Afd. 7.4.6 BW Huur bedrijfsruimte

Algemene toelichting huur van bedrijfsruimten

Brief minister (2 april 2003) afd. 7.4.6 BW:
8. Naar aanleiding van de opmerkingen van mevrouw Swildens- Rozendaal en de heer Weekers over de reikwijdte van de regeling voor de huur van bedrijfsruimte alsmede de modernisering van de redactie van het voorgestelde artikel 290, bericht ik als volgt.
In de omschrijving van het toepassingsgebied van de huur van bedrijfsruimte, is de huidige omschrijving van artikel 7A:1624 letterlijk gehandhaafd. Naar aanleiding van de kritiek in de praktijk en uw kamer op het voorstel in het inmiddels ingetrokken wetsvoorstel 24 150 om het toepassingsgebied van de regeling van de huur van bedrijfsruimte te verruimen, heb ik geconcludeerd dat het toepassingsgebied beperkt moet blijven tot de bedrijfsruimte zoals omschreven in artikel 7A:1624. Daarbij heeft mede en rol gespeeld dat noch uit de kritiek van de praktijk, noch in de afgelopen periode een bruikbaar alternatief voor deze omschrijving naar voren is gekomen. De klacht dat de omschrijving onvoldoende houvast geeft, kan moeilijk een reden tot wijziging zijn, zolang van een nieuwe omschrijving een nog grotere onzekerheid is verwachten. Dat is in het bijzonder het geval, wanneer men het niet zoekt in een opsomming van specifieke soorten van bedrijven, zoals de huidige wet en het wetsvoorstel doen, maar in een in algemene bewoordingen gesteld criterium. Een dergelijk criterium zal noodzakelijkerwijs pas vorm kunnen krijgen in de rechtspraak. Maar het huidige toepassingscriterium is thans in de rechtspraak voldoende uitgekristalliseerd, zodat men in de regel weet waar men aan toe is.
De achterliggende gedachte bij het toepassingscriterium is indertijd en ook thans nog, dat deze bedrijven bescherming nodig hebben in verband met hun plaatsgebondenheid. Die plaatsgebondenheid vloeit enerzijds voort uit de binding met hun klantenkring. Anderzijds vloeit die plaatsgebondenheid voort uit de investeringen die nodig zijn voor de inrichting.
Om de hiervoor aangegeven reden is het echter geen goede gedachte om de huidige omschrijving van het toepassingsgebied te vervangen door een bepaling dat de regeling van toepassing is op beroeps- en bedrijfsruimten met een duidelijk plaatsgebonden karakter. Dat is slechts mogelijk, indien eenvoudig uitgemaakt zou kunnen worden welke bedrijven als plaatsgebonden kunnen gelden en welke niet. Maar dat is niet het geval.
Een beslissing aan de hand van een dergelijke maatstaf zou ook moeilijk voor een hele categorie van bedrijven kunnen gelden. Zo kan de plaatsgebondenheid van een "kleinhandelsbedrijf" sterk uiteenlopen. Zo is een winkel waar een uniek product wordt verkocht aan klanten uit heel Nederland, nauwelijks plaatsgebonden. Maar ter wille van de rechtszekerheid is niet wenselijk om binnen de categorie van het kleinhandelsbedrijf (winkel) nog weer met onderscheidingen te werken. Duidelijkheid is alleen te geven door een opsomming van soorten bedrijven en een nadere omschrijving, zoals nu in de wet staat en ook het wetsvoorstel geeft. Een ander punt is of de huidige omschrijving niet te veel gevallen omvat van huurders die niet onder het midden- en kleinbedrijf vallen en daarom niet of niet dezelfde bescherming behoeven. Ook op dit punt is een in algemene bewoordingen gestelde onderscheiding naar mijn mening in de praktijk niet bruikbaar. In het kader van wetsontwerp 24 150 zijn pogingen in deze richting gedaan door het aantal werknemers beslissend te doen zijn. Deze maatstaf is evenwel al in een vroeg stadium opgegeven, omdat het tot grote onzekerheid bleek te leiden. Eén werknemer meer of minder zou beslissend kunnen zijn. De maatstaf is bovendien manipuleerbaar door te werken met BV's met een beperkt aantal werknemers. Aan het bezwaar dat bedrijven onder de bescherming vallen die deze bescherming niet behoeven, wordt tegemoetgekomen door artikel 291 leden 2 en 3, waar in afwijking van huidige recht uitdrukkelijk wordt bepaald, dat in huurovereenkomsten met deze groep huurders met goedkeuring van de rechter van het dwingende recht kan worden afgeweken.
Ik moet dus concluderen dat een bruikbare nieuwe maatstaf vooralsnog niet te vinden is. Evenmin ben ik geneigd in de omschrijving van het huidige toepassingsgebied wijzigingen aan te brengen. Iedere wijziging in die omschrijving, zal de praktijk tot een toename van procedures leiden. Het ligt immers in verband met het gewicht van de betrokken belangen voor de hand dat men zich in tal van gevallen tot de rechter zal wenden teneinde de nieuwe omschrijving van het toepassingsgebied in zijn voordeel uitgelegd te krijgen. De huurders zullen willen aantonen dat de wijziging in redactie betekent dat zij in bepaalde gevallen onder de bescherming van de regeling vallen. De verhuurders zullen juist willen aantonen dat de huurovereenkomst niet onder de beschermende regels valt. Een dergelijke bron van rechtsonzekerheid moet worden vermeden. Bovendien moet een te grote toeloop op de rechter worden voorkomen. Ook hier is van belang dat de rechtspraak met betrekking tot de huidige omschrijving voldoende is uitgekristalliseerd, om in de regel duidelijk te maken waar men aan toe is. Ook heeft mijns inziens de huidige praktijk geen schrijnende voorbeelden te zien heeft gegeven van huurders van bedrijfsruimte, die geheel ten onrechte niet onder bescherming zouden vallen.
Ik kom daarom tot de conclusie dat het vooralsnog de beste oplossing is om het huidige toepassingsgebied in zijn huidige formulering te handhaven.

Toelichting art. 7:290 BW


Lid 1 (art. 7:290 BW)

Lid 1. De bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op huur en verhuur van bedrijfsruimte, tenzij de huurovereenkomst tevens voldoet aan de omschrijving van huurkoop van onroerende zaken als bedoeld in artikel 7.1.12.1.

MvT art. 290 lid 1:
1. Het onderhavige artikel vat lid 1, eerste zin, en lid 2 van het huidige artikel 7A:1624 samen.

2. De strekkingsbepaling van de tweede zin van artikel 1624 lid 1 is niet overgenomen in verband met de algemene regeling voor gemengde overeenkomsten van artikel 215 van Boek 6. Verwezen wordt naar de memorie van toelichting bij wetsvoorstel 26 089 betreffende titel 7.4 onder Algemeen, punt 6, p. 8-9, en bij artikel 201, p. 11-12, punt 8. De regel van artikel 215 van Boek 6 brengt mee dat, zo een overeenkomst aan de omschrijving van huur van bedrijfsruimte voldoet en tevens aan de omschrijving van een andere benoemde overeenkomst, in beginsel de bepalingen betreffende beide soorten overeenkomsten cumulatief van toepassing zijn. Deze regel impliceert voorts dat, zo een overeenkomst aan de omschrijving van huur van bedrijfsruimte voldoet en tevens andere elementen bevat, de bepalingen betreffende huur van bedrijfsruimte evenzeer van toepassing blijven, ook al wordt de strekking van de overeenkomst mede door die andere elementen bepaald.

Het is evenwel wenselijk op de regel van artikel 6:215 een uitzondering aan te brengen voor het geval dat een overeenkomst zowel voldoet aan de omschrijving van huur van bedrijfsruimte als van huurkoop van onroerende zaken als bedoeld in artikel 7.1.12.1 van het wetsvoorstel tot vaststelling en invoering van afdeling 7.1.12 (huurkoop onroerende zaken) van het nieuwe Burgerlijk Wetboek (kamerstukken II en I 1994/1996, 24 212) in dier voege dat in dit geval alleen de bepalingen van deze laatste overeenkomst en niet die van afdeling 7.4.6 betreffende huur van bedrijfsruimte van toepassing zijn. Dit is in overeenstemming met het uitgangspunt van wetsvoorstel 24 212, volgens hetwelk in geval van huurkoop de huurkoper voldoende bescherming vindt in de ingevolge dit wetsvoorstel geldende goederenrechtelijke regels. Een gemengde overeenkomst als voormeld kan zich in het bijzonder voordoen in geval van een overeenkomst van financiële lease, waarbij de in artikel 7.1.12.1 lid 1 bedoelde eigendomsoverdracht niet plaats vindt krachtens een juridische verplichting, maar krachtens een economische stimulans, hierin bestaande dat de lessee aan het einde van de leaseperiode de zaak kan kopen tegen een symbolische vergoeding van bijv. f 1,-. Een dergelijke overeenkomst valt onder artikel 7.1.12.1 lid 1, maar, zo zij bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 290 lid 2 betreft, zal zij ook onder artikel 290 lid 1 in verbinding met artikel 201 van titel 7.4 vallen. Dit kan tot onwenselijke complicaties kan leiden en een beletsel vormen voor overeenkomsten van financiële lease, waaraan in de praktijk behoefte bestaat, ook voor wat betreft bedrijfsruimte in de zin van artikel 290.

Gaat het om overeenkomsten die niet onder de omschrijving van artikel 7.1.12.1 lid 1 vallen, maar die meebrengen de huurder van de overeenkomst geen behoefte heeft aan de bescherming die de regeling van huur van bedrijfsruimte hem biedt, dan zal gebruik gemaakt kunnen worden van de door artikel 291 geboden mogelijkheid met machtiging van de kantonrechter van de dwingende regels van die regeling af te wijken. Het is wenselijk dat hier een rechterlijk oordeel vereist is, nu de vraag of een dergelijke afwijking gerechtvaardigd is, sterk van de omstandigheden van het geval afhankelijk kan zijn.

Tenslotte verdient nog opmerking dat de rechtsspraak die zich heeft gevormd onder de strekkingsbepaling van de huidige tweede zin van artikel 1624, eerste lid, door de nieuwe regeling niet haar betekenis zal verliezen. Artikel 215 van Boek 6 strekt mede ertoe te bewerken dat regels van dwingend recht betreffende benoemde overeenkomsten zoveel mogelijk tot gelding komen, ook indien de overeenkomst mede elementen van andere benoemde of onbenoemde overeenkomsten bevat. Voor de vraag waar met betrekking tot de dwingende regels betreffende huur van bedrijfsruimte de grens ligt, zal derhalve de voormelde rechtspraak, die in wezen dezelfde vraag betreft, een noodzakelijk richtsnoer zijn.

Nota n.a.v. Verslag art. 290 lid 1:
De Commissie heeft gevraagd of het aanbeveling verdient in artikel 290 eerste lid te expliciteren dat in een dergelijk geval de bepalingen met betrekking tot huurkoop van onroerende zaken van toepassing zijn. Indien de huurovereenkomst voldoet aan de omschrijving van huurkoop van onroerende zaken als bedoeld in artikel 7.1.12.1 als voorgesteld in wetsvoorstel 24 212 (kamerstukken II en I, 1994/1995), volgt uit deze laatste bepaling dat afdeling 12 van titel 1 van Boek 7 van toepassing is.

De onderhavige bepaling strekt ertoe te voorkomen dat artikel 6:215 BW tot gevolg zou hebben dat de onderhavige afdeling eveneens van toepassing zou zijn. Een dergelijke toepassing zou immers leiden tot ondergraving van het uitgangspunt van genoemd wetsvoorstel volgens hetwelk in geval van huurkoop de huurkoper voldoende bescherming vindt in de ingevolge bedoeld wetsvoorstel geldende goederenrechtelijke regels, en daarmee van de liberalisering, waartoe bedoeld wetsvoorstel strekt.

Lid 2 (art. 7:290 BW)

Lid 2. Onder bedrijfsruimte wordt verstaan:
a. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is;
b. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die krachtens zulk een overeenkomst bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf;
c. een onroerende zaak die krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kampeerbedrijf.

Advies RvS art. 290 lid 2:
2. In artikel 290 lid 2 is de omschrijving van bedrijfsruimte vrijwel gelijk aan de definitie in het huidige artikel 1624 lid 2 van Boek 7A.

Bij de behandeling van wetsvoorstel 24 1501 is onder meer gebleken dat het de voorkeur heeft het systeem van de artikelen 1624 en volgende te handhaven. Dit laat naar het oordeel van de Raad van State echter onverlet dat de huidige criteria van artikel 1624 nader zouden kunnen worden bezien.

De Raad stelt zich de vraag of enkele minder gangbaar geworden begrippen, zoals kleinhandelsbedrijf en ambachtsbedrijf, niet zouden kunnen worden geactualiseerd en wijst er in dit verband op dat in het wetgevingsoverleg met de vaste commissie voor Justitie de modernisering van de omschrijving van de bedrijfsruimte ook aan de orde is gekomen.2 De vraag doet zich onder meer voor of het begrip ambachtsbedrijf nog wel passend is, daar de grens tussen ambachtsbedrijven en fabrieksmatige vervaardigingen niet duidelijk te trekken is. Daarnaast is het onderscheid tussen de categorieën ambachtsbedrijven en kleinhandel ook steeds minder duidelijk geworden. In het verlengde hiervan kan naar het oordeel van de Raad de vraag gesteld worden of in onderdeel a van lid 2 van artikel 290 de bestemming van het verhuurde nog wel als een criterium zou moeten gelden en of niet volstaan zou kunnen worden met alleen de eis dat er sprake moet zijn van een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening. Met deze laatste eis komt blijkens de wetsgeschiedenis tot uitdrukking dat het gaat om bescherming van bedrijven waarbij de plaatsgebondenheid een grote rol speelt. De wetgever heeft de bescherming van de middenstander, die bij verplaatsing van zijn bedrijf in veel gevallen een deel van zijn klantenkring zal verliezen, voor ogen gestaan. Voor alle thans in artikel 1624 en in het voorgestelde artikel 291 genoemde categorieën wordt plaatsgebondenheid verondersteld: is er sprake van een dergelijke categorie, dan komt de plaatsgebondenheid verder niet ter sprake. Daarmee wordt echter het accent gelegd op de vraag of het bedrijf valt te rangschikken onder een van de daar genoemde bedrijven en niet op de vraag of van plaatsgebondenheid sprake is.

Door het bestemmingsvereiste te laten vervallen en enkel het criterium van de aanwezigheid van een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening te hanteren kunnen ook bedrijven die niet onder de genoemde categorieën vallen, zoals bijvoorbeeld de plaatsgebonden beoefenaars van het vrije beroep, onder het artikel worden geschaard. Wat betreft het begrip "voor publiek toegankelijk lokaal" geldt dat dit in literatuur en rechtspraak steeds meer is opgevat als een verkooppunt, in plaats van een afgescheiden faciliteit om klanten te ontvangen. Het college acht het wenselijk de formulering op deze ontwikkeling aan te passen. Aanbevolen wordt het artikel nader te bezien.

2. Vooropgesteld moet worden dat tijdens de kamerbehandeling van het ingetrokken wetsvoorstel tot wijziging van de bepalingen betreffende de huur en verhuur van bedrijfsruimte en de intrekking van de Huurwet (kamerstukken II 1994/1995, 24 150, nrs 1-13) gebleken is dat er geen steun was voor een uitbreiding van het werkingsgebied van het beschermingsregime van de huur en verhuur van bedrijfsruimte. Met de Raad kan worden ingestemd dat een modernisering van de definitie van bedrijfsruimte uit oogpunt van wetgevingstechniek zou zijn aan te bevelen. Er doet zich hierbij evenwel het volgende probleem voor. De huidige omschrijving heeft aanleiding gegeven tot een grote hoeveelheid rechtspraak die tezamen tot een thans redelijk hanteerbare begrenzing van de hier bedoelde huur bedrijfsruimte heeft geleid. Iedere wijziging van de redactie of inhoud van de huidige maatstaf zou zonder twijfel weer aanleiding tot nieuwe geschillen geven. Te bedenken valt dat wegens de grote praktische gevolgen van de al of niet toepasselijkheid van de onderhavige regeling, iedere maatstaf onder grote druk zal staan, doordat de betrokken huurders en verhuurders zullen trachten door het uitdenken van nieuwe verfijningen de grens in hun voordeel op te schuiven. Het voorstel van de Raad dat er niet alleen toe strekt de terminologie te wijzigen, maar ook om het bestemmingscriterium te laten vallen en enkel het criterium van de aanwezigheid van een voor het publiek toegankelijk voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening te hanteren, heeft bovendien tot gevolg dat het werkingsgebied van de regeling toch weer zou worden uitgebreid, hetgeen de Tweede Kamer destijds uitdrukkelijk heeft afgewezen. Daarom verdient het de voorkeur om vooralsnog de huidige definitie van artikel 7A:1624 BW te handhaven. Daarbij verdient aantekening dat ook het bestemmingsvereiste moeilijk kan worden gemist. In de eerste plaats behoort niet de feitelijke toestand op het tijdstip van het sluiten van de huurovereenkomst beslissend te zijn. Indien op dat tijdstip het voor het publiek bestemde gedeelte nog niet is gebouwd, aangelegd of ingericht (zoals vaak het geval zal zijn) behoort beslissend te zijn dat een deel van het gehuurde daartoe bestemd is. Dat geldt temeer in een stelsel waarin duidelijkheidshalve de regeling is beperkt tot bepaalde, uitdrukkelijk vermelde soorten van bedrijven, waarvan uitoefening uiteraard pas na het sluiten van de huurovereenkomst zal aanvangen. Daarbij zal de bedoeling van partijen doorslaggevend moeten zijn en niet de feitelijke inrichting op het tijdstip van het sluiten van de huurovereenkomst.

Overigens moet in dit verband er wel nog op worden gewezen dat de benaming die partijen aan hun overeenkomst geven noch de in de overeenkomst genoemde bestemming doorslaggevend is, indien partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, in werkelijkheid een ander gebruik voor ogen heeft gestaan (HR 24 december 1993, NJ 1994, 215); verg. Smit-Evers, Huurrecht bedrijfsruimten, p. 60.

Tenslotte verdient nog opmerking dat de vraag of de grens tussen de verschillende in de maatstaf vermelde soorten van bedrijven onderling niet van belang is. Ook als zij elkaar ten dele overlappen, kan vermelding in de maatstaf bijdragen tot verduidelijking van wat al of niet onder de omschrijving in haar totaliteit valt, zoals dit in de huidige rechtspraak vorm heeft gekregen.

Nota n.a.v. Verslag art. 290 lid 2:
De Commissie heeft aandacht gevraagd voor de wens die wel geopperd is om voor de verouderde begrippen, zoals kleinhandelsbedrijf en ambachtsbedrijf, een moderne benaming te zoeken. Zij heeft gevraagd of deze termen wellicht in de toekomst worden aangepast.

Terecht stelt de Commissie dat ervoor is gekozen het huidige criterium te handhaven, omdat iedere nieuwe redactie tot nieuwe geschillen aanleiding zal geven. Zoals ook aan de Raad van State is geantwoord, zou wegens de grote praktische gevolgen van de al of niet toepasselijkheid van de onderhavige regeling, iedere nieuwe maatstaf onder grote druk komen te staan, doordat betrokken huurders en verhuurders zullen trachten door het uitdenken van nieuwe verfijningen de grens in hun voordeel op te schuiven. Met een dergelijk gedrag is de rechtszekerheid niet gediend. Bovendien zou het een extra belasting van de rechterlijke macht betekenen. Thans is de rechtspraak op dit punt zo uitgekristalliseerd dat ieder weet waar men aan toe is. De hier beschreven bezwaren zouden alleen kunnen worden ondervangen met een bepaling die het werkingsgebied van de regeling uitbreidt tot alle ruimten bestemd voor de uitoefening van een beroep of bedrijf, zoals dat in het ingetrokken wetsvoorstel 24 150 geschiedde. Maar tijdens de behandeling van dat wetsvoorstel bleek er geen steun te bestaan voor een uitbreiding van het werkingsgebied van het beschermingsregime van de huur en verhuur van bedrijfsruimte. Tegen het voorstel van de Commissie om het woord "rechtstreeks" te laten vervallen en om in de definitiebepaling ook beroeps- en bedrijfsruimten op te nemen met een duidelijk plaatsgebonden karakter bestaan dan ook dezelfde bezwaren. Terzijde kan daarbij nog worden opgemerkt dat het door de Commissie aangehaalde voorbeeld van meubeltoonzalen die voor hun omzet net zo afhankelijk zijn van de locatie als meubelzaken, de bescherming van de onderhavige regeling ook niet zullen ontberen, nu het hier om een voor het publiek toegankelijk lokaal gaat waar zich doorgaans ook een verkooppunt bevindt. Dit zou alleen anders zijn als het een meubeltoonzaal bij een fabriek betreft, waar niet aan het publiek wordt verkocht, maar van waaruit aan de detailhandel wordt geleverd.

De leden van de SP-fractie hebben gevraagd of het klopt dat non-profit instellingen die buurtgerichte dienstverlening verzorgen, niet onder het werkingsgebied van de regeling vallen en dus niet profiteren van de wettelijke bescherming. Deze leden hebben gevraagd of in deze gevallen niet evenzeer sprake is van een ongelijke onderhandelingspositie tussen huurder en verhuurder. De onderhavige regeling strekt ertoe de huurder van middenstandsbedrijfsruimte te beschermen, omdat deze - kort gezegd - voor zijn inkomsten sterk afhankelijk is van zijn vaak vaste klanten en met het oog daarop moeilijk zijn bedrijf kan verplaatsen naar een andere locatie. Een dergelijke huurder van bedrijfsruimte is met zijn arbeid en zijn inkomstenverwerving gebonden aan de door hem gehuurde bedrijfsruimte. Zoals de werknemer een zekere bescherming geniet tegen ontslag, heeft ook de huurder van bedrijfsruimte een zekere bescherming nodig tegen opzegging van de huur (Zie Smit/Evers p. 13). Dit argument speelt geen rol bij non-profit instellingen. Weliswaar is het voor hen aantrekkelijk in de buurt te zitten van degenen aan wie ze hun diensten verlenen, maar een economische binding aan een bepaalde plaats is dit niet. Het enkele feit van een verhuizing naar een andere locatie behoeft voor hen geen structurele gevolgen te hebben. Dit betekent overigens niet dat bedoelde instellingen iedere bescherming ontberen. De bescherming die non-profit instellingen e.d. hebben, is de ontruimingsbescherming zoals die in het onderhavige wetsvoorstel in het nieuw in titel 7.4 in te voegen artikel 230a is geregeld.

De vraag van de Commissie of partijen die niet onder de definitie van het tweede lid vallen, de mogelijkheid hebben om afdeling 6 op hun overeenkomst van toepassing te verklaren, moet bevestigend worden beantwoord.

Lid 3 (art. 7:290 BW)

Lid 3. Tot de in lid 2 bedoelde bedrijfsruimte worden ook gerekend de onroerende aanhorigheden, de bij het een en ander behorende grond en de, mede gelet op de bestemming van die bedrijfsruimte, afhankelijke woning.

MvT art. 290 lid 3:
3. De in het huidige artikel 1624 gebezigde term "onzelfstandige woning" is in het thans voorgestelde derde lid vervangen door "de, gelet op de bestemming, afhankelijke woning". Aldus wordt verwarring vermeden met de term "onzelfstandige woning" in de vijfde afdeling van titel 7.4 betreffende huur van woonruimte. Een, gelet op de bestemming, afhankelijke woning in de zin van dit derde lid kan zeer wel een zelfstandige woning zijn in de zin van de vijfde afdeling. Een materieel verschil met het huidige recht vloeit hier niet uit voort.

4. Het derde lid van artikel 1624 is niet overgenomen. De eerste zin verliest haar betekenis door het vervallen van de daar genoemde artikelen in titel 7.4. De tweede zin is opgegaan in artikel 226 lid 3 van die titel.

Nota n.a.v. Verslag art. 290 lid 3:
De vraag van de Commissie of het geen aanbeveling verdient om de woorden "gelet op de bestemming, afhankelijke woning" te vervangen door "mede gelet op de bestemming van die bedrijfsruimte, afhankelijke woning" wordt bevestigend beantwoord.

Terecht merkt de Commissie op dat de zinsnede "gelet op de bestemming " terugslaat op de bestemming van de onroerende zaak voor de uitoefening van een bedrijf en niet op de bestemming van de afhankelijke woning tot woonruimte. Met de Commissie kan worden ingestemd dat de bedoelde zinsnede niet zo moet worden uitgelegd dat uitsluitend de bestemming beslissend is, maar dat er alleen op de bestemming moet worden gelet. Het gaat er slechts om aan te geven dat het wel kan gaan om een "zelfstandige" woning in de zin van het woonruimterecht. Bij een afhankelijke woning gaat het erom dat de woning niet zonder overwegende bezwaren door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte kan worden gebruikt waarbij zowel bouwtechnische als bedrijfseconomische en functionele overwegingen een rol spelen. Het zou bijv. op praktische bezwaren stuiten, indien men slechts via een met alarm beveiligde winkel of bankfiliaal de woonruimte zou kunnen bereiken of wanneer de exploitatie van een café en de bewoning nauw met elkaar zijn verweven. Verwezen moge worden naar de uitspraak van de HR van 24 januari 1997 (NJ, 558) waar in het desbetreffende geval geoordeeld werd dat er niet een zodanige samenhang en economisch verband tussen de bedrijfsruimte en de daarboven gelegen woonruimte aanwezig zijn, dat gesproken kan worden van onzelfstandige woonruimte in de zin van artikel 7A:1624 lid 2.

Is de afhankelijke woning door de huurder van de bedrijfsruimte onderverhuurd en wordt de bedrijfshuurovereenkomst opgezegd dan volgt de woonruimte het lot van de bedrijfsruimte, zelfs als deze woning afzonderlijk als zelfstandige woonruimte in de zin van het in wetsvoorstel 26 089 voorgestelde artikel 7:233 BW moet worden aangemerkt. In dit opzicht Tweede Kamer, vergaderjaar 2000-2001, 26 932, nr. 5 5 verandert er niets ten opzichte van het huidige recht. De onderverhuurder zal niet meer in staat zijn de afhankelijke woning aan de onderhuurder ter beschikking te stellen en derhalve wanprestatie plegen, zodat hij schadevergoeding verschuldigd is (art. 7:203 jo 6:74 BW).

Toelichting art. 7:291 BW

Lid 1 (art. 7:291 BW)

Lid 1. Van de bepalingen van deze afdeling kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.

MvT art. 291 lid 1:
1. Het eerste lid geeft aan dat de regeling van afdeling 7.4.6 van dwingend recht is, zulks in een formulering die op titel 7.4 is afgestemd en ook in andere titels van Boek 7 wordt gevolgd; zie de memorie van toelichting bij wetsvoorstel 26 089, p. 6.

Nota n.a.v. Verslag art. 291 lid 1:
De in wetsvoorstel 26 089 voorgestelde artikelen 7:206-208 BW zijn krachtens artikel 209 voor alle huur van dwingend recht, voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of behoorde te kennen. De Commissie heeft verzocht nader in te gaan op de zienswijze dat artikel 209 hoogstens voor woonruimte dwingend zou moeten zijn (en dus niet voor bedrijfsruimte).

Zoals ook de nota naar aanleiding van het verslag bij wetsvoorstel 26 089 onder 1. ALGEMEEN in onderdeel 1.3 (Dwingendrechtelijke bepalingen) is aangegeven delen wij deze opvatting niet. Een verhuurder die de gebreken ten tijde van het aangaan van de overeenkomst kende, behoort zich niet aan zijn verantwoordelijkheid te dier zake te kunnen onttrekken. Er is alle reden daarmee gelijk te stellen het geval dat hij het gebrek had behoren te kennen, maar niet kende, bijv. omdat hij niet van enig onderzoek is uitgegaan, terwijl de omstandigheden erop wezen dat zo'n onderzoek nu juist geboden was. De bepaling vormt hier een nadere uitwerking van nietigheid wegens strijd met de goede zeden. Aantekening verdient daarbij dat wat een verhuurder had behoren te kennen van de omstandigheden afhangt en niet op losse gronden mag worden aangenomen. Te bedenken valt verder dat de bepaling slechts ziet op eigenschappen die huurder niet behoefde te verwachten in de zin van artikel 7:204 lid 2. Anders is immers geen sprake van een gebrek.

Lid 2 (art. 7:291 BW)

Lid 2. Bedingen die ten nadele van de huurder afwijken van de bepalingen van deze afdeling, kunnen evenwel, behoudens wanneer het betreft een afwijking van artikel 307, niet op die grond worden vernietigd, indien zij zijn goedgekeurd door de rechter. Bevoegd is de rechter in wiens rechtsgebied de bedrijfsruimte is gelegen.

MvT art. 291 lid 2:
2. De leden 2-4 regelen de mogelijkheid met machtiging van de kantonrechter van het dwingende recht af te wijken en corresponderen met het huidige artikel 1629 leden 2 en 4. Artikel 1629 lid 3 is niet overgenomen, omdat het daar bepaalde vanzelf spreekt.

Nota n.a.v. Verslag art. 291 lid 2:
Overeenkomstig het voorstel van de Commissie is bij nota van wijziging de laatste zin van het tweede lid vervangen door "Bevoegd is de rechter in wiens rechtsgebied de bedrijfsruimte is gelegen". De Commissie wijst er terecht op dat in de toelichting ten onrechte naar artikel 306 in plaats van naar artikel 307 wordt verwezen.

Lid 3 (art. 7:291 BW)

Lid 3. Ieder van de partijen kan een zodanige goedkeuring verzoeken. De goedkeuring wordt alleen gegeven indien het beding de rechten die de huurder aan deze afdeling ontleent, niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van de onderhavige afdeling in redelijkheid niet behoeft.

MvT art. 291 lid 3:
De huidige maatstaf van artikel 1629 lid 2 ("bijzondere omstandigheden ") is in artikel 291 lid 3 nader uitgewerkt. De thans gekozen formulering brengt duidelijker tot uiting waarop de rechter, eventueel ambtshalve, heeft te letten. Zulks is wenselijk omdat de praktijk leert dat huurders niet altijd in een positie zijn zich te verzetten tegen de wens van de verhuurder om gezamenlijk een verzoek tot afwijking in te dienen, ook als dit niet in het belang van de huurder is. De nieuwe formulering dwingt tevens tot een meer toegespitste motivering van de uitspraak en vergemakkelijkt aldus een eventuele toetsing in cassatie.

Op de mogelijkheid van afwijking is een uitzondering gemaakt voor artikel 306 (overdracht door de huurder aan een derde van zijn bedrijf). De ervaring leeft dat huurders zich thans op dit punt vaak in een dwangpositie bevinden en via een rechterlijke machtiging als hier bedoeld gedwongen worden van hun rechten uit dit artikel afstand te doen, hoewel het terugverdienen van hun investeringen en de continuïteit van het bedrijf, nodig voor verkoop daarvan met het oog op een eventuele oudedagsvoorziening, daardoor worden uitgesloten. In het bijzonder uit kringen van pompstationhouders is met klem op dit gevaar gewezen.

Advies RvS art. 291 lid 3:
3. Ingevolge lid 3 van artikel 291 wordt de goedkeuring van bedingen die afwijken van de bepalingen van afdeling 6 alleen gegeven indien het beding de rechten die de huurder aan deze afdeling ontleent, niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van de onderhavige afdeling in redelijkheid niet behoeft.

In de toelichting op artikel 291 is aangegeven dat de goedkeuringsmaatstaf van het huidige recht (artikel 1629 lid 2) - goedkeuring alleen in geval van bijzondere omstandigheden - thans nader is uitgewerkt. Met deze uitwerking zou voor de rechter duidelijker zijn waarop hij dient te letten en tevens zou de formulering dwingen tot een meer toegespitste motivering van de uitspraak waardoor een eventuele toetsing in cassatie wordt vergemakkelijkt.

De Raad merkt op dat het "niet wezenlijk aantasten" als toetsingsnorm niet gangbaar is in het burgerlijk recht en alleen al uit een oogpunt van rechtszekerheid vermeden dient te worden, aangezien deze terminologie de vraag oproept wat onder een dergelijke aantasting dient te worden verstaan. Voorts wijst de Raad erop dat vergelijking tussen "de maatschappelijke posities" - een op zichzelf reeds onduidelijk begrip - van de huurder en de verhuurder een onderdeel van belang kan zijn ter bepaling van de "bijzondere omstandigheden van het geval", maar dat dit geenszins het geval hoeft te zijn. Ten aanzien van de opmerking in de toelichting omtrent de toetsing in cassatie merkt het college op dat het verlenen van goedkeuring een beoordeling van feitelijke omstandigheden betreft, welke in beginsel in cassatie niet aan de orde kan worden gesteld.

De Raad acht de voorgestelde terminologie geen verbetering en de onderliggende argumenten niet deugdelijk. Aanbevolen wordt wijziging van het huidige begrip "bijzondere omstandigheden" achterwege te laten.

3. Krachtens artikel 7A:1629 BW zal de rechter slechts zijn goedkeuring verlenen aan van het dwingende huurrecht afwijkende bedingen op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval. Tijdens het overleg met de praktijk is echter gebleken dat het huidige artikel 7A:1629 BW ook tot gevolg heeft dat, als tussen de huurder en de verhuurder overeenstemming bestaat om van het dwingende recht af te wijken, de rechter het verzoek tot afwijking krachtens artikel 429f Rv. zonder meer toewijst. De rechter gaat daarbij niet na of de huurder ten opzichte van de verhuurder in een positie verkeerde waarin hij instemming met het afwijkende beding niet kon weigeren. De huidige maatstaf biedt onvoldoende waarborg dat de huurder die in de machtsverhouding tot de verhuurder een ondergeschikte rol heeft, niet gedwongen wordt in te stemmen met voor hem nadelige bedingen. De enkele verwijzing naar "bijzondere omstandigheden", waartoe die maatstaf beperkt is, komt neer op een discretionaire bevoegdheid, waarbij nauwelijks motiveringseisen gelden, zodat de rechter van zijn beslissing ook nauwelijks verantwoording behoeft af te leggen. Daarom is besloten de maatstaf iets verder uit te werken, zij het dat de onderhavige materie vereist dat de rechter een zekere mate van vrijheid wordt gelaten. De thans voorgestelde maatstaf beoogt zowel beter aan te geven waarop in het bijzonder gelet dient te worden, als een meer expliciete motivering te eisen.

Met de zinsnede "niet wezenlijk aantast" wordt aangegeven dat de rechter de goedkeuring alleen geeft, indien de dwingendrechtelijke bescherming in de onderhavige afdeling niet in haar wezen wordt aangetast. Dat het hier om een in het burgerlijk recht niet gangbare maatstaf zou gaan is niet juist. Zo wordt ook in de artikelen 6:237 onder b en c en in artikel 7:505 BW en in de artikelen 3, 22I en 44A van de Rijksoctrooiwet en de artikelen 3 en 73 van de Rijksoctrooiwet 1995 van deze maatstaf uitgegaan. De onderhavige maatstaf is bovendien nog verder uitgewerkt en zeker minder vaag dan de enkele verwijzing naar "bijzondere omstandigheden", een uitdrukking die inderdaad in het BW wel wordt gebezigd, maar juist in het vermogensrecht zeldzaam is. De rechter zal volgens de hier gekozen maatstaf met name ook moeten bezien of de maatschappelijke positie van de huurder en van de verhuurder van dien aard zijn, dat de huurder tegen zichzelf in bescherming moet worden genomen door geen goedkeuring te verlenen aan beider verzoek om van de dwingende regeling te mogen afwijken. Andere bijzondere omstandigheden die niet beider maatschappelijke positie betreffen, zullen door de rechter moeten worden bezien in het kader van een wezenlijke aantasting van de bescherming van de huurder.

Voorts verdient nog opmerking dat een vergelijking tussen de "maatschappelijke posities" van huurder en verhuurder een factor is die steeds onder ogen zal moeten worden gezien. Dat, zoals de Raad opmerkt, een vergelijking van de maatschappelijke posities niet steeds een bijzondere omstandigheid is, als bedoeld in artikel 7A:1629 BW, neemt niet weg dat deze maatstaf steeds onder ogen moet worden gezien. Als op grond van toepassing van deze maatstaf goedkeuring niet moet worden onthouden, kan het zich uiteraard voordoen, dat een beding niet kan worden goedgekeurd, omdat zij de positie van de huurder wezenlijk aantast.

Het zal zowel voor wat betreft "niet wezenlijk aantast" als voor wat betreft "de maatschappelijke positie" van de omstandigheden van het geval afhangen hoe de rechter deze maatstaf toepast en de toepassing daarvan motiveert. Terecht merkt de Raad op dat een beoordeling van feitelijke omstandigheden in beginsel in cassatie niet aan de orde kan worden gesteld. Met het oog juist daarop is de maatstaf die is neergelegd in artikel 7A:1629 en die uitgaat van de bijzondere omstandigheden van het geval, nader uitgewerkt. Een nadere uitwerking maakt een strengere toetsing in cassatie mogelijk. Het gaat hier om een zg. gemengde beslissing: een bepaalde norm wordt toegepast in het licht van de omstandigheden Een dergelijke beslissing heeft zowel juridische als feitelijke elementen. In cassatie kan dan zowel geklaagd worden over het feit dat is uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting als over een gebrek aan motivering, wanneer de feitenrechter onvoldoende inzicht heeft gegeven in de gedachtegang die hem in het licht van de door hem vastgestelde feiten tot zijn beslissing heeft geleid. Dat brengt mee dat met behulp van dergelijke motiveringsklachten ook feitelijke aspecten in de toetsing kunnen worden betrokken. Deze in cassatie gebruikelijke gang van zaken heeft tot gevolg dat het goede zin heeft een meer uitgewerkte maatstaf als de onderhavige op te nemen ten einde de mogelijkheden van toetsing in cassatie en daarmee de bevordering van de rechtseenheid te vergroten.

Nota n.a.v. Verslag art. 291 lid 3:
De Commissie heeft om een reactie gevraagd op de stelling dat de regel dat de rechter alleen goedkeuring verleend aan een beding dat van de regeling afwijkt, indien het beding de rechten die de huurder aan afdeling 6 ontleent niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van deze afdeling in redelijkheid niet behoeft, een dode letter is. Voorts wordt omdat de uitzonderingsclausule in het derde lid nogal abstract is, om een nadere toelichting gevraagd van de voorwaarde waaronder de rechter goedkeuring verleent om van afdeling 7.4.6 af te wijken. In de praktijk gaat het dikwijls om de situatie dat de huurder en de verhuurder gezamenlijk goedkeuring vragen. De thans geldende maatstaf dat de rechter alleen goedkeuring verleent op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval heeft ertoe geleid dat in het geschetste geval de goedkeuring zonder meer wordt verleend. De bedoelde maatstaf is in het onderhavige artikel nader uitgewerkt teneinde beter aan te geven waarop in het bijzonder door de rechter gelet dient te worden alsmede teneinde een meer expliciete motivering te eisen. Met de zinsnede "niet wezenlijk aantast" wordt aangegeven dat de rechter de goedkeuring alleen geeft, indien de dwingendrechtelijke bescherming van de huurder in de onderhavige afdeling niet in haar wezen wordt aangetast. Bovendien zal de rechter volgens de voorgestelde maatstaf moeten bezien of de maatschappelijke positie van de huurder en van de verhuurder van dien aard zijn, dat de huurder tegen zichzelf in bescherming moet worden genomen door geen goedkeuring te verlenen aan beider verzoek om van de dwingende regeling te mogen afwijken.

Niet wordt het standpunt van de Commissie gedeeld dat aan de voorgestelde tekst kan worden toegevoegd dat de goedkeuring alleen kan worden gegeven "indien een van de partijen een zwaarwichtig belang heeft bij het van de wet afwijkende beding". De voorgestelde bepaling biedt, zoals zij nu luidt, voldoende armslag voor de rechter om de huurder te beschermen tegen uitholling van zijn in de onderhavige afdeling toegekende rechten. Een toevoeging als door de Commissie gesuggereerd zou de vrijheid van partijen onnodig belemmeren. Zou de Commissie bedoeld hebben de voorgestelde zin in de plaats te stellen van de door in het onderhavige wetsvoorstel voorgestelde maatstaf, dan wordt het standpunt evenmin gedeeld, omdat de maatstaf dan te weinig bescherming biedt aan de huurder. Zo kan het voorkomen dat de verhuurder een zwaarwichtig belang heeft bij de afwijking, maar dat de bescherming van de huurder door de afwijking wezenlijk wordt aangetast of dat de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming toch behoeft. In zo'n geval dient de rechter de goedkeuring niet te verlenen.

De veronderstelling van de Commissie dat de regeling ertoe zou leiden dat niet een voor de huurder gunstigere overeenkomst wordt gesloten, maar dat in het geheel geen overeenkomst wordt gesloten, wordt niet gedeeld. Als de verhuurder een bepaalde bedrijfsruimte te huur aanbiedt zal hier doorgaans ook een bepaalde categorie huurders op reageren met als gevolg dat al deze tot dezelfde categorie behorende huurders dezelfde bescherming behoeven en een gelijksoortige maatschappelijke positie hebben. Het zal dan voor de verhuurder niet eenvoudig zijn een andere huurder te vinden wiens bescherming door de afwijking niet wezenlijk wordt aangetast of wiens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van de onderhavige afdeling in redelijkheid niet behoeft.

Toelichting art. 7:292 BW

Art. 7:292 BW - 1. De huurovereenkomst geldt voor vijf jaar of, als een langere bepaalde duur is overeengekomen, voor die langere duur.
- 2. De huurovereenkomst die voor vijf jaar geldt, wordt na het verstrijken daarvan van rechtswege met vijf jaar verlengd. De overeenkomst die is aangegaan voor een termijn die langer is dan vijf jaar maar korter dan tien jaar, wordt na het verstrijken van die termijn van rechtswege verlengd met een tweede termijn die zoveel korter is dan vijf jaar als de eerste termijn langer is dan vijf jaar.

MvT art. 292:
1. Het artikel vat samen wat thans is te vinden in de artikelen 1625 en 1626 lid 1.

2. Artikel 1626 leden 2 en 3 zijn in het nieuwe stelsel van de artikelen 295 e.v. en 303 e.v. overbodig geworden en kunnen vervallen.

Nota n.a.v. Verslag art. 292:
De vraag van de Commissie of in de wettekst tot uitdrukking dient te worden gebracht dat een overeenkomst die voor onbepaalde tijd is aangegaan, geacht wordt voor vijf jaar te zijn verlengd, indien deze niet op grond van artikel 293 lid 1 is opgezegd, moet ontkennend worden beantwoord.

Op grond van het eerste lid van de onderhavige bepaling geldt een huurovereenkomst in ieder geval voor vijf jaar en dus, zoals de Commissie terecht opmerkt, ook de huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd is aangegaan. In de eerste regel van het tweede lid wordt vervolgens de huurovereenkomst die voor vijf jaar geldt, van rechtswege met vijf jaar verlengd. Een uitdrukkelijke bepaling dat dit ook geldt voor huurovereenkomsten die voor onbepaalde tijd zijn aangegaan en reeds op grond van het eerste lid voor vijf jaar gelden, is derhalve overbodig en kan het risico meebrengen dat men bij een dergelijke bepaling à contrario gaat redeneren.

Brief van de minister (huur bedrijfsruimte) art. 292, 296 en 300:
23. De antwoorden op de vragen van de heer Van de Beeten en mevrouw Broekers op het punt van de opzegging en ontvankelijkheidsvereiste verdienen nog enige aanvulling.

Het eerste punt betreft de vraag waarom in artikel 296 lid 3 niet ook het geval wordt genoemd dat de huur contractueelis verlengd. Die vraag dient als volgt te worden beantwoord. De woorden verlenging "krachtens artikel 292 lid 2" omvatten het geval dat partijen een verlenging hebben afgesproken, waaronder ook het geval dat de huurder van zijn optie gebruik heeft gemaakt. Ook in dat geval vindt verlenging namelijk op grond van artikel 292 lid 2 " van rechtswege" plaats. Die bepaling is immers van dwingend recht. Een contractuele verlenging is niet meer dan een overbodige bevestiging van deze verlenging van rechtswege. Een beding dat verlengd kan worden, heeft alleen de betekenis dat de huurder vrij is na vijf jaar de huur te laten eindigen. Dat laatste is niet met het dwingend recht in strijd. Dit stelsel is geheel in overeenstemming met het huidige recht, nl met artikel 7A:1631 lid 1, waar ook alleen wordt gerefereerd aan de verlenging van rechtswege "krachtens artikel 1626" en niet ook van een contractuele verlenging wordt gerept.

De tweede vraag betreft het geval van een huurovereenkomst die voor meer dan tien jaar is aangegaan. Dit geval wordt geregeld in artikel 300 en dat wel op dezelfde wijze als in het huidige artikel 7A:1631d. In artikel 300 lid 2, tweede zin, wordt gezegd dat een huurovereenkomst voor meer dan tien jaar (bedoeld is inderdaad voor tien jaar of meer), niet door het enkele verloop van de huurtijd eindigt, maar moet worden opgezegd. In een thans in voorbereiding zijnde algemene reparatiewet zal ik deze misslag herstellen.

In artikel 300 lid 3, tweede zin, wordt gezegd dat de artikelen 295-299 hier van overeenkomstige toepassing zijn. Daaronder valt dus ook artikel 296. De bedoeling is dat aldus alle in artikel 296 vermelde opzeggingsgronden ook bij het einde van de voor tien jaar of meer aangegane huur toegepast kunnen worden. De bedoeling is geweest om hier artikel 7A:1631d volledig te volgen. Dat artikel verklaart het huidige artikel 1631a van overeenkomstige toepassing, dat alle opzeggingsgronden bevat. De verwijzing in artikel 300 lid 3 naar artikel 296 bedoeld eveneens alle opzeggingsgronden van overeenkomstige toepassing te verklaren.

De slotzin van artikel 7A:1626 lid 1 is niet overgenomen in artikel 292, omdat die zin overbodig is naast de zinsnede in artikel 292 lid 2, tweede zin, die luidt: "De overeenkomst die is aangegaan voor een termijn die langer is dan vijf jaar maar korter dan tien jaar, ". Uit deze zinsnede blijkt reeds dat artikel 292 niet van toepassing is op huurovereenkomsten die zijn aangegaan voor tien jaar of langer. Voor die overeenkomsten geldt, zoals gezegd, artikel 300.

Tenslotte heeft de heer Van de Beeten nog het punt ter sprake gebracht van het ontvankelijkheidsvereiste en de ingangsdatum van de nieuw vastgestelde huurprijs. De partij die huurprijsaanpassing vraagt, heeft er in het geval dat zijn verzoek wordt gehonoreerd belang bij dat de nieuwe huurprijs zo snel mogelijk ingaat. Krachtens artikel 303 lid 4 gaat de nieuwe huurprijs in met ingang van de dag waarop die is gevorderd, tenzij de rechter op vordering van een der partijen op grond van bijzondere omstandigheden een andere ingangsdatum vaststelt. Een goed voorbeeld van de wenselijkheid van deze uitzondering is juist het geval dat het deskundigenbericht lang op zich laat wachten zonder dat de huurder daaraan iets heeft kunnen doen. Men denke ook aan het geval dat gebrek aan medewerking van de verhuurder ertoe heeft bijgedragen dat partijen niet onderling tot overeenstemming over de te benoemen deskundige konden komen.

Toelichting art. 7:293 BW

Lid 1 (art. 7:293 BW)

Lid 1. De overeenkomst die voor vijf jaar geldt, en de overeenkomst die is aangegaan voor een termijn langer dan vijf jaar, maar korter dan tien jaar, kunnen tegen het einde van de termijn en tegen het einde van de in artikel 292 lid 2 bedoelde tweede termijn door ieder van de partijen worden opgezegd. Artikel 228 lid 1 en lid 2, eerste zin, is niet van toepassing.

MvT art. 293 lid 1:
In dit artikel worden de regels samengevat die thans zijn te vinden in de artikelen 1627 lid 1 en 1631 lid 1.

Advies RvS art. 293 lid 1:
4. Artikel 293 lid 1 bepaalt dat de overeenkomst die voor vijf jaar geldt en de overeenkomst die is aangegaan voor een termijn van langer dan vijf jaar, maar korter dan tien jaar, tegen het einde van de termijn en tegen het einde van de in artikel 292 lid 2 bedoelde tweede termijn door ieder van de partijen kan worden opgezegd. Artikel 228 lid 1 en lid 2, eerste zin, is volgens de laatste zin van artikel 293 lid 1 niet van toepassing. Wat betreft de eerste zin van lid 2 van artikel 228, waarin is opgenomen dat een huur die voor onbepaalde tijd is aangegaan of voor onbepaalde tijd is verlengd eindigt door opzegging, meent de Raad dat deze uitzondering overbodig is, daar artikel 293 lid 1 alleen het oog heeft op overeenkomsten voor bepaalde tijd. De Raad adviseert de laatste zin van artikel 293 lid 1 in deze zin aan te passen.

5. Met de buitentoepassingverklaring in de slotzin van artikel 293 lid 1 van de eerste zin van lid 2 van artikel 228 wordt bereikt dat het niet mogelijk is een huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd is aangegaan binnen vijf jaar door opzegging te beëindigen. Zulks zou in strijd komen met artikel 292 lid 1, waaruit voortvloeit dat een dergelijke overeenkomst voor vijf jaar geldt. De buitentoepassingverklaring van de eerste zin van lid 2 van artikel 228 is derhalve op haar plaats.

Nota n.a.v. Verslag art. 293 lid 1:
Terecht merkt de Commissie op dat in het eerste lid, tweede zin, het tweede woordje "is" dient te vervallen. In bijgaande nota van wijziging is deze fout hersteld.

Lid 2 (art. 7:293 BW)

Lid 2. De opzegging moet geschieden bij exploot of bij aangetekende brief. De termijn van opzegging bedraagt tenminste een jaar.

Nota n.a.v. Verslag art. 293 lid 2:
De Commissie heeft gevraagd waarom de eis van een deurwaardersexploot of aangetekende brief is gehandhaafd en niet kan worden volstaan met de eis dat schriftelijk moet worden opgezegd, zoals dat wel in het ingetrokken wetsvoorstel 24 150 was voorgesteld.

De in genoemd wetsvoorstel voorgestelde schriftelijke opzegging moet worden gezien in verband met de zeer ruime opzet van de in dat wetsvoorstel vervatte regeling, die - kort gezegd - voor alle huur van gebouwd onroerend goed, behoudens woonruimte, zou gelden. Voor al deze gevallen de eis van exploot of aangetekende brief stellen, werd in dat kader onwenselijk geacht. In het kader van het onderhavige wetsvoorstel dat van een veel beperkter toepassingsgebied uitgaat, zou een dergelijke verlichting niet op haar plaats zijn. Men zie ook het in wetsvoorstel 26 089 voorgestelde artikel 271, waar deze eis eveneens wordt gesteld. In bijgaande nota van wijziging is "exploit" vervangen door: exploot.

Lid 3 (art. 7:293 BW)

Lid 3. Geen opzegging is vereist, indien de beëindiging geschiedt met wederzijds goedvinden, nadat de huurovereenkomst is totstandgekomen.

MvT art. 293 lid 3:
Het derde lid stelt buiten twijfel wat ook thans uit de wettelijke regeling kan worden afgeleid. De conversiebepalingen van artikel 1631 lid 1 en 1631 lid 2, telkens vijfde zin, zijn niet overgenomen. Aan de redelijkheid van deze bepalingen als algemene regel kan worden getwijfeld. De materie kan daarom beter worden overgelaten aan artikel 42 van Boek 3, de hoofdregel van conversie, die meer ruimte voor nuancering laat.

Toelichting art. 7:294

Art. 7:294 BW. Een opzegging door de verhuurder is nietig indien zij niet de gronden vermeldt die tot de opzegging hebben geleid.

MvT art. 294:
1. Dit artikel bevat de regel van artikel 1627 lid 2, aanhef en onder a, en artikel 1631 lid 2, aanhef en onder a.

2. De overige in die leden vermelde nietigheidsgronden zijn niet overgenomen.

De grond onder b correspondeert met het thans voorgestelde artikel 296 lid 2, derde zin. Naar voorbeeld van artikel 274 lid 4, aanhef en onder b van wetsvoorstel 26 089, is thans niet gekozen voor nietigheid van de opzegging, maar voor een grond voor afwijzing van de in artikel 296 bedoelde vordering, voor zover deze was gebaseerd op de in lid 1 van dat artikel onder b bedoelde opzeggingsgrond.

De grond van artikel 1627 lid 2 onder c, onderscheidenlijk artikel 1631 lid 2 onder d, is vervallen, omdat nietigheid van de opzegging een te zware sanctie voor het nalaten van de mededeling dat de huurder binnen zes weken met de opzegging kan instemmen. Het stellen van een termijn voor instemming met de opzegging (welke termijn in verband met artikel 295 lid 2 tenminste zes weken zal moeten bedragen) kan aan de verhuurder worden overgelaten. Begint de verhuurder een procedure voor de huurder zich heeft hoeven uitlaten en stemt deze alsnog met de opzegging in, dan zal de rechter kunnen beslissen dat de kosten van het geding geheel voor rekening van de verhuurder zijn. Als sanctie komt dit voldoende voor.

De grond van artikel 1631 lid 2 onder c past niet meer in het thans voorgestelde stelsel, waar huurprijsvaststelling en opzeggingsbescherming gescheiden worden geregeld en reeds uit artikel 296 lid 4 onder c voortvloeit dat de enkele wens de huurprijs te verhogen geen toewijzing van de daar bedoelde vordering rechtvaardigt.

Voor alle drie gronden geldt dat het niet wenselijk is om, alvorens aan de op de in artikel 296 bedoelde vordering toe te komen, eerst een discussie te ontketenen omtrent de vraag of de opzegging aan allerlei daarvoor gestelde vormvereisten voldoet, voor zover het gaat vormvereisten die voor de effectiviteit van de opzegging zelf niet van wezenlijk belang zijn.

Toelichting art. 7:295 BW

Lid 1 (art. 7:295 BW)

Lid 1. Een opgezegde huurovereenkomst blijft, tenzij de huurder de overeenkomst heeft opgezegd of na de opzegging door de verhuurder schriftelijk in de beëindiging ervan heeft toegestemd, na de dag waartegen rechtsgeldig is opgezegd van rechtswege van kracht, tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder als in lid 2 bedoeld. De rechter kan evenwel, indien het verweer van de huurder hem kennelijk ongegrond voorkomt, zijn toewijzend vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

MvT art. 295 lid 1:
1. Dit artikel vervangt de huidige artikelen 1627a en 1631 lid 3.

2. In de eerste zin van lid 1 is verduidelijkt dat in geval van toewijzing van de in lid 2 bedoelde vordering de overeenkomst voortduurt tot het onherroepelijk vastgestelde tijdstip van ontruiming. Voorts is er geen goede reden om de bepaling van de tweede zin van lid 1 te beperken tot overeenkomsten waarvan de termijn waarvoor zij gelden, reeds eenmaal is verlengd, zoals het huidige artikel 1631 lid 3 doet.

Advies RvS art. 295 lid 1:
5a. In artikel 295 lid 1 is opgenomen dat een door de verhuurder opgezegde overeenkomst, tenzij de huurder na de opzegging door de verhuurder in de beëindiging daarvan heeft toegestemd, na het tijdstip waartegen rechtsgeldig is opgezegd van rechtswege van kracht blijft totdat de beslissing op de vordering, bedoeld in lid 2, onherroepelijk is geworden of, in geval van toewijzing, tot het door de rechter onherroepelijk vastgestelde tijdstip van ontruiming.

Anders dan in artikel 1627a wordt niet langer van een schriftelijke toestemming in de beëindiging door de huurder gesproken. In lid 2 is wel opgenomen dat de verhuurder van de huurder kan verlangen dat een mondelinge mededeling van de huurder dat hij in de beëindiging van de overeenkomst toestemt op schrift wordt gesteld. In de toelichting is aangegeven dat de eis van een schriftelijke mededeling van de huurder is vervangen om te voorkomen dat de eis als vormvereiste ten nadele van de huurder uitwerkt, indien de verhuurder er belang bij heeft te betogen dat de overeenkomst nog enige tijd heeft voortgeduurd en dat de huurder die mondeling toestemde, over die tijd nog huur moet betalen.

In de toelichting op artikel 1627 van wetsvoorstel 24 1501, in welk artikel ten aanzien van de toestemming in de beëindiging een aan artikel 295 gelijke regeling is opgenomen is daarentegen opgemerkt dat voorkomen dient te worden dat een verhuurder die afgaat op een mondelinge mededeling van de huurder dat hij akkoord gaat met de opzegging, op het verkeerde been wordt gezet, aangezien in een dergelijk geval ingevolge lid 1 de opgezegde huurovereenkomst in stand blijkt te zijn gebleven omdat geen schriftelijke mededeling van de huurder is ontvangen.

Het college is van mening dat het vereiste van schriftelijke toestemming voor zowel de verhuurder als huurder van bedrijfsruimte gegeven de zakelijke verhouding niet als (te) belastend beschouwd kan worden, in aanmerking genomen dat het ter bescherming van de huurder wenselijk is dat de overeenkomst niet eindigt door een (te gemakkelijk gegeven) mondelinge toestemming.

De Raad acht het daarom wenselijk dat evenals in het huidige artikel 1627a alsmede in het in het wetsvoorstel tot vaststelling van titel 7.4 (Huur) BW voor woonruimte2 opgenomen artikel 272 lid 2 gesproken wordt van een schriftelijke toestemming van de huurder.

Nota n.a.v. Verslag art. 295 lid 1:
Per abuis in het eerste lid van het onderhavige artikel het woord "schriftelijk " weggevallen. Zoals ook uit de toelichting blijkt is het de bedoeling aan te sluiten bij het in wetsvoorstel 26 089 voorgestelde artikel 272. In bijgaande nota van wijziging zal dit verzuim worden hersteld, waarbij tevens van de gelegenheid gebruik is gemaakt de redactie beter op genoemd artikel te laten aansluiten.

De vraag van de Commissie of de rechter de beslissing alleen uitvoerbaar bij voorraad kan verklaren wanneer er sprake is van misbruik van recht, moet bevestigend worden beantwoord. Artikel 3:13 BW regelt het leerstuk van misbruik van bevoegdheid in het algemeen. De onderhavige bepaling strekt ertoe buiten twijfel te stellen dat in geval van een kennelijk ongegrond verweer van de huurder er sprake is van misbruik van recht en de rechter bevoegd is het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. De mogelijkheid van uitvoerbaarheid bij voorraad van de beschikking tot ontruiming maakt dat de huurder zijn belang bij een beslissing in hoger beroep in feite verliest. Ook al vernietigt de rechter in hoger beroep het bestreden vonnis dan krijgt de huurder daardoor niet een langere tijd voor ontruiming, als hij de gehuurde ruimte reeds heeft verlaten. Theoretisch zou de huurder nog opnieuw de reeds ontruimde ruimte kunnen betrekken, maar dit zal in de praktijk zelden mogelijk zijn. Daarom is besloten dat de rechter alleen dan zijn beslissing uitvoerbaar bij voorraad kan verklaren indien het beroep van de huurder op de wet kennelijk ongegrond is, wanneer het dus gaat om misbruik van recht. Evenals voor het huidige recht geldt dat een terughoudende opstelling van de rechter hier op zijn plaats is (verg. Dozy en Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht, blz. 190).

Lid 2 (art. 7:295 BW)

Lid 2. De verhuurder kan, indien hij zes weken na de opzegging niet van de huurder een schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat hij in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt, op de gronden vermeld in de opzegging vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de overeenkomst zal eindigen.

MvT art. 295 lid 2:
3. De redactie van het tweede lid komt overeen met die van artikel 272 lid 2 als voorgesteld in het wetsvoorstel tot vaststelling van titel 4 (huur) van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (kamerstukken II 1997/1997, 26 089, nrs 1-3). De mogelijkheid dat van een mondelinge toestemming door de verhuurder misbruik wordt gemaakt door, onder erkenning van de mondelinge kennisgeving, nog een stuk huur te vorderen totdat alsnog een schriftelijke kennisgeving is gevolgd, kan aan de eisen van redelijkheid en billijkheid worden overgelaten.

Advies RvS art. 295 lid 2:
5a. Artikel 295 lid 2 is in de door de Raad voorgestelde zin aangepast. Tevens is van de gelegenheid gebruik gemaakt nauwer aan te sluiten bij de formulering van het voorgestelde artikel 272 lid 2.

Nota n.a.v. Verslag art. 295 lid 2:
De Commissie heeft om een nadere toelichting gevraagd of de verhuurder de termijn van zes weken ook moet afwachten, indien hem reeds voor het einde van deze termijn bekend is dat de huurder niet met de opzegging instemt.

Ik ben van oordeel dat de verhuurder de zes-weken-termijn dient af te wachten, omdat de huurder immers nog van gedachte kan veranderen. Eerst na zes weken kan de verhuurder constateren dat hij geen schriftelijke akkoordbevinding van de huurder heeft ontvangen (Zie Smit-Evers, Huurrecht bedrijfsruimten, blz. 91).

Te bedenken valt hierbij dat de termijn van de dagvaarding minimaal een maand is. Daardoor is de kans klein dat de eventuele nadere reactie van de huurder die wel binnen de zes-weken-termijn wordt gegeven niet voor de eerst dienende dag door de verhuurder wordt ontvangen. De wet noemt geen termijn waarbinnen de verhuurder tot dagvaarding moet overgaan. Laat hij de gehele opzegtermijn zonder meer voorbij gaan, dan ligt het voor de hand aan te nemen dat hij van zijn wens tot beëindiging afziet. Zo ook Smit/Evers, p. 95.

Toelichting art. 7:296 BW

Lid 1 (art. 7:296 BW)

Lid 1. Indien de opzegging is gedaan tegen het einde van de in artikel 292 lid 1 bedoelde eerste termijn waarvoor de huurovereenkomst geldt of is aangegaan, kan de rechter de vordering slechts toewijzen, op de grond dat:
a. de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt, of
b. de verhuurder aannemelijk maakt dat hij, zijn echtgenoot, zijn geregistreerde partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Onder duurzaam gebruik wordt niet begrepen vervreemding van de bedrijfsruimte, maar wel renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

MvT art. 296 lid 1:
1. Dit artikel bevat een verkorte en verduidelijkte versie van wat thans is te vinden in de artikelen 1628 en 1631a.

2. Het eerste lid betreft de situatie dat is opgezegd tegen het einde van de in artikel 292 lid 2 bedoelde eerste termijn. Toewijzing van de vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de overeenkomst zal eindigen, is dan slechts mogelijk op twee gronden, kort gezegd: onbehoorlijk gebruik en eigen gebruik.

Advies RvS art. 296 lid 1:
b. In de toelichting is aangegeven dat is verduidelijkt dat in geval van toewijzing van de in lid 2 bedoelde vordering de overeenkomst voortduurt tot het onherroepelijk vastgestelde tijdstip van ontruiming. De Raad is van oordeel dat de toevoeging niet verduidelijkt, omdat bij een afwijzende beslissing de overeenkomst vanzelfsprekend blijft voortduren en daarnaast geldt dat in geval van een toewijzende beslissing in artikel 296 lid 5 is bepaald dat de rechter tevens het tijdstip van ontruiming vaststelt en de toewijzing geldt als een veroordeling tot ontruiming tegen dat tijdstip: de toevoeging is derhalve niet nodig. Aanbevolen wordt de zinsnede betreffende de toewijzing van de vordering te schrappen.

5b. Naar aanleiding van de opmerking van de Raad is de redactie van artikel 295 lid 1, eerste zin, vereenvoudigd. Thans wordt uitgedrukt dat de overeenkomst voortduurt tot het tijdstip van beëindiging, door de rechter vastgesteld krachtens het tweede lid, mits deze vaststelling onherroepelijk is. De Raad heeft er voorts op terecht op gewezen dat uit artikel 296 lid 5 reeds voortvloeit dat dit tevens meebrengt dat de overeenkomst voortduurt tot het daar bedoelde tijdstip van ontruiming. Verwezen moge worden naar de memorie van toelichting bij deze laatste bepaling. Dit geldt ook wanneer een hogere rechter, die een rechtsmiddel tegen een reeds vastgesteld tijdstip van beëindiging verwerpt, zich bepaalt tot het vaststellen van een nieuw tijdstip voor ontruiming, zoals hij thans op grondslag van het huidige artikel 7A:1627 lid 4 pleegt te doen.

Nota n.a.v. Verslag art. 296 lid 1:
De Commissie merkt terecht op dat in het eerste lid van de onderhavige bepaling ten onrechte naar artikel 292 lid 2 wordt verwezen in plaats van naar artikel 292 lid 1. De misslag is in bijgaande nota van wijziging hersteld.

Amendement art. 296 lid 1:
"als bedrijfsruimte in de zin van art. 290" vervalt in lid 1 onder b: De opzeggingsgrond wegens dringend eigen gebruik dient niet beperkt te blijven tot bedrijfsruimte in de zin van artikel 290. Ook ander gebruik dat op grond van het bestemmingsplan is toegestaan, is een rechtens te respecteren opzeggingsgrond. Het schrappen van de hier bedoelde woorden in lid 1 en 2 maakt opzegging tegen het einde van de huurovereenkomst derhalve ook mogelijk wanneer de verhuurder of diens directe bloed- of aanverwante het verhuurde duurzaam in gebruik wil nemen voor niet-290-bedrijfsruimte en ook voor woonruimte.

Brief van de minister (Huur bedrijfsruimte) art. 292 lid 1, 296 en 300:
23. De antwoorden op de vragen van de heer Van de Beeten en mevrouw Broekers op het punt van de opzegging en ontvankelijkheidsvereiste verdienen nog enige aanvulling.

Het eerste punt betreft de vraag waarom in artikel 296 lid 3 niet ook het geval wordt genoemd dat de huur contractueel is verlengd. Die vraag dient als volgt te worden beantwoord. De woorden verlenging "krachtens artikel 292 lid 2" omvatten het geval dat partijen een verlenging hebben afgesproken, waaronder ook het geval dat de huurder van zijn optie gebruik heeft gemaakt. Ook in dat geval vindt verlenging namelijk op grond van artikel 292 lid 2 " van rechtswege" plaats. Die bepaling is immers van dwingend recht. Een contractuele verlenging is niet meer dan een overbodige bevestiging van deze verlenging van rechtswege. Een beding dat verlengd kan worden, heeft alleen de betekenis dat de huurder vrij is na vijf jaar de huur te laten eindigen. Dat laatste is niet met het dwingend recht in strijd. Dit stelsel is geheel in overeenstemming met het huidige recht, nl met artikel 7A:1631 lid 1, waar ook alleen wordt gerefereerd aan de verlenging van rechtswege "krachtens artikel 1626" en niet ook van een contractuele verlenging wordt gerept.

De tweede vraag betreft het geval van een huurovereenkomst die voor meer dan tien jaar is aangegaan. Dit geval wordt geregeld in artikel 300 en dat wel op dezelfde wijze als in het huidige artikel 7A:1631d. In artikel 300 lid 2, tweede zin, wordt gezegd dat een huurovereenkomst voor meer dan tien jaar (bedoeld is inderdaad voor tien jaar of meer), niet door het enkele verloop van de huurtijd eindigt, maar moet worden opgezegd. In een thans in voorbereiding zijnde algemene reparatiewet zal ik deze misslag herstellen.

In artikel 300 lid 3, tweede zin, wordt gezegd dat de artikelen 295-299 hier van overeenkomstige toepassing zijn. Daaronder valt dus ook artikel 296. De bedoeling is dat aldus alle in artikel 296 vermelde opzeggingsgronden ook bij het einde van de voor tien jaar of meer aangegane huur toegepast kunnen worden. De bedoeling is geweest om hier artikel 7A:1631d volledig te volgen. Dat artikel verklaart het huidige artikel 1631a van overeenkomstige toepassing, dat alle opzeggingsgronden bevat. De verwijzing in artikel 300 lid 3 naar artikel 296 bedoeld eveneens alle opzeggingsgronden van overeenkomstige toepassing te verklaren.

Brief van de minister (Huur bedrijfsruimte) art. 292 lid 1, 296 en 300:
Tenslotte heeft de heer Van de Beeten nog het punt ter sprake gebracht van het ontvankelijkheidsvereiste en de ingangsdatum van de nieuw vastgestelde huurprijs. De partij die huurprijsaanpassing vraagt, heeft er in het geval dat zijn verzoek wordt gehonoreerd belang bij dat de nieuwe huurprijs zo snel mogelijk ingaat. Krachtens artikel 303 lid 4 gaat de nieuwe huurprijs in met ingang van de dag waarop die is gevorderd, tenzij de rechter op vordering van een der partijen op grond van bijzondere omstandigheden een andere ingangsdatum vaststelt. Een goed voorbeeld van de wenselijkheid van deze uitzondering is juist het geval dat het deskundigenbericht lang op zich laat wachten zonder dat de huurder daaraan iets heeft kunnen doen. Men denke ook aan het geval dat gebrek aan medewerking van de verhuurder ertoe heeft bijgedragen dat partijen niet onderling tot overeenstemming over de te benoemen deskundige konden komen.

Lid 2 (art. 7:296 BW)

Lid 2. Een vordering, ingesteld op de in lid 1 onder b bedoelde grond, is niet toewijsbaar indien de verhuurder de rechtsopvolger is van een vorige verhuurder en hij niet is diens echtgenoot, geregistreerde partner, bloed- of aanverwant in de eerste graad of pleegkind, en de opzegging is geschied binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht. Onder pleegkind wordt verstaan degene die duurzaam als eigen kind is verzorgd en opgevoed.

MvT art. 296 lid 2:
Het tweede lid werkt de laatste grond nader uit. Het slot van de eerste zin van dit lid sluit aan bij de renovatieregeling, voorgesteld in artikel 220 van wetsvoorstel 26 089, op dezelfde wijze als dit voor huur van woonruimte in artikel 274 lid 3, aanhef en onder a, is geschied.

Nota n.a.v. Verslag art. 296 lid 2:
De Commissie is van oordeel dat de twee definities in het onderhavige lid de leesbaarheid niet bevorderen. Zij geeft er de voorkeur aan de definitie van "pleegkind" in artikel 290 op te nemen en de zinsnede over duurzaam eigen gebruik in het eerste lid, onder b, van het onderhavige artikel. Het tweede lid is overeenkomstig de suggesties van de Commissie in bijgaande nota van wijziging aangepast, met dien verstande dat de definitie van pleegkind naar het slot van het tweede lid is verplaatst, nu het onderhavige lid de enige plek is waar het begrip voorkomt.

De Commissie heeft met betrekking tot renovatie een aantal vragen gesteld. Vooropgesteld moet worden dat de renovatieregeling in artikel 220, zoals voorgesteld in wetsvoorstel 26 089, van toepassing is op alle gebouwde onroerende zaken, derhalve ook op de onderhavige bedrijfsruimten. Artikel 220 regelt de plicht van de huurder te gedogen dat de verhuurder enerzijds dringende werkzaamheden, waaronder verstaan wordt werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld, aan het gehuurde uitvoert (lid 1), anderzijds tot renovatie van het gehuurde overgaat (lid 2). In laatstgenoemd lid wordt een regeling gegeven dat de huurder van woonruimte en van bedrijfsruimte aan de verhuurder de gelegenheid moet geven tot renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst, wanneer de laatste daartoe een redelijk voorstel doet. Lid 3 bevat de regel dat in geval van complexgewijze renovatie van woonruimten en van bedrijfsruimten het voorstel van de verhuurder wordt vermoed redelijk te zijn, indien 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd. Zoals in lid 2 tweede zin van artikel 220 wordt uitgedrukt wordt onder renovatie van een onroerende zaak zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan. Opmerking verdient dat de huurder niet zonder meer de door de verhuurder voorgenomen werkzaamheden behoeft te gedogen. De verhuurder dient een redelijk voorstel tot renovatie te doen. Indien de huurder het voorstel niet aanvaardt, zal de verhuurder op grondslag van dit voorstel een vordering kunnen instellen tot verkrijging van een veroordeling van de huurder gelegenheid tot renovatie te geven. In beginsel blijft de huurovereenkomst in stand, maar artikel 296 biedt de mogelijkheid dat de verhuurder bij de rechter de beëindiging van de overeenkomst vordert op grond van dringend eigen gebruik. Daarbij moet wel worden bedacht dat deze laatste mogelijkheid alleen bestaat in geval de renovatie niet zonder beëindiging van de huur mogelijk is en de noodzaak tot renovatie voldoende "dringend" is. Van de regeling betreffende renovatie moet voorts worden onderscheiden de gebrekenregeling in de in wetsvoorstel 26 089 voorgestelde artikelen 204-208. Op grond van deze regeling heeft de huurder recht op herstel van gebreken. In deze regel ligt besloten dat de verhuurder verplicht is de zaak behoorlijk te onderhouden. Normaal onderhoud heeft tevens een preventieve werking. Is er sprake van achterstallig onderhoud dan kan de huurder herstel daarvan op grond van genoemde bepalingen afdwingen. Indien de verhuurder groot onderhoud wil plegen aan de door hem verhuurde bedrijfsruimte, dan moet de huurder dat in beginsel gedogen op grond van de regeling in artikel 220.

De Commissie heeft gevraagd waarom niet de voorwaarde wordt gesteld dat de huurder na renovatie een voorkeursrecht heeft t.a.v. het bewuste pand. De regeling in artikel 220 voorziet in renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst op basis van een redelijk voorstel van de verhuurder. Komen partijen niet tot overeenstemming en oordeelt de rechter dat het voorstel redelijk is, dan blijft geen andere mogelijkheid dan dat de huurder de renovatie moet gedogen of dat de huurovereenkomst wordt opgezegd. Indien het in dit laatste geval tot een einde van de huurovereenkomst komt, ligt het niet in de rede dat de voormalige huurder een voorkeursrecht heeft op het gerenoveerde pand.

De Commissie heeft voorts gevraagd of niet de mogelijkheid gecreëerd moet worden om bij huuropzegging wegens sloop tengevolge van stadsvernieuwing de zgn. MKB-stadsvernieuwingsurgenten voorrang te geven bij de huur van vervangende bedrijfsruimte in de wijk. Het betreft hier een beleidsregel op gemeentelijk niveau. Deze leent zich niet voor vastlegging in het Burgerlijk Wetboek. Bovendien is mij niet gebleken van enige moeilijkheid die tot wetgeving zou moeten nopen.

De Commissie heeft voorts gevraagd waarom niet naar analogie van de artikelen 309 en 310 bij opzegging wegens renovatie, respectievelijk het verwezenlijken van de bestemming door de opvolgende verhuurder een schadeloosstelling wordt voorgesteld (anders dan verhuis- en inrichtingskosten), zowel voor de huurder als voor de onderhuurder.

Krachtens de onderhavige bepaling heeft de huurder in geval de huur door opzegging op een van de in artikel 296 genoemde gronden eindigt, recht op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Hiervan moet worden onderscheiden de regeling in de artikelen 309 en 310. Deze laatste bepalingen zien alleen op verhuurders die dit krachtens artikel 226 zijn geworden en houden verband met de onteigeningsproblematiek. Zij geven evenals de huidige artikelen 7A:1636a en 1636b, een regeling van de vergoeding van de schade die de huurder van een bedrijfsruimte lijdt tengevolge van een met onteigening vergelijkbare minnelijke aankoop gevolgd door opzegging met het oog op afbraak in het algemeen belang dan wel tengevolge van een tussentijdse ontbinding (zonder dat de termijn 10 jaar in acht behoeft te worden genomen) met het oog op verwezenlijking van een bestemmingsplan. Krachtens artikel 42 Onteigeningswet wordt bij onteigening van verhuurde bedrijfsruimte door de onteigenende partij aan de huurder en aan de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, schadeloosstelling betaald. Bij de bepaling van de schadeloosstelling wordt rekening gehouden met de kans dat de huurverhouding bij het verstrijken van de geldigheidsduur zou hebben voortgeduurd. Doordat de huurder door de onteigening het gebruik van het verhuurde verliest, wordt hem - met de andere aan het gebruik verbonden goede en slechte kansen - de kans ontnomen op het voortduren van een voor onbepaalde tijd aangegane huurovereenkomst (al dan niet na verlenging) dan wel op het voortduren van de huurverhouding na het verstrijken van een overeengekomen bepaalde duur (al dan niet na verlenging) (zie Smit/Evers p. 16). Zou nu de bedrijfsruimte in plaats van door onteigening door minnelijke aankoop worden verkregen zonder dat in een regeling voor schadevergoeding voor de huurder van bedrijfsruimte zou zijn voorzien, dan zou het voor de huurder een groot verschil maken of de weg van onteigening dan wel van minnelijke aankoop gevolgd door opzegging wordt gevolgd. Wil men niet tot willekeur geraken dan is een regeling van schadevergoeding ingeval van huurbeëindiging na minnelijke aankoop in verband met werken ten algemene nutte, noodzakelijk, zoals neergelegd in artikel 7A:1636a BW en artikel 309. In deze regeling wordt geen verschil gemaakt tussen aankoop door een publiekrechtelijk lichaam dan wel een particulier; beide kunnen immers een bestemmingsplan gevolgd door afbraak verwezenlijken. Wat betreft de regeling in artikel 310 gaat het om de situatie dat voor de verwezenlijking van het bestemmingsplan niet de termijn van 10 jaar zoals voorgeschreven in artikel 296 lid, kan worden afgewacht. In het bijzonder in die gevallen dat bijv. een publiekrechtelijk lichaam wil overgaan tot de verwezenlijking van een goedgekeurd bestemmingsplan kunnen de lange opzegtermijnen van artikel 296 een bezwaar opleveren tegen verkrijging van de verhuurde bedrijfsruimte door minnelijke aankoop. Het is daarom gewenst om in het bijzonder in die gevallen aan het publiekrechtelijk lichaam of de particulier de bevoegdheid te geven om tussentijds ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Die bevoegdheid behoeven zij echter alleen te hebben als zij door eigendomsverkrijging tijdens de huur verhuurder zijn geworden. Sluiten zij zelf een huurovereenkomst ten aanzien van bedrijfsruimte waarvoor een bestemmingsplan geldt dan hebben zij daar rekening mee te houden en zijn zij gebonden aan de opzeggingsgronden en termijnen van artikel 296. De huurder vindt voldoende waarborgen in de opzeggings- en termijnbescherming, zodat een door de commissie gesuggereerde schadevergoeding buiten de gevallen van artikel 309 en 310 mij niet nodig voorkomt.

Amendement art. 296 lid 1 en 2:
"als bedrijfsruimte in de zin van art. 290" vervalt in lid 1 onder b: De opzeggingsgrond wegens dringend eigen gebruik dient niet beperkt te blijven tot bedrijfsruimte in de zin van artikel 290. Ook ander gebruik dat op grond van het bestemmingsplan is toegestaan, is een rechtens te respecteren opzeggingsgrond. Het schrappen van de hier bedoelde woorden in lid 1 en 2 maakt opzegging tegen het einde van de huurovereenkomst derhalve ook mogelijk wanneer de verhuurder of diens directe bloed- of aanverwante het verhuurde duurzaam in gebruik wil nemen voor niet-290-bedrijfsruimte en ook voor woonruimte.

MvA (26 932 Huur van bedrijfsruimten) art. 296 lid 2:
Met het oog op de opzeggingsgronden- en termijnen hebben de leden van de CDA-fractie hebben gevraagd of het geen probleem kan opleveren in de situatie dat het bestemmingsplan nog niet onherroepelijk is geworden, maar er al wel sprake is van een zodanig concreet voornemen om te komen tot wijziging van bestemmingsplan, dat met name het publiekrechtelijke lichaam dat als verhuurder optreedt, er een belang bij kan hebben om toch tussentijdse ontbinding te vorderen.

Vooropgesteld moet worden dat artikel 296 lid 4 onder d ziet op de situatie dat een verhuurder de huur kan opzeggen omdat hij een krachtens een geldig bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken. De opzegging zal dan pas tegen het einde van de termijn van artikel 292 lid 2 kunnen plaats vinden, dat wil zeggen tien jaar.

Tussentijdse ontbinding als geregeld in artikel 310, het huidige artikel 7A:1636b, kan alleen plaatsvinden als het publiekrechtelijke lichaam door eigendomsverkrijging tijdens de huur verhuurder is geworden en het bestemmingsplan reeds op het verhuurde rustte. Gaat een publiekrechtelijke lichaam een object waarop een bestemmingsplan rust vervolgens verhuren dan is hij zonder meer gebonden aan de tien jaar termijn van tien jaar en is tussentijdse ontbinding uitgesloten. Is een bestemmingsplan nog niet onherroepelijk geworden, maar er is wel al een concreet voornemen om tot wijziging te komen, dan zal pas wanneer het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden de verhuurder tussentijds kunnen ontbinden, mits uiteraard is voldaan aan de voorwaarden van artikel 310.

Brief van de minister (Huur bedrijfsruimte) art. 292 lid 2, 296 en 300:
De slotzin van artikel 7A:1626 lid 1 is niet overgenomen in artikel 292, omdat die zin overbodig is naast de zinsnede in artikel 292 lid 2, tweede zin, die luidt: "De overeenkomst die is aangegaan voor een termijn die langer is dan vijf jaar maar korter dan tien jaar, ". Uit deze zinsnede blijkt reeds dat artikel 292 niet van toepassing is op huurovereenkomsten die zijn aangegaan voor tien jaar of langer. Voor die overeenkomsten geldt, zoals gezegd, artikel 300.

Lid 3 en 4 (art. 7:296 BW)

Lid 3. Indien de opzegging is gedaan tegen het einde van de termijn waarmee de overeenkomst krachtens artikel 292 lid 2 is verlengd, kan de rechter de vordering toewijzen, op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder en van de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, bij verlenging van de overeenkomst. De rechter wijst de vordering in elk geval af indien van de huurder, bij een redelijke afweging van de voormelde belangen van hem en van de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, tegen de voormelde belangen van de verhuurder, niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt.
Lid 4. In het geval van lid 3 wijst de rechter de vordering in ieder geval toe indien zich een der in lid 1, onder a en b, in samenhang met lid 2 omschreven gronden voordoet en voorts indien:
c. de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst met betrekking tot het gehuurde, voor zover dit aanbod niet een wijziging van de huurprijs inhoudt, of
d. de verhuurder een krachtens een geldig bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken.

MvT art. 296 lid 3 en 4:
3. Het derde en vierde lid betreffen de situatie dat is opgezegd tegen het einde van de in artikel 292 lid 2 bedoelde tweede - verlengde - termijn. Er gelden dan meer gronden voor toewijzing dan bij opzegging tegen het einde van de eerste termijn. Lid 3 bevat een nauwkeuriger omschrijving van wat thans uit artikel 1631a lid 1 voortvloeit. Lid 4 vult zulks aan met de toewijzingsgronden van artikel 1631a lid 2 onder 4° en onder 3°.

Advies RvS art. 296 lid 3:
6. In artikel 296 lid 3 is opgenomen dat de rechter, indien de opzegging is gedaan tegen het einde van de termijn waarmee de overeenkomst krachtens artikel 292 lid 2 is verlengd, de vordering tevens kan toewijzen op grond van de in dit lid aangegeven belangenafweging. Ingevolge deze formulering is toewijzing op grond van de belangenafweging mogelijk naast in de twee in lid 1 genoemde gevallen waarbij het een opzegging tegen het einde van de in artikel 292 lid 2 bedoelde eerste termijn betreft. In lid 4 is echter opgenomen dat bij opzegging tegen het einde van de tweede termijn de rechter de vordering in ieder geval toe moet wijzen in de in lid 1, onder a en b, genoemde gevallen. Ook op grond van het geldende artikel 1631a dient de vordering in deze gevallen bij de verlengde overeenkomst toegewezen te worden. De formulering in lid 3 dat de rechter tevens "kan" toewijzen is dan ook niet juist. De Raad beveelt aan het woord "tevens" in lid 3 te laten vervallen.

6. Terecht beveelt de Raad aan in artikel 296 lid 3 het woord "tevens" te laten vervallen, omdat indien de opzegging is gedaan tegen het einde van de termijn waarmee de overeenkomst krachtens artikel 292 lid 2 is verlengd, de vordering op de in lid 1 onder a en b genoemde gronden toegewezen moet worden. Het artikel is op dit punt aangepast.

Nota n.a.v. Verslag art. 296 lid 3:
De Commissie heeft gevraagd nader aan te geven wanneer sprake is bevoegdelijk onderverhuren. Krachtens het in wetsvoorstel 26 089 voorgestelde artikel 221 is de huurder bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven, tenzij hij moest aannemen dat de verhuurder tegen het in gebruik geven aan die ander redelijke bezwaren zal hebben. De bepaling is van aanvullend recht, zodat de verhuurder in de huurovereenkomst een verbod op onderhuur kan opnemen. Heeft de verhuurder een dergelijk beding niet opgenomen, dan mag de huurder er in beginsel van uitgaan dat de verhuurder geen bezwaar tegen de onderhuur heeft. Een dergelijke afwezigheid van bezwaar van de zijde van de verhuurder mag de onderverhuurder ook afleiden uit het feit dat de verhuurder de onderhuur gedoogt. Verhuurt de huurder de bedrijfsruimte evenwel bijv. aan een onderhuurder waarvan hij weet dat zijn financiële positie niet erg gunstig is, dan is sprake van onbevoegde onderhuur en gedraagt de onderverhuurder zich niet zoals het een goed huurder betaamt in de zin van artikel 213 zoals voorgesteld in wetsvoorstel 26 089.

MvA (26 932 Huur van bedrijfsruimten) art. 296 lid 3 jo. art. 221:
De leden van de CDA-fractie vroegen aandacht voor het schrappen van het huidige artikel 1595 (verbod op onderhuur) en invoering van artikel 221. In dit verband vroegen de leden van de VVD-fractie of hiermee niet een ongewenste versie van de gedoogcultuur wordt geïntroduceerd. Zij vroegen om een nadere beredenering.

Krachtens het huidige artikel 7A:1595 is het de huurder niet toegestaan het gehuurde onder te verhuren. Ondanks dit wettelijk verbod wordt thans niettemin doorgaans een onderhuurverbod in het huurcontract opgenomen. Dit gebeurt teneinde de huurder ervan te doordringen dat onderhuur verboden is. Soms gebeurt het ook niet. Dat onderhuur dan toch verboden is, kan voor een ondeskundige onderverhuurder en onderhuurder gemakkelijk een verrassing zijn. Door het wettelijk verbod te schrappen en aan partijen over te laten een en ander contractueel te regelen kan worden bereikt dat partijen de kwestie van onderhuur onder ogen zien en regelen. Bovendien verdient aandacht dat de huidige hoofdregel die in gebruikgeving aan een ander verbiedt, kan worden doorbroken naar gelang van de omstandigheden van het geval op de grond dat handhaving van het verbod van onderhuur naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is in de zin van artikel 6:248 lid 2. Tegen deze achtergrond is het wenselijk voorgekomen om duidelijkheid te scheppen en de hoofdregel om te draaien en te bepalen dat met uitzondering van woonruimte onderhuur in beginsel is toegestaan. Een onderzoek naar handhaving van het huidige onderhuurverbod is met het oog op het voorgaande zonder zin.

De bepaling is van regelend recht, zodat het partijen vrij staat daar in hun huurovereenkomst van af te wijken. De verhuurder en de huurder worden - zoals gezegd - op deze manier ervan doordrongen de kwestie onder ogen te zien. Neemt de verhuurder geen onderhuurverbod op in zijn contract, dan moet er vanuit worden gegaan, dat de verhuurder geen bezwaren had tegen onderhuur, zodat de huurder de zaak in beginsel kan onderverhuren. Slechts in de situatie dat de onderverhuurder had kunnen verwachten dat de verhuurder redelijke bezwaren tegen de onderhuur zou kunnen hebben, is onderhuur niet toegestaan. Men moet dan bijvoorbeeld denken aan onderhuurders die risicovolle activiteiten ontplooien of wier financiële positie zorgwekkend is.

Zoals de aan het woord zijnde leden terecht opmerkten mag de onderverhuurder in geval de hoofdverhuurder de onderhuur gedoogt - bijvoorbeeld door het aannemen van de huurpenningen van de onderhuurder - ervan uitgaan dat laatstgenoemde geen bezwaren heeft tegen de onderhuur. De leden brengen in dit verband ook de indeplaatsstelling ter sprake. Wil de huurder dat een ander zijn plaats als huurder inneemt dan heeft hij daartoe de medewerking van de verhuurder nodig. Denkbaar is dat de verhuurder toestemming geeft tot onderhuur of de onderhuur gedoogt, zodat een huurder die zijn bedrijf wil verkopen door middel van onderhuur aan de koper van zijn bedrijf de beschikking over de bedrijfsruimte kan verlenen. Aan een indeplaatstelling zal de huurder dan weinig behoefte hebben, maar de positie van de koper van het bedrijf, tevens onderhuurder van de bedrijfsruimte waarin het bedrijf wordt uitgeoefend, is bij gewenste verlenging zwakker (Smit/Evers Hoofdstuk V, onderdeel 5.16.1). De voorkeur zal daarom voor deze partijen in de richting van een indeplaatstelling gaan, waardoor de verkoopbaarheid van het bedrijf voor de huurder ook wordt vergroot. Artikel 1635 dat overgenomen is in artikel 307, geeft daartoe de mogelijkheid. Wil de verhuurder ondanks de instemming met de onderhuur niet instemmen met de indeplaatsstelling, dan kan de huurder indeplaatsstelling vorderen bij de rechter. De rechter kan de vordering toewijzen, als aan de volgende voorwaarden is voldaan. Het in het bedrijfspand uitgeoefende bedrijf moet worden overgedragen op de voorgestelde huurder, de huurder moet bij de overdracht een zwaarwichtig belang hebben, de opvolgende huurder moet het bedrijf voortzetten en de voorgestelde huurder moet voldoende waarborgen bieden voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Het feit dat de verhuurder de voorgestelde huurder reeds als onderhuurder heeft aanvaard, verandert niets aan de bewijslast die op de huurder rust aan te tonen dat de voorgestelde huurder aan de voorwaarden voldoet. Met de aan het woord zijnde leden kan echter worden ingestemd dat in deze situatie de huurder eerder in het bewijs zal slagen dan in het geval dat de verhuurder de onderhuur niet zou hebben gedoogd. Wij achten dat echter geen bezwaar. De verhuurder kan zich hiertegen wapenen door de onderhuur niet te gedogen.

De leden hebben er voorts op gewezen dat artikel 220 (bedoeld zal zijn 221) zich niet beperkt tot de huur van bedrijfsruimte. In dit verband hebben zij erop gewezen dat bij financieringsovereenkomsten in de algemene voorwaarden veelvuldig een onderhuurverbod is opgenomen, maar dat de praktijk leert dat niet altijd die algemene voorwaarden bij het sluiten van de overeenkomst zijn overhandigd, respectievelijk op deugdelijke wijze gelegenheid is geboden om ervan kennis te nemen, waardoor de financiers een beroep op de voorwaarden kunnen mislopen, met name jegens particulieren en kleine ondernemers.

Vooropgesteld moet worden dat artikel 221 de verhouding regelt tussen de verhuurder en de huurder en niet ziet op een situatie waarbij een geldschieter een overeenkomst sluit met een geldlener ter financiering van de leverantie van een zaak. In een dergelijke driepartijenovereenkomst kan bedongen worden dat de geldlener de zaak niet verhuurt. Het gaat dan om een verbod tot verhuur en niet om een verbod tot onderhuur. Denkt men aan een lease-overeenkomst, waarbij de financier, de lessee, aan de huurder, de lessor, verbiedt de zaak op zijn beurt te verhuren, dan zou het naar onze mening een te rigoureus middel zijn om het onderhuurverbod te handhaven alleen om te voorkomen dat financiers die verzuimd hebben hun wederpartij conform de regels van de artikelen 6:233 een redelijke mogelijkheid te bieden om van de algemene voorwaarden kennis te nemen, een beroep op die voorwaarden mislopen, zeker nu de wederpartij aan de algemene voorwaarden is gebonden, ook al moest de financier bij het sluiten van de overeenkomst begrijpen of begreep hij zelfs dat de wederpartij de voorwaarden niet kende. Beklemtoond moet nogmaals worden dat als de verhuurder er veel aan gelegen is dat de Eerste Kamer, vergaderjaar 2001-2002, 26 089, enz., nr. 162 24 verhuurde zaak niet wordt onderverhuurd, hij dat contractueel kan uitsluiten bij een afzonderlijk afgesproken beding of bij een beding in de algemene voorwaarden, maar dan moet de huurder er wel kennis van hebben kunnen nemen.

De leden van de VVD-fractie vroegen om verduidelijking van de relatie tussen artikel 296 lid 3 en de artikelen 220-221 met het oog op de zinsnede "redelijke afweging van de belangen van de verhuurder tegen die van de huurder en de onderhuurder".

Verwezen moge worden naar hetgeen hierboven bij de vragen van de leden van de CDA-fractie met betrekking tot wetsvoorstel 26 089 bij artikel 220 lid 2 en tot wetsvoorstel 26 932 bij de artikelen 296 lid 3 en 221 is opgemerkt.

Lid 5 (art. 7:296 BW)

Lid 5. Indien de rechter de vordering toewijst, stelt hij tevens het tijdstip van de ontruiming vast. De toewijzing geldt als een veroordeling tot ontruiming tegen dat tijdstip.

MvT art. 296 lid 5:
4. Het vijfde lid regelt de materie van de huidige artikelen 1627 lid 4 en 1631a leden 6 en 7.

Nadere regels dan thans in het vijfde lid opgenomen, komen overbodig voor. Indien de rechter het tijdstip van ontruiming vaststelt, stelt hij aldus tevens het tijdstip vast waarop de overeenkomst eindigt. Wijst hij de vordering af, dan brengt dit mee dat de overeenkomst voortduurt tot het tijdstip waarop zij volgens de gewone regels, in het bijzonder die van de onderhavige afdeling, eindigt. Bestaat tussen partijen verschil van mening omtrent de termijn waarvoor de overeenkomst krachtens artikel 292 nog geldt, dan kan ieder van hen op dit punt een verklaring voor recht vorderen, al of niet in dezelfde procedure als die betreffende de vordering, bedoeld in artikel 296. De formulering van de tweede zin van lid 5 komt overeen met die van artikel 273 lid 3 van wetsvoorstel 26 089 betreffende huur van woonruimte. Aldus wordt beter aangesloten bij het stelsel van de artikel 430 e.v. en 555 e.v. van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

Toelichting art. 7:297 BW

Art. 7:297 BW - 1. De rechter kan in zijn beslissing tot toewijzing van de vordering een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder of aan degene aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, moet betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten.
- 2. Alvorens een beslissing te geven waarin een bedrag als bedoeld in lid 1 wordt vastgesteld, brengt de rechter zijn voornemen ter kennis van partijen en stelt hij een termijn vast waarbinnen de verhuurder de bevoegdheid heeft de vordering in te trekken.
- 3. Indien de verhuurder binnen deze termijn zijn vordering intrekt, geeft de rechter slechts een beslissing over de proceskosten.

MvT art. 297
1. Het eerste lid bevat een veralgemening van de bepaling van de huidige artikel 1628 lid 2, eerste zin, en 1631a lid 3, eerste zin. In de eerste plaats is de regel uitgebreid tot alle toewijzingsgronden, in de tweede plaats is zij uitgebreid tot onderhuurders. De toewijsbaarheid zal moeten worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. Zelfs in geval van opzegging op grond van onbehoorlijk gebruik is toewijzing niet uitgesloten; men denke aan het geval dat het onbehoorlijk gebruik het gevolg is van een overmachtssituatie, zoals plotselinge ziekte van de huurder, en voorts aan de positie van de onderhuurder die wellicht eveneens slachtoffer van het onbehoorlijk gebruik door de huurder is.

2. In het tweede en derde lid keren de laatste twee volzinnen van artikel 1628 lid 2 en van artikel 1631a lid 3 terug.

Nota n.a.v. Verslag art. 297:
De Commissie heeft gevraagd waarom de in wetsvoorstel 24 150 voorgestelde bepaling in artikel 1629 lid 3 op grond waarvan de huurder schadevergoeding kan krijgen tot ten hoogste tweemaal de laatstelijk geldende jaarhuur, niet is overgenomen in het onderhavige wetsvoorstel. De bepaling was in het ingetrokken wetsvoorstel opgenomen omdat door de verruiming van de opzeggingsgrond "persoonlijk duurzaam in gebruik willen nemen als bedrijfsruimte" ten gevolge van de in dat wetsvoorstel opgenomen verruiming van het begrip bedrijfsruimte en door het in principe vervallen van de termijnbescherming de continuïteit van de bedrijfsvoering van de huurder kwetsbaarder werd dan in de huidige wetgeving. Nu in het onderhavige wetsvoorstel het huidige werkingsgebied alsmede de termijnbescherming zijn gehandhaafd, is aan een dergelijke bijzondere schadevergoeding geen behoefte.

MvA art. 297 lid 1 jo 306 en 308:
De leden van de CDA-fractie vroegen of is overwogen om in artikel 297 lid 1 de rechter de bevoegdheid te geven om ten laste van de huurder en ten gunste van de onderhuurder een tegemoetkoming toe te kennen met name in het geval dat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst wordt toegewezen wegens onbehoorlijk gebruik door de hoofdhuurder.

Vooropgesteld moet worden dat de onderhuurovereenkomst krachtens artikel 306 lid 1 jo 296 lid 5 tegelijk met de hoofdhuurovereenkomst eindigt. Op grond van artikel 297 lid 1 kan de rechter bepalen dat de verhuurder een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten aan de huurder of de onderhuurder moet betalen. Omdat de huurder en onderhuurder voldoende waarborgen vinden in de termijn- en opzeggingsbescherming is dit voldoende geoordeeld. In de passage in de memorie van toelichting bij artikel 297 lid 1 waarnaar de aan het woord zijnde leden verwezen, is met nadruk erop gewezen dat tegemoetkoming geldt voor alle toewijzingsgronden. Met name kan zich de situatie voordoen dat de huurder een deel van de gehuurde bedrijfsruimte heeft onderverhuurd. Het kan dan gaan om bijvoorbeeld kleine winkeltjes of kiosken. De hoofdverhuurder wil de huur beëindigen, omdat de bedrijfsvoering van de hoofdhuurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt. De rechter weegt alle belangen tegen elkaar af en oordeelt dat de vordering moet worden toegewezen en dat de bedrijfsruimte moet worden ontruimd. De ontruiming is derhalve in het belang van de hoofdverhuurder. Maar de onderhuurder mag niet de dupe worden van deze ontruiming en heeft in eerste instantie dan ook recht op bedoelde tegemoetkoming van de hoofdverhuurder. Daaraan doet niet af dat de hoofdverhuurder deze kosten weer kan terugvorderen van de hoofdhuurder. Bovendien kan de onderhuurder op grond van artikel 306 vergoeding vorderen van de door hem geleden schade van de hoofdhuurder, indien deze onvoldoende over de belangen van de onderhuurder heeft gewaakt. Daarbij moet niet alleen gedacht worden aan bijvoorbeeld gevallen dat de hoofdhuurder zonder overleg met de onderhuurder heeft ingestemd met beëindiging van de hoofdhuur of dat hoofdhuurder in het geval van toewijzing van de beëindigingsvordering geen ruime ontruimingstermijn heeft bedongen, maar uiteraard ook aan het geval dat de hoofdhuurder zich niet als een goed huurder heeft gedragen en daarmee aan de hoofdverhuurder een opzeggingsgrond heeft gegeven. Deze regeling is van dwingend recht, zodat de hoofdhuurder zich niet kan vrijtekenen. Bovendien kan de onderhuurder de hoofdhuurder aanspreken op basis van Boek 6 dat hij zijn algemene uit artikel 203 voortvloeiende verplichting niet is nagekomen.

Bij dit artikel rees bij de leden hier aan het woord ook de vraag of in een procedure ex artikel 297 kan worden geanticipeerd op toepassing van artikel 308. Het antwoord moet ontkennend luiden. De aanspraak van de gewezen huurder ontstaat eerst, wanneer na een einde van de huurovereenkomst wegens opzegging door de verhuurder het eerder door hem gehuurde object daadwerkelijk voor de uitoefening van een gelijksoortig bedrijf wordt gebruikt. De tekst van artikel 308 evenals het huidige artikel 7A:1635a, duidt erop, dat de huurder in een door de verhuurder aangespannen procedure tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen, niet voor het geval de eis in conventie wordt toegewezen, een eis in reconventie tot betaling van de in lid 1 van artikel 308 bedoelde vergoeding kan instellen. De vergoeding wordt naar billijkheid berekend en zal eerst mogelijk zijn op basis van een concrete situatie. Eerst na het einde van de huurovereenkomst kan komen vast te staan of de (gewezen) verhuurder daadwerkelijk voordeel geniet en zo ja in welke mate (zie ook Smit/Evers hoofdstuk V, onderdeel 5.18.2).

Toelichting art. 7:298 BW

Art. 7:298 BW In het geval, bedoeld in artikel 296 lid 4 onder c, kan de rechter de huurder een termijn toestaan van ten hoogste een maand om het aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst alsnog te aanvaarden.

MvT art. 298:
Dit artikel komt overeen met het huidige artikel 1631a lid 5.

Toelichting art. 7:299 BW

Art. 7:299 - 1. Indien de overeenkomst is opgezegd op de grond dat een in artikel 296 lid 1 onder b genoemde persoon het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en de huurder in de beëindiging van de overeenkomst heeft toegestemd dan wel de vordering tot beëindiging van de overeenkomst op die grond dan wel op de grond, bedoeld in artikel 296 lid 2, is toegewezen, is de verhuurder jegens de huurder en degene die bevoegdelijk heeft ondergehuurd, tot schadevergoeding gehouden, indien de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest.
- 2. Behoudens tegenbewijs wordt die wil geacht niet aanwezig te zijn geweest, indien het verhuurde niet binnen een jaar na het einde van de overeenkomst door een persoon als bedoeld in artikel 296 lid 1 onder b in duurzaam gebruik is genomen.
- 3. De rechter kan in een beslissing tot toewijzing van een vordering tot beëindiging, gegrond op de in artikel 296 lid 1 onder b bedoelde wil van een der daar bedoelde personen, op verzoek van de huurder of ambtshalve een bedrag bepalen dat de verhuurder aan de huurder of degene die bevoegdelijk heeft onderverhuurd moet betalen, indien later mocht blijken dat die wil in werkelijkheid niet aanwezig is geweest, onverminderd het recht van de huurder op verdere schadevergoeding.
- 4. De vordering van de huurder of onderhuurder tot schadevergoeding of tot betaling van het in lid 3 bedoelde bedrag vervalt vijf jaren na het einde van de huurovereenkomst.

MvT art. 299:
Dit artikel komt overeen met de huidige artikelen 1628a leden 3 en 4 en 1631a lid 4. Toegevoegd is evenwel dat ook degene die bevoegdelijk heeft ondergehuurd, recht op schadevergoeding heeft op dezelfde voet als de huurder.

Amendement art. 299:
 "als bedrijfsruimte" is in lid 1 en lid 2 vervallen:

De opzeggingsgrond wegens dringend eigen gebruik dient niet beperkt te blijven tot bedrijfsruimte in de zin van artikel 290. Ook ander gebruik dat op grond van het bestemmingsplan is toegestaan, is een rechtens te respecteren opzeggingsgrond. Het schrappen van de hier bedoelde woorden in lid 1 en 2 maakt opzegging tegen het einde van de huurovereenkomst derhalve ook mogelijk wanneer de verhuurder of diens directe bloed- of aanverwante het verhuurde duurzaam in gebruik wil nemen voor niet-290-bedrijfsruimte en ook voor woonruimte.

Toelichting art. 7:300 BW

Art. 7:300 - 1. Indien de oorspronkelijk duur van de overeenkomst krachtens artikel 292 lid 2 is verlengd en de verlengde overeenkomst niet tegen het einde van de in dat lid bedoelde tweede termijn is opgezegd, wordt de overeenkomst voortgezet voor onbepaalde tijd, tenzij uit de overeenkomst een bepaalde tijd voortvloeit of partijen een bepaalde tijd overeenkomen.
- 2. Wordt de overeenkomst krachtens lid 1 voor onbepaalde tijd voortgezet, dan kan zij door ieder van de partijen worden opgezegd. Wordt de overeenkomst voor bepaalde tijd voortgezet of is zij aangegaan voor een duur van meer dan tien jaar, dan eindigt zij, in afwijking van artikel 228 lid 1, niet door het enkele verloop van de huurtijd, maar kan zij door ieder van de partijen tegen het einde van die huurtijd worden opgezegd.
- 3. De opzegging moet voldoen aan de vereisten van de artikelen 293 leden 2 en 3 en van artikel 294. De artikelen 295 tot en met 299 zijn van overeenkomstige toepassing.
- 4. Indien een vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de overeenkomst zal eindigen, is afgewezen, en uit de overeenkomst niet voortvloeit dat zij dan wordt voortgezet voor een bepaalde termijn tegen het einde waarvan zij opnieuw opgezegd kan worden, kan de overeenkomst slechts rechtsgeldig opnieuw opgezegd worden nadat een termijn van een jaar is verstreken nadat de afwijzing onherroepelijk is geworden. De rechter kan bij zijn afwijzende beslissing een langere termijn vaststellen.

MvT art. 300:
1. Dit artikel regelt de materie van de huidige artikelen 1631b, 1631c en 1631d. Het gaat hier om overeenkomsten die tien jaar of langer hebben geduurd. De leden 1 en 2 regelen op welke voet deze overeenkomsten kunnen worden voortgezet. Voor de beëindiging ervan is steeds opzegging vereist, waarbij de leden 2 en 3 van artikel 293 en artikel 294 van toepassing zijn. Voor deze opzegging geldt blijkens lid 3 voorts mede de opzeggingsbescherming, vervat in de artikelen 295-299.

2. In het thans voorgestelde stelsel is geen plaats voor een "verlenging" van de overeenkomst door de rechter, een term die de huidige wet soms bezigt. Indien de rechter de vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de overeenkomst zal eindigen, toewijst, stelt hij ingevolge artikel 296 lid 5 het tijdstip tot ontruiming vast, welke vaststelling tevens geldt als een veroordeling tot ontruiming tegen dat tijdstip. De overeenkomst eindigt op dit tijdstip zonder meer. Wijst hij de vordering af, dan wordt de overeenkomst niet daardoor verlengd, maar duurt zij op de voet van de artikelen 292 lid 2 en artikel 300 leden 1 en 2 voort voor zover zij krachtens deze bepalingen van rechtswege wordt verlengd, onderscheidenlijk voortgezet. Men zie ook hetgeen hiervoor onder 4 bij artikel 296 werd opgemerkt.

Rekening moet evenwel worden gehouden met de omstandigheid dat na het verstrijken van tien jaren, anders dan na het verstrijken van de eerste termijn, bedoeld in artikel 292 lid 2, niet zonder meer een volgende termijn begint te lopen, tegen het einde waarvan opnieuw opgezegd kan worden. Hoofdregel is hier immers dat de overeenkomst wordt voortgezet voor onbepaalde tijd. Een dergelijke overeenkomst kan in beginsel op ieder tijdstip opnieuw worden opgezegd, mits de voorgeschreven opzegtermijn in acht wordt genomen. Dit zou op het onderhavige gebied evenwel tot het voor de huurder ongelukkige resultaat kunnen leiden dat hij met korte tussenpozen door telkens weer nieuwe opzeggingen en daarop gegronde procedures zou worden bedreigd. Het huidige artikel 1631b beoogde hiertegen een dam op te werpen. Artikel 300 lid 4 beoogt dezelfde moeilijkheid op te lossen.

Brief van de minister (Huur bedrijfsruimte) art. 292, 296 en 300:
23. De antwoorden op de vragen van de heer Van de Beeten en mevrouw Broekers op het punt van de opzegging en ontvankelijkheidsvereiste verdienen nog enige aanvulling.

Het eerste punt betreft de vraag waarom in artikel 296 lid 3 niet ook het geval wordt genoemd dat de huur contractueel is verlengd. Die vraag dient als volgt te worden beantwoord. De woorden verlenging "krachtens artikel 292 lid 2" omvatten het geval dat partijen een verlenging hebben afgesproken, waaronder ook het geval dat de huurder van zijn optie gebruik heeft gemaakt. Ook in dat geval vindt verlenging namelijk op grond van artikel 292 lid 2 " van rechtswege" plaats. Die bepaling is immers van dwingend recht. Een contractuele verlenging is niet meer dan een overbodige bevestiging van deze verlenging van rechtswege. Een beding dat verlengd kan worden, heeft alleen de betekenis dat de huurder vrij is na vijf jaar de huur te laten eindigen. Dat laatste is niet met het dwingend recht in strijd. Dit stelsel is geheel in overeenstemming met het huidige recht, nl met artikel 7A:1631 lid 1, waar ook alleen wordt gerefereerd aan de verlenging van rechtswege "krachtens artikel 1626" en niet ook van een contractuele verlenging wordt gerept.

De tweede vraag betreft het geval van een huurovereenkomst die voor meer dan tien jaar is aangegaan. Dit geval wordt geregeld in artikel 300 en dat wel op dezelfde wijze als in het huidige artikel 7A:1631d. In artikel 300 lid 2, tweede zin, wordt gezegd dat een huurovereenkomst voor meer dan tien jaar (bedoeld is inderdaad voor tien jaar of meer), niet door het enkele verloop van de huurtijd eindigt, maar moet worden opgezegd. In een thans in voorbereiding zijnde algemene reparatiewet zal ik deze misslag herstellen.

In artikel 300 lid 3, tweede zin, wordt gezegd dat de artikelen 295-299 hier van overeenkomstige toepassing zijn. Daaronder valt dus ook artikel 296. De bedoeling is dat aldus alle in artikel 296 vermelde opzeggingsgronden ook bij het einde van de voor tien jaar of meer aangegane huur toegepast kunnen worden. De bedoeling is geweest om hier artikel 7A:1631d volledig te volgen. Dat artikel verklaart het huidige artikel 1631a van overeenkomstige toepassing, dat alle opzeggingsgronden bevat. De verwijzing in artikel 300 lid 3 naar artikel 296 bedoeld eveneens alle opzeggingsgronden van overeenkomstige toepassing te verklaren.

De slotzin van artikel 7A:1626 lid 1 is niet overgenomen in artikel 292, omdat die zin overbodig is naast de zinsnede in artikel 292 lid 2, tweede zin, die luidt: "De overeenkomst die is aangegaan voor een termijn die langer is dan vijf jaar maar korter dan tien jaar, ". Uit deze zinsnede blijkt reeds dat artikel 292 niet van toepassing is op huurovereenkomsten die zijn aangegaan voor tien jaar of langer. Voor die overeenkomsten geldt, zoals gezegd, artikel 300.

Tenslotte heeft de heer Van de Beeten nog het punt ter sprake gebracht van het ontvankelijkheidsvereiste en de ingangsdatum van de nieuw vastgestelde huurprijs. De partij die huurprijsaanpassing vraagt, heeft er in het geval dat zijn verzoek wordt gehonoreerd belang bij dat de nieuwe huurprijs zo snel mogelijk ingaat. Krachtens artikel 303 lid 4 gaat de nieuwe huurprijs in met ingang van de dag waarop die is gevorderd, tenzij de rechter op vordering van een der partijen op grond van bijzondere omstandigheden een andere ingangsdatum vaststelt. Een goed voorbeeld van de wenselijkheid van deze uitzondering is juist het geval dat het deskundigenbericht lang op zich laat wachten zonder dat de huurder daaraan iets heeft kunnen doen. Men denke ook aan het geval dat gebrek aan medewerking van de verhuurder ertoe heeft bijgedragen dat partijen niet onderling tot overeenstemming over de te benoemen deskundige konden komen.

Toelichting art. 7:301 BW

Art. 7:301 BW - 1. De artikelen 291 tot en met 300 zijn niet van toepassing op een overeenkomst van twee jaar of korter.
- 2. Indien het gebruik, aangevangen krachtens een overeenkomst als bedoeld in lid 1, langer dan twee jaar heeft geduurd, geldt van rechtswege een overeenkomst op de tussen partijen overeengekomen voorwaarden, doch voor vijf jaar, waarop de reeds verstreken twee jaar in mindering komen. De artikelen van 291 tot en met 300 zijn op deze overeenkomst van toepassing.
- 3. Het in lid 2 bedoelde rechtsgevolg treedt niet in, indien partijen voor het verstrijken van de termijn van twee jaar een andere overeenkomst sluiten die onder artikel 292 lid 1 valt, dan wel een daarvan afwijkende overeenkomst, mits de in artikel 291 bedoelde goedkeuring is verzocht voor het verstrijken van de termijn van twee jaar.
- 4. Indien voor het verstrijken van deze termijn op de voet van artikel 291 goedkeuring van afwijkende bedingen is verzocht en de rechter dit verzoek afwijst, kan hij op verzoek van de verhuurder tevens bepalen dat de overeenkomst wordt beëindigd en het tijdstip van de ontruiming vaststellen. Deze vaststelling geldt als een veroordeling tot ontruiming tegen dat tijdstip.

MvT art. 301:
Dit artikel komt overeen met het huidige artikel 1630 leden 1-3. De term "genot" in artikel 1630 lid 2 is hier vervangen door "gebruik" ter aanpassing aan artikel 201 van wetsvoorstel 26 089 betreffende titel 7.4. De redactie van de tweede zin van artikel 301 lid 4 komt overeen met de tweede zin van artikel 296 lid 5 en is daarbij reeds toegelicht.

Nota n.a.v. Verslag art. 301 lid 2:
De Commissie heeft aandacht gevraagd voor de begrippen "genot" en "gebruik" en voorbeelden gevraagd van gevallen waarin niet van huur mag worden gesproken, omdat enkel het genot van een zaak wordt verschaft, zonder dat deze wordt afgeleverd. Verwezen moge worden naar de nota naar aanleiding van het verslag bij wetsvoorstel 26 089 bij artikel 201 waar op een soortgelijke vraag is geantwoord.

Nota n.a.v. Verslag art. 301 lid 3:
De Commissie heeft gevraagd waarom aan het derde lid niet is toegevoegd: "dan wel een daarvan afwijkende overeenkomst, mits de in artikel 291 bedoelde goedkeuring is verzocht".

Strikt genomen is de zinsnede overbodig, omdat reeds uit toepasselijkheid van artikel 292 lid 1 volgt dat op grond van artikel 291 lid 2 goedkeuring van afwijkende bedingen bij de rechter kan worden gevraagd. Ter wille van de duidelijkheid is echter in bijgaande nota van wijziging de zinsnede, zoals die ook in artikel 7A:1630 lid 3 voorkwam, alsnog in lid 3 opgenomen.

Toelichting art. 7:302 BW

Art. 7:302 BW Opzegging van de overeenkomst door de erfgenamen van de huurder op de voet van artikel 229 lid 2 dient te geschieden op een termijn van tenminste zes maanden. Artikel 293 lid 2, eerste zin, en lid 3 is van toepassing.

MvT art. 302:
In dit artikel keert in aangepaste vorm de regeling van artikel 1632 terug.

Toelichting art. 7:303 BW

Lid 1. Zowel de huurder als de verhuurder kunnen vorderen dat de rechter de huurprijs, zo deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, nader zal vaststellen:
a. indien de overeenkomst voor bepaalde tijd geldt, na afloop van de overeengekomen duur;
b. in alle andere gevallen, telkens wanneer tenminste vijf jaar zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd.

MvT art. 303 lid 1:
1. De huidige regeling van de huur van bedrijfsruimte bevat een groot aantal bepalingen betreffende huurprijsvaststelling, ten dele als onderdeel van de bepalingen betreffende de verschillende vorderingen tot vaststelling het tijdstip waarop de overeenkomst zal eindigen en ten dele in de vorm van de naderhand ingevoegde algemene bepaling van artikel 1632a, die het mogelijk maakt ook los van een dergelijke procedure nadere vaststelling van de huurprijs te vorderen. Dit stelsel kan worden verklaard uit het feit dat in de oorspronkelijke regeling van huur van bedrijfsruimte, zoals deze in verschillende stadia tot stand is gekomen, de nadruk lag op termijn- en opzeggingsbescherming, terwijl de huurprijsvaststelling uitsluitend in het kader daarvan van belang werd geacht. Daarbij werd bovendien de verzoekschriftprocedure voorgeschreven, zulks in een periode dat deze procedure nauwelijks wettelijk geregeld was, onderscheidenlijk met de wettelijke regeling nog weinig ervaring was opgedaan. Dit maakt begrijpelijk dat men in dit verband een verzoekschriftprocedure heeft ontworpen waarin opzegging en huurprijsvaststelling steeds in één geding in onderling verband aan de orde zouden komen. De latere invoeging van de mogelijkheid de huurprijs nader vast te stellen buiten het geval opzegging, heeft daarin geen verandering meer gebracht. In de dagvaardingsprocedure waarvoor nadien gekozen is, een keuze die in het wetsvoorstel is gehandhaafd, kan de combinatie van vorderingen aan de partijen worden overgelaten. Het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering geeft daarvoor reeds voldoende mogelijkheden.

In deze gedachtegang kan het blijven bij één regeling betreffende nadere vaststelling van de huurprijs, waarbij het aan partijen is overgelaten of zij de betreffende vordering a) zelfstandig instellen, dan wel b) wat de verhuurder betreft, gecumuleerd met een door hem tevens ingestelde vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de overeenkomst zal eindigen, voor het geval dat die laatste vordering zal worden afgewezen, dan wel c) voor wat de huurder betreft, bij wege van een vordering in reconventie, voor het geval zijn verweer slaagt. Zonodig kan voorts worden gebruik gemaakt van de regels betreffende voeging van zaken en vermeerdering of wijziging van eis.

2. Het eerste lid sluit aan bij artikel 1632a lid 1. De bepaling onder b is evenwel aangepast aan het ruimere toepassingsgebied van artikel 303, dat ook de in artikel 300 bedoelde overeenkomsten omvat. Ook afgezien daarvan is het wenselijk de mogelijkheid van nadere huurprijsvaststelling te beperken als onder b geschied. Met name behoort, ingeval de vorige huurprijs door de rechter is vastgesteld, de termijn van vijf jaar te lopen vanaf de dag dat vaststelling van die huurprijs in rechte is gevorderd, waarbij mede rekening moet worden gehouden met artikel 304 lid 2, tweede zin, waar dit tijdstip nader wordt bepaald.

MvA art. 247 en 303:
De leden van de PvdA-fractie hebben gevraagd waarom in geval van woonruimte de geliberaliseerde huurprijs niet nader door de rechter kan worden vastgesteld, als de zes-maanden-termijn van artikel 7:249 is verstreken, terwijl artikel 7:303 zowel de huurder als de verhuurder de bevoegdheid geeft om op gezette tijden zowel verlaging als verhoging van de huurprijs vast te stellen.

In de regeling in paragraaf 1 van onderafdeling 2 is het huidige recht niet gewijzigd. Met ingang van 1 juli 1994 is huurprijsliberalisatie voor duurdere woningen in werking getreden. Daarmee is de huurprijs(-wijziging) van duurdere woningen onttrokken aan de werking van de Huurprijzenwet woonruimte (Hpw) en aan de contractsvrijheid van partijen overgelaten. Slechts enkele bepalingen van de Hpw zijn op deze woningen nog wel van toepassing. Het betreft hier het verbod om meer dan één keer per jaar de huurprijs te wijzigen (artikel 5 Hpw/7:251 BW), de nietigheid van een bedongen niet redelijk voordeel (artikel 6 Hpw/7:264 BW) en een deel van de servicekostenregeling (artikel 12 en 14 Hpw/7:259 en 261 BW). Geschillen over de huurprijs dienen partijen dus direct aan de rechter voor te leggen; de huurcommissie speelt hier geen rol meer. Een en ander betekent ook dat het partijen vrij staat zelf de huurprijs periodiek te wijzigen. Partijen kunnen over de hoogte van de huurprijs in alle vrijheid afspraken maken. De regeling is op dit punt dan ook niet anders dan de regeling bij de huur van bedrijfsruimte.

Lid 2 (art. 7:303 BW)

Lid 2. Bij de nadere vaststelling van de huurprijs let de rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Iedere aldus in de vergelijking te betrekken huurprijs wordt herleid volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil sinds de dag waarop die huurprijs gold tot aan die van het instellen van de vordering. Zo het niet mogelijk is de rechter de voor de toepassing van deze maatstaf benodigde gegevens te verschaffen, maakt de rechter een schatting aan de hand van de wel te zijner beschikking staande gegevens, waarbij hij die maatstaf zoveel mogelijk als richtsnoer bezigt.

MvT art. 303 lid 2:
3. Ook de maatstaf van het tweede lid komt overeen met die van het huidige recht. Aan de daartegen gevoelde bezwaren, die samenhangen met de moeilijkheid dat de gegevens die nodig zijn voor strikte toepassing van die maatstaf, in de praktijk vaak niet beschikbaar zijn, wordt enigermate tegemoetgekomen.

Nota n.a.v. Verslag art. 303 lid 2:
[Opgemerkt is dat] ervan uit moet gaan dat het huidige stelsel, waarbij de rechter bij de nadere vaststelling van de huurprijs let op het gemiddelde van huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse welke zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering, in de praktijk niet eenvoudig te hanteren is. In verband met de huidige problemen is gezocht naar een nieuw criterium dat noch de nadelen van het huidige stelsel vertoont, noch ook de huurprijzen aan een redelijke toetsing onttrekt. Het in wetsvoorstel 24 150 voorgestelde criterium van de "marktwaarde" waarbij de rechter rekening kan houden met de omstandigheden van het geval, voldoet naar mijn mening aan deze voorwaarden.

De situatie heeft zich inmiddels echter in zoverre gewijzigd dat uit de schriftelijke consultatie ter voorbereiding van de onderhavige regeling, bedoeld aan het slot van 1. ALGEMEEN, gebleken is dat voor het in wetsvoorstel 24 150 neergelegde "marktwaardecriterium" tot nu toe geen maatschappelijk draagvlak bestaat. MKB Nederland, de Belangenvereniging Tankstations, het Koninklijk Verbond van Ondernemers in de Horeca- en aanverwante bedrijven hebben een negatief oordeel over het marktwaardecriterium zoals voorgesteld in 24 150 en vrezen een herhaling van het "Lijnbaaneffect", waarvan vooral het midden- en kleinbedrijf het slachtoffer zouden zijn. VNO/NCW heeft geen standpunt willen innemen wegens de tegengestelde belangen van zijn leden. De Raad voor Onroerende Zaken en de Vereniging van Huurrecht Advocaten willen aan de andere kant juist verder dan wetsvoorstel 24 150 met dien verstande dat laatstgenoemde uiteindelijk toch de voorkeur geeft aan handhaving van het huidige criterium, in het geval de rechter de in wetsvoorstel 24 150 voorgestelde correctiemogelijkheden zou krijgen. Hoewel mijn voorkeur zou uitgaan naar een stelsel van nadere huurprijsvaststelling zoals voorgesteld in wetsvoorstel 24 150, heb ik naar aanleiding van de resultaten van de schriftelijke consultatieronde gepoogd een ander nieuw criterium dan het in wetsvoorstel 24 150 voorgestelde criterium te ontwikkelen. Het is echter ondanks intensieve pogingen tot nu toe niet gelukt een ander nieuw criterium te bedenken dat dezelfde waarborgen biedt die het in wetsvoorstel 24 150 neergelegde criterium bood en de instemming heeft van de geconsulteerden. Zolang het niet mogelijk is een ander criterium te vinden dat voldoet aan de waarborgen van eerdergenoemd voorstel, acht ik het raadzaam het huidige stelsel te handhaven ondanks de bezwaren die daaraan kleven, temeer daar de meerderheid van de geraadpleegden hiervoor pleit.

Daarbij moet erop worden gewezen dat uit de consultaties ook is gebleken dat de werkwijze bij de huurprijsvaststelling volgens het huidige systeem in de rechtspraktijk inmiddels voldoende is uitgewerkt, in die zin dat bij de vaststelling van de nadere huurprijs onder meer ook rekening wordt gehouden met de ligging, grootte, indeling en kwaliteit van de bedrijfsruimte en de voorzieningen in en om de bedrijfsruimte. Onderkend werd tevens dat in het huidige stelsel de opsporing van de benodigde gegevens van de vergelijkingspanden weliswaar problemen oplevert, maar dat de Bedrijfshuuradviescommissie in de loop der jaren bestanden hebben opgebouwd, waaruit bij volgende daarvoor in aanmerking komende gevallen kan worden geput. Ook de aanvankelijke weerstand onder de eigenaren en huurders van vergelijkbare panden om hun gegevens te verstrekken, lijkt minder te worden, waardoor het verkrijgen van de benodigde gegevens niet meer op onoverkomelijke bezwaren stuit.

Voorts heeft de Commissie gevraagd of het feit dat de wet niet verwijst naar bepaalde elementen, zoals ouderdom van het pand, de staat van onderhoud, de aanwezige parkeerruimte, de ligging, de bereikbaarheid enz., een rem vormen op de investeringszin van de verhuurder, aangezien hij verbeteringen niet kan terugverdienen door middel van een hogere huurprijs.

Bij de beantwoording van deze vraag verdient allereerst aantekening dat partijen bij het vaststellen van de huurprijs voor de gehuurde bedrijfsruimte vrij zijn. Slechts indien een der partijen van mening is dat de huurprijs niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse en partijen geen overeenstemming over een nieuwe huurprijs kunnen bereiken, zullen zij bij de rechter een nadere huurprijs vorderen. Bij de nadere huurprijs let de rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaar voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Uitgangspunt in het vergelijkingssysteem is wat op de markt voor de huur van vergelijkbare bedrijfsruimte de huurprijs is. Doordat echter rekening wordt gehouden met de prijzen over de afgelopen vijf jaar zit er een rem op te grote fluctuaties in de huurprijzen. Wat het aanknopingspunt "vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse" betreft ontbreekt net als in de huidige regeling een nadere precisering, zoals bijv. de staat van het pand, de frontbreedte, de ligging en omvang, de bereikbaarheid voor de klant en toeleveranciers en parkeergelegenheid. Een nadere precisering in de wet kan alleen een voorbeeldfunctie hebben, aangezien ieder geval weer zeer verschillende omstandigheden kent, die moeilijk alle in de wet kunnen worden opgesomd. Aan de rechter wordt overgelaten welke bijzondere omstandigheden in het oordeel betrokken dienen te worden. Dit betekent evenwel niet dat geen rekening met genoemde omstandigheden wordt gehouden, zoals ook al uit de huidige praktijk blijkt. Naar mijn oordeel zal het ontbreken van een nadere precisering dan ook niet een rem behoeven te vormen op de investeringszin van de verhuurder. Overwogen kan worden aan de rechter een handreiking te geven door in de wet enige voorbeelden te noemen van omstandigheden waarmee hij rekening moet houden indien van toepassing, zoals de ligging, grootte, indeling en kwaliteit van de bedrijfsruimte en de voorzieningen in en om de bedrijfsruimte.

Lid 4 (art. 7:303 BW)

Lid 4. Indien de rechter de huurprijs nader vaststelt, geldt deze met ingang van de dag waarop deze is gevorderd, tenzij hij op vordering van een der partijen op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval een andere ingangsdatum vaststelt. Hij kan daarbij tevens bepalen dat de huurprijs gedurende een door hem vast te stellen termijn van ten hoogste vijf jaren geleidelijk zal worden aangepast.

Nota n.a.v. Verslag art. 303 lid 4:
Met betrekking tot de mogelijkheid een andere ingangsdatum van de huurprijswijziging te bepalen dan de dag waarop de nadere huurprijs is gevorderd, heeft de Commissie gewezen op de kritiek op twee uitspraken van de Hoge Raad dat de rechter de wijziging van de huurprijs niet eerder mag doen ingaan dan op de dag van indiening van het verzoekschrift (thans: het instellen van de vordering), doch dat het hem vrij staat de wijziging op een latere datum te doen ingaan.

Vooropgesteld moet worden dat, zoals door de opmerkingen van de Commissie wordt onderstreept, regel behoort te zijn dat de door de rechter vastgestelde huurprijs ingaat op de dag waarop de desbetreffende vordering is ingesteld. Dit is in overeenstemming met een redelijke verdeling van de door de Commissie vermelde risico's in het geval dat het tot een procedure komt. Er dient evenwel een mogelijkheid te bestaan om, indien bijzondere omstandigheden dit rechtvaardigen, een correctie toe te passen. Of daaraan behoefte bestaat zal sterk van de omstandigheden afhangen, zodat een scherpere maatstaf dan het artikellid in navolging van het huidige recht bevat, moeilijk is te geven. Zoals ook volgt uit het door de Commissie geciteerde arrest van de Hoge Raad (NJ 1992, 373) zal bij de vraag of een correctie op haar plaats is mede betekenis toekomen aan de eisen van redelijkheid en billijkheid (in het arrest overeenkomstig het voor 1992 geldende recht aangeduid als "goede trouw"). Daarnaast zal ook moeten worden gelet op het stelsel van de wet. Indien - zoals kennelijk in het arrest feitelijk uitgangspunt was - de verhuurder enerzijds huurverhoging wenst, maar anderzijds ook nog tijdens de procedure in gebreke blijft achterstallig onderhoud te verrichten, ligt het, zowel uit een oogpunt van redelijkheid en billijkheid, als in verband met het wettelijk stelsel, voor de hand om de huurverhoging niet reeds op het tijdstip van het instellen van de vordering te laten ingaan. Bij de vaststelling van de huurprijs behoort immers, zoals ook de Commissie bij artikel 303 heeft opgemerkt, mede met de staat van het onderhoud van het gehuurde rekening te worden gehouden. Daarbij past dat de verhoogde huurprijs ingaat op het tijdstip dat die staat weer op het vereiste niveau is gebracht. Dit is ook in overeenstemming met artikel 207, als voorgesteld in wetsvoorstel 26 089, dat eveneens betrekking heeft op aanpassing van de huurprijs aan de staat van het gehuurde. Aan dit alles doet niet af dat de huurder ook middelen heeft om nakoming van de onderhoudsverplichting af te dwingen.

De bepaling van lid 4 staat mede toe de nieuw huurprijs reeds in te laten gaan vóór het tijdstip van het instellen van de vordering. Hier valt te denken aan het geval dat de wederpartij van degene die de vordering instelt, wellicht met onbehoorlijke middelen, de aan de procedure voorafgaande onderhandelingen heeft gerekt, zodat die procedure pas kon worden begonnen geruime tijd na het verstrijken van de huurperiode na afloop waarvan de huurprijs verlaagd kon worden. Aantekening verdient hierbij nog dat uiteraard de nieuwe huur niet kan ingaan vóór het tijdstip waarop de voorafgaande huurperiode is geëindigd. De nieuwe huur kan immers alleen betrekking hebben op de na afloop van die periode aangevangen nieuwe periode.

Dit laatste is mede van belang voor het niet uitgesloten geval dat bijv. na mislukte onderhandelingen, een van de partijen aanleiding heeft gezien om reeds vóór het ingaan van de nieuwe huurperiode een vordering tot aanpassing van de huur over die periode in te stellen ten einde zo snel mogelijk na het ingaan van die periode een uitspraak te hebben (zie Smit- Evers, p. 222 bovenaan). De aard van dit geval brengt mee dat de nieuwe huur dan pas bij de aanvang van de nieuwe periode kan ingaan en dus na het instellen van de vordering.

Wat betreft het door de Commissie geciteerde geval berecht door de Hoge Raad, NJ 1990, 494, en vervolgens in NJ 1993, 318, geldt het volgende. Deze arresten, met name ook het laatste, geven geen aanleiding voor de veronderstelling dat het enkele feit dat een huurder naar waarheid betoogt dat hij, als hij achteraf met een huurverhoging zou worden geconfronteerd, per saldo over de afgelopen jaren verlies zou hebben geleden, hem recht geeft op een latere ingangsdatum van die huurverhoging. Het arrest gaat integendeel ervan uit dat de huurder vanaf het tijdstip van het instellen van de vordering in eerste aanleg met een huurverhoging behoort rekening te houden; men zie met name rechtsoverweging 3.5 van laatstgenoemd arrest. Het toen berechte geval kan voorts niet los worden gezien van de omstandigheid dat de huurder in de voorafgaande periode een uitzonderlijk lage huur had bedongen in verband met het feit dat hoge bedragen in het pand zou moeten investeren, wat aanleiding gaf tot het betoog dat hij in de lage huurprijs gedurende de periode dat deze in elk geval gold, niet voldoende compensatie had gevonden voor de door hem aan het pand aangebrachte verbeteringen en dat deze lage huurprijs daarom ook bij latere aanpassingen als uitgangspunt geëerbiedigd moest worden.

Van de "bijzondere" omstandigheden van het geval moet worden onderscheiden de onvoorziene omstandigheden waarvan in artikel 6:258 BW sprake is. Op grond van laatstgenoemde bepaling kan de rechter op verlangen van een der partijen de overeenkomst wijzigen of geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Een dergelijke strenge eis zou voor een wijziging van de overeenkomst met het oog op de ingangsdatum van een huurprijswijziging niet goed in het kader van de onderhavige regeling passen. De onderhavige regeling geeft daarom een eigen regeling voor een andere ingangsdatum voor wijziging van de huurprijs op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval.

In dit verband heeft de Commissie nog gevraagd of het niet wenselijk is om de verplichting tot kennisgeving van de vordering aan de andere partij in de wettekst zelf op te nemen. Op grond van artikel 304 lid 1 zijn partijen eerst ontvankelijk in hun vordering tot nadere huurprijsvaststelling, indien zij een advies overleggen van een door hen gezamenlijk benoemde deskundige. De procedure neemt vervolgens een aanvang met de betekening van de dagvaarding aan de wederpartij. Een en ander betekent dat beide partijen op de hoogte zijn van de dag waarop de nadere huurprijsvaststelling is gevorderd. Een verplichting tot kennisgeving lijkt dan ook overbodig.

Tenslotte moge er nog op worden gewezen dat de onderhavige bepaling weliswaar zo is geredigeerd dat ook in geval van een huurverlaging de rechter een later tijdstip van ingang kan vaststellen, maar dat uit de strekking van de regeling volgt dat de rechter slechts bij hoge uitzondering van deze regel gebruik kan maken.

De leden van de VVD-fractie hebben zich vooralsnog afgevraagd of naast het handhaven van de referentieperiode, waarvan een temperende werking kan uitgaan, de voorgestelde huurgewenningsperiode met haar temperende werking, niet wat te veel van het goede is en of niet met het hanteren van een referentieperiode kan worden volstaan.

De voorgestelde huurgewenningsperiode is een nadere uitwerking van de bevoegdheid van de rechter de datum van ingang van de nieuwe huurprijs op een ander moment te bepalen dan het tijdstip van instellen van de vordering. Zonder deze bepaling zou het onzeker zijn of de rechter deze bevoegdheid heeft. Daarbij moet er de nadruk op worden gelegd dat de rechter de bevoegdheid heeft een gewenningsperiode voor te schrijven, maar dat hij niet verplicht is de vordering van de huurder om een huurgewenning toe te wijzen. De regeling voorziet alleen in een geleidelijke inwerkingtreding van een huurverhoging en niet van een huurverlaging, omdat de onderhavige regeling van huur van bedrijfsruimte ertoe strekt om, zoals gezegd, de huurder te beschermen. De leden van de VVD-fractie wijzen in dit kader op bejaarde ex-winkeliers die hun bedrijfsruimte verhuren aan grote winkelketens. In de praktijk blijkt een huurverlaging in dit soort gevallen zich zelden of nooit voor te doen. Grote winkelketens zitten doorgaans in florerende buurten, waar vergelijkbare panden in de regel eerder een huurverhoging dan een huurverlaging opleveren. Gaat een buurt achteruit dan blijkt in de praktijk de winkelketen zijn filiaal te sluiten en niet een vordering tot huurverlaging in te stellen.

Amendement art. 303 lid 4:
"verhoogd" wordt "aangebracht": Deze wijziging beoogt de mogelijkheid voor de rechter om de nadere huurprijs geleidelijk te laten ingaan zowel voor huurprijsaanpassingen omhoog als omlaag toe te kunnen passen. Niet valt in te zien waarom deze mogelijkheid beperkt zou moeten worden tot huurprijsverhogingen.

Toelichting art. 7:304 BW

Lid 1. Een vordering tot nadere huurprijsvaststelling is slechts ontvankelijk, indien deze vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde ter zake deskundigen.
Lid 2. Indien partijen geen overeenstemming bereiken over de benoeming van een deskundige, benoemt de rechter deze op verzoek van de meest gerede partij. Indien een zodanig verzoek wordt gedaan, geldt de dag van dat verzoek voor de toepassing van artikel 303 leden 1, 2 en 4 als de dag waarop de vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs is ingesteld.
Lid 3. De kosten van het advies zijn proceskosten in de zin van artikel 57 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering; de artikelen 57c, 223 en 225 van dat wetboek zijn van overeenkomstige toepassing.

MvT art. 304:
Teneinde onnodige procedures te voorkomen is in artikel 304 een vereiste voor de ontvankelijkheid van de vordering opgenomen, dat ertoe strekt partijen te bewegen tot serieuze onderhandelingen aan de hand van het oordeel van een of meer deskundigen, eer zij tot een procedure betreffende huurprijsvaststelling besluiten.

De regeling bouwt voort op de soortgelijke bepaling, opgenomen in het ingetrokken wetsvoorstel 24 150, met name in artikel 1631 clid 3, dat teruggaat op een voorstel in de adviezen van de Nederlandse Vereniging voor Rechtspraak (april 1994) en de Commissie voor de Toetsing van Wetgevingsprojecten (20 mei 1994) uitgebracht naar aanleiding van het concept van het wetsvoorstel 24 150.

In de huidige praktijk vraagt de rechter regelmatig advies aan de zogenoemde bedrijfshuuradviescommissies, die functioneren bij de Kamers van Koophandel, maar geen wettelijke status hebben. Het ligt voor de hand dat, voor wat betreft het vinden van deskundigen voor de toepassing van de onderhavige bepaling, in de eerste plaats gedacht moet worden aan deze commissies. De thans voorgestelde regeling komt er derhalve op neer dat deze commissies reeds in een eerder stadium worden ingeschakeld, zo niet door partijen gezamenlijk dan op verzoek van één van hen door de rechter. Aldus kan van hun werk eerder en derhalve meer profijt worden getrokken.

Een ontvankelijkheidsvereiste ten einde partijen te bewegen hun geschil zo veel mogelijk in de minne op te lossen, al of niet met de hulp van een deskundige die geen rechter is, komt ook elders in wetgeving voor; men zie bijv. de artikelen 2:349 en 6:240 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek en ook de iets anders geaarde, maar op een soortgelijke gedachte berustende artikelen 677-679 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Voorts bestaat in zoverre overeenkomst met de huurprijsvaststelling betreffende woonruimte dat ook daar eerst deskundigen ingeschakeld moeten worden, te weten de huurcommissie, en dat pas in een volgend stadium een beroep op de rechter kan worden gedaan. De praktijk leert dat het slechts in een gering percentage van de zaken die de huurcommissies bereiken, tot een beroep op de rechter komt.

Het derde lid bestempelt de kosten van het advies tot proceskosten.

Nota n.a.v. Verslag art. 304:
De Commissie heeft een aantal vragen gesteld met betrekking tot de ontvankelijkheidseis dat een deskundigenadvies moet worden overgelegd.

Alvorens zich tot de rechter te kunnen wenden, moeten partijen advies inwinnen bij een of meer door partijen gezamenlijk benoemde deskundigen. Vooropgesteld moet worden dat met de ontvankelijkheidseis dat een deskundigenadvies moet worden overgelegd, een remmende werking is beoogd op het vorderen van de nadere huurprijsvaststelling. Het advies zal ertoe moeten leiden dat partijen nader tot elkaar komen en geneigd zullen zijn het advies te volgen zodat de gang naar de rechter achterwege kan blijven. Overigens zullen partijen met het oog op de kosten die een dergelijk advies met zich brengt, niet lichtvaardig een dergelijk deskundigenadvies vragen en reeds in een eerder stadium in goed overleg afspraken maken over de nadere huurprijs. Mochten partijen evenwel niet tot overeenstemming komen dan zullen zij een deskundigenadvies moeten overleggen.

De rechter heeft bij de vaststelling van de nadere huurprijs aan de hand van het in artikel 303 lid 2 neergelegde criterium behoefte aan voorlichting door ervaren deskundigen op het gebied van onroerend goed. Reeds thans laat de rechter zich bij de vaststelling van de nadere huurprijs adviseren door de bedrijfshuuradviescommissies, die in 1981 op verzoek van de staatssecretaris van Economische Zaken door de Kamers van Koophandel en Fabrieken voor hun ressort zijn opgericht. In het voorgestelde stelsel kunnen partijen gezamenlijk een of meer deskundigen benoemen. Het is niet de bedoeling van het onderhavige voorstel dat alleen reguliere makelaars als deskundigen optreden. Het gaat erom dat het advies wordt opgesteld door een ter zake van de onroerend-goed-markt deskundig persoon. Dat kunnen makelaars zijn, maar ook leden van de bedrijfshuuradviescommissies of branchevertegenwoordigers. Met het oog hierop is dan ook niet als vereiste gesteld dat het om een "beëdigde" deskundige moet gaan. Voldoende waarborgen zijn hierin gelegen dat het advies moet zijn opgesteld door een deskundige die hetzij door partijen gezamenlijk, hetzij door de rechter moet zijn benoemd. Bovendien is de rechter niet aan het advies gebonden.

De deskundige zal zijn advies uiteraard moeten opstellen aan de hand van het in artikel 303 lid 2 neergelegde criterium. De deskundige zal immers moeten nagaan wat het gemiddelde is van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich in een tijdvak van vijf jaren voorafgaand aan de dag waarop de vordering tot nadere huurprijs is ingesteld. Vervolgens moeten de huurprijzen die in de referentieperiode feitelijk betaald werden, worden herleid tot het prijsniveau van de datum van het instellen van de vordering. De deskundige mag in zijn advies niet gebruik maken van anonieme vergelijkingspanden, maar hij moet de exacte ligging en overige voor de identificatie van belang zijnde gegevens aangeven (HR 27 maart 1987, NJ 1988, 130). Uit het advies van de Vereniging van Huurrecht Advocaten blijkt dat inmiddels het verkrijgen van voldoende gegevens voor de nadere huurprijsvaststelling niet meer op onoverkomelijke bezwaren stuit, zoals dat nog wel het geval was bij de voorbereiding van wetsvoorstel 24 150 begin negentiger jaren. Een aldus ingericht advies voldoet aan de eis dat het zo moet zijn ingericht dat na te gaan is op welke wijze de geadviseerde huurprijs tot stand is gekomen en is daarmee voldoende gemotiveerd. Een uitdrukkelijke bepaling dat de deskundige zijn advies aan de hand van het in artikel 303 lid 2 neergelegde criterium moet opstellen, is dan ook niet nodig.

De Commissie heeft gevraagd of de benoeming door de rechter van een deskundige als partijen niet tot overeenstemming kunnen komen, niet een te hoge drempel vormt en waarom geen aansluiting is gezocht bij artikel 305a van Boek 3, op grond van welk artikel een rechtspersoon niet ontvankelijk wordt verklaard, indien hij in de gegeven omstandigheden onvoldoende heeft getracht het gevorderde te bereiken door te overleggen met de gedaagde.

Vooropgesteld moet worden dat de rechter - zoals gezegd - bij de nadere huurprijsvaststelling behoefte heeft aan voorlichting van een deskundige, die hem adviseert omtrent de nadere huurprijs aan de hand van het in artikel 303 lid 2 neergelegde criterium. Tegen deze achtergrond is de gedachte de ontvankelijkheidseis te beperken tot onderling overleg weinig zinvol. Als partijen onderling overleggen en tot overeenstemming komen dan vragen zij geen vaststelling door de rechter meer. Komen zij daarentegen niet tot overeenstemming dan zal een van hen zich alsnog tot de rechter wenden. Het zou dan weinig gelukkig zijn, indien de ontvankelijkheid van de vordering tot nadere huurprijsvaststelling afhankelijk zou zijn van het bewijs dat inderdaad overleg heeft plaatsgevonden. Aldus zou immers over deze vraag in drie instanties kunnen worden geprocedeerd, voordat men aan de zaak zelf toekomt. Een ontvankelijkheidseis als de onderhavige hoort gekoppeld te zijn aan een formaliteit waarvan het bewijs geen moeilijkheden oplevert.

Ik deel niet de mening dat in alle gevallen voorkomen moet worden dat in de standaardcontracten de namen van deskundigen al reeds zijn ingevuld. Niet is immers in te zien dat het invullen van de namen van de deskundigen in een standaardcontract te allen tijde onredelijk bezwarend is in de zin van de artikelen 231 e.v van Boek 6 BW. Is het beding echter wel onredelijk bezwarend dan kan de huurder het beding vernietigen.

Voorts heeft de Commissie gevraagd of de kosten van een deskundigenadvies voor minder draagkrachtige justitiabelen in aanmerking komen voor een vergoeding in de zin van de Wet op de rechtsbijstand.

De kosten van een deskundigenadvies worden in het derde lid bestempeld tot proceskosten en komen net als de overige proceskosten krachtens artikel 56 Rv. voor rekening van de in het ongelijk gestelde partij. Wordt de partij die is toegelaten gratis of tegen verminderd tarief te procederen, in de kosten van het geding wordt verwezen, dan zal zij krachtens artikel 57c Rv. de kosten van de deskundige aan de griffier hebben te voldoen.

De leden van de VVD-fractie hebben zich afgevraagd of deze regeling zou kunnen leiden tot aanzienlijke vertraging en extra kosten, gelet op de vraag of een dergelijk rapport in de procedure bruikbaar zal zijn. In beginsel zal de rechter altijd een deskundige benoemen om hem te adviseren over de nader vast te stellen huurprijs. Maakt de rechter het door partijen overgelegde advies niet tot het zijne, omdat het bijv. beneden de maat is, dan zal hij een nieuwe deskundige kunnen benoemen. Aangezien het aan de rechter is de kosten van de adviezen te begroten, zal hij bij het ondermaatse advies mee kunnen laten wegen dat het advies niet aan redelijke eisen voldeed. Ik deel dan ook niet de opvatting dat de onderhavige regeling tot aanzienlijke vertraging en extra kosten zou kunnen leiden.

Toelichting art. 7:305 BW

Art. 7:305 BW - 1. De verhuurder die in gevolge een aanschrijving als bedoeld in artikel 17a, eerste lid, van de Woningwet verbeteringen als bedoeld in het tweede lid van dat artikel heeft aangebracht, is, ook buiten de gevallen van artikel 303 lid 1 onder a en b, bevoegd om ter doorberekening van de kosten van deze verbeteringen, voor zover redelijk, een daarop afgestemde verhoging van de huur te verlangen. Indien de huurder en de verhuurder geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over het bedrag van de verhoging, kan ieder van hen vaststelling van de verhoging door de rechter vorderen.
- 2. Dit artikel is, behalve op bedrijfsruimte in de zin van artikel 290, ook van toepassing op een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, indien deze zaak of dit gedeelte voor de uitoefening van een ander bedrijf is verhuurd dan waarop bedrijfsruimte in de zin van artikel 290 betrekking heeft.

MvT art. 305:
1. Dit artikel geeft gevolg aan de motie van de leden van de Tweede Kamer van de Staten-Generaal Hofstra, M.M. van der Burg, ten Hoopen en Jeekel, van 10 februari 1998, voorgesteld in het kader van het wetsvoorstel tot wijziging van de Woningwet (aanschrijving en energiebesparende voorzieningen), dat tot de Wet van 18 maart 1998, Stb. 232, heeft geleid. Deze motie (kamerstukken II 1997?1998, 24 820, nr 12) strekte ertoe de regering te verzoeken een wettelijke regeling te treffen die het mogelijk maakt dat ook bij bedrijfsmatig vastgoed een redelijke doorberekening in de huur plaats vindt van de kosten van investeringen in energiebesparende voorzieningen, waartoe de verhuurder door de gemeente door middel van een aanschrijving gedwongen werd.

2. Het eerste lid geeft aan de rechter een grote mate van vrijheid voor wat betreft de mate en wijze van doorberekening. Wat redelijk is, zal immers in sterke mate afhangen van de omstandigheden van het geval, zoals de mate waarin de huurder van de energiebesparende voorzieningen profiteert en de wijze waarop dergelijke kosten de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse reeds hebben beïnvloed. Ook zal de rechter kunnen oordelen dat het niet redelijk is de voormelde kosten door te berekenen ingeval de overeenkomst op korte termijn zal eindigen; de verhuurder kan dan immers de investering terugverdienen in de door een opvolgende huurder te betalen huurprijs of doordat hij de bedrijfsruimte zelf gaat gebruiken. Op grond van de algemene regeling in artikel 304 is de huurder noch de verhuurder ontvankelijk, indien de vordering tot nadere huurprijsvaststelling niet vergezeld gaat van een deskundigenadvies.

3. Overeenkomstig de voormelde motie wordt de bepaling in het tweede lid uitgebreid tot andere gebouwde bedrijfsruimte dan die bedoeld in artikel 290 lid 2, zulks in een redactie die is ontleend aan die van artikel het huidige artikel 1636 alid 5.

Advies RvS:
7. Ingevolge artikel 305 lid 1 is de verhuurder bevoegd om ter doorberekening van de kosten van aangebrachte verbeteringen, bedoeld in artikel 17a, tweede lid, van de Woningwet, voorzover redelijk, een daarop afgestemde verhoging van de huur te verlangen. Wanneer de huurder en de verhuurder geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over het bedrag van de verhoging, kan ieder van hen vaststelling van de verhoging door de rechter vorderen.

Gelet op artikel 304 waarin is bepaald dat een vordering tot nadere huurprijsvaststelling slechts ontvankelijk is indien deze vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door één of meer door partijen gezamenlijk benoemde deskundigen, zou het naar het oordeel van de Raad wenselijk zijn ook bij de hier aan de orde zijnde huurprijswijziging, die zoals in de toelichting is aangegeven in sterke mate zal afhangen van de omstandigheden van het geval, te bepalen dat voordat de rechter wordt ingeschakeld eerst advies van één of meer deskundigen zal dienen te worden gevraagd.

Zoals in de toelichting op artikel 304 is vermeld kan hierbij in de eerste plaats worden gedacht aan de bedrijfshuuradviescommissies. Het college adviseert deze mogelijkheid te overwegen.

7. De Raad adviseert om in artikel 305 lid 1 conform artikel 304 te bepalen dat voordat de rechter wordt ingeschakeld eerst advies van één of meer deskundigen zal dienen te worden gevraagd.

Het ontvankelijkheidsvereiste als bedoeld in artikel 304 geldt niet alleen in de gevallen genoemd in artikel 303 lid 1 onder a en b, maar in alle gevallen dat een nadere huurprijsvaststelling wordt gevorderd. Dit betekent dat in het geval van artikel 305 lid 1 de huurder noch de verhuurder ontvankelijk is, indien de vordering tot nadere huurprijsvaststelling niet vergezeld gaat van een deskundigenadvies. Nu een en ander reeds volgt uit de algemene regeling in artikel 304 is een herhaling hiervan in artikel 305 niet nodig. Aan de memorie van toelichting bij artikel 305 is een zin toegevoegd die hieraan herinnert.

Nota n.a.v. Verslag art. 305:
Ik deel de mening dat de onderhavige bepaling niet misbruikt mag worden om de kosten gemaakt vanwege achterstallig groot onderhoud door te berekenen aan de huurder. De onderhavige bepaling ziet dan ook alleen op de situatie dat de gemeente de verhuurder door middel van een aanschrijving dwingt tot energiebesparende voorzieningen op grond van de Woningwet. Het kan hierbij dus niet gaan om achterstallig onderhoud.

Nu het gaat om verbeteringen aan de woning die de gemeente noodzakelijk acht, is het redelijk dat de lasten hiervan over de huurder en verhuurder worden verdeeld, ook als partijen bij de bepaling van de huurprijs in de huurovereenkomst rekening hebben gehouden met het ontbreken van bepaalde energiebesparende voorzieningen. De rechter heeft een grote vrijheid voor wat betreft de mate en wijze van doorberekening.

De rechter zal bij de vaststelling van de huurverhoging rekening kunnen houden met de omstandigheden van het geval en tevens mogen afgaan op de invloed van vergelijkbare energiebesparende voorzieningen op de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimten ten einde een redelijke verhoging van de huur vast te stellen.

Toelichting art. 7:306 BW

Lid 1 (art. 7:306 BW)

Lid 1. Een onderhuurovereenkomst van bedrijfsruimte eindigt op het door de rechter op vordering van de hoofdverhuurder overeenkomstig artikel 296 lid 5 vastgestelde tijdstip van ontruiming.

MvT art. 306 lid 1:
1. Dit artikel sluit aan bij wat in artikel 278, als voorgesteld in wetsvoorstel 26 089 betreffende titel 7.4, is bepaald voor huur van woonruimte. Die bepaling bouwt op zijn beurt voort op de gedachte van de artikelen 1631 den 1631e van het ingetrokken wetsvoorstel 24 150.

2. Uitgangspunt van de regeling is dat de bepalingen van de onderhavige afdeling op hoofdhuur zowel als op onderhuur van toepassing zijn, ook voor wat betreft de duur van de overeenkomst. In verband met de termijnbescherming betekent dit dat een onderhuur die - zoals vaak het geval zijn - na de hoofdhuur is aangegaan, geldt voor een termijn, onderscheidenlijk wordt verlengd met een termijn, die eindigt na de termijnen waarvoor de hoofdhuur geldt. Het is wenselijk dat niettemin in geval van opzegging, gevolgd door vaststelling door de rechter van het tijdstip van ontruiming, hoofdhuur en onderhuur tegelijk eindigen.

De huidige praktijk tracht dit te bereiken doordat de hoofdhuurder die wordt opgezegd en jegens wie vaststelling wordt gevorderd van het tijdstip waarop de hoofdhuur zal eindigen, terstond ook de onderhuurder opzegt en een overeenkomstige vordering tegen deze instelt.

Om uiteenlopende redenen komt het daartoe evenwel niet altijd en in dat geval kunnen gecompliceerde situaties ontstaan, die dan beoordeeld moeten worden naar de algemene regels betreffende de huurovereenkomst, die er in beginsel toe leiden dat de onderhuurder wiens overeenkomst voortduurt na het door de rechter vastgestelde tijdstip van ontruiming door de hoofdhuurder, zich niet tegen tenuitvoerlegging van de ontruimingsuitspraak kan verzetten, maar jegens de hoofdhuurder recht heeft op schadevergoeding wegens de niet nakoming door deze van zijn verplichting aan de onderhuurder het gebruik van de bedrijfsruimte te verschaffen. Deze algemene regel is evenwel niet van dwingend recht en kan dat ook moeilijk zijn, omdat mede rekening moet worden gehouden met de mogelijkheid dat de huurder wist dat de hoofdhuur wellicht eerder dan de onderhuur zou eindigen en dat hij dan tot ontruiming zou moeten overgaan en dit risico daarom in de huurprijs is verdisconteerd. Maar aldus kan een gat in de bescherming van de onderhuurder ontstaan.

Het eerste lid komt hieraan tegemoet door in het eerste lid te bepalen dat de onderhuurovereenkomst op de door de rechter overeenkomstig artikel 296 lid 5 vastgestelde tijdstip van ontruiming eindigt en in het tweede lid aan de onderhuurder in de daar bedoelde gevallen een recht op schadevergoeding toe te kennen, dat onder het dwingende regime van de onderhavige afdeling valt en waarvan dus niet te zijnen nadele kan worden afgeweken.

Nota n.a.v. Verslag art. 306 lid 1:
De in het verslag naar aanleiding van dit artikel moeten als volgt worden beantwoord.

Het eerste lid geeft uitsluitend een regel omtrent het tijdstip van beëindiging van de onderhuurovereenkomst in geval de hoofdhuur eindigt ingevolge een door de rechter op voet van artikel 296 lid 5 vastgestelde tijdstip van ontruiming, dat op grond van deze bepaling mede voor de onderhuurder geldt met het gevolg dat ook jegens hem artikel 296 lid 5, tweede zin van toepassing is. Daarbij is van belang dat in een procedure die tot een dergelijke vaststelling leidt met de belangen van de onderhuurder rekening kan worden gehouden, zoals in het geval van artikel 296 lid 3 ook in de wettekst wordt voorgeschreven en mede mogelijk wordt gemaakt doordat de huurder op de voet van artikel 285 e.v. Rv. of op grond van het derde lid van het onderhavige artikel ook zelf aan het geding kan deelnemen. Men zie ook de memorie van toelichting op artikel 278 van wetsvoorstel 26 089, dat voor huur van woonruimte een overeenkomstige regel bevat, in het bijzonder p. 52 voorlaatste alinea.

De bepaling geldt echter niet voor andere wijzen van beëindiging van de hoofdhuur, zoals door een overeenkomst tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder. Een dergelijke beëindiging behoort alleen beëindiging ook van de onderhuur tot gevolg te hebben, wanneer de onderhuurder daarmee instemt. Doet hij dat, dan is geen procedure op de voet van artikel 295 lid 2 meer nodig en zal de onderhuurder zonder meer tot ontruiming verplicht zijn. Stemt de onderhuurder niet in, dan zal de hoofdverhuurder zijn ontruiming kunnen vorderen op de grond dat de onderhuurder na het eindigen van de huur zonder recht of titel in de bedrijfsruimte verblijft. De bescherming van de onderhuurder zit dan in zijn vordering tot schadevergoeding op de onderverhuurder, zijn contractspartner.

Deze vordering kan zowel worden gegrond op de algemene regels betreffende wanprestatie uit Boek 6 BW, als op het dwingendrechtelijke tweede lid van het onderhavige artikel. Dit tweede lid heeft derhalve niet alleen betrekking op het in lid 1 genoemde geval van vaststelling van het tijdstip van ontruiming door de rechter, maar - onder meer - ook op alle gevallen dat de onderverhuurder "bij de beëindiging van de overeenkomst" onvoldoende voor de belangen van de onderhuurder heeft gewaakt en dit - mede - tot de beëindiging heeft geleid. De schade van de onderhuurder zal in een geval als het onderhavige in de eerste plaats bestaan in het missen van bedrijfsruimte over de periode dat de onderhuur, zoals deze was overeengekomen, zonder de beëindiging van de hoofdhuur nog zou hebben voortgeduurd.

Uit een en ander volgt dat de door de Commissie gestelde eerste en tweede vraag ontkennend moeten worden beantwoord en dat de door de Commissie gestelde derde vraag zich niet voordoet.

Lid 2 (art. 7:306 BW)

Lid 2. Indien de hoofdhuurder de onderhuurder niet of niet juist heeft voorgelicht omtrent de termijn waarvoor de hoofdhuur geldt of is aangegaan, of hij bij de beëindiging van de hoofdhuur en de bepaling van het tijdstip van ontruiming onvoldoende voor de belangen van de onderhuurder heeft gewaakt, is hij verplicht de schade die de onderhuurder daardoor lijdt, te vergoeden.

MvT art. 306 lid 2:
De in het tweede lid vermelde verplichting van de hoofdhuurder om bij de beëindiging van de hoofdhuur en de bepaling van het tijdstip van ontruiming voor de belangen van de onderhuurder te waken, sluit onder meer in dat hij deze tijdig van een opzegging aan hemzelf, van een daarop gevolgde procedure en van het verdere verloop van deze procedure op de hoogte stelt, zodat de onderhuurder desgewenst ook zelf voor de verdediging van zijn belangen kan zorgen, eventueel door zich op de voet van artikel 285 e.v. van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering in de procedure te voegen. Ook ligt in deze verplichting besloten dat de hoofdhuurder, zo hij niet schadeplichtig wil worden, niet in een opzegging van de hoofdhuur mag toestemmen of de hoofdhuur zelf mag opzeggen, indien dit ten koste van de belangen van de onderhuurder zou gaan. Voorts heeft het tweede lid ook betrekking op de belangen van de onderhuurder, bedoeld in de artikelen 296 lid 3, 297 lid 2 en 299 lid 3.

Advies RvS art. 306 lid 2:
8. In artikel 306 lid 2 is onder meer opgenomen dat de hoofdhuurder de onderhuurder juist dient voor te lichten omtrent de termijn waarvoor de hoofdhuur geldt of is aangegaan. In de toelichting op dit artikel is aangegeven dat dit onder meer betekent dat de huurder de onderhuurder tijdig van een opzegging aan hemzelf, van een daarop gevolgde procedure en van het verdere verloop van deze procedure op de hoogte stelt, zodat de onderhuurder ook desgewenst zelf voor de verdediging van zijn belangen kan zorgen. Wat betreft de vervulling van de voorlichtingsplicht acht de Raad het wenselijk dat zij omwille van de duidelijkheid en ter voorkoming van bewijsproblemen schriftelijk geschiedt. De Raad beveelt aan het tweede lid in deze zin aan te passen.

9. De Raad acht het wenselijk dat omwille van de duidelijkheid en ter voorkoming van bewijsproblemen in artikel 306 lid 2 wordt bepaald dat de hoofdhuurder de onderhuurder schriftelijk voorlicht omtrent de termijn waarvoor de hoofdhuur geldt of is aangegaan.

De bepaling strekt in de eerste plaats tot bescherming van de onderhuurder. In dat licht past het om aan de onderverhuurder zelf over te laten of hij zijn onderhuurder schriftelijk voorlicht, nu de onderverhuurder zal moeten bewijzen of hij zijn onderhuurder heeft voorgelicht. Overigens verdient aantekening dat onjuiste of misleidende mondelinge voorlichting niet zonder belang is. Ook in dat geval is de onderverhuurder tot schadevergoeding verplicht.

Nota n.a.v. Verslag art. 306 lid 2:
De Commissie heeft opgemerkt dat de in artikel 306 geregelde onderhuur een verslechtering van de positie van de onderhuurder ten opzichte van het huidige recht lijkt te behelzen. Naar aanleiding daarvan dient erop te worden gewezen dat, zoals bij artikel 306, eerste lid, reeds is aangestipt, het artikel de algemene regels van Boek 6 BW betreffende wanprestatie door de onderverhuurder niet opzij zet. Deze laatste regeling is evenwel van aanvullend recht. In het onderhavige lid 2 is een regel opgenomen die krachtens artikel 291 van dwingend recht is, in dier voege dat daarvan niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken. Juist is evenwel dat de regeling van het tweede lid in beginsel uitgaat van onzorgvuldig handelen door de onderverhuurder. In het door de Commissie genoemde belangrijke geval van opzegging door de onderverhuurder zonder instemming van de onderhuurder zal echter de aansprakelijkheid van de onderverhuurder zonder meer gegeven zijn. Hierover is bij artikel 306, eerste lid, over de omvang van de schadevergoeding in een dergelijk geval al een en ander gezegd. Het gaat hier om een geval van onvoldoende rekening houden met de belangen van de onderhuurder "bij de beëindiging van de overeenkomst", als gevolg waarvan de onderhuurder het gebruik van de bedrijfsruimte voor de rest van de overeengekomen tijd moet missen. De schadevergoeding zal dan mede kunnen bestaan in over die periode gederfde winst. Of ook de door de Commissie vermelde kosten van verplaatsing of herinrichting gevorderd kunnen worden zal afhangen van de vraag hoelang het gebruik van de bedrijfsruimte krachtens de onderhuur nog zou kunnen zijn voortgezet.

Dit alles geldt in geval gezegd kan worden dat de onderhuurder door de veronachtzaming van zijn belangen door de onderverhuurder niet over de hele tussen hen overeengekomen duur van de overeenkomst over de bedrijfsruimte heeft kunnen beschikken, derhalve in het geval dat de onderhuur op de voet van lid 1 van het onderhavige artikel op een eerder tijdstip dan overeengekomen eindigt, mits dit is terug te voeren op een van de in lid 2 van artikel 306 lid 2 genoemde gedragingen van de onderverhuurder, waaronder een verkeerde voorlichting omtrent de termijn waarvoor de hoofdhuur geldt.

Daarnaast zijn er nog andere gevallen waarin voor de onderhuurder schade kan ontstaan, bijv. doordat hij extra kosten te zijner verdediging heeft moeten maken die de onderverhuurder hem had kunnen besparen door zelf tijdig het nodige te doen of de onderhuurder eerder te waarschuwen. Dergelijke kosten zijn voor vergoeding vatbaar, ook al worden de rechten van de onderhuurder uiteindelijk niet aangetast. Men denke ook aan het niet tijdig doorgeven van een niet meer af te wenden ontruiming, waardoor voor de onderhuurder extra kosten ontstaan, bijv. terzake van het nemen van noodmaatregelen die anders vermeden hadden kunnen worden. Over gevallen van deze aard is in het huidige recht geen regel te vinden. Het is echter niet aannemelijk dat hier iets anders geldt dan uit de maatstaf van artikel 306, tweede lid voortvloeit. Wat hier in concreto moet worden aangenomen, zal sterk afhangen van de omstandigheden van het geval. Het is derhalve niet wel doenlijk hiervoor nadere aanwijzigen te geven. D e conclusie uit een en ander moet zijn dat niet gezegd kan worden dat artikel 306, tweede lid, de positie van de onderhuurder verzwakt. Op bijna alle punten wordt zij integendeel versterkt. Voor zover algemene regels van Boek 6 voor wanprestatie geen onzorgvuldig gedrag eis, moet bovendien worden bedacht, dat dan aansprakelijkheid te dier zake bij de onderhuur kan worden uitgesloten. In een en ander ligt tevens besloten wat de achterliggende gedachte van de regeling is geweest: enerzijds een beter op elkaar afstemmen kan de positie van hoofdhuurder en onderhuurder in geval van de vaststelling van het tijdstip van ontruiming door de rechter, zulks in verband met de rechtszekerheid, anderzijds dwingendrechtelijke bescherming van de onderhuurder ter zake van de vordering ter zake van de door hem geleden schade, wanneer hij van deze regel de dupe dreigt te worden.

Voor wat betreft de door de Commissie ter sprake gebrachte werking van de bepaling ten opzichte van lopende overeenkomsten, dit is een kwestie van overgangsrecht die in het kader van de invoeringswet zal worden bezien. Daarbij zal mede rekening worden gehouden met opmerkingen van de Commissie op dit punt. Verwezen moge worden naar het hierna bij artikel XI opgemerkte.

Lid 3 (art. 7:306 BW)

Lid 3. De hoofdhuurder tegen wie door de hoofdverhuurder een vordering wordt ingesteld, die mede de belangen van de onderhuurder raakt, is bevoegd om deze in het geding te roepen.

MvT art. 306 lid 3:
3. Het derde lid stelt buiten twijfel dat de hoofdhuurder ook zijnerzijds de onderhuurder in het geding betreffende het einde van de hoofdhuur kan betrekken, hetgeen dan dient te geschieden overeenkomstig artikel 12a van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

4. Afgezien is van een regel die het einde van de onderhuur bindt aan een mededeling, te doen drie maanden voor het tijdstip van ontruiming, waarin de onderhuurder van dit tijdstip op de hoogte wordt gesteld. Een dergelijke regel, die in het ingetrokken wetsvoorstel 24 150 voorkwam, zou de praktijk voor problemen plaatsen, omdat vóór de rechterlijke uitspraak nog niet bekend is welk tijdstip de rechter voor de ontruiming zal vaststellen, en na de uitspraak noch zeker is dat dit tijdstip niet eerder dan drie maanden na de uitspraak valt, noch ook dat dit tijdstip als gevolg van het instellen van een rechtsmiddel nog weer zal verschuiven. Dat brengt mee dat van de hoofdhuurder slechts gevergd kan worden dat hij de onderhuurder van het verloop van de procedure op de hoogte houdt en zodra mogelijk hem doet weten welk tijdstip uiteindelijk door de rechter voor de ontruiming is vastgesteld, een verplichting die reeds uit het thans voorgestelde lid 2 voortvloeit.

Toelichting art. 7:307 BW

Art. 7:307 BW - 1. Indien overdracht door de huurder aan een derde van het in het gehuurde door de huurder zelf of een ander uitgeoefende bedrijf gewenst wordt, kan de huurder vorderen dat hij gemachtigd wordt om die derde als huurder in zijn plaats te stellen.
- 2. De rechter beslist met inachtneming van de omstandigheden van het geval, met dien verstande dat hij de vordering slechts kan toewijzen, indien de huurder of de ander die het bedrijf uitoefent, een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van het bedrijf en dat hij haar steeds afwijst, indien de voorgestelde huurder niet voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de overeenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering.
- 3. De rechter kan aan de machtiging voorwaarden verbinden of daarbij een last opleggen.

MvT art. 307:
Het artikel komt overeen met het huidige artikel 1635. Rekening is gehouden met de jurisprudentie van de Hoge Raad waaruit blijkt dat de indeplaatsstellingsregeling niet alleen betrekking hoeft te hebben op het geval dat de huurder zelf in de ruimte een bedrijf uitoefent, maar ook betrekking kan hebben op het geval dat een ander dan de huurder in die ruimte een bedrijf uitoefent (HR 8 mei 1992, NJ 1992, 690).

Advies RvT
9. In artikel 307, dat de indeplaatsstelling regelt, is in de laatste zin van het tweede lid opgenomen dat de rechter op verlangen van de verhuurder een antecedentenonderzoek van de voorgestelde huurder beveelt.

Niet duidelijk is wat in de relatie tussen huurder en verhuurder de strekking van dit onderzoek zou moeten zijn. Op welke antecedenten het onderzoek betrekking zou mogen hebben, wie het onderzoek zou moeten verrichten, hoe het onderzoek zou moeten plaatsvinden en op welke wijze de beoordeling van de uitkomst ervan met eerbiediging van privacy-aspecten zou moeten geschieden, laat het voorstel in het ongewisse. De vraag rijst verder of het enkele feit dat de verhuurder een onderzoek wenst voldoende is voor een bevel hiertoe en of dit door de rechter in alle gevallen zou dienen te worden gehonoreerd. Voor een dergelijk antecedentenonderzoek binnen het kader van een privaatrechtelijke overeenkomst ziet de Raad in het bestaande recht geen aanknopingspunt. Bovendien is de bepaling naar het oordeel van de Raad niet noodzakelijk omdat in het tweede lid reeds de verplichting voor de rechter is opgenomen de vordering tot indeplaatsstelling af te wijzen indien de voorgestelde huurder niet voldoende waarborgen biedt voor nakoming van de overeenkomst alsmede voor een behoorlijke bedrijfsvoering. De Raad beveelt derhalve aan de laatste zin van het tweede lid te schrappen.

9. De Raad is terecht van oordeel dat de bepaling van de laatste zin van lid 2 in wezen overbodig is naast de eis dat de voorgestelde huurder voldoende waarborgen biedt voor nakoming van de overeenkomst en een behoorlijke bedrijfsvoering. De zin is daarom geschrapt. In geval de verhuurder zich tegen een machtiging verzet zal een onderzoek door de rechter moeten plaats vinden naar de relevante omstandigheden waaronder, voor zover relevant, ook de antecedenten van de voorgestelde huurder. Het is beter aan de rechtspraak over te laten hoe dit onderzoek in het gegeven geval dient plaats te vinden en welke grenzen daarbij in acht moeten worden genomen.

Nota n.a.v. Verslag art. 307:
De Commissie heeft gevraagd of het ter bevordering van de duidelijkheid niet wenselijk is in artikel 307 lid 1 tot uitdrukking te brengen dat de indeplaatsstelling door de huurder zelf wordt gewenst.

Uit het feit dat de huurder als enige kan vorderen dat een derde in zijn plaats wordt gesteld, blijkt dat deze indeplaatsstelling in beginsel door de huurder moet worden gewenst. De aanhef van lid 1 ziet erop dat het bij deze wens moet gaan om overdracht door de huurder van het in het bedrijfspand uitgeoefende bedrijf. Het is uiteraard mogelijk dat de wens van de huurder wordt ingegeven door de wensen van degene die het bedrijf uitoefent.

De Commissie heeft een nadere toelichting gevraagd op het niet opnemen in artikel 308 van het antecedentenonderzoek.

Op grond van de onderhavige bepaling kan de rechter, nu hij beslist met inachtneming van de omstandigheden van het geval, een antecedentenonderzoek bevelen. Hetzelfde gold voor de oorspronkelijk voorgestelde tekst van artikel 1635 in wetsvoorstel 24 150, waar dit in de nota naar aanleiding van het verslag (kamerstuk II 1995/1996, 24 150, nr. 5) met zoveel woorden is aangegeven. De zin "Op verlangen van de verhuurder beveelt de rechter een onderzoek naar de antecedenten van de voorgestelde huurder" is toen evenwel ter verduidelijking toegevoegd. Het mag evenwel niet zo zijn dat de rechter onder alle omstandigheden op vordering van de verhuurder een dergelijk onderzoek beveelt. Het moet voor de ex-crimineel mogelijk zijn een nieuw leven te beginnen. Biedt hij voldoende waarborgen dat hij de huurovereenkomst als een goed huurder zal nakomen, dan is een antecedentenonderzoek niet nodig en zelfs onwenselijk. Nu de onderhavige bepaling de weg van een antecedentenonderzoek open laat, maar niet dwingend voorschrijft, geef ik de voorkeur aan de voorgestelde tekst, mede gezien de problemen die in het advies van de Raad van State worden geschetst.

Toelichting art. 7:308 BW

Art. 7:308 BW - 1. Indien de verhuurder, nadat de huurovereenkomst door opzegging zijnerzijds is geëindigd, voordeel geniet tengevolge van het feit dat het verhuurde vervolgens wordt gebezigd voor de uitoefening van een bedrijf, gelijksoortig aan het door de gewezen huurder of de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd aldaar uitgeoefende bedrijf, kan de gewezen huurder of de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd van de verhuurder een naar billijkheid te berekenen vergoeding vorderen.
- 2. Voordeel, voortvloeiend uit de aard of ligging van het verhuurde of uit de daaraan aangebrachte veranderingen, komt voor de toepassing van lid 1 niet in aanmerking.
- 3. De vergoeding kan niet worden toegekend, wanneer het verhuurde voor de uitoefening van het gelijksoortige bedrijf eerst wordt gebezigd nadat sedert het eindigen van de huurovereenkomst meer dan een jaar is verstreken.

MvT art. 308:
Dit artikel komt overeen met het huidige artikel 1635a.

Nota n.a.v. Verslag art. 308:
Terecht stelt de Commissie voor de onderhavige bepaling zo te wijzigen dat ook de onderhuurder een naar billijkheid te berekenen vergoeding te vorderen. In bijgaande nota van wijziging is het voorstel dan ook overgenomen.

Toelichting art. 7:309 BW

Art. 7:309 BW - 1. Indien een verhuurder op wie de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst op de voet van artikel 226 zijn overgegaan, deze overeenkomst door opzegging doet eindigen in verband met de omstandigheid dat het gebouwde met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang zal worden afgebroken, is hij aan de huurder en de onderhuurder aan wie voor die overgang bevoegdelijk is onderverhuurd, een schadeloosstelling verschuldigd wegens het verlies van de kans dat de huurverhouding zonder deze overgang zou hebben voortgeduurd.
- 2. De verhuurder is de in lid 1 bedoelde schadeloosstelling eveneens verschuldigd indien de overgang is geschied nadat de vorige verhuurder de huurovereenkomst heeft opgezegd in verband met de omstandigheid dat na de overgang het gebouwde met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang zal worden afgebroken. Is de eigendom van het verhuurde overgedragen nadat de huurovereenkomst reeds door de opzegging was geëindigd, dan is de schadeloosstelling verschuldigd door de eigenaar die tot afbraak overgaat.
- 3. Een opzegging wordt vermoed in verband met de omstandigheid dat het gebouwde met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang zal worden afgebroken, indien de afbraak binnen zes jaar na de opzegging aanvangt.
- 4. Werken tot verwezenlijking van een bestemmingsplan, strekkende tot reconstructie van een bebouwde kom, worden in elk geval geacht in het algemeen belang te zijn.
- 5. Dit artikel is, behalve op bedrijfsruimte in de zin van artikel 290, ook van toepassing op een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, indien deze zaak of dit gedeelte voor de uitoefening van een ander bedrijf is verhuurd dan waarop bedrijfsruimte in de zin van artikel 290 betrekking heeft.

MvT art. 309:
Dit artikel komt overeen met het huidige artikel 1636a.

Toelichting art. 7:310 BW

Art. 7:310 BW - 1 Indien een verhuurder op wie de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst op de voet van artikel 226 zijn overgegaan, een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken, ontbindt de rechter op vordering van de verhuurder de huurovereenkomst met ingang van een door hem te bepalen dag.
- 2. De huurder en de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, kunnen een schadeloosstelling vorderen. Bij de bepaling daarvan wordt rekening gehouden met de kans dat de huurverhouding zonder de overgang zou hebben voortgeduurd.
- 3. Dit artikel is, behalve op bedrijfsruimte in de zin van artikel 290, ook van toepassing op een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, indien deze zaak of dit gedeelte voor de uitoefening van een ander bedrijf is verhuurd dan waarop bedrijfsruimte in de zin van artikel 290 betrekking heeft.

MvT art. 310:
Dit artikel komt overeen met het huidige artikel 1636b.

Brief minister (2 april 2001) art. 310:
9. De heer Weekers heeft mij gevraagd of toepassing van artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening wordt begrepen onder werken van algemeen belang dan wel wijziging van een bestemmingsplan in de zin van de artikelen 309 en 310 van wetsvoorstel 26 932.

Ik moet vooropstellen dat de artikel 309 en artikel 310 letterlijk de tekst van de artikelen 7A:1636a en 1636b overnemen. Het is niet wenselijk geoordeeld in deze gecompliceerde, met onteigening samenhangende wetgeving wijzigingen aan te brengen. Het antwoord is dus een kwestie van uitleg van het huidige recht, die in beginsel aan de rechter is overgelaten. Met dit voorbehoud lijkt me dat toepassing van artikel 19 WRO niet kan worden gebracht onder de term "een geldend bestemmingsplan" in artikel 310. Het gaat in artikel 19 immers niet om bestemmingsplan of een wijziging of herziening van een bestemmingsplan, maar juist om vrijstelling van een geldend bestemmingsplan ter verwezenlijking van een project dat zonder die vrijstelling niet met het bestemmingsplan in overeenstemming is. Ik zie evenmin in hoe toepassing van artikel 19 WRO begrepen zou kunnen zijn onder "werken algemeen belang" met het oog waarop het voornemen tot onteigening bestaat.

Amendement art. 310 lid 3:
Lid 3 maakt een gerechtelijke ontbinding ook mogelijk voor "Huurwet-gevallen", indien de verhuurder een bestemmingsplan wil verwezenlijken. Niet valt in te zien waarom de gerechtelijke ontbindingsmogelijkheid, voor het geval de verhuurder een bestemmingsplan wil verwezenlijken en hij daartoe het verhuurde nodig heeft, beperkt zou moeten blijven tot bedrijfsruimten in de zin van art. 290. In art. 309 lid 5 bestaat reeds een vergelijkbare regeling.