranden van alleen de bij het woonhuis behorende schuur, zal daarentegen het genot slechts ten dele onmogelijk maken, zodat dit artikel niet van toepassing is. Weer wel zal het van toepassing kunnen zijn als de opslagruimte die bij een verhuurde bedrijfsruimte afbrandt, en de aard van het bedrijf meebrengt dat het bedrijf dan niet kan worden uitgeoefend.

3. De bepaling geeft aan de huurder dan wel de verhuurder een bevoegdheid tot ontbinden op de voet van art. 6:267 in verbinding met art. 6:265. Deze bevoegdheid valt niet samen met de ontbinding van art. 6:258 op grond van onvoorziene omstandigheden. Het artikel eist dan ook niet dat aan de maatstaf van art. 6:258 is voldaan, al zal dat in de praktijk vaak het geval zijn. Een van rechtswege vervallen van de huurovereenkomst als art. 7A:1589 voorschrijft, is uit een oogpunt van rechtszekerheid onwenselijk geacht. Aan de andere kant is evenzeer onwenselijk dat hier ontbinding slechts door de rechter kan worden uitgesproken. Nu de overeenkomst hier evident haar zin verliest, moet het partijen vrijstaan haar met onmiddellijke ingang door de schriftelijke verklaring te beëindigen.

4. Uit de omstandigheid dat het artikel slechts van toepassing is in geval van een gebrek als omschreven in art. 204 lid 2, volgt dat het toepassing mist, als de oorzaak van het onmogelijk worden aan de persoonlijke omstandigheden van de huurder ligt; zie hierboven het bij art. 204 onder 2 opgemerkte.

5. De in art. 7A:1589 voorkomende bepaling over vermindering van de huurprijs in geval van ten dele tenietgaan is opgegaan in art. 207. Aan een bevoegdheid tot ontbinding in geval van een ten dele tenietgaan is geen behoefte, wanneer het onmogelijk worden van genot wordt opgevat als hiervoor onder 2 is uiteengezet.

6. De leden 2 en 3 van art. 7.4.2.7 zijn niet in dit artikel overgenomen. Zij betreffen het einde van huur van woonruimte en zijn naar de daarop betrekking hebbende onderafdeling overgebracht; verg. artikel 279.

Nota n.a.v. Verslag art. 210:
De Commissie constateert met juistheid dat de aanwezigheid van een gebrek een tekortkoming oplevert, die, ook in geval van overmacht, in beginsel de bevoegdheid tot ontbinding geeft. Zij verbindt daaraan de vraag waarom deze bepaling noodzakelijk is naast de artikelen 6:265 en 267. Met betrekking tot die vraag merken wij op dat de onderhavige bepaling uiteraard alleen van toepassing is, indien aan de daarin gestelde voorwaarden is voldaan. Dit betekent evenwel niet dat ingeval niet aan deze voorwaarden is voldaan, ontbinding op grond van de algemene regels van Boek 6, met name de artikelen 6:265 en 267, eveneens is uitgesloten. Mits de in deze artikelen gestelde vereisten zijn vervuld, blijft dit op grond van artikel 205 mogelijk.

Een belangrijk verschil tussen het onderhavige artikel en de regeling betreffende de ontbinding van Boek 6 is dat hier, ingeval het gebrek het genot geheel onmogelijk maakt, niet alleen - zoals volgens de regeling van Boek 6 het geval zou zijn - de huurder, maar ook de verhuurder bevoegd is tot ontbinding. Daarmee wordt aangesloten bij het resultaat dat met het huidige artikel 7A:1589 wordt bereikt, te weten dat bij geheel vergaan van het gehuurde de huurovereenkomst van rechtswege vervalt. Verwezen moge worden te dien aanzien naar de memorie van toelichting bij dit artikel, waar ook is uiteengezet waarom een aan beide partijen toekomende bevoegdheid tot ontbinding de voorkeur verdient boven vervallen van rechtswege.Met de ook aan de verhuurder toegekende bevoegdheid tot ontbinding ingeval een gebrek het genot geheel onmogelijk maakt, zou niet goed te verenigen zijn indien ontbinding op de voet van het onderhavige artikel ook mogelijk zou zijn wanneer het gaat om gebreken die de verhuurder wel verplicht is te verhelpen. Dit laat onverlet dat de huurder in zodanig geval de huurovereenkomst op grond van artikel 6:265 kan ontbinden. Evenals in de hiervoor besproken artikelen gaat het in het onderhavige artikel om een gebrek als bedoeld in artikel 204. Nu dit begrip "gebrek" is omschreven met behulp van het geobjectiveerde begrip "genot", is het niet nodig ook in het onderhavige artikel met zoveel woorden tot uitdrukking te brengen dat het om hetzelfde begrip "genot" gaat.

De bepaling wijkt af van de regel van artikel 231 lid 1 waar wordt bepaald dat ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak of een woonwagen of standplaats slechts door de rechter kan geschieden. Voor rechterlijke tussenkomst is geen reden. In de meeste gevallen zal aan partijen volstrekt duidelijk zijn of het genot geheel onmogelijk is geworden en het onnodig omslachtig zou zijn om eerst een wellicht tijdrovende procedure te beginnen om tot de beoogde ontbinding te komen. Wanneer niet onmiddellijk evident is of het genot geheel is vervallen dan wel nog enig genot overblijft, kan de partij die de overeenkomst heeft ontbonden, zich tot de rechter wenden en een verklaring voor recht vorderen. De huurder zou hieraan voor het geval de rechter zou oordelen dat het genot niet geheel is vervallen, een vordering tot huurvermindering kunnen verbinden.

De vraag van de Commissie of het onderhavige artikel ook van toepassing is indien een (onvoorziene) overheidsmaatregel het gebruik van de zaak verhindert, moet bevestigend worden beantwoord. Er is dan immers sprake van een gebrek in de zin van artikel 204, dat het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk maakt.

Lid 2 (art. 7:210 BW)

Nota n.a.v. Verslag art. 210:
Het tweede lid komt erop neer dat de schade die is veroorzaakt door het eindigen van de huur ingevolge lid 1, moet worden vergoed als sprake is van een gebrek dat leidt tot een verplichting tot schadevergoeding. Men zal hierbij vooral moeten denken aan het geval dat de verhuurder op grond van artikel 208 tot schadevergoeding verplicht is; verwezen zij naar hetgeen hiervoor bij dit artikel is aangetekend. Voor zover de verplichting tot schadevergoeding zou zijn gebaseerd op artikel 6:74 geldt dat geen schadevergoeding is verschuldigd in geval van een niet toerekenbare tekortkoming, zodat in dat geval ook vergoeding van de door het eindigen van de huur veroorzaakte schade niet aan de orde komt.

Toelichting art. 7:211 (art. 7.4.2.8)

Lid 1 (art. 7:211 BW)

MvT art. 211 lid 1:
1. De enkele bewering van een derde dat hij een recht op het gehuurde heeft vormt geen gebrek, ook niet als zij geschiedt in de vorm van een rechtsvordering; zie artikel 204 lid 3 slot. Wel kan zij met een feitelijke stoornis gepaard gaan, die dan wel een gebrek oplevert. Ook kan de rechtsvordering leiden tot vaststelling van een recht en zo tot feitelijke stoornis. Men zie art. 204 lid 3. Voor de aansprakelijkheid van deze gebreken gelden de gewone regels.

Onafhankelijk daarvan schept het onderhavige artikel een zelfstandige verplichting van de verhuurder met betrekking tot tegen de huurder ingestelde rechtsvorderingen betreffende een recht op de verhuurde zaak. Het beginsel komt overeen met dat van de art. 7A:1593 en 1594, doch de uitwerking sluit aan bij de redactie van art. 7:16.

2. De verplichting van de verhuurder kan worden afgedwongen door toepassing van de art. 70 e.v. Rv. Anders dan in art. 7.4.2.8 heeft de verhuurder niet de bevoegdheid het voeren van verweer aan de huurder over te laten door hem tot het voeren van dit verweer "in staat te stellen". Wel is de verhuurder krachtens art. 70 Rv. bevoegd het geding "over te nemen", hetgeen echter niet meebrengt dat de huurder ophoudt partij in het geding te zijn. Men zie Parl. Gesch. Wijziging Rv. e.a.w. (inv. 3, 5 en 6), p. 44-45., waar mede met art. 7.4.2.8 rekening wordt gehouden.

3. Komt de verhuurder zijn verplichting niet na, dan zal hij de huurder niet kunnen verwijten dat deze onvoldoende verweer heeft gevoerd.

4. Wordt de verhuurde zaak met succes door een derde van de huurder opgeëist, omdat deze zijn recht slechts aan een bezitter die niet ook rechthebbende op de zaak was, ontleent, dan moeten de rechten van de huurder jegens de derde worden beoordeeld aan de hand van art. 3:124. Dit brengt mee dat hij naar gelang van de omstandigheden jegens de derde de rechten van een bezitter te goeder trouw zal kunnen uitoefenen. Men zie met name art. 3:120 en denke in het bijzonder aan vergoeding van ten behoeve van de zaak gemaakte kosten.

5. De redactie van lid 1 houdt rekening met het geval dat slechts een gedeelte van de zaak is verhuurd. Ook dan is denkbaar dat een vordering als hier bedoeld tegen de huurder wordt ingesteld. Men denke aan de huurder van de beneden verdieping van een huis. Het artikel is ook dan van toepassing.

Advies RvS art. 211 lid 1:
3. In artikel 211, lid 1, is bepaald dat, wanneer door een derde tegen een huurder een vordering wordt ingesteld betreffende een recht op de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, de verhuurder na kennisgeving daarvan door de huurder gehouden is in het geding te komen teneinde de belangen van de huurder te verdedigen. Volgens lid 3 is lid 1 van overeenkomstige toepassing op de onderhuurder wanneer tegen een onderhuurder een vordering betreffende het ondergehuurde wordt ingesteld door de hoofdverhuurder.

In de toelichting op dit artikel is aangegeven dat, teneinde buiten twijfel te stellen dat artikel 70 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (WRv) van toepassing is, tevens wordt voorgesteld aan artikel 70 WRv een zinsnede toe te voegen inhoudende dat onder uitwinning van een goed is begrepen het geval dat een onderhuurder wordt uitgewonnen door de hoofdverhuurder. Deze wijziging is echter niet in het wetsvoorstel opgenomen.

In de toelichting op artikel 266 is voorts met betrekking tot artikel 826 WRv vermeld dat dit artikel zal worden gewijzigd in de Invoeringswet.

Indien het de bedoeling is ook artikel 70 WRv bij de Invoeringswet aan te passen, ware ook de toelichting op dit artikel aan te passen. Zo niet, dan ware een wijziging van artikel 70 WRv in het wetsvoorstel op te nemen.

3. Het is inderdaad de bedoeling de voorgestelde wijziging van artikel 70 Rv. in de Invoeringswet (zie ook punt 11) op te nemen. Overeenkomstig de aanbeveling van de Raad is de laatste alinea van de toelichting bij artikel 211 aangepast.

4. In artikel 220, lid 1, is bepaald dat indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd of de verhuurder krachtens artikel 56 van Boek 5 BW iets moet toestaan ten behoeve van een naburig erf, de huurder daartoe gelegenheid moet geven. Daarnaast is in artikel 223 - onder verwijzing in de toelichting op dit artikel naar de artikelen 10 en 12 van de Grondwet - bepaald dat, indien de verhuurder tot verhuur na afloop van lopende huur of tot verkoop wenst over te gaan, de huurder aan belangstellenden verplicht is te dulden dat aan de zaak de gebruikelijke kennisgevingen van het te huur of te koop zijn worden aangebracht en aan belangstellenden gelegenheid wordt gegeven tot bezichtiging.

De Raad merkt op dat in artikel 220 niet is geregeld dat de verhuurder toegang tot het gehuurde dient te hebben in verband met de vraag of, en zo ja welke, werkzaamheden uitgevoerd moeten worden. In dit verband kan ook worden gedacht aan de situatie, bedoeld in artikel 214, dat de verhuurder wil bezien of het gehuurde gebruikt wordt overeenkomstig hetgeen daaromtrent is overeengekomen of, zo daaromtrent niets is overeengekomen, tot het gebruik waartoe de zaak naar zijn aard bestemd is.

Het college adviseert beide artikelen in vorenbedoelde zin aan te vullen.

Nota n.a.v. Verslag art. 211 lid 1:
1. De Commissie heeft gevraagd waarom in artikel 211 niet de bevoegdheid van de verhuurder is opgenomen om het voeren van verweer aan de huurder over te laten door hem tot het voeren van het verweer in staat te stellen, een bevoegdheid die wel is te vinden in artikel 7.4.2.8 van het voorontwerp, maar niet in artikel 211 is overgenomen.

De hier bedoelde bevoegdheid is niet overgenomen omdat de huurder, uit oogpunt van rechtsbescherming, steeds het recht dient te hebben de verhuurder in het geding te halen. Iets anders is dat hij ook genoegen kan nemen met het mindere: zelf het geding voeren aan de hand van door de verhuurder verstrekte gegevens. Maar ook dan behoort hij het recht te behouden de verhuurder tot vrijwaring te dwingen, wanneer deze onvoldoende blijkt mee te werken. Bedacht moet verder worden dat de bepaling van artikel 7.4.2.8 in zoverre geen volledige duidelijkheid schept dat zij niet schijnt uit te sluiten dat de huurder artikel 70 Rv. hanteert teneinde de verhuurder processueel tot vrijwaring te dwingen zonder dat de verhuurder het verweer kan voeren dat hij slechts verplicht is de huurder "in staat te stellen" zelf verweer te voeren. In deze omstandigheden is de knoop in die zin doorgehakt dat de door de Commissie bedoelde bevoegdheid van de verhuurder is geschrapt, zodat het aan de huurder is overgelaten of hij met een enkele "in staat stellen" tot het voeren van verweer genoegen wil nemen. Het stelsel is derhalve als volgt. De huurder (gewaarborgde) heeft krachtens artikel 211 het recht de verhuurder (de waarborg) in vrijwaring te roepen. De verhuurder is dan gehouden in het geding te komen teneinde de belangen van de huurder te verdedigen. Deze verplichting kan van de verhuurder worden afgedwongen met toepassing van de artikelen 68 e.v. Rv.. Is de verhuurder in het geding gekomen, dan heeft hij krachtens artikel 70 Rv. het recht de zaak van de huurder over te nemen met dien verstande dat de huurder als partij in het geding blijft.

2. De Commissie heeft voorts gevraagd of het artikel ook van toepassing is op de vordering van de onderhuurder om de huurder te veroordelen de verhuurde zaak ter beschikking te stellen alsmede of het artikel van toepassing is op de vordering van een derde die gebaseerd is op een beding als bedoeld in artikel 6:252 BW en derhalve niet op een zakelijk recht.

Zoals reeds is aangestipt bij artikel 204 lid 3, hebben deze voorbeelden ertoe geleid de redactie van deze bepaling opnieuw te bezien. Zij behoort alle gevallen te omvatten van rechtsgebreken die de huurder blootstellen aan een vordering van een derde waartegen hij zich zonder processuele bijstand van de verhuurder niet of moeilijk kan verweren. De voorbeelden van de Commissie en ook vergelijking met de redactie van de overeenkomstige bepalingen van artikel 7:16 betreffende koop, tonen aan dat de huidige redactie van artikel 211 lid 1 de grens iets te nauw trekt. Het door de Commissie vermelde geval van een vordering, gebaseerd op een beding als bedoeld in artikel 6:252 behoort eronder te vallen. Hetzelfde geldt voor het door de Commissie bij artikel 204 lid 3 vermelde geval van een maatregel ter uitvoering van een saneringsbevel. Voor wat betreft de vordering van een onderhuurder zal men moeten onderscheiden. Onder de bepaling behoort te vallen een vordering van een onderhuurder van een vorige huurder, die meent zijn recht aan de nieuwe huurder te kunnen tegenwerpen en zich derhalve op een niet aan de huurder zelf ontleend recht beroept. De bepaling behoort evenwel niet te gelden voor een vordering van een onderhuurder die slechts pretendeert van de huurder zelf gehuurd te hebben; dat is immers iets waar de verhuurder geheel buiten staat.

Zoals bij artikel 204 lid 3 reeds aangegeven, wordt in bijgaande nota van wijziging derhalve voorgesteld artikel 211 lid 1 te lezen: "1. Wanneer tegen de huurder door een derde een vordering wordt ingesteld tot uitwinning of tot verlening van een recht waarmee de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking had, ingevolge die overeenkomst niet belast had mogen zijn,". De hier voorgestelde redactie sluit ook beter aan bij die van artikel 70 Rv.. De Commissie heeft terecht opgemerkt dat dit artikel de waarborg bevoegd maakt het geding over te nemen. Dat sluit aan bij de redactie van artikel 211 die de verhuurder verplicht om "in het geding te komen ten einde de belangen van de huurder te verdedigen". De huurder, eenmaal gedagvaard, dient in het geding te blijven teneinde er zeker van te zijn dat de verhuurder de verplichting om zijn belangen te verdedigen behoorlijk nakomt. Het zou te ver gaan de huurder de bevoegdheid te geven uit het geding te verdwijnen. Ook een "overnemen" in de zin van artikel 70 Rv. door de verhuurder leidt daar niet toe. Of de verhuurder er verstandig aan doet de huurder tot een passieve rol in de procedure te dwingen en aldus zelf de gehele verantwoordelijkheid voor het voeren van verweer op zich te nemen, zal van de omstandigheden van het geval afhangen. In de regel zal de verhuurder immers goed doen bij het verweer mede met de inzichten en wensen van de huurder rekening te houden. De uiteindelijke uitkomst is immers bepalend voor de vraag in hoeverre de verhuurder jegens de huurder voor de aanwezigheid van het door de derde ingeroepen recht aansprakelijk is. In dat alles ligt besloten dat er geen reden bestaat voor een regel die de huurder de bevoegdheid geeft de verhuurder tot overneming van het geding te dwingen.

Lid 2 (art. 7:211 BW)

MvT art. 211 lid 2:
6. Het tweede lid legt een voor de hand liggende vergoedingsplicht op de huurder die de verhuurder niet onverwijld inlicht; zie art. 222.

Nota n.a.v. Verslag art. 211 lid 2:
Het tweede lid ziet op de door de vordering van de derde veroorzaakte kosten, niet op de schade die de huurder lijdt, bijv. omdat de vordering van de derde wordt toegewezen en daarmee het gehuurde aan hem wordt ontnomen. Schade van de laatste soort zal, indien de overeenkomst op dit punt geen nadere regels bevat, zonder meer vergoed moeten worden, in beginsel ongeacht of en wanneer de huurder heeft kennis genomen van de door de derde ingestelde vordering. Dat zou wel anders kunnen zijn, in het uitzonderlijke geval dat het late tijdstip van een kennisgeving of het uitblijven daarvan causaal is geweest voor de uiteindelijke toewijzing van de vordering van de derde, maar de maatstaf van artikel 211 lid 2 heeft hierop geen betrekking. Men zie ook de toelichting op artikel 7.4.2.8 van het voorontwerp, p. 926, waar tot uiting is gebracht dat het in lid 2 inderdaad om de kosten in de zin van de werkelijke("alle") kosten van de procedure gaat.

Lid 3 (art. 7:211 BW)

MvT art. 211 lid 3:
7. Het derde lid ziet op het geval dat de onderhuurder rechtstreeks door de hoofdverhuurder wordt gedagvaard en zijn vordering grondt op het niet of niet meer bestaan van de hoofdhuur dan wel op de onbevoegdheid van de hoofdhuurder tot de betreffende onderhuur (artikel 221), en dat de onderhuurder meent dat hoofdhuurder dit moet kunnen betwisten. De leden 1 en 2 alsmede artikel zien alleen op de zg. "zakelijke vrijwaring". Zonder uitdrukkelijke bepaling kan de onderhuurder een recht op vrijwaring door de hoofdhuurder slechts gronden op de zg. "eenvoudige vrijwaring" van artikel 278 zonder mogelijkheid van overneming van het geding. Het hangt dan van de rechter af of oproeping in vrijwaring zal worden toegestaan.

Teneinde buiten twijfel te stellen dat artikel 70 Rv. hier van toepassing is, zal in het te zijner tijd in te dienen wetsvoorstel dat de invoering van titel 7.4 regelt, worden voorgesteld aan artikel 70 Rv. een zin van de volgende strekking toe te voegen: Onder uitwinning van een goed is begrepen het geval dat een onderhuurder wordt uitgewonnen door de hoofdverhuurder.

Nota n.a.v. Verslag art. 211 lid 3:
Tenslotte wordt er nog op gewezen dat het derde lid van het artikel is gehandhaafd. Ook bij de thans voorgestelde redactie van het eerste lid zou men anders kunnen twijfelen wat in het geval van het derde lid geldt.